REEN · Konum İstihbaratı · Ölçülen veri

Ulubey, Altındağ/Ankara

Momentum · yeterli veri yok

Altındağ ilçesine bağlı Ulubey mahallesinde satılık konutların aykırı değerlerden arındırılmış medyan fiyatı metrekare başına 34.922 TL seviyesindedir. Bu fiyat, ilçe geneli medyanın (30.961 TL/m²) üzerinde yer alarak mahallenin, özellikle site içi ve manzaralı seçeneklerle ilçe ortalamasının üzerinde bir segmentte konumlandığını göstermektedir.

Talep eğilimi%−225 yıl ort.Son yıl tapu satışı69 adet2025Veri güveniyüksek32 ilanDeprem bölgesi3 · PGA 0.25gil bazlı
Künye · ölçülen
34.922

Konut · ₺/m²

32 ilan · güven yuksek
15.625

Arsa · ₺/m²

15 ilan · satılık
4.432.000

Konut medyan ₺

satılık
01 · Bölge tezi

Konumun tezi.

Ulubey, 'Site ve manzara primine odaklanmış, çok odalı daire talebi yüksek, nakit ağırlıklı bir aile yaşam alanıdır.' Bu mahalle, bütçesi kısıtlı ilk ev alıcıları için değil; site yönetimi, güvenlik ve manzara gibi niteliksel özelliklere öncelik veren, nakit gücü yüksek veya kredi maliyetine rağmen bu özellikleri ödeyebilecek alıcılar için uygundur. Talebin soğuması (-%22) ve yüksek faiz ortamı, bu tezin 'doğru fiyat/özellik kombinasyonunu' zorunlu kıldığını gösterir.

Emlak tipleri · ölçülen medyan ₺/m²

Konut, arsa, işyeri ve bina — tip bazlı.

34.922

Konut

₺/m² · 32 ilan · yüksek güven
15.625

Arsa

₺/m² · 15 ilan · orta güven
29.279

Konut

₺/m² · 1 ilan · düşük güven
Ölçülen fiyat · tüm emlak tipleri · bölgesel ilan verisi

Emlak tipine göre ₺/m².

34.920

Daire

₺/m² · 29 ilan

Ulubey’deki satılık konut medyanı (34.922 TL/m²), ilçe ortalamasının yaklaşık %13 üzerindedir. Fiyat dağılımı incelendiğinde, 'Manzaralı' ilanlar genel medyana göre %20, 'Site içinde' olanlar ise %18 prim yapmaktadır. Bu durum, alıcıların konum ve çevre özelliklerine (site yönetimi, manzara) fiyat farkı ödemeye istekli olduğunu gösterir. Alt-tip dağılımında baskın olan 'Daire' segmenti (34.920 TL/m²), mahalledeki talebin büyük ölçüde çok odalı dairelerden (29 adet 3+1, 3 adet 4+1) geldiğini doğrular. Villa gibi daha yüksek birim fiyat beklenen yapılar için net bir medyan verisi pakette bulunmadığından, fiyatın ana taşıyıcısının çok odalı daireler olduğu söylenebilir. Kredi faizlerinin yüksek (%42,03) olması, bu fiyat seviyesinin büyük oranda nakit alıcılar veya güçlü finansman kapasitesi olanlar tarafından desteklendiğini düşündürmektedir.

Satılık konut · ilan verisi

Taşınmaz türü ve oda tipine göre ₺/m²

Daire26 ilan
3+126 ilan
33.928₺/m²

Çubuk: p25 — medyan — p75. Aynı tür+odada geniş aralık = manzara/kat/cephe şerefiyesi.

Şerefiye · konut satılık · ilan verisi

Fiyat dağılımı

29.27932.93737.500

Dağılım: Düşük · (p75−p25) / medyan = 0.25

Şerefiye sürücüleri · genel medyana göre prim

39.394

Manzaralı

5 ilan · +%20 prim
39.000

Site içinde

5 ilan · +%18 prim

Sürücüler aynı mahallede ₺/m²'yi ne kadar değiştirir (genel medyana kıyasla); ilan başlıklarındaki deniz/manzara/havuz ve site-içi bilgisinden.

Mahalle yapı stoğu · ilan verisi

Mahalledeki siteler, natamamlar ve kırılım

%15

Site içinde

5 / 33 ilan
33

Satılık konut ilanı

kamuya açık ilan verisi — mahalle (satılık konut)
Oda dağılımı
3+129 ilan · 34.920 ₺/m²
%91
4+13 ilan · 25.394 ₺/m²
%9
Konum · erişilebilirlik · UAVT + OSM + Nominatim

Çevre ve ulaşım.

Ulubey mahallesinde yaşam profili, 'Site içinde' ve 'Manzaralı' özelliklerin fiyat primine yansımasıyla şekillenir. Bu, mahallenin sadece barınma ihtiyacını karşılayan değil, çevre ve görünüm kalitesine önem veren bir kitleye hitap ettiğini gösterir. Ulaşım ve yürünebilirlik açısından mahalle içi yapı stoğunun büyük çoğunluğunun çok odalı dairelerden oluşması, ailevi bir yerleşim dokusuna işaret eder. İlçe merkezi Altındağ'a kıyasla daha nitelikli bir yaşam alanı olarak konumlanır.

Kadastro · TKGM

Tapu ve parsel.

133

Parsel

19

Ada

2.527

Ort. parsel m²

Arazi niteliği

Gelişmeler · belediye / imar

Bölgede son gelişmeler.

Ulubey Mahallesi 872. Cadde No 26 Metruk yapıAltındağ Belediyesi tarafından Ulubey Mahallesi'nde bulunan 872. Cadde No 26 adresindeki metruk yapı için duyuru yayımlanmıştır.Altındağ Belediyesi · 2024-05-22
Kentsel Dönüşüm Projeleri Uzlaşma Ofisleri AçıldıAltındağ Belediyesi kentsel dönüşüm projeleri kapsamında uzlaşma ofisleri açılmış olup, 15 Ağustos 2026 tarihine kadar uzlaşma süreçleri devam edecektir.Altındağ Belediyesi · 2024-05-22
Fiyat/m² serisi · Lure ilan verisi
34.922

2026-08-17

34.922

2026-08-22

34.922

2026-08-29

Tapu işlem yoğunluğu · talep & likidite · TKGM

Gerçek alım-satım talebi

14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
69

Konut satışı (yıllık)

2025 · −%22 5 yıl ort.'a göre
107

Arsa satışı (yıllık)

2025 · +%16 5 yıl ort.'a göre
829

Toplam konut satışı

Konut satışı (yıllık) · 2010–2025

Tapu işlem = GERÇEK alım-satım (TKGM); ilan ASKING fiyatından bağımsız talep/likidite sinyali. Düşen işlem = soğuyan talep, pazarlık alanı; yüksek işlem = likit, talepli.

Yatırım görünümü · gözleme dayalı eğilim

Yatırım değerlendirmesi

Ulubey, ilçe medyanının üzerinde fiyatlandığı için 'erişilebilir segment' değil, 'site/manzara odaklı segment' olarak sınıflandırılır. Geniş p25-p75 fiyat aralığı (29.279–37.500 TL/m²), doğru konum seçimi (site içi veya manzaralı) ile elde edilebilecek bir getiri marjı (şerefiye) potansiyeli olduğunu gösterir. 3+1 tipi dairelerin ilanlarda baskın olması, aile tipi talebin yüksek ve likiditenin bu segmentte daha olabileceğini işaret eder. Tapu verilerinde arazinin %89'u 'Arsa' niteliğinde olup yoğun yapılaşma (11-16 katlı) çok sınırlı (%1'ler düzeyinde) olduğundan, bölgenin şu anki karakteri daha çok mevcut yapı stoğunun işlev görmesi veya geniş arsa parselasyonuna dayanmaktadır. Yüksek emsalli yeni baskın bir arz (yeni proje) verisi olmadığı için, mevcut stoğun kıtlığı veya niteliği fiyatları destekleyebilir. Ancak, gerçek satış hacmindeki düşüş (-%22), yatırımın nakite dönüşüm süresinin (likidite riski) uzayabileceğini gösterir; bu da alıcının fiyat pazarlığında daha aktif olmasını sağlar.

İleriye dönük kesin tahmin değil; gözlemlenen eğilim + makro bağlamdan çıkarım. Yatırım tavsiyesi değildir.

Yatırım karşılaştırması · son 12 ay · gerçek veri

1 yıl önce bunu alsaydınız

Konut

Örnek (anonim) ilan: 3+1 · 125 m² · bugünkü fiyat 4.365.000 ₺. Bölge gayrimenkul endeksine göre 1 yıl önceki tahmini fiyatı ~3.629.427 ₺.

başlangıç sermayesi
Gram altın5.271.587 ₺ +%45
Bu konut4.365.000 ₺ +%20
ABD doları4.251.635 ₺ +%17
Bitcoin3.002.618 ₺ −%17

Taşınmaz: TCMB konut endeksi (Ankara)

Arsa

Örnek (anonim) ilan: Arsa · 112 m² · bugünkü fiyat 1.749.999 ₺. Bölge gayrimenkul endeksine göre 1 yıl önceki tahmini fiyatı ~1.455.096 ₺.

başlangıç sermayesi
Gram altın2.113.464 ₺ +%45
Bu arsa1.749.999 ₺ +%20
ABD doları1.704.549 ₺ +%17
Bitcoin1.203.798 ₺ −%17

Taşınmaz: TCMB konut endeksi (Ankara) — arsa için resmi endeks yok, bölge gayrimenkul göstergesi

Her satırda aynı sermaye (taşınmazın 1 yıl önceki tahmini fiyatı) o varlığa konsaydı bugünkü değeri — tüm fiyatlar gerçek, geçmiş getiri geleceğin garantisi değildir. USD: TCMB; Altın: spot (PAXG, gram); BTC: CoinGecko

REEN AĞI

İlgili Bölgeler

Güzelkent, Etimesgut/AnkaraOsmangazi, Keçiören/AnkaraHisar, Keçiören/AnkaraBağlarbaşı, Keçiören/AnkaraDemetevler, Yenimahalle/AnkaraTepebaşı, Keçiören/AnkaraYaşamkent, Çankaya/AnkaraMerkez, Pursaklar/AnkaraÇamlıtepe, Çankaya/AnkaraRemzi Oğuz Arık, Çankaya/AnkaraKarakaya, Keçiören/AnkaraSusuz, Yenimahalle/Ankara
Yöntem & kaynak

Analiz, bölgesel ilan verisi, TKGM tapu satış istatistikleri ve TCMB makro verilerine dayanır; gelecekteki faiz veya mevzuat değişikliklerini öngörmez.