REEN · Konum İstihbaratı · Ölçülen veri

Beynam, Bala/Ankara

Momentum · yeterli veri yok

Beynam, Bala/Ankara’da konut medyanı 29.623 TL/m² ile ilçe ortalamasına (29.289 TL/m²) yakın, ancak villa ve müstakil ev segmentinde daha yüksek değerleme gören kırsal nitelikli bir yerleşimdir. Bölge, yoğun tarla ve ham toprak yapısıyla öne çıkarken, site içi konutlar ve markalı projelerle ayrılan bir alt segment barındırır.

Talep eğilimi%−265 yıl ort.Son yıl tapu satışı28 adet2025Yürünebilirlik1/100Veri güveniorta68 ilanDeprem bölgesi3 · PGA 0.25gil bazlı

3D Konum · uydu + arazi · UAVT / Valhalla

Mahalleyi 3 boyutlu gez.

3D · uydu + arazi · 10 dk yürüme alanı

Sürükle: gez · sağ-tık sürükle (ya da pusula): döndür/eğ · tekerlek: yakınlaştır · sağ üstten arazi.

TKGM ada / parsel sorgula

Künye · ölçülen

29.623

Konut · ₺/m²

68 ilan · güven orta

1.818

Arsa · ₺/m²

185 ilan · satılık

4.862.500

Konut medyan ₺

satılık

Yürünebilirlik

4 ilgi noktası · OSM

01 · Bölge tezi

Konumun tezi.

Beynam, Ankara’ya yakın kırsal bir konumda, geniş arsa parselleri ve tarla ağırlıklı yapı stoğuyla 'huzur ve geniş alan' arayan, nakit gücü yüksek veya kredi maliyetinden bağımsız alıcılar için uygundur. Bölge, yoğun site içi yaşam ve markalı proje talebine rağmen, baskın tarla/ham toprak niteliğiyle kırsal-tarımsal karakterini korumaktadır. Yatırımcı için bu mahalle, hızlı dönüşüm beklenmemeli; site içi konforu veya geniş arsa birikimi hedefleyen, likidite esnekliği olan alıcılar için stratejik bir duraktır.

Likidite Riski: TKGM verilerine göre 2025 yılında konut satış adedi 28 adet olup, 5 yıllık ortalamaya (%26) göre düşüş trendindedir. Düşük işlem hacmi, alıcıların pazarlık gücünü artırabilir ve satış sürecini uzatabilir.
Makro Faiz Riski: TCMB verilerine göre %42,03 olan konut kredisi faizi, kredili talebi kısıtlamaktadır. Pazarın büyük ölçüde nakit alıcılara dayalı olması, faiz oranlarındaki değişimlere karşı duyarlılığı artırır.
Deprem Tehlikesi: Bölge, Kuzey Anadolu Fayı güney kolu etkisi altında olup, il bazlı deprem tehlike bölgesi 3 olarak sınıflandırılmıştır (PGA: 0,25g). Yapılaşma ve zemin koşulları bu riski doğrudan etkiler.

Emlak tipleri · ölçülen medyan ₺/m²

Konut, arsa, işyeri ve bina — tip bazlı.

1.818

Arsa

₺/m² · 185 ilan · orta güven

29.623

Konut

₺/m² · 68 ilan · orta güven

1.550

Arazi

₺/m² · 47 ilan · orta güven

42.308

Konut

₺/m² · 1 ilan · düşük güven

Ölçülen fiyat · tüm emlak tipleri · bölgesel ilan verisi

Emlak tipine göre ₺/m².

28.333

Müstakil Ev

₺/m² · 29 ilan

30.469

Villa

₺/m² · 27 ilan

Konut medyanı 29.623 TL/m² olup, ilçe geneliyle (29.289 TL/m²) neredeyse eşittir. Ancak alt tip dağılımı belirgin farklılıklar gösterir: Villa medyanı (30.469 TL/m²) ve müstakil ev medyanı (28.333 TL/m²), standart dairelerden daha yüksek primlerle işlem görmektedir. Oda sayısına göre villa fiyatları (2+1: 16.667 TL/m², 4+1: 43.625 TL/m²) geniş bir aralıkta değişerek, büyük hacimli villa talebinin fiyatı ciddi şekilde yukarı taşıdığını gösterir. Arsa (1.818 TL/m²) ve arazi (1.550 TL/m²) fiyatlarının konut fiyatlarının çok altında olması, bölgenin yapılaşmış yerleşimden ziyade arazi/tarla karakterli olduğunu ve konut fiyatlarının bu kırsal tabana göre yüksek bir değerleme (prim) içerdiğini ortaya koyar.

Satılık konut · ilan verisi

Taşınmaz türü ve oda tipine göre ₺/m²

Villa21 ilan

2+15 ilan

16.667₺/m²

3+110 ilan

29.133₺/m²

4+16 ilan

43.625₺/m²

Müstakil Ev18 ilan

2+118 ilan

29.508₺/m²

Çubuk: p25 — medyan — p75. Aynı tür+odada geniş aralık = manzara/kat/cephe şerefiyesi.

Şerefiye · konut satılık · ilan verisi

Fiyat dağılımı

17.42331.38547.194

Dağılım: Yüksek · (p75−p25) / medyan = 0.95

Şerefiye sürücüleri · genel medyana göre prim

27.052

Site içinde

14 ilan · −%14 prim

Sürücüler aynı mahallede ₺/m²'yi ne kadar değiştirir (genel medyana kıyasla); ilan başlıklarındaki deniz/manzara/havuz ve site-içi bilgisinden.

Premium projeler · marka primi · ilan verisi

Markalı projeler ve fiyat primi

Mahalle medyanı 31.385 ₺/m²; markalı projeler genel medyana göre prim/iskontoyla işlem görür.

50.538

Koru Beynam

6 ilan · max 93.333 · +%61 prim

Mahalle yapı stoğu · ilan verisi

Mahalledeki siteler, natamamlar ve kırılım

%23

Site içinde

16 / 69 ilan

Yeni / proje aşaması

0 yeni · 1 proje

Satılık konut ilanı

kamuya açık ilan verisi — mahalle (satılık konut)

Oda dağılımı

2+129 ilan · 29.412 ₺/m²

%55

3+114 ilan · 39.572 ₺/m²

%26

4+16 ilan · 43.625 ₺/m²

%11

1+14 ilan · 36.250 ₺/m²

Konum · erişilebilirlik · UAVT + OSM + Nominatim

Çevre ve ulaşım.

Resmi konum · Beynam, Balâ, Ankara, İç Anadolu Bölgesi, 06720, Türkiye

Yürünebilirlik

Toplu ulaşım

Spor & rekreasyon

Yüzme Havuzu (2)

Günlük ihtiyaç

Akaryakıt (1)

Diğer

İbadethane (1)

Kadastro · TKGM

Tapu ve parsel.

Parsel

Ada

137.151

Ort. parsel m²

Arazi niteliği

Tarla · 16 (%70)
Ham Toprak · 5 (%22)
Ağaçlık · 1 (%4)
Mera · 1 (%4)

Gelişmeler · belediye / imar

Bölgede son gelişmeler.

Balâ Belediyesi - Beynam Mahallesi TOKİ yürütülen "İlk Evim Arsa Projesi" kapsamında 1/1000 Ölçekli Uygulama İmar PlanıBeynam Mahallesi sınırları içerisinde TOKİ tarafından yürütülen İlk Evim Arsa Projesi kapsamında 1/1000 ölçekli uygulama imar planı onaylanmıştır.Balâ Belediyesi · 2024-05-28

Balâ Belediyesi - Beynam Mahallesi TOKİ yürütülen "İlk Evim Arsa ...Ankara ili, Bala İlçesi, Beynam Mahallesi sınırları içerisinde, Toplu Konut İdaresi Başkanlığının 28.04.2026 tarih ve 1061441 sayılı Oluru ile onaylanan imar uygulamasına ait parse bilgileri açıklanmıştır.Balâ Belediyesi · 2024-05-28

Fiyat/m² serisi · Lure ilan verisi

29.412

2026-08-17

29.623

2026-08-22

29.623

2026-08-29

Tapu işlem yoğunluğu · talep & likidite · TKGM

Gerçek alım-satım talebi

Konut satışı (yıllık)

2025 · −%26 5 yıl ort.'a göre

211

Arsa satışı (yıllık)

2025 · −%41 5 yıl ort.'a göre

370

Toplam konut satışı

Konut satışı (yıllık) · 2010–2025

Tapu işlem = GERÇEK alım-satım (TKGM); ilan ASKING fiyatından bağımsız talep/likidite sinyali. Düşen işlem = soğuyan talep, pazarlık alanı; yüksek işlem = likit, talepli.

Yatırım görünümü · gözleme dayalı eğilim

Yatırım değerlendirmesi

Beynam, ilçe medyanıyla uyumlu fiyatlanmasına rağmen, villa ve müstakil ev segmentinde daha yüksek birim fiyatlarla (30.000 TL/m² bandı) işlem görmektedir. Bu durum, geniş arsa parselleri (ortalama 137.151 m²) ve düşük yoğunluklu yapılaşma potansiyeliyle 'butik/az-yoğun' bir yatırım profilini işaret eder. Site içi konutların (%23 oranında) ve markalı projelerin (Koru Beynam medyanı 50.538 TL/m² ile %61 prim) varlığı, 'site içi' ve 'marka' faktörlerinin fiyatlamada belirleyici olduğunu gösterir. Düşük emsal ve geniş parseller, yatırımcıya doğru konum ve proje seçimi durumunda yüksek getiri marjı sunma potansiyeli tanır; ancak likidite riski nedeniyle uzun vadeli tutum gerektirir.

İleriye dönük kesin tahmin değil; gözlemlenen eğilim + makro bağlamdan çıkarım. Yatırım tavsiyesi değildir.

Yatırım karşılaştırması · son 12 ay · gerçek veri

1 yıl önce bunu alsaydınız

Arsa

Örnek (anonim) ilan: Arsa · 1.650 m² · bugünkü fiyat 1.740.000 ₺. Bölge gayrimenkul endeksine göre 1 yıl önceki tahmini fiyatı ~1.446.782 ₺.

başlangıç sermayesi

Gram altın2.101.278 ₺ +%45

Bu arsa1.740.000 ₺ +%20

ABD doları1.694.810 ₺ +%17

Bitcoin1.201.680 ₺ −%17

Taşınmaz: TCMB konut endeksi (Ankara) — arsa için resmi endeks yok, bölge gayrimenkul göstergesi

Konut

Örnek (anonim) ilan: 2+1 · 135 m² · bugünkü fiyat 4.875.000 ₺. Bölge gayrimenkul endeksine göre 1 yıl önceki tahmini fiyatı ~4.053.484 ₺.

başlangıç sermayesi

Gram altın5.887.202 ₺ +%45

Bu konut4.875.000 ₺ +%20

ABD doları4.748.390 ₺ +%17

Bitcoin3.366.776 ₺ −%17

Taşınmaz: TCMB konut endeksi (Ankara)

Arazi / tarla

Örnek (anonim) ilan: Arazi / tarla · 2.154 m² · bugünkü fiyat 2.099.999 ₺. Bölge gayrimenkul endeksine göre 1 yıl önceki tahmini fiyatı ~1.746.115 ₺.

başlangıç sermayesi

Gram altın2.536.024 ₺ +%45

Bu arazi2.099.999 ₺ +%20

ABD doları2.045.459 ₺ +%17

Bitcoin1.450.303 ₺ −%17

Taşınmaz: TCMB konut endeksi (Ankara) — arazi / tarla için resmi endeks yok, bölge gayrimenkul göstergesi

Her satırda aynı sermaye (taşınmazın 1 yıl önceki tahmini fiyatı) o varlığa konsaydı bugünkü değeri — tüm fiyatlar gerçek, geçmiş getiri geleceğin garantisi değildir. USD: TCMB; Altın: spot (PAXG, gram); BTC: CoinGecko

REEN AĞI

İlgili Bölgeler

Gölbaşı, Ankara Bahçelievler, Gölbaşı/Ankara Seğmenler, Gölbaşı/Ankara Karşıyaka, Gölbaşı/Ankara İlkbahar, Çankaya/Ankara Zirvekent, Mamak/Ankara Ballıkpınar, Gölbaşı/Ankara Birlik, Çankaya/Ankara Hacılar, Gölbaşı/Ankara Taşpınar, Gölbaşı/Ankara Huzur, Çankaya/Ankara Ata, Çankaya/Ankara

Yöntem & kaynak

Bu analiz, bölgesel ilan verisi, TKGM tapu satış kayıtları, KEOS imar bilgileri ve OSM verilerine dayanmaktadır. Mevcut fiyat ve talep verilerini yansıtır; gelecekteki ani faiz, mevzuat veya deprem riski değişimlerini öngörmez.