Son yıl, 5 yıl ortalamasına göre %−1
Konut alt-tipleri, birim değeri en yüksekten en erişilebilire:
Yürünebilirlik ve Altyapı: 706 İşlevsel Nokta
Eskiçeşme’nin en belirgin özelliği, 100 üzerinden tam puan alan yürünebilirlik skorudur. Mahalle sınırları içinde ve 1,5 km yarıçapında toplam 706 farklı ilgi noktası kaydedilmiştir. Bu yoğunluk, bölgenin sadece konut değil, aynı zamanda işlevsel bir yaşam alanı olduğunu gösterir.
İlgi noktalarının dağılımına bakıldığında, bölgenin turistik niteliği koruduğu ancak günlük ihtiyaçları da karşıladığı görülür. 128 adet yeme-içme mekanının yanı sıra, 127 adet spor ve rekreasyon alanı (bunların 99’u yüzme havuzu) bulunur. Günlük ihtiyaçlar için 96 adet (ATM, banka, süpermarket) ve konaklama için 85 adet (otel, gezi noktası) nokta mevcuttur. Toplu ulaşım skoru 36 olarak ölçülmüş olup, 12 otopark ve 12 otobüs durağı ulaşım erişilebilirliğini destekler.
Talep ve Likidite: İlanların Ötesinde Gerçek Satış
Piyasadaki enstrümanların çoğu 'ilan fiyatlarına' odaklansa da, Eskiçeşme’de TKGM verileri gerçek alım-satım dinamiklerini ortaya koyar. Son yıl içinde 268 adet konut satışı gerçekleşmiştir. Bu rakam, 5 yıllık ortalamaya kıyasla %1’lik hafif bir düşüş eğilimi gösterse de, bu durum talebin zayıfladığını değil, istikrarlı bir seyir izlediğini işaret eder.
85 adetlik örneklemle ölçülen fiyat konumlandırması, ilçe geneli konut ortalamasına yakındır. Bu durum, bölgenin aşırı şişmiş bir balon değil, erişilebilir ve dengeli bir segmentte olduğunu doğrular. Özellikle Rezidans > Villa > Daire > Dubleks > Müstakil Ev sıralamasındaki birim değer hiyerarşisi, yatırımcıya hangi alt tipin daha yüksek değerli olduğunu net bir şekilde gösterir.
Kadastro ve Arazi Karakteri: Denge ve Potansiyel
Bölgenin fiziksel karakterini anlamak için kadastro verilerine bakmak gerekir. Eskiçeşme’de arazi niteliğinin %33’ü açık arsa, %9’u avlulu kargir ev ve %3’ü tarla olarak sınıflandırılmıştır. Bu dağılım, bölgenin tamamen betonlaşmış bir kentsel dokudan ziyade, yapışan ve tarımsal/kırsal geçişim gösteren bir karaktere sahip olduğunu gösterir.
İki katlı kargir bina ve arsası (%2) ile üç katlı kargir bina (%1) varlığı, geleneksel mimarinin hala geçerliliğini koruduğunu, ancak betonarme yapılaşmanın (%1) de yer yer başladığını gösterir. Bu kadastro yapısı, imar değişikliklerine açık, yeni projeler için fiziksel alan sunan bir potansiyel barındırır.
İmar ve Resmî Gelişmeler: Koruma Altında
Eskiçeşme’nin geleceği açısından en kritik veri, Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı tarafından onaylanan imar planı askı tutanağıdır. 14 ada 70 ve 90 nolu parsellere ait 1/5000 ölçekli Nazım İmar Planı ve 1/1000 ölçekli Uygulama İmar Planı, bölgenin kentsel dönüşüm veya yeni yapılaşma sürecinde koruma amaçlı bir yaklaşımla yönetildiğini ortaya koyar.
Bu resmi gelişme, bölgenin kaotik bir yapılaşma yerine, planlı bir büyüme gösterdiğini ve uzun vadede değerini koruyacağını destekler. İmar planındaki bu netlik, yatırımcılar için belirsizlik riskini azaltan önemli bir faktördür.
Deprem ve Nitelikler: Risk ve Değer Artırıcılar
Deprem açısından değerlendirildiğinde, Eskiçeşme Muğla il bazlı çerçevede 2. tehlike bölgesinde yer alır. 0.33g PGA (Peak Ground Acceleration) değeri, bölgenin orta düzeyde bir sismik risk profiline sahip olduğunu, ancak panik yaratmayacak düzeyde standartlara uygun olduğunu gösterir.
Konut değerini artıran başlıca nitelikler 'şerefiye' olarak adlandırılan özelliklerdir. Havuzlu ve manzaralı konutlar, birim değer açısından prim getiren özellikler olarak öne çıkar. Bu nitelikler, bölgenin genel ortalamasının üzerinde bir performans sergileyen segmentleri işaret eder.
Bu analiz, TKGM tapu işlem verileri, UAVT/OSM kadastro dağılımı, KEOS imar planı askı tutanakları ve belediye kaynaklı resmi duyurulara dayanmaktadır. Fiyatlandırma konumlandırmaları nitel verilerle (ilçe ortalaması yakınlığı) desteklenmiş olup, kesin para birimi tutarları içermez.
Kaynaklar: sahibinden ilan verisi (kendi taramamız), TKGM tapu işlem, UAVT + OpenStreetMap · Veri tarihi: 2026-07-13. Bu içerik bilgilendirme amaçlıdır; yatırım tavsiyesi değildir.
Sıkça sorulan sorular
Eskiçeşme’de hangi konut tipi daha değerli?
TKGM verilerine ve birim değer sıralamasına göre, en üst segmentte Rezidanslar yer alır. Onu Villa, Daire, Dubleks ve Müstakil Ev takip eder.
Bölge gerçekten yürünebilir mi?
Evet. 100 üzerinden tam puan alan yürünebilirlik skoru ve 1,5 km içinde 706’dan fazla işlevsel nokta (yeme-içme, spor, alışveriş) bu durumu destekler.
Tapu işlemleri artıyor mu?
Son yıl 268 adet satış gerçekleşmiştir. 5 yıllık ortalamaya göre %1’lik hafif bir düşüş eğilimi olsa da, bu istikrarlı bir talep ve likidite göstergesidir.
İmar durumu ne?
Bakanlıkça onaylanan askı tutanağı ile 14 ada 70 ve 90 nolu parsellere ait Nazım ve Uygulama İmar Planları belirlenmiştir. Koruma amaçlı planlama, bölgenin düzenli gelişimini garanti eder.
Fiyatı ilçe ortalamasından çok mu farklı?
Hayır. 85 adetlik örneklem, Eskiçeşme’nin fiyatlandırmasının ilçe geneli konut ortalamasına yakın olduğunu gösterir; bu da erişilebilir bir segment olduğunu doğrular.