38.250
Beyler, Çamlıdere/Ankara
Momentum · yeterli veri yok
Çamlıdere/Ankara’nın Beyler mahallesinde konut medyanı m² başına 38.250 TL seviyesinde işlemektedir. Bölge, yüksek arazi ve tarla yoğunluğu ile karakterize edilen, villa ve müstakil ev odaklı, nispeten dar bir alıcı kitlesine hitap eden bir yapıya sahiptir.
Talep eğilimi%+75 yıl ort.Son yıl tapu satışı16 adet2025Veri güveniyüksek25 ilanDeprem bölgesi3 · PGA 0.25gil bazlı
3.462
Arsa · ₺/m²
49 ilan · satılık6.450.000
Konut medyan ₺
satılıkKonumun tezi.
Beyler mahallesı, yüksek arazi ve tarla yoğunluğu (%37 tarla, %26 arsa) ile karakterize edilen, geniş parsel ve müstakil yaşam odaklı, nakit alıcı ağırlıklı dar bir niş pazara sahiptir. Bu yapı, hızlı dönüşüm bekleyen yatırımcılar yerine, arazi değerini korumayı veya geniş alanlı müstakil ev arayan son kullanıcıları hedefler.
- Düşük likidite: TKGM verilerine göre yıllık ortalama 15 adetlik satış hacmi, acil satış durumunda fiyat indirim riskini artırır.
- Makro Faiz Riski: %42.03 konut kredisi faizi, kredili talebi baskılayarak alıcı kitlesini daraltır.
- Deprem Tehlikesi: Bölge, Kuzey Anadolu Fayı güney kolu etkisinde olup deprem tehlike bölgesi 3 ve PGA 0.25g olarak sınıflandırılmıştır; zemin ve yapı kalitesi kontrolü kritiktir.
Konut, arsa, işyeri ve bina — tip bazlı.
3.462
Arsa
₺/m² · 49 ilan · yüksek güven38.250
Konut
₺/m² · 25 ilan · yüksek güven3.806
Arazi
₺/m² · 1 ilan · düşük güvenEmlak tipine göre ₺/m².
34.807
Villa
₺/m² · 13 ilan37.160
Müstakil Ev
₺/m² · 6 ilanBölgesel ilan verilerine göre konut medyanı 38.250 TL/m² iken, ilçe geneli medyan 32.183 TL/m²’dir; bu durum mahallenin ilçe ortalamasının üzerinde fiyatlandığını gösterir. Alt tip dağılımında villa (34.807 TL/m²) ve müstakil ev (37.160 TL/m²) baskındır. Villa fiyatlarının dairelerden bağımsız olarak yüksek seyretmesi, bu segmentin talebine işaret eder. Şerefiye analizinde 'site içinde' konumun fiyatı genel medyana göre %48 düşürmesi (19.540 TL/m² prim farkı), site içi arzın bol veya talebin daha düşük olabileceğini; manzara veya deniz gibi diğer sürücülerin bu bölgede belirleyici prim yaratmadığını gösterir. Arsa (3.462 TL/m²) ve arazi (3.806 TL/m²) fiyatlarının konutlardan çok daha düşük olması, imarlı yapılaşmanın kırsal/tarımsal niteliğe göre lüks bir ek değer yarattığını doğrular.
Taşınmaz türü ve oda tipine göre ₺/m²
Villa10 ilan
2+16 ilan
37.195₺/m²
4+14 ilan
37.913₺/m²
Çubuk: p25 — medyan — p75. Aynı tür+odada geniş aralık = manzara/kat/cephe şerefiyesi.
Fiyat dağılımı
23.54237.57645.043
Dağılım: Orta · (p75−p25) / medyan = 0.57
Şerefiye sürücüleri · genel medyana göre prim
19.540
Site içinde
5 ilan · −%48 primSürücüler aynı mahallede ₺/m²'yi ne kadar değiştirir (genel medyana kıyasla); ilan başlıklarındaki deniz/manzara/havuz ve site-içi bilgisinden.
Mahalledeki siteler, natamamlar ve kırılım
%20
Site içinde
5 / 25 ilan1
Yeni / proje aşaması
1 yeni · 0 proje25
Satılık konut ilanı
kamuya açık ilan verisi — mahalle (satılık konut)Oda dağılımı
2+111 ilan · 39.583 ₺/m²
%48
3+18 ilan · 39.379 ₺/m²
%35
4+14 ilan · 37.913 ₺/m²
%17
Yapı yaşı
0 (yeni/proje)1 ilan
%100
Çevre ve ulaşım.
Beyler mahallesinde ulaşım ve yürünebilirlik verileri pakette yer almadığından, yaşam profili doğrudan mahalle içi dinamiklere dayanır. Baskın oda tipi 2+1 (11 ilan) ve 3+1 (8 ilan) olup, site içi oranının %20 olması, yaşam tarzının kapalı site veya müstakil yapılar etrafında şekillendiğini gösterir. İlgi noktaları (POI) verisi olmadığından, günlük ihtiyaçlar için ilçe merkezine bağımlılık öngörülebilir. Yatırım profili; Ankara’ya yakın, sakin, geniş arazili ve müstakil yaşam arayan, kiralık piyasası yerine uzun vadeli mülk tutuculuğuna yönelik bir kitleye hitap eder.
Tapu ve parsel.
110
Parsel
47
Ada
31.750
Ort. parsel m²
Arazi niteliği
- Tarla · 41 (%37)
- Arsa · 29 (%26)
- Ham Toprak · 24 (%22)
- Orman · 3 (%3)
- Aluçdağ Devlet Ormanı · 2 (%2)
- İçerisinde Ev Olan Tarla · 1 (%1)
- Kaymakamlık Evi Ve Arsası · 1 (%1)
- Ortaokul Ve Arsası · 1 (%1)
Bölgede son gelişmeler.
Çamlıdere Kentsel Sit Alanı Koruma Amaçlı İmar Planı İmar Komisyon RaporuÇamlıdere Kentsel Sit Alanı için hazırlanan 3. Aşama Koruma Amaçlı İmar Planı ve eklerinin imar komisyon raporu ve ilgili belediye meclis kararları.Çamlıdere Belediyesi · 2021-2022
38.250
2026-08-17
38.250
2026-08-22
38.250
2026-08-29
Gerçek alım-satım talebi
16
Konut satışı (yıllık)
2025 · +%7 5 yıl ort.'a göre126
Arsa satışı (yıllık)
2025 · −%29 5 yıl ort.'a göre154
Toplam konut satışı
Konut satışı (yıllık) · 2010–2025Tapu işlem = GERÇEK alım-satım (TKGM); ilan ASKING fiyatından bağımsız talep/likidite sinyali. Düşen işlem = soğuyan talep, pazarlık alanı; yüksek işlem = likit, talepli.
Yatırım değerlendirmesi
Beyler mahallesindeki yatırım görünümü, yüksek birikim sermayesi gerektiren ve likiditesi düşük bir profile sahiptir. Konut medyanı ilçe ortalamasının üzerinde (38.250 TL vs 32.183 TL) olmasına rağmen, TKGM verilerine göre yıllık ortalama 15 adetlik konut satışı hacmi, talebin dar ve işlem hızının yavaş olduğunu gösterir. Geniş p25–p75 fiyat aralığı (23.542–45.043 TL/m²), konum, arazi niteliği veya yapı kalitesi gibi faktörlerin getiri marjını belirleyeceğini, ancak standart bir daire alım-satımından farklı olarak bu segmentin 'doğru alıcı' ile buluşma süresinin uzun olabileceğini işaret eder. TCMB konut kredisi faizinin %42.03 seviyesinde olması, talebin büyük ölçüde nakit alıcılara dayandığını ve faiz indirimlerine kadar hacmin sınırlı kalacağını gösterir. KEOS imar verisi veya yüksek emsal bilgisi pakette bulunmadığından, yapılaşma yoğunluğu hakkında varsayımda bulunulmamıştır; ancak arazi dağılımı (tarla/arsa ağırlıklı) geniş parsel ve az yoğun yapılaşma potansiyeline işaret eder.
İleriye dönük kesin tahmin değil; gözlemlenen eğilim + makro bağlamdan çıkarım. Yatırım tavsiyesi değildir.
1 yıl önce bunu alsaydınız
Arsa
Örnek (anonim) ilan: Arsa · 594 m² · bugünkü fiyat 1.675.000 ₺. Bölge gayrimenkul endeksine göre 1 yıl önceki tahmini fiyatı ~1.392.736 ₺.
başlangıç sermayesi
Gram altın2.022.888 ₺ +%45
Bu arsa1.675.000 ₺ +%20
ABD doları1.631.498 ₺ +%17
Bitcoin1.152.207 ₺ −%17
Taşınmaz: TCMB konut endeksi (Ankara) — arsa için resmi endeks yok, bölge gayrimenkul göstergesi
Konut
Örnek (anonim) ilan: 3+1 · 118 m² · bugünkü fiyat 6.450.000 ₺. Bölge gayrimenkul endeksine göre 1 yıl önceki tahmini fiyatı ~5.363.071 ₺.
başlangıç sermayesi
Gram altın7.789.630 ₺ +%45
Bu konut6.450.000 ₺ +%20
ABD doları6.282.485 ₺ +%17
Bitcoin4.436.858 ₺ −%17
Taşınmaz: TCMB konut endeksi (Ankara)
Her satırda aynı sermaye (taşınmazın 1 yıl önceki tahmini fiyatı) o varlığa konsaydı bugünkü değeri — tüm fiyatlar gerçek, geçmiş getiri geleceğin garantisi değildir. USD: TCMB; Altın: spot (PAXG, gram); BTC: CoinGecko
İlgili Bölgeler
Güzelkent, Etimesgut/AnkaraOsmangazi, Keçiören/AnkaraHisar, Keçiören/AnkaraBağlarbaşı, Keçiören/AnkaraDemetevler, Yenimahalle/AnkaraTepebaşı, Keçiören/AnkaraYaşamkent, Çankaya/AnkaraMerkez, Pursaklar/AnkaraÇamlıtepe, Çankaya/AnkaraRemzi Oğuz Arık, Çankaya/AnkaraKarakaya, Keçiören/AnkaraSusuz, Yenimahalle/Ankara
Analiz, bölgesel ilan verisi, TKGM satış ve kadastro verileri ile TCMB makro verilerine dayanır; gelecekteki ani faiz veya mevzuat değişikliklerini öngörmez.