REEN · Konum İstihbaratı · Ölçülen veri

Kayabaşı, Çamlidere/Ankara

Momentum · yeterli veri yok

Kayabaşı, Çamlidere’nin ilçe medyanı ile aynı seviyede, ortalama 44.792 TL/m² fiyatlanan, büyük ölçüde villalardan oluşan ve yüksek bütçeli bir konut segmentine hitap eden bir mahalledir. Bölge, neredeyse tamamen müstakil yapı stoğu ve geniş arazi parselasyonlarıyla, Ankara’nın doğu kesiminde özel yaşam arayan yatırımcılar ve aileler için uygun bir profil çizer.

Talep eğilimi%+755 yıl ort.Son yıl tapu satışı42 adet2025Yürünebilirlik26/100Veri güveniyüksek33 ilanDeprem bölgesi3 · PGA 0.25gil bazlı
3D Konum · uydu + arazi · UAVT / Valhalla

Mahalleyi 3 boyutlu gez.

3D · uydu + arazi · 10 dk yürüme alanı

Sürükle: gez · sağ-tık sürükle (ya da pusula): döndür/eğ · tekerlek: yakınlaştır · sağ üstten arazi.

TKGM ada / parsel sorgula
Künye · ölçülen
44.792

Konut · ₺/m²

33 ilan · güven yuksek
7.250.000

Konut medyan ₺

satılık
26

Yürünebilirlik

8 ilgi noktası · OSM
01 · Bölge tezi

Konumun tezi.

Kayabaşı, geniş arazi parselasyonları, yüksek villa fiyatları ve site içi yaşam odaklı yapısıyla, Ankara’nın yoğun şehir merkezinden uzaklaşmak isteyen, bütçesi yüksek (medyan ilan fiyatı 7,25 Milyon TL) ve müstakil ev arayan aileler veya ikinci konut yatırımcıları için uygundur. Bölge, tarla ve arsa ağırlıklı yapısı nedeniyle kırsal-denge karakterini koruyan, ancak talebi (2025'te %75 artış) ile ısınan bir niş pazara sahiptir.

Emlak tipleri · ölçülen medyan ₺/m²

Konut, arsa, işyeri ve bina — tip bazlı.

44.792

Konut

₺/m² · 33 ilan · yüksek güven
Ölçülen fiyat · tüm emlak tipleri · bölgesel ilan verisi

Emlak tipine göre ₺/m².

44.792

Villa

₺/m² · 25 ilan
18.271

Daire

₺/m² · 4 ilan

Bölgesel ilan verilerine göre konut medyanı 44.792 TL/m² olup, bu değer ilçe geneli medyanı ile aynıdır. Alt tip dağılımı incelendiğinde villa fiyatlarının (44.792 TL/m²) daire fiyatlarından (18.271 TL/m²) yaklaşık 2,4 kat daha yüksek olduğu görülmektedir. Bu ciddi fiyat farkı, mahallede talebin ve arzın neredeyse tamamen müstakil villa segmentinde toplandığını ve daire tipinin istisnai bir durum olduğunu gösterir. Şerefiye analizi, site içindeki yapıların genel medyanı karşıladığını (+0%), ancak manzaralı olanların %11 prim kaybettiğini (-11%) ortaya koymaktadır. Bu durum, bölgede manzaranın fiyat belirleyici en önemli faktör olmadığını, aksine site içi konumun veya arazi büyüklüğünün daha belirleyici olabileceğini işaret eder. Villa içi oda tipi analizinde 2+1 ve 4+1 tiplerinin 3+1’e göre daha yüksek birim fiyatlar (sırasıyla 49.992 TL ve 48.456 TL vs 37.643 TL) oluşturması, küçük ve çok geniş evlerin daha değerli bulunduğunu, orta ölçekli (3+1) birimlerin ise daha uygun fiyatlı kaldığını gösterir.

Satılık konut · ilan verisi

Taşınmaz türü ve oda tipine göre ₺/m²

Villa17 ilan
2+17 ilan
49.992₺/m²
3+14 ilan
37.643₺/m²
4+16 ilan
48.456₺/m²

Çubuk: p25 — medyan — p75. Aynı tür+odada geniş aralık = manzara/kat/cephe şerefiyesi.

Şerefiye · konut satılık · ilan verisi

Fiyat dağılımı

33.00044.79257.500

Dağılım: Orta · (p75−p25) / medyan = 0.55

Şerefiye sürücüleri · genel medyana göre prim

44.792

Site içinde

5 ilan · +%0 prim
40.000

Manzaralı

9 ilan · −%11 prim

Sürücüler aynı mahallede ₺/m²'yi ne kadar değiştirir (genel medyana kıyasla); ilan başlıklarındaki deniz/manzara/havuz ve site-içi bilgisinden.

Mahalle yapı stoğu · ilan verisi

Mahalledeki siteler, natamamlar ve kırılım

%15

Site içinde

5 / 33 ilan
3

Yeni / proje aşaması

3 yeni · 0 proje
33

Satılık konut ilanı

kamuya açık ilan verisi — mahalle (satılık konut)
Oda dağılımı
2+111 ilan · 57.143 ₺/m²
%41
4+17 ilan · 47.739 ₺/m²
%26
1+15 ilan · 19.398 ₺/m²
%19
3+14 ilan · 37.643 ₺/m²
%15
Yapı yaşı
0 (yeni/proje)3 ilan
%100
Konum · erişilebilirlik · UAVT + OSM + Nominatim

Çevre ve ulaşım.

Resmi konum · Kayabaşı, Kayabaşı Mahallesi, Çamlıdere, Ankara, İç Anadolu Bölgesi, 06740, Türkiye

26

Yürünebilirlik

0

Toplu ulaşım

376 m

En yakın eczane

3

Diğer

İbadethane (3)
3

Günlük ihtiyaç

Eczane (2), Akaryakıt (1)
1

Spor & rekreasyon

Park (1)
1

Eğitim

Okul (1)
Kadastro · TKGM

Tapu ve parsel.

74

Parsel

31

Ada

769.068

Ort. parsel m²

Arazi niteliği

Gelişmeler · belediye / imar

Bölgede son gelişmeler.

Meclis Kararları | Çamlıdere BelediyesiÇamlıdere Belediyesi meclisi, ilçeye bağlı Kayabaşı Mahallesi'nde bulunan taşınmazlar üzerinde kafe ve restoran işletmeciliğine ilişkin kararlar almıştır.Çamlıdere Belediyesi · 2024-05-22
Çamlıdere Belediye Başkanlığı - Belediye HizmetleriBelediye, ilçenin düzgün görünüm ve modern yapılaşmasının sağlanması amacıyla özellikle Kayabaşı Mahallesi'nde düzenleme ve yapılaşma hizmetleri yürütmektedir.Çamlıdere Belediyesi · 2024-05-22
Fiyat/m² serisi · Lure ilan verisi
44.792

2026-08-17

44.792

2026-08-22

44.792

2026-08-29

Tapu işlem yoğunluğu · talep & likidite · TKGM

Gerçek alım-satım talebi

14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
42

Konut satışı (yıllık)

2025 · +%75 5 yıl ort.'a göre
91

Arsa satışı (yıllık)

2025 · −%41 5 yıl ort.'a göre
321

Toplam konut satışı

Konut satışı (yıllık) · 2010–2025

Tapu işlem = GERÇEK alım-satım (TKGM); ilan ASKING fiyatından bağımsız talep/likidite sinyali. Düşen işlem = soğuyan talep, pazarlık alanı; yüksek işlem = likit, talepli.

Yatırım görünümü · gözleme dayalı eğilim

Yatırım değerlendirmesi

Kayabaşı, ilçe medyanıyla aynı fiyatlandığı için 'ucuz' bir fırsat sunmaz ancak villa stoğunun yoğunluğu ve yüksek birim fiyatları, bölgenin 'üst segment' veya 'butik' bir karaktere sahip olduğunu gösterir. Geniş p25-p75 fiyat aralığı (33.000-57.500 TL/m²), konum, arazi niteliği veya proje statüsüne bağlı olarak önemli bir getiri marjı (şerefiye) yaratma potansiyeli olduğunu kanıtlar. TKGM verilerine göre baskın arazi niteliği 'Tarla' (%58) ve 'Arsa' (%15) olduğundan, bölge hali hazırda yapılaşmış bir yerleşimden ziyade, geniş arazilere sahip gelişmekte veya zaten yayılmış bir yapıya sahiptir. Düşük imar yoğunluğu (büyük parsel ortalaması 769.068 m²) ve yüksek villa fiyatları, bu bölgenin yoğun katlı yapılaşmaya değil, geniş arazili müstakil yaşam alanlarına uygun olduğunu doğrular. Yatırımcı için bu, likidite riski taşıyan ancak doğru parsel seçimiyle yüksek değerlenme potansiyeli olan, 'uzun vadeli' ve 'özel kullanım' odaklı bir profil çizer.

İleriye dönük kesin tahmin değil; gözlemlenen eğilim + makro bağlamdan çıkarım. Yatırım tavsiyesi değildir.

Yatırım karşılaştırması · son 12 ay · gerçek veri

1 yıl önce bunu alsaydınız

Konut

Örnek (anonim) ilan: 2.5+1 · 150 m² · bugünkü fiyat 7.250.000 ₺. Bölge gayrimenkul endeksine göre 1 yıl önceki tahmini fiyatı ~6.028.258 ₺.

başlangıç sermayesi
Gram altın8.755.325 ₺ +%45
Bu konut7.250.000 ₺ +%20
ABD doları7.061.708 ₺ +%17
Bitcoin5.007.000 ₺ −%17

Taşınmaz: TCMB konut endeksi (Ankara)

Arsa

Örnek (anonim) ilan: Arsa · 436 m² · bugünkü fiyat 2.500.000 ₺. Bölge gayrimenkul endeksine göre 1 yıl önceki tahmini fiyatı ~2.078.710 ₺.

başlangıç sermayesi
Gram altın3.019.078 ₺ +%45
Bu arsa2.500.000 ₺ +%20
ABD doları2.435.072 ₺ +%17
Bitcoin1.726.552 ₺ −%17

Taşınmaz: TCMB konut endeksi (Ankara) — arsa için resmi endeks yok, bölge gayrimenkul göstergesi

Her satırda aynı sermaye (taşınmazın 1 yıl önceki tahmini fiyatı) o varlığa konsaydı bugünkü değeri — tüm fiyatlar gerçek, geçmiş getiri geleceğin garantisi değildir. USD: TCMB; Altın: spot (PAXG, gram); BTC: CoinGecko

REEN AĞI

İlgili Bölgeler

Çamlıdere, AnkaraKızılcahamam, AnkaraKahramankazan, AnkaraGüdül, AnkaraAyaş, AnkaraSusuz, Yenimahalle/AnkaraŞeyh Şamil, Etimesgut/AnkaraGüzelkent, Etimesgut/AnkaraTunahan, Etimesgut/AnkaraGöksu, Etimesgut/AnkaraDevlet, Etimesgut/Ankaraİstasyon, Sincan/Ankara
Yöntem & kaynak

Bu analiz, bölgesel ilan verisi, TKGM tapu satış istatistikleri, KEOS imar planı verileri ve TCMB makroekonomik göstergelerine dayanmaktadır. Mevcut veriler anlık piyasa koşullarını yansıtır; gelecekteki faiz değişimleri, mevzuat düzenlemeleri veya ani piyasa şokları bu analizi güncelleyebilir.