REEN · Konum İstihbaratı · Ölçülen veri

Beytepe, Çankaya/Ankara

Momentum · yeterli veri yok

Beytepe, Çankaya’nın merkezî dokusunda, ilçe medyanının üzerinde konumlanan ve yüksek değerli konut stokuna sahip bir mahalledir. 107.568 TL/m² medyan fiyatıyla, özellikle villa ve 3+1 segmentinde premium bir konut profili sergiler.

Talep eğilimi%−55 yıl ort.Son yıl tapu satışı909 adet2025Yürünebilirlik63/100Veri güveniyüksek262 ilanDeprem bölgesi3 · PGA 0.25gil bazlı

3D Konum · uydu + arazi · UAVT / Valhalla

Mahalleyi 3 boyutlu gez.

3D · uydu + arazi · 10 dk yürüme alanı

Sürükle: gez · sağ-tık sürükle (ya da pusula): döndür/eğ · tekerlek: yakınlaştır · sağ üstten arazi.

TKGM ada / parsel sorgula

Künye · ölçülen

107.432

Konut · ₺/m²

262 ilan · güven yuksek

46.601

Arsa · ₺/m²

52 ilan · satılık

20.850.000

Konut medyan ₺

satılık

Yürünebilirlik

276 ilgi noktası · OSM

98.000

Kiralık ₺/ay

162 ilan

İlgili ilan · Lure portföyü

Bu bölgede satıştaki portföy.

Lure ilanı

Beytepe 28497/3 — Park Cepheli Konut İmarlı Arsa

satılık · 4.664 m² · Beytepe

İlanı gör →

İlan fiyatı için iletişime geçin; sayfadaki ₺/m² bölgesel REEN verisidir, ilan fiyatı değildir.

01 · Bölge tezi

Konumun tezi.

Beytepe, 'üst/lüks segmente hitap eden, arsa ağırlıklı ve manzara primli' bir konut bölgesidir. Yüksek m² fiyatları ve arsa yoğunluğu, alıcının 'nitelikli yaşam alanı' aradığını; ancak yüksek kredi faizi ve düşen satış adedi, 'nakit gücü yüksek' veya 'uzun vadeli değer saklayan' yatırımcıyı hedefler. Site içi olmanın manzara kadar önem taşıdığı bir pazardır.

Yüksek konut kredisi faizi (%39.72) nedeniyle kredili talebin yavaşlaması ve işlem hacminin düşmesi.
Site içi konutların manzaralı konutlara göre daha düşük fiyatlanması, site statüsünün otomatik prim garantisi olmadığını gösterir.
İlçe genelinde artan villa arzı veya daire segmentindeki fiyat baskısı, medyanın altında kalma riski oluşturabilir.

Emlak tipleri · ölçülen medyan ₺/m²

Konut, arsa, işyeri ve bina — tip bazlı.

107.432

Konut

₺/m² · 262 ilan · yüksek güven

46.601

Arsa

₺/m² · 52 ilan · yüksek güven

143.920

İşyeri

₺/m² · 22 ilan · orta güven

95.833

Bina

₺/m² · 3 ilan · düşük güven

Ölçülen fiyat · tüm emlak tipleri · bölgesel ilan verisi

Emlak tipine göre ₺/m².

108.108

Daire

₺/m² · 239 ilan

114.000

Villa

₺/m² · 11 ilan

95.376

Dubleks

₺/m² · 9 ilan

Beytepe’nin genel konut medyanı (107.568 TL/m²), Çankaya ilçe medyanının (105.071 TL/m²) üzerinde gerçekleşmektedir. Alt tip dağılımı incelendiğinde, villa medyanı (114.000 TL/m²) daire medyanının (108.108 TL/m²) üzerinde seyretmekte; ancak dubleksler (95.376 TL/m²) daha erişilebilir bir segment sunmaktadır. Villa ile daire fiyat farkı, aynı oda sayısında tür bazlı bir değer ayrıştığını gösterir. Satılık ve kiralık verilerdeki segment farklılaşması, yüksek değerli satılık stokun kirada tam karşılığını bulamadığı veya farklı bir kiralık talebe hitap ettiği izlenimini verir. Oda tipi analizi, 3.5+1 ve 6+1 gibi geniş dairelerin m² başına en yüksek fiyatı (sırasıyla 130.837 TL ve 140.000 TL) aldığını, 4+1 ve 4.5+1’lerin ise fiyatlı bir düşüşle (101.538 TL ve 97.467 TL) daha çok satılabilirlik (likidite) potansiyeli taşıdığını gösterir.

Satılık konut · ilan verisi

Taşınmaz türü ve oda tipine göre ₺/m²

Daire228 ilan

1+111 ilan

115.278₺/m²

2+126 ilan

118.930₺/m²

3+118 ilan

118.349₺/m²

3.5+14 ilan

130.837₺/m²

4+1134 ilan

100.769₺/m²

4.5+116 ilan

97.467₺/m²

5+110 ilan

119.000₺/m²

6+19 ilan

140.000₺/m²

Çubuk: p25 — medyan — p75. Aynı tür+odada geniş aralık = manzara/kat/cephe şerefiyesi.

Şerefiye · konut satılık · ilan verisi

Fiyat dağılımı

89.823108.108124.872

Dağılım: Düşük · (p75−p25) / medyan = 0.32

Şerefiye sürücüleri · genel medyana göre prim

111.364

Manzaralı

49 ilan · +%3 prim

105.263

Site içinde

141 ilan · −%3 prim

Sürücüler aynı mahallede ₺/m²'yi ne kadar değiştirir (genel medyana kıyasla); ilan başlıklarındaki deniz/manzara/havuz ve site-içi bilgisinden.

Konum · erişilebilirlik · UAVT + OSM + Nominatim

Çevre ve ulaşım.

Resmi konum · Beytepe Mahallesi, Çankaya, Ankara, İç Anadolu Bölgesi, Türkiye

Yürünebilirlik

Toplu ulaşım

466 m

En yakın market

477 m

En yakın eczane

121

Diğer

Bench (27), Garden (19), Vending Machine (16), Bicycle Parking (12)

Ulaşım

Otopark (84), Taksi (1)

Spor & rekreasyon

Spor Sahası (19), Park (4), Spor Merkezi (3)

Yeme-içme

Kafe (12), Restoran (5), Fast Food (3)

Günlük ihtiyaç

Eczane (4), Süpermarket (3), ATM (2), Market (2)

Eğitim

Üniversite (7), Yüksekokul (1), Anaokulu (1), Kütüphane (1)

Mahalle, yürünebilirlik açısından dengeli bir profil çizer (skor: 63). 1,5 km içindeki yoğun ilgi noktası dağılımı (276 adet), günlük ihtiyaçların (market, eczane) ve eğitim (üniversite, yüksekokul) olanaklarının yürüme mesafesinde olduğunu gösterir. Toplu ulaşım skoru (36) ve otobüs durağına yakınlığı (18 m), otomobil bağımlılığını kısmen dengelemektedir. Valhalla verilerine göre 10 dakikalık yürüme erişim alanı, mahalle içi yaşamın yoğunluğunu destekler. Site içi konumların medyanın altında (-%3) işlem görmesi, manzara priminin site statüsüne göre daha belirleyici olduğunu gösterir.

Kadastro · TKGM

Tapu ve parsel.

Parsel

Ada

301

Ort. parsel m²

Arazi niteliği

Arsa · 1 (%100)

Gelişmeler · belediye / imar

Bölgede son gelişmeler.

UYGULAMALI İMAR PLANI DEĞİŞİKLİĞİ (Ankara İli Çankaya İlçesi, Beytepe ...Beytepe Mahallesi 28518 ada 1 parsel ve 28519 ada 1 parsele ilişkin 1/5000 ölçekli Nazım İmar Planı ve 1/1000 ölçekli Uygulama İmar Planı değişikliği duyuruldu.Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı · 2024-05-15

Ankara İli, Çankaya İlçesi, Beytepe Mahallesi İmar Planı DeğişikliğiBeytepe Mahallesi 28518 ada 1 ve 28519 ada 1 numaralı parsellere ilişkin İller Bankası tarafından sunulan imar planı değişikliği Bakanlıkça onaylandı.Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı · 2024-06-20

Tapu işlem yoğunluğu · talep & likidite · TKGM

Gerçek alım-satım talebi

909

Konut satışı (yıllık)

2025 · −%5 5 yıl ort.'a göre

427

Arsa satışı (yıllık)

2025 · −%12 5 yıl ort.'a göre

9.385

Toplam konut satışı

Konut satışı (yıllık) · 2010–2025

Tapu işlem = GERÇEK alım-satım (TKGM); ilan ASKING fiyatından bağımsız talep/likidite sinyali. Düşen işlem = soğuyan talep, pazarlık alanı; yüksek işlem = likit, talepli.

Yatırım görünümü · gözleme dayalı eğilim

Yatırım değerlendirmesi

Beytepe, ilçe ortalamasının üzerinde fiyatlanarak 'üst segment' statüsünü korumaktadır. Geniş p25–p75 fiyat aralığı (91.111–125.000 TL/m²), konum ve manzara şerefiyesinin getiri marjı yarattığını, alıcının bütçesine göre doğru seçimle değer yakalayabileceğini gösterir. TKGM verilerine göre arsa niteliğinin %100 olması, bölgenin imarlı ve yapılaşan karakterini; bu da uzun vadede arsa değerlemesini destekler. Manzaralı konumların medyanın üzerinde (+%3 prim) işlem görmesi, fiziksel özelliklerin fiyata doğrudan yansıdığını kanıtlar. Yüksek konut kredisi faizi (%39.72) ortamında, satılık fiyatların yüksek kalması ancak işlem hacminin (yıllık 909 adet) 5 yıllık ortalamaya (-%5) yakın seyretmesi, pazarın nakit ağırlıklı ve pazarlık alanı olan bir yapıda olduğunu işaret eder.

İleriye dönük kesin tahmin değil; gözlemlenen eğilim + makro bağlamdan çıkarım. Yatırım tavsiyesi değildir.

Yatırım karşılaştırması · son 12 ay · gerçek veri

1 yıl önce bunu alsaydınız

Konut

Örnek (anonim) ilan: 4+1 · 210 m² · bugünkü fiyat 20.950.000 ₺. Bölge gayrimenkul endeksine göre 1 yıl önceki tahmini fiyatı ~17.073.220 ₺.

başlangıç sermayesi

Gram altın24.805.594 ₺ +%45

Bu konut20.950.000 ₺ +%23

ABD doları19.988.774 ₺ +%17

Bitcoin11.485.102 ₺ −%33

Taşınmaz: TCMB konut endeksi (Ankara)

Arsa

Örnek (anonim) ilan: Arsa · 480 m² · bugünkü fiyat 22.000.000 ₺. Bölge gayrimenkul endeksine göre 1 yıl önceki tahmini fiyatı ~17.928.918 ₺.

başlangıç sermayesi

Gram altın26.048.833 ₺ +%45

Bu arsa22.000.000 ₺ +%23

ABD doları20.990.598 ₺ +%17

Bitcoin12.060.727 ₺ −%33

Taşınmaz: TCMB konut endeksi (Ankara) — arsa için resmi endeks yok, bölge gayrimenkul göstergesi

İşyeri

Örnek (anonim) ilan: İşyeri · 430 m² · bugünkü fiyat 35.000.000 ₺. Bölge gayrimenkul endeksine göre 1 yıl önceki tahmini fiyatı ~28.523.279 ₺.

başlangıç sermayesi

Gram altın41.441.326 ₺ +%45

Bu işyeri35.000.000 ₺ +%23

ABD doları33.394.134 ₺ +%17

Bitcoin19.187.520 ₺ −%33

Taşınmaz: TCMB konut endeksi (Ankara) — i̇şyeri için resmi endeks yok, bölge gayrimenkul göstergesi

Her satırda aynı sermaye (taşınmazın 1 yıl önceki tahmini fiyatı) o varlığa konsaydı bugünkü değeri — tüm fiyatlar gerçek, geçmiş getiri geleceğin garantisi değildir. USD: TCMB; Altın: spot (PAXG, gram); BTC: CoinGecko

Yöntem & kaynak

Analiz, bölgesel aktif ilan verisi, TKGM gerçek satış verisi, KEOS imar bilgileri ve OSM/Nominatim coğrafi verilerine dayanır. Makro faiz ve döviz kuru değişimleri anlık etkiler yaratır ancak mevcut veriler statik bir tablo çizer; geleceğe yönelik kesin tahmin içermez.