121.111
Yukarı Öveçler, Çankaya/Ankara
Momentum · yeterli veri yok
Yukarı Öveçler, Ankara Çankaya’da 121.111 TL/m² ortalama fiyatla konumlanmış, yüksek gelir grubuna hitap eden bir yerleşim alanıdır. Bölge, ortalama 7,6 milyon TL’lik satış fiyatlarıyla üst segment konut arzına ev sahipliği yapar.
Veri güveniorta28 ilanDeprem bölgesi3 · PGA 0.25gil bazlı
7.600.000
Konut medyan ₺
satılıkKonumun tezi.
Yukarı Öveçler, finansal gücü yüksek, güvenlik ve kapalı çevre (site) yaşamını önceliklendiren aileler veya nakit alıcılar için uygundur; çünkü bölge, yüksek birim fiyatlar ve site içi oranlarla kendini üst segment olarak konumlandırmıştır.
- TCMB verilerine göre %42,03 gibi yüksek konut kredisi faiz oranları, kredili alıcı talebini kısıtlayarak pazarın likiditesini yavaşlatabilir.
- Ankara il bazlı deprem tehlike haritasında 3. bölgede yer alması ve 0,25g PGA değerine sahip olması, bölgedeki yapıların deprem yönetmeliklerine uygunluğunun ve zemin etütlerinin önemini artırır.
- Geniş oda tiplerinde (3+1, 4+1) birim fiyatların düşüklüğü, bu segmentteki Talep-Yakınlık dengesinin farklı olduğunu ve piyasa koşullarına karşı hassasiyet gösterebileceğini düşündürebilir.
Konut, arsa, işyeri ve bina — tip bazlı.
121.111
Konut
₺/m² · 28 ilan · orta güvenEmlak tipine göre ₺/m².
121.111
Daire
₺/m² · 25 ilanKonutlarda TL/m² medyanı 121.111 TL olup, tipik daireler 140.000-146.000 TL/m² bandında işlem görürken, 3+1 ve 4+1 gibi geniş daireler 51.200-69.000 TL/m² ile daha düşük birim fiyatlara sahiptir; bu durum geniş alanlı birimlerde birim fiyat baskısını ve hacim odaklı fiyatlamayı gösterir. Site içi konumlar genel medyana göre %22 primle 128.504 TL/m²’de, Bonita Botanik gibi markalı projeler ise %37 primle 144.444 TL/m²’de fiyatlanarak, güvenlik ve marka değerinin fiyat üzerindeki belirleyici rolünü ortaya koyar.
Taşınmaz türü ve oda tipine göre ₺/m²
Daire25 ilan
1+17 ilan
146.667₺/m²
2+16 ilan
140.064₺/m²
3+17 ilan
51.200₺/m²
4+15 ilan
69.000₺/m²
Çubuk: p25 — medyan — p75. Aynı tür+odada geniş aralık = manzara/kat/cephe şerefiyesi.
Fiyat dağılımı
51.862105.556145.000
Dağılım: Yüksek · (p75−p25) / medyan = 0.88
Şerefiye sürücüleri · genel medyana göre prim
128.504
Site içinde
4 ilan · +%22 primSürücüler aynı mahallede ₺/m²'yi ne kadar değiştirir (genel medyana kıyasla); ilan başlıklarındaki deniz/manzara/havuz ve site-içi bilgisinden.
Markalı projeler ve fiyat primi
Mahalle medyanı 105.556 ₺/m²; markalı projeler genel medyana göre prim/iskontoyla işlem görür.
144.444
Bonita Botanik
11 ilan · max 171.111 · +%37 primMahalledeki siteler, natamamlar ve kırılım
%14
Site içinde
4 / 28 ilan1
Yeni / proje aşaması
1 yeni · 0 proje28
Satılık konut ilanı
kamuya açık ilan verisi — mahalle (satılık konut)Oda dağılımı
3+18 ilan · 50.752 ₺/m²
%30
1+17 ilan · 146.667 ₺/m²
%26
2+17 ilan · 142.308 ₺/m²
%26
4+15 ilan · 69.000 ₺/m²
%19
Yapı yaşı
0 (yeni/proje)1 ilan
%100
Çevre ve ulaşım.
Yüksek site içi oranı (%14) ve markalı proje varlığı, bölgenin kapalı ve güvenli yaşam alanları üzerine kurulu bir yapıya sahip olduğunu gösterir. 3+1 ve 4+1 gibi geniş oda tiplerinin baskın olması, aile odaklı ve daha geniş yaşam alanı arayan bir nüfusun bölgede yoğunlaştığını işaret eder. Nakit ağırlıklı talep yapısı, bölgenin finansal gücü yüksek bireyler için tercih edildiğini doğrular.
121.111
2026-08-17
121.111
2026-08-23
121.111
2026-08-30
Yatırım değerlendirmesi
Yukarı Öveçler, ilçe ortalamasının üzerinde fiyatlanan ve site içi yaşam tercih eden yatırımcılar için uygun bir profile sahiptir. Geniş p25-p75 fiyat aralığı (51.862–145.000 TL/m²), doğru konum ve proje seçimiyle elde edilebilecek getiri marjının geniş olduğunu gösterir. Site içi ve markalı projelerdeki yüksek birim fiyatlar, güvenlik ve konfor odaklı kiralama veya satış talebine işaret ederken, 3+1 ve 4+1 gibi büyük dairelerdeki düşük birim fiyatlar hacim satışı için fırsat oluşturur. TCMB’nin yüksek konut kredisi faizi (%42,03) nedeniyle pazarın büyük oranda nakit alıcılar tarafından şekillendiği ve kredili talebin sınırlı olduğu göz önünde bulundurulmalıdır.
İleriye dönük kesin tahmin değil; gözlemlenen eğilim + makro bağlamdan çıkarım. Yatırım tavsiyesi değildir.
1 yıl önce bunu alsaydınız
Konut
Örnek (anonim) ilan: 1+1 · 45 m² · bugünkü fiyat 7.700.000 ₺. Bölge gayrimenkul endeksine göre 1 yıl önceki tahmini fiyatı ~6.402.426 ₺.
başlangıç sermayesi
Gram altın9.298.759 ₺ +%45
Bu konut7.700.000 ₺ +%20
ABD doları7.500.021 ₺ +%17
Bitcoin5.317.779 ₺ −%17
Taşınmaz: TCMB konut endeksi (Ankara)
Her satırda aynı sermaye (taşınmazın 1 yıl önceki tahmini fiyatı) o varlığa konsaydı bugünkü değeri — tüm fiyatlar gerçek, geçmiş getiri geleceğin garantisi değildir. USD: TCMB; Altın: spot (PAXG, gram); BTC: CoinGecko
İlgili Bölgeler
Güzelkent, Etimesgut/AnkaraOsmangazi, Keçiören/AnkaraHisar, Keçiören/AnkaraBağlarbaşı, Keçiören/AnkaraDemetevler, Yenimahalle/AnkaraTepebaşı, Keçiören/AnkaraYaşamkent, Çankaya/AnkaraMerkez, Pursaklar/AnkaraÇamlıtepe, Çankaya/AnkaraRemzi Oğuz Arık, Çankaya/AnkaraKarakaya, Keçiören/AnkaraSusuz, Yenimahalle/Ankara
Bu analiz, Lure Gayrimenkul İstihbarat Merkezi'nin aktif ilan verisi, TCMB makro verileri ve il bazlı deprem profiline dayanır; gelecekteki ani faiz veya mevzuat değişikliklerini öngörmez.