53.793
Kırkkonaklar, Çankaya/Ankara
Momentum · yeterli veri yok
Çankaya’nın Kırkkonaklar mahallesi, 53.793 TL/m² medyan fiyatıyla Ankara’nın üst segment konut piyasasında yer almaktadır. Bölge, ağırlıklı olarak daire ve dubleks tipli konutlardan oluşan, yüksek bütçeli ve nispeten dar bir alıcı kitlesine hitap eden bir yapıya sahiptir.
Talep eğilimi%−45 yıl ort.Son yıl tapu satışı275 adet2025Veri güveniyüksek97 ilanDeprem bölgesi3 · PGA 0.25gil bazlı
47.000
Arsa · ₺/m²
6 ilan · satılık7.500.000
Konut medyan ₺
satılık39.000
Kiralık ₺/ay
1 ilanKonumun tezi.
Kırkkonaklar, yüksek m² fiyatı (53.793 TL) ve ağırlıklı 3+1/4+1 oda tipleriyle, Ankara'nın yerleşik, yüksek gelirli aileleri ve nakit gücü olan alıcıları hedefler. Bölge, yeni proje arzının neredeyse yokluğu (4 sıfır ilan) ile mevcut stoğun kıtlığını ve korunmuş karakterini koruyan bir segmenttir; yatırımcı için hızlı dönüşümden ziyade, değerli ve likiditesi kısıtlı ama istikrarlı bir varlık sınıfıdır.
- Likidite Riski: Konut satış adedinde 5 yıllık ortalamaya göre %4'lük düşüş trendi (-4%) ve düşük işlem hacmi (2025'te 275 adet), satıcının varlığını nakite çevirme sürecinin yavaş olabileceğini gösterir.
- Makro Faiz Riski: Ulusal konut kredisi faizinin %42.03 seviyesinde olması, kredili alıcı kitlesini büyük ölçüde pazardan çekmiştir; bu durum fiyat baskısını artırabilir.
- Deprem Tehlikesi: Bölge, Kuzey Anadolu Fayı güney kolu yakınlarında yer alan ve il bazlı deprem tehlike bölgesi 3 kapsamında değerlendirilen bir alandır (PGA: 0.25g); yapısal dayanıklılık kontrolü önemlidir.
Konut, arsa, işyeri ve bina — tip bazlı.
53.793
Konut
₺/m² · 97 ilan · yüksek güven47.000
Arsa
₺/m² · 6 ilan · orta güvenEmlak tipine göre ₺/m².
56.190
Daire
₺/m² · 71 ilan40.833
Dubleks
₺/m² · 25 ilanSatılık konutlarda daireler 56.190 TL/m², dubleksler ise 40.833 TL/m² ile fiyatlanmaktadır; bu durum, dublekslerin metrekare bazında daha erişilebilir olmasına rağmen genel ortalamanın üzerinde kaldığını gösterir. Site içi konutlar genel medyana göre %3, manzaralı konutlar ise %6 prim yapmaktadır; bu veriler, manzara ve site altyapısının fiyat üzerinde belirleyici bir sürücü olduğunu ortaya koyar. Kiralık piyasada 39.000 TL/ay medyanı, satılık segmentin yüksekliğiyle kıyaslandığında brüt getiri oranlarının düşük olduğunu ve pazarın daha çok nakit alıcıları veya uzun vadeli yerleşimleri hedeflediğini düşündürür.
Taşınmaz türü ve oda tipine göre ₺/m²
Daire66 ilan
1+111 ilan
78.333₺/m²
2+114 ilan
68.783₺/m²
3+128 ilan
54.269₺/m²
4+113 ilan
52.368₺/m²
Dubleks21 ilan
3+17 ilan
52.297₺/m²
4+15 ilan
40.833₺/m²
5+19 ilan
34.062₺/m²
Çubuk: p25 — medyan — p75. Aynı tür+odada geniş aralık = manzara/kat/cephe şerefiyesi.
Fiyat dağılımı
44.31855.40065.964
Dağılım: Düşük · (p75−p25) / medyan = 0.39
Şerefiye sürücüleri · genel medyana göre prim
53.949
Site içinde
4 ilan · −%3 prim52.273
Manzaralı
7 ilan · −%6 primSürücüler aynı mahallede ₺/m²'yi ne kadar değiştirir (genel medyana kıyasla); ilan başlıklarındaki deniz/manzara/havuz ve site-içi bilgisinden.
Mahalledeki siteler, natamamlar ve kırılım
%4
Site içinde
4 / 97 ilan4
Yeni / proje aşaması
4 yeni · 0 proje97
Satılık konut ilanı
kamuya açık ilan verisi — mahalle (satılık konut)Oda dağılımı
3+135 ilan · 54.138 ₺/m²
%37
4+118 ilan · 51.812 ₺/m²
%19
2+115 ilan · 72.273 ₺/m²
%16
1+112 ilan · 80.928 ₺/m²
%13
5+111 ilan · 34.062 ₺/m²
%12
6+14 ilan · 57.632 ₺/m²
%4
Yapı yaşı
0 (yeni/proje)4 ilan
%100
Çevre ve ulaşım.
Mahallede ilanların sadece %4'ü site içinde olup baskın oda tipleri 3+1 ve 4+1'dir; bu, bölgenin büyük aileleri veya çok odalı konut arayan üst gelir grubunu hedeflediğini gösterir. Ulaşım ve ilgi noktaları (POI) verisi pakette detaylandırılmadığından, buradan çıkarılacak yaşam profili yalnızca yapı stoğu ve fiyat segmentine dayanır; yani Kırkkonaklar, fiziksel genişlemeye kapalı, mevcut konforunu koruyan ve yüksek m² fiyatıyla kendini ayıran bir yerleşim alanı profilidir.
Tapu ve parsel.
24
Parsel
22
Ada
2.342
Ort. parsel m²
Arazi niteliği
- Arsa · 7 (%29)
- Apartman - Beton · 4 (%17)
- Beton Apartman · 2 (%8)
- -Apartman--Beton- · 2 (%8)
- 5 Katlı Betonarme Mesken Ve Arsası · 1 (%4)
- 6 Katlı Betonarme Mesken Ve Arsası · 1 (%4)
- Apartman Beton · 1 (%4)
- Kargir Apartman · 1 (%4)
Bölgede son gelişmeler.
Kırkkonaklar Mahallesi 26374 Ada 5 Parseli İmar Planı Askı İlanıÇankaya Belediyesi tarafından Kırkkonaklar Mahallesi 26374 ada 5 parseline ait imar planı değişikliği askı sürecine alınmıştır.Çankaya Belediyesi · 2026-06-25
53.793
2026-08-17
53.793
2026-08-22
53.793
2026-08-29
Gerçek alım-satım talebi
275
Konut satışı (yıllık)
2025 · −%4 5 yıl ort.'a göre41
Arsa satışı (yıllık)
2025 · +%11 5 yıl ort.'a göre4.325
Toplam konut satışı
Konut satışı (yıllık) · 2010–2025Tapu işlem = GERÇEK alım-satım (TKGM); ilan ASKING fiyatından bağımsız talep/likidite sinyali. Düşen işlem = soğuyan talep, pazarlık alanı; yüksek işlem = likit, talepli.
Yatırım değerlendirmesi
Kırkkonaklar, ilçe ortalamalarının üzerinde fiyatlanan ve yüksek bütçeli (üst segment) bir konumdadır. %39'luk şerefiye dağılım oranı (p25-p75), konumun (site içi/manzara) getiri marjını belirlediğini gösterir; doğru seçilmiş bir birim, aynı m² için daha yüksek bir likidite veya değer artışı potansiyeli sunabilir. Tapu kayıtlarında betonarme apartman tipi baskın olduğu için, düşük emsal ve yoğun yapılaşma yerine mevcut stoğun korunmuş, butik karakterli bir alan olduğu söylenebilir. Yüksek kredi faizleri (%42.03) nedeniyle pazar kredili talepten ziyade nakit odaklı işlem görmektedir; bu durum, alıcıların fiyat pazarlığında daha güçlü olabileceği anlamına gelir.
İleriye dönük kesin tahmin değil; gözlemlenen eğilim + makro bağlamdan çıkarım. Yatırım tavsiyesi değildir.
1 yıl önce bunu alsaydınız
Konut
Örnek (anonim) ilan: 6+1 · 270 m² · bugünkü fiyat 7.500.000 ₺. Bölge gayrimenkul endeksine göre 1 yıl önceki tahmini fiyatı ~6.236.129 ₺.
başlangıç sermayesi
Gram altın9.057.233 ₺ +%45
Bu konut7.500.000 ₺ +%20
ABD doları7.305.215 ₺ +%17
Bitcoin5.179.655 ₺ −%17
Taşınmaz: TCMB konut endeksi (Ankara)
Her satırda aynı sermaye (taşınmazın 1 yıl önceki tahmini fiyatı) o varlığa konsaydı bugünkü değeri — tüm fiyatlar gerçek, geçmiş getiri geleceğin garantisi değildir. USD: TCMB; Altın: spot (PAXG, gram); BTC: CoinGecko
İlgili Bölgeler
Güzelkent, Etimesgut/AnkaraOsmangazi, Keçiören/AnkaraHisar, Keçiören/AnkaraBağlarbaşı, Keçiören/AnkaraDemetevler, Yenimahalle/AnkaraTepebaşı, Keçiören/AnkaraYaşamkent, Çankaya/AnkaraMerkez, Pursaklar/AnkaraÇamlıtepe, Çankaya/AnkaraRemzi Oğuz Arık, Çankaya/AnkaraKarakaya, Keçiören/AnkaraSusuz, Yenimahalle/Ankara
Bu analiz, bölgesel ilan verisi, TKGM tapu satış istatistikleri, KEOS imar verileri ve TCMB makro verileri üzerine kuruludur; gelecekteki ani faiz veya mevzuat değişikliklerini içermez.