45.750
Kızılay, Çankaya/Ankara
Momentum · yeterli veri yok
Kızılay, Ankara’nın Çankaya ilçesindeki merkezi ve ulaşım ağı en yoğun mahallelerinden biridir. Bölgedeki konut medyan fiyatı metrekare başına 45.750 TL seviyesinde olup, ilçe ortalamasının üzerinde, üst segmente hitap eden bir yapıya sahiptir.
Talep eğilimi%+125 yıl ort.Son yıl tapu satışı189 adet2025Veri güveniyüksek34 ilanDeprem bölgesi3 · PGA 0.25gil bazlı
4.800.000
Konut medyan ₺
satılıkKonumun tezi.
Kızılay, Ankara’nın ticari ve idari kalbi olduğu için 'yüksek likiditeye sahip, kiralama talebi güçlü, merkezi konumda çok katlı konut' arayanlar için uygundur. Özellikle 3+1 tipi daireler, aile kiralama potansiyeli ve fiyat/alan dengesiyle öne çıkar. Bölge, 'lüks yaşam sunar' gibi övücü ifadeler yerine, 'yüksek değerli, merkezi ve ulaşım odaklı' bir yatırım profili çizer. Yatırımcılar için en büyük avantaj, yüksek kiralama geliri potansiyelidir; ancak yüksek faiz ortamı nedeniyle nakit alıcılar veya güçlü kredi altyapısı olanlar için uygundur.
- Yüksek konut kredisi faizi (%42.03) nedeniyle kredili talebin kısıtlanması ve pazarlık gücünün alıcıda olması.
- Deprem tehlike bölgesi 3 kapsamında yer alması; TKGM verilerindeki 'Kargir' yapı stoğu, deprem dayanımı açısından dikkatli inşaat denetimi gerektiren bir yapı tipidir.
- İlan fiyatları ile gerçek satış hacmi arasındaki farkın devam etmesi, likidite riskini artırabilir.
Konut, arsa, işyeri ve bina — tip bazlı.
45.750
Konut
₺/m² · 34 ilan · yüksek güven93.081
İşyeri
₺/m² · 4 ilan · düşük güven52.105
Turistik Tesis
₺/m² · 1 ilan · düşük güvenEmlak tipine göre ₺/m².
45.250
Daire
₺/m² · 32 ilanBölgesel ilan verilerine göre satılık konut medyanı 45.750 TL/m² iken, sadece daire tipi için bu değer 45.250 TL/m² olarak gerçekleşmiştir. İşyeri fiyatlarının (93.081 TL/m²) konut fiyatlarının yaklaşık 2 katı olması, Kızılay’ın ticari potansiyelinin konut talebinden daha baskın olduğunu gösterir. Villa gibi nitelikli bir segmentin ilan verisinde yer almaması, bölgenin yoğun şehirleşmiş ve çok katlı yapı stokuna dayalı olduğunu doğrular. Satılık-ilan fiyatı ile TKGM satış verisi arasındaki fark, yüksek asking fiyatlarının altında gerçek alıcı kitlesinin daha dar ve nakit/güçlü kredi altyapısına sahip kişilerden oluştuğunu işaret eder.
Taşınmaz türü ve oda tipine göre ₺/m²
Daire24 ilan
2+112 ilan
44.568₺/m²
3+112 ilan
45.500₺/m²
Çubuk: p25 — medyan — p75. Aynı tür+odada geniş aralık = manzara/kat/cephe şerefiyesi.
Fiyat dağılımı
38.63645.25049.904
Dağılım: Düşük · (p75−p25) / medyan = 0.25
Sürücüler aynı mahallede ₺/m²'yi ne kadar değiştirir (genel medyana kıyasla); ilan başlıklarındaki deniz/manzara/havuz ve site-içi bilgisinden.
Mahalledeki siteler, natamamlar ve kırılım
34
Satılık konut ilanı
kamuya açık ilan verisi — mahalle (satılık konut)Oda dağılımı
3+113 ilan · 46.000 ₺/m²
%46
2+112 ilan · 44.568 ₺/m²
%43
1+13 ilan · 52.500 ₺/m²
%11
Çevre ve ulaşım.
Kızılay, Ankara’nın ulaşım ve hizmet merkezidir. Yürünebilirlik açısından metro, otobüs ve minibüs hatlarıyla bağlantılıdır. İlgi noktaları (POI) olarak devlet daireleri, üniversiteler, alışveriş merkezleri ve hastaneler mahalle sınırları veya hemen yakınında konumlanır. Bu yaşam profili, öğrenciler, genç profesyoneller ve aileler için ulaşım kolaylığı sunarken; yatırımcılar için yüksek kiralama talebi ve düşük boşturma riski yaratır. Ancak yoğun trafik ve kalabalık, sessiz ve izole bir yaşam arayanlar için dezavantaj olabilir.
Tapu ve parsel.
104
Parsel
11
Ada
752
Ort. parsel m²
Arazi niteliği
- Kargir Apartman · 45 (%43)
- Arsa · 13 (%12)
- Kargir Apt · 3 (%3)
- Betonarme Apartman · 3 (%3)
- Kargir Apartman · 3 (%3)
- Kargir Apartmanı · 2 (%2)
- Kargir Ev · 2 (%2)
- Kargir İş Hanı · 2 (%2)
Bölgede son gelişmeler.
İlimiz Çankaya İlçesi, Kızılay Mahallesi 1173 Ada 32 Parsele Ait İmar Planı Değişikliği Hk.Kızılay Mahallesi 1173 ada 32 parsel için başlatılan imar planı değişikliği sürecinde, ilgili talepler üzerine askı ilan işlemlerinin durdurularak geri alınması ve yeniden ilan edilmesi hususunda duyuru yapılmıştır.Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı · 2021-01-25
Kızılay'da Sokak ve Caddeler YenileniyorÇankaya Belediyesi, Kızılay bölgesindeki Yüksel Caddesi ile Konur ve Karanfil sokaklarda bakım ve yenileme çalışmaları başlatarak altyapı ve çevre düzenlemesi gerçekleştirmektedir.Çankaya Belediyesi · 2024-05-20
45.500
2026-08-17
45.750
2026-08-23
45.750
2026-08-30
Gerçek alım-satım talebi
189
Konut satışı (yıllık)
2025 · +%12 5 yıl ort.'a göre4
Arsa satışı (yıllık)
2025 · +%0 5 yıl ort.'a göre2.380
Toplam konut satışı
Konut satışı (yıllık) · 2010–2025Tapu işlem = GERÇEK alım-satım (TKGM); ilan ASKING fiyatından bağımsız talep/likidite sinyali. Düşen işlem = soğuyan talep, pazarlık alanı; yüksek işlem = likit, talepli.
Yatırım değerlendirmesi
Kızılay, ilçe medyanının üzerinde fiyatlandığı için 'üst segment' veya 'butik' bir konumda yer alır. 2+1 ve 3+1 arasındaki fiyat farkı (44.568 TL ile 45.500 TL) oldukça düşüktür; bu durum 3+1’lerin ekstra alan bedelini tam yansıtmadığını, dolayısıyla daha fazla metrekare için yatırımcının ek maliyet ödemeden daha fazla kullanım alanı elde edebileceğini gösterir. 3+1’lerin baskın oda tipi olması, ailelere yönelik kiralama potansiyelinin yüksek olduğunu ve likiditenin oda tipine göre şekillendiğini ortaya koyar. KEOS imar verilerindeki yapılaşma yoğunluğu ve TKGM’deki baskın 'Kargir Apartman' yapısı, bölgenin yeni proje arzından ziyade mevcut stok döngüsünün aktif olduğu, yerinde değişim veya yenileme fırsatlarının bulunduğu bir yapıya işaret eder.
İleriye dönük kesin tahmin değil; gözlemlenen eğilim + makro bağlamdan çıkarım. Yatırım tavsiyesi değildir.
1 yıl önce bunu alsaydınız
Konut
Örnek (anonim) ilan: 2+1 · 100 m² · bugünkü fiyat 4.800.000 ₺. Bölge gayrimenkul endeksine göre 1 yıl önceki tahmini fiyatı ~3.991.123 ₺.
başlangıç sermayesi
Gram altın5.796.934 ₺ +%45
Bu konut4.800.000 ₺ +%20
ABD doları4.675.338 ₺ +%17
Bitcoin3.301.848 ₺ −%17
Taşınmaz: TCMB konut endeksi (Ankara)
Her satırda aynı sermaye (taşınmazın 1 yıl önceki tahmini fiyatı) o varlığa konsaydı bugünkü değeri — tüm fiyatlar gerçek, geçmiş getiri geleceğin garantisi değildir. USD: TCMB; Altın: spot (PAXG, gram); BTC: CoinGecko
İlgili Bölgeler
Güzelkent, Etimesgut/AnkaraOsmangazi, Keçiören/AnkaraHisar, Keçiören/AnkaraBağlarbaşı, Keçiören/AnkaraDemetevler, Yenimahalle/AnkaraTepebaşı, Keçiören/AnkaraYaşamkent, Çankaya/AnkaraMerkez, Pursaklar/AnkaraÇamlıtepe, Çankaya/AnkaraRemzi Oğuz Arık, Çankaya/AnkaraKarakaya, Keçiören/AnkaraSusuz, Yenimahalle/Ankara
Bu analiz, TCMB konut kredisi faiz verileri, TKGM tapu satış verileri, KEOS imar planı bilgileri ve Lure aktif ilan verilerine dayanarak hazırlanmıştır. Mevcut verileri yansıtır; ani faiz değişimleri veya yeni mevzuat düzenlemeleri gibi makro şokları öngörmez.