32.981
Başpınar, Altındağ/Ankara
Momentum · yeterli veri yok
Başpınar, Ankara Altındağ’ın ilçe medyanının üzerinde, metrekare başına 32.981 TL medyan fiyatla konumlanan, baskın olarak 3+1 dairelerden oluşan yerleşim alanıdır. Bölge, yüksek kentsel dönüşüm potansiyeline sahip geniş arsalar ve sınırlı daire stokuyla, nakit ağırlıklı alıcı kitlesine hitap eden istikrarlı bir piyasa profili çizer.
Veri güveniyüksek70 ilanDeprem bölgesi3 · PGA 0.25gil bazlı
500
Arsa · ₺/m²
1 ilan · satılık4.425.000
Konut medyan ₺
satılıkKonumun tezi.
Başpınar, özellikle geniş arsa birikimine dayalı uzun vadeli kentsel dönüşüm veya site içi yaşam arayan, nakit gücüne sahip yatırımcılar ve aileler için uygundur. Bölgenin %86 oranında arsa niteliğinde olması ve yüksek ortalama parsel büyüklüğü, mevcut daire stokunun (%9 site içi) sınırlı ve değerli bir segment olduğunu ortaya koyar. 3+1 baskın oda tipi ve site içi primleri, büyük ailelerin konforunu ve güvenlik algısını ön planda tutan bir profil çizmektedir.
Konut, arsa, işyeri ve bina — tip bazlı.
32.981
Konut
₺/m² · 70 ilan · yüksek güven500
Arsa
₺/m² · 1 ilan · düşük güvenEmlak tipine göre ₺/m².
32.731
Daire
₺/m² · 64 ilanBaşpınar’ın konut medyanı (32.981 TL/m²), ilçe genelindeki medyanın (30.961 TL/m²) üzerinde işlemektedir. Alt-tip dağılımında villa verisi bulunmamakta olup, sadece daire segmenti (32.731 TL/m², n=64) baskındır. 2+1 (33.000 TL/m²) ve 3+1 (33.296 TL/m²) daireler arasında metrekare fiyatı farkı ihmal edilecek düzeydedir; bu durum, oda sayısının fiyat belirleyici ana faktör olmaktan çok, daire büyüklüğü ve konum gibi diğer faktörlerin fiyata yansıdığını gösterir. Şerefiye analizinde 'Site İçi' konumun medyan üzerinde %14 prim getirdiği (37.681 TL/m²) görülmektedir. Bu yüksek prim, kapalı site yaşamına olan talebin ve bunun fiyatlamaya doğrudan yansımasının güçlü olduğunu kanıtlar. Genel dağılımın darlığı (p25-p75 aralığı oranı 0.19), fiyatların ortalama etrafında sıkışık olduğunu ve aşırı volatilite riskinin düşük olduğunu gösterir.
Taşınmaz türü ve oda tipine göre ₺/m²
Daire60 ilan
2+19 ilan
33.000₺/m²
3+151 ilan
33.296₺/m²
Çubuk: p25 — medyan — p75. Aynı tür+odada geniş aralık = manzara/kat/cephe şerefiyesi.
Fiyat dağılımı
29.72932.98136.004
Dağılım: Düşük · (p75−p25) / medyan = 0.19
Şerefiye sürücüleri · genel medyana göre prim
37.681
Site içinde
6 ilan · +%14 prim33.296
Manzaralı
5 ilan · +%1 primSürücüler aynı mahallede ₺/m²'yi ne kadar değiştirir (genel medyana kıyasla); ilan başlıklarındaki deniz/manzara/havuz ve site-içi bilgisinden.
Mahalledeki siteler, natamamlar ve kırılım
%9
Site içinde
6 / 70 ilan1
Yeni / proje aşaması
1 yeni · 0 proje70
Satılık konut ilanı
kamuya açık ilan verisi — mahalle (satılık konut)Oda dağılımı
3+152 ilan · 33.311 ₺/m²
%78
2+111 ilan · 33.000 ₺/m²
%16
4+14 ilan · 27.812 ₺/m²
%6
Yapı yaşı
0 (yeni/proje)1 ilan
%100
Tapu ve parsel.
22
Parsel
18
Ada
9.499
Ort. parsel m²
Arazi niteliği
- Arsa · 19 (%86)
- A,B,C,D Bloklu Betonarme Bina Ve Arsası · 1 (%5)
- Betonarme Bina · 1 (%5)
- Ca-4,Ca-5 Ve Ca-6 Blok Nolu Apartman - Beton · 1 (%5)
Bölgede son gelişmeler.
Ankara İli, Altındağ İlçesi, Başpınar Mahallesi sınırı içerisinde bulunan alana ilişkin İmar Planı Değişikliği6306 sayılı Kanun uyarınca Başpınar Mahallesi sınırları içinde kalan alana ilişkin imar planı değişikliği Bakanlar Kurulu tarafından onaylanmıştır.Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı · 2024-05-20
Ankara İli, Altındağ İlçesi, Başpınar ve Ferudunçelik Mahallesi Sınırları İçerisinde Kalan Alana İlişkin İmar Uygulaması Değişikliği3194 sayılı İmar Kanunu'nun 19. maddesi gereğince Başpınar ve Ferudunçelik Mahalleleri sınırları içindeki alana ilişkin imar uygulaması değişikliği askıya çıkarılmıştır.Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı · 2019-05-08
Başpınar Mahallesi 1060 Sokak Yıkım Tebligatı 2Yapı sahibi ve tebligat adresi tespit edilemediğinden, 3194 sayılı İmar Kanunu'nun 39. maddesi gereğince Başpınar Mahallesi 1060 Sokak'taki yapı için yıkım işlemi ilan yoluyla tebliğ edilmiştir.Altındağ Belediyesi · 2024-05-20
32.981
2026-08-17
32.981
2026-08-22
32.981
2026-08-29
Yatırım değerlendirmesi
Yatırım görünümü, yüksek kentsel dönüşüm potansiyeli ve sınırlı arz dengesi üzerine kuruludur. TKGM verilerine göre mahallede arazilerin %86’sı 'Arsa' niteliğindedir ve ortalama parsel büyüklüğü 9.499 m² ile oldukça geniştir. Bu durum, mevcut yapı stoğunun (n=1 sıfır proje, n=0 natamam) sınırlı olmasına rağmen, arazi birikiminin gelecekte yoğun yapılaşma veya dönüşüm fırsatlarını işaret ettiğini gösterir. İlçe medyanının üzerinde fiyatlanıyor olmasına rağmen, 'Site İçi' seçeneğinin yarattığı %14 şerefiye marjı, doğru lokasyon seçimiyle getiri potansiyeli sunduğunu gösterir. Ancak, TCMB konut kredisi faizinin %42.03 seviyesinde olması, talebin büyük ölçüde nakit alıcılara kaymış olduğunu ve kredili talebin yavaş olduğunu gösterir; bu da likidite sürecini yavaşlatabilecek bir makro faktördür.
İleriye dönük kesin tahmin değil; gözlemlenen eğilim + makro bağlamdan çıkarım. Yatırım tavsiyesi değildir.
1 yıl önce bunu alsaydınız
Konut
Örnek (anonim) ilan: 3+1 · 135 m² · bugünkü fiyat 4.450.000 ₺. Bölge gayrimenkul endeksine göre 1 yıl önceki tahmini fiyatı ~3.700.103 ₺.
başlangıç sermayesi
Gram altın5.373.958 ₺ +%45
Bu konut4.450.000 ₺ +%20
ABD doları4.334.428 ₺ +%17
Bitcoin3.073.262 ₺ −%17
Taşınmaz: TCMB konut endeksi (Ankara)
Her satırda aynı sermaye (taşınmazın 1 yıl önceki tahmini fiyatı) o varlığa konsaydı bugünkü değeri — tüm fiyatlar gerçek, geçmiş getiri geleceğin garantisi değildir. USD: TCMB; Altın: spot (PAXG, gram); BTC: CoinGecko
İlgili Bölgeler
Güzelkent, Etimesgut/AnkaraOsmangazi, Keçiören/AnkaraHisar, Keçiören/AnkaraBağlarbaşı, Keçiören/AnkaraDemetevler, Yenimahalle/AnkaraTepebaşı, Keçiören/AnkaraYaşamkent, Çankaya/AnkaraMerkez, Pursaklar/AnkaraÇamlıtepe, Çankaya/AnkaraRemzi Oğuz Arık, Çankaya/AnkaraKarakaya, Keçiören/AnkaraSusuz, Yenimahalle/Ankara
Analiz, bölgesel ilan verisi, TKGM kadastro verisi, KEOS imar planı ve TCMB makro verilerine dayanmaktadır. Mevcut fiyat verileri ve kentsel dönüşüm potansiyeli gözlemlenmiştir; ancak anlık faiz değişimleri veya ani mevzuat düzenlemeleri gibi makro şoklar bu analize dahil edilmemiştir.