Yaz biterken Türkiye'de şehirler hareketlenir. Üniversite yerleştirmeleri, okulların açılışı ve ailelerin taşınma kararları Eylül'ü konut piyasasının en canlı aylarından biri yapar. Peki bu "Eylül hareketliliği" gerçekten veride görünür mü — ve bu yıl ne bekleyebiliriz? Son beş Eylül'ün resmî verisine ve rakamlar arasındaki gerçek ilişkiye baktık.
Son 5 Eylül: rakamlarla
Aşağıdaki tablo, her yılın Eylül ayında Türkiye genelindeki konut satış hacmini, konut kredisi faizini ve yıllık enflasyonu bir arada gösteriyor. Tüm veriler resmîdir (TÜİK ve TCMB).
| Eylül | Konut satışı (adet) | Konut kredisi faizi | Yıllık enflasyon | Reel faiz |
|---|---|---|---|---|
| 2021 | 157.819 | %17,9 | %19,6 | -1,7 puan |
| 2022 | 124.030 | %20,7 | %83,5 | -62,8 puan |
| 2023 | 110.810 | %35,7 | %61,5 | -25,8 puan |
| 2024 | 146.557 | %43,2 | %49,4 | -6,2 puan |
| 2025 | 156.918 | %38,6 | %33,3 | +5,3 puan |
Konut satışı: düşüş değil, toparlanma
Satış hacmi 2021'de yaklaşık 157.819 adetten 2023 Eylül'ünde 110.810 adede kadar geriledi; ardından güçlü biçimde toparlandı. Geçen Eylül 156.918 adetle yeniden 2021 seviyesine yakınsadı — üstelik faizin çok daha yüksek olduğu bir ortamda.
Asıl soru: satışı ne belirliyor?
Sezgi "faiz yükselince satış düşer" der. Ama beş Eylül'ün verisi bunu doğrulamıyor. Değişkenler arasındaki Pearson korelasyonu (n=5) şunu gösteriyor:
Bağ yok — nominal faiz tek başına satışı açıklamıyor.
Güçlü ters ilişki — enflasyon düştükçe satış artıyor.
Güçlü ilişki — reel getiri pozitifleştikçe talep canlanıyor.
Yani belirleyici olan nominal faizin kendisi değil; enflasyonun yönü ve reel faiz. Yüksek enflasyon ortamında konut bir enflasyon-korunağı gibi davranır; enflasyon gerileyip reel getiri pozitifleştikçe alıcı güveni ve talep geri gelir.
Enflasyon: satışı sürükleyen değişken
Enflasyon 2022 Eylül'ünde yaklaşık %83,5 ile zirve yaptı, sonra istikrarla geriledi; geçen Eylül %33,3. Satışın toparlanması tam da bu düşüşe denk geliyor.
2026 Eylül için ne bekleyebiliriz?
Veri bir nokta-tahmin vermez; ama ilişkiler hangi senaryonun daha olası olduğunu gösterir. Enflasyon düşüş eğilimini (geçen Eylül %33,3) koruyor ve reel faiz pozitife dönmüş durumda — ikisi de satışı destekleyen tarafta.
Disinflation sürer, reel faiz pozitif kalır. Satış 2025 seviyesinde veya hafif üzerinde.
Enflasyon hızlanan biçimde düşer, faiz gerilemesi kredili talebi açar. Momentum güçlenir.
Enflasyon yapışkanlaşır veya bir şok yaşanır. Ters ilişki satışı baskılar.
Bu bir kesin tahmin değildir. Yalnızca beş Eylül gözlemine (n=5) dayalı, verinin işaret ettiği olasılıklardır; küçük örneklem nedeniyle temkinli okunmalıdır.
Eğitim takvimi: Eylül'ün görünmeyen motoru
Bu ritmin arkasında büyük ölçüde eğitim takvimi var. Üniversite yerleştirmeleri ve okulların açılışı, her yıl ağustos-eylülde öğrenci ve aile taşınmalarını tetikler; İstanbul, Ankara, İzmir ve Eskişehir gibi üniversite yoğun şehirlerde kiralık ve satılık talebini aynı anda yukarı çeker. Kira endeksinin de sürekli tırmandığı bir ortamda, sezon açılmadan hareket eden alıcı hem seçenekte hem maliyette avantajlı olur.
Yöntem
Konut satış adetleri TÜİK Konut Satış İstatistikleri'nden; konut kredisi faizi ve TÜFE (yıllık enflasyon) TCMB EVDS'ten alınmıştır. Enflasyon, TÜFE genel endeksinden Eylül yıllık değişim olarak hesaplanmış ve resmî TÜİK açıklamalarıyla birebir doğrulanmıştır. Korelasyonlar beş Eylül gözlemi üzerinden Pearson katsayısıdır. Bu içerik bilgilendirme amaçlıdır; yatırım tavsiyesi değildir.