REEN · Konum İstihbaratı · Ölçülen veri

Alacaatlı, Çankaya/Ankara

Momentum +0

Ankara Çankaya’nın prestijli semtlerinden Alacaatlı, 97.000 TL/m² genel medyan fiyatıyla üst segment konut piyasasında konumlanmıştır. Bölge, geniş parsel yapısı ve yoğun site içi yapılaşma ile ailevi yaşam ve yüksek bütçeli yatırımlar için uygun bir profil sergiler.

Talep eğilimi%+365 yıl ort.Son yıl tapu satışı2035 adet2025Yürünebilirlik71/100Deprem bölgesi3 · PGA 0.25gil bazlı
3D Konum · uydu + arazi · UAVT / Valhalla

Mahalleyi 3 boyutlu gez.

3D · uydu + arazi · 10 dk yürüme alanı

Sürükle: gez · sağ-tık sürükle (ya da pusula): döndür/eğ · tekerlek: yakınlaştır · sağ üstten arazi.

TKGM ada / parsel sorgula
Künye · ölçülen
71

Yürünebilirlik

284 ilgi noktası · OSM
01 · Bölge tezi

Konumun tezi.

Alacaatlı, geniş parsel yapısı (%66 arsa niteliği) ve site içi yoğunluğunun (%20 ilan payı) bir arada bulunduğu, yüksek bütçeli aileler ve nakit alıcılı yatırımcılar için uygun bir 'geniş ölçekli konut' bölgesidir. Bölge, standart daire yaşamından ziyade, alan ve konfor (dubleks/4+1 odaklı) arayan segmente hitap eder; ancak yüksek kredi faizleri nedeniyle nakit akışına dayalı bir işlem hacmi izler.

Ölçülen fiyat · tüm emlak tipleri · bölgesel ilan verisi

Emlak tipine göre ₺/m².

Satılık konutlarda genel medyan 97.000 TL/m² iken, fiyat aralığı p25-p75 arasında 79.925 TL ile 113.544 TL arasında değişmektedir. Bu geniş dağılım, konum, manzara ve bina özelliklerinin fiyatta belirleyici olduğunu gösterir. Fiyat sürücülerine bakıldığında; manzaralı olanlar genel medyana göre %2 prim yaparken (99.306 TL/m²), site içinde olanlar %4, havuzlu olanlar ise %8 geriden (89.091 TL/m²) gelmektedir. Bu durum, Alacaatlı'da 'site statüsü' veya 'havuz' gibi tesislerin, semtin genel pahalı konumunda beklenen fiyat primini artırmaktan ziyade, fiyatı dengelerken; 'manzara'nın nadir ve değerli bir özellik olarak algılandığını gösterir. Dubleks tiplerde 5+1'lerin 52.927 TL/m² ile dairelere göre çok daha düşük fiyatlanması, büyük hacimli dubleks talebinin daha dar veya farklı segmentte olduğunu düşündürürken, 3+1 dublekslerin 120.833 TL/m² ile en yüksek ortalama fiyata sahip olması, orta-büyük aile ihtiyacının bu formatta yoğunlaştığını işaret eder.

Satılık konut · ilan verisi

Taşınmaz türü ve oda tipine göre ₺/m²

Daire402 ilan
1+177 ilan
107.000₺/m²
1+04 ilan
101.794₺/m²
2+175 ilan
103.435₺/m²
3+142 ilan
94.108₺/m²
3.5+14 ilan
93.340₺/m²
4+1129 ilan
87.727₺/m²
4,5+14 ilan
105.155₺/m²
4.5+125 ilan
95.000₺/m²
5+142 ilan
89.255₺/m²
Dubleks22 ilan
3+15 ilan
120.833₺/m²
4+112 ilan
75.179₺/m²
5+15 ilan
52.927₺/m²

Çubuk: p25 — medyan — p75. Aynı tür+odada geniş aralık = manzara/kat/cephe şerefiyesi.

Şerefiye · konut satılık · ilan verisi

Fiyat dağılımı

79.92597.000113.544

Dağılım: Düşük · (p75−p25) / medyan = 0.35

Şerefiye sürücüleri · genel medyana göre prim

99.306

Manzaralı

49 ilan · +%2 prim
92.857

Site içinde

77 ilan · −%4 prim
89.091

Havuzlu

5 ilan · −%8 prim

Sürücüler aynı mahallede ₺/m²'yi ne kadar değiştirir (genel medyana kıyasla); ilan başlıklarındaki deniz/manzara/havuz ve site-içi bilgisinden.

Mahalle yapı stoğu · ilan verisi

Mahalledeki siteler, natamamlar ve kırılım

%20

Site içinde

110 / 564 ilan
8

Yeni / proje aşaması

8 yeni · 0 proje
564

Satılık konut ilanı

kamuya açık ilan verisi — mahalle (satılık konut)
Oda dağılımı
4+1146 ilan · 85.442 ₺/m²
%32
2+191 ilan · 103.435 ₺/m²
%20
1+187 ilan · 108.182 ₺/m²
%19
5+153 ilan · 87.234 ₺/m²
%11
3+150 ilan · 94.638 ₺/m²
%11
4.5+125 ilan · 95.000 ₺/m²
%5
1+05 ilan · 98.936 ₺/m²
%1
3.5+15 ilan · 93.824 ₺/m²
%1
Yapı yaşı
0 (yeni/proje)8 ilan
%80
1-51 ilan
%10
6-101 ilan
%10
Konum · erişilebilirlik · UAVT + OSM + Nominatim

Çevre ve ulaşım.

Resmi konum · Alacaatlı Mahallesi, Çankaya, Ankara, İç Anadolu Bölgesi, 06810, Türkiye

71

Yürünebilirlik

0

Toplu ulaşım

231 m

En yakın eczane

155

Diğer

Garden (78), Parking Space (18), Playground (6), Clothes (5)
48

Ulaşım

Otopark (48)
37

Spor & rekreasyon

Spor Sahası (13), Park (12), Yüzme Havuzu (9), Spor Salonu (3)
21

Yeme-içme

Restoran (12), Kafe (6), Fast Food (2), Fırın (1)
15

Günlük ihtiyaç

Süpermarket (6), Eczane (5), Akaryakıt (2), PTT (1)
5

Eğitim

Okul (5)
Kadastro · TKGM

Tapu ve parsel.

70

Parsel

64

Ada

25.746

Ort. parsel m²

Arazi niteliği

Gelişmeler · belediye / imar

Bölgede son gelişmeler.

Çankaya ilçesi, Alacaatlı Mahallesi, 410 ada 2 parsel ve tescil harici alana ilişkin imar planı değişikliğiAnkara ili, Çankaya ilçesi, Alacaatlı Mahallesi'nde 410 ada 2 parsel ve tescil harici alan için hazırlanan 1/25.000 ve 1/5000 ölçekli nazım imar planı değişiklikleri duyuruldu.Çevre ve Şehircilik Bakanlığı · 2024-05-21
Uygulamalı İmar Planı Değişikliği (Ankara İli, Çankaya İlçesi, Alacaatlı Mahallesi)Alacaatlı Mahallesi 44484 Ada 1 parsel için hazırlanan 1/25000, 1/5000 ve 1/1000 ölçekli Uygulama İmar Planı değişikliği teklifi onaylanmak üzere sunuldu.Çevre ve Şehircilik Bakanlığı · 2024-03-15
Alacaatlı Mahallesi sınırları içerisinde 1/1000 ölçekli uygulama imar planıAlacaatlı Mahallesi'nde bulunan 64131 ada 1 parsel ve Çay Yolu 1 mahallesi 5 ada 1 parseli kapsayan alanda hazırlanan 1/1000 ölçekli uygulama imar planı 3194 sayılı İmar Kanunu'nun 19. maddesi gereğince ilan edildi.Çevre ve Şehircilik Bakanlığı · 2025-01-13
Uygulamalı İmar Planı Değişikliği (Ankara İli Alacaatlı Mahallesi)Alacaatlı Mahallesi, 64131 ada 1 parsele ilişkin hazırlanan 1/5000 ölçekli Nazım İmar Planı ve 1/1000 ölçekli Uygulama İmar Planı teklifi için görüş ve önerileri alınmaktadır.Çevre ve Şehircilik Bakanlığı · 2023-11-20
Fiyat/m² serisi · Lure ilan verisi
92.000

2026-07-20

92.000

2026-07-23

92.000

2026-07-26

92.000

2026-07-29

92.000

2026-08-01

92.000

2026-08-04

92.000

2026-08-09

92.000

2026-08-13

Tapu işlem yoğunluğu · talep & likidite · TKGM

Gerçek alım-satım talebi

14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
2.035

Konut satışı (yıllık)

2025 · +%36 5 yıl ort.'a göre
326

Arsa satışı (yıllık)

2025 · +%23 5 yıl ort.'a göre
18.954

Toplam konut satışı

Konut satışı (yıllık) · 2010–2025

Tapu işlem = GERÇEK alım-satım (TKGM); ilan ASKING fiyatından bağımsız talep/likidite sinyali. Düşen işlem = soğuyan talep, pazarlık alanı; yüksek işlem = likit, talepli.

Yatırım görünümü · gözleme dayalı eğilim

Yatırım değerlendirmesi

Alacaatlı, ilçe medyanının üzerinde fiyatlandığı için varlık koruma ve uzun vadeli değer artışı potansiyeli taşıyan bir segmenttir. Geniş p25-p75 fiyat aralığı, doğru konum ve manzara seçimi yapıldığında getiri marjı yaratma şansının yüksek olduğunu gösterir. TKGM verilerine göre mahallede arsa niteliğindeki parseller baskın (%66) olup, bu durum bölgenin zaten yapılaşmış olmasına rağmen, imar değişiklikleri veya yeniden yapılaşma ile değer artışı potansiyeli barındırdığını düşündürür. TCMB konut kredisi faizlerinin %42.04 gibi yüksek seyretmesi, bu segmentte likiditenin büyük ölçüde nakit alıcılara dayandığını ve kredili talebin baskılanmış olduğunu gösterir; bu da alıcıların pazarlık gücünü artıran bir faktördür. 4+1 ve dubleks tiplerinin baskın olması, aile yapısına hitap eden veya yüksek kira getirisi hedefleyen yatırımcılar için likidite riskini minimize eden bir tercih olabilir.

İleriye dönük kesin tahmin değil; gözlemlenen eğilim + makro bağlamdan çıkarım. Yatırım tavsiyesi değildir.

Yatırım karşılaştırması · son 12 ay · gerçek veri

1 yıl önce bunu alsaydınız

Konut

Örnek (anonim) ilan: 3+1 · 165 m² · bugünkü fiyat 15.500.000 ₺. Bölge gayrimenkul endeksine göre 1 yıl önceki tahmini fiyatı ~12.888.000 ₺.

başlangıç sermayesi
Gram altın18.719.265 ₺ +%45
Bu konut15.500.000 ₺ +%20
ABD doları15.097.444 ₺ +%17
Bitcoin10.662.217 ₺ −%17

Taşınmaz: TCMB konut endeksi (Ankara)

Arsa

Örnek (anonim) ilan: Arsa · 2.500 m² · bugünkü fiyat 35.000.000 ₺. Bölge gayrimenkul endeksine göre 1 yıl önceki tahmini fiyatı ~29.101.936 ₺.

başlangıç sermayesi
Gram altın42.269.308 ₺ +%45
Bu arsa35.000.000 ₺ +%20
ABD doları34.091.004 ₺ +%17
Bitcoin24.075.974 ₺ −%17

Taşınmaz: TCMB konut endeksi (Ankara) — arsa için resmi endeks yok, bölge gayrimenkul göstergesi

Her satırda aynı sermaye (taşınmazın 1 yıl önceki tahmini fiyatı) o varlığa konsaydı bugünkü değeri — tüm fiyatlar gerçek, geçmiş getiri geleceğin garantisi değildir. USD: TCMB; Altın: spot (PAXG, gram); BTC: CoinGecko

REEN AĞI

İlgili Bölgeler

Prof. Dr. Ahmet Taner Kışlalı, Çankaya/AnkaraKonutkent, Çankaya/AnkaraYaşamkent, Çankaya/AnkaraDodurga, Çankaya/AnkaraFatih Sultan, Etimesgut/AnkaraKoru, Çankaya/AnkaraÇayyolu, Çankaya/Ankaraİncek, Gölbaşı/AnkaraÜmit, Çankaya/AnkaraMutlukent, Çankaya/AnkaraKızılcaşar, Gölbaşı/AnkaraBeytepe, Çankaya/Ankara
Yöntem & kaynak

Analiz, Lure aktif ilan verisi, TKGM tapu satış istatistikleri, TCMB makro verileri ve OSM/Nominatim coğrafi verilerine dayanmaktadır. Güncel piyasa koşullarını ve mevcut fiyat düzeylerini yansıtır; gelecekteki faiz değişimleri veya ani mevzuat düzenlemeleri gibi makro şokları öngörmez.