33.632
Alsancak, Etimesgut/Ankara
Momentum -9.5
Alsancak Mahallesi, Etimesgut genelinde konut metrekare fiyatlarının altında konumlanan, erişilebilir bir fiyat seviyesine sahip bir yerleşim bölgesidir. Bölgede konut medyan fiyatı 33.632 TL/m² olarak gerçekleşmektedir.
Talep eğilimi%+75 yıl ort.Son yıl tapu satışı530 adet2025Yürünebilirlik88/100Veri güveniyüksek123 ilanDeprem bölgesi3 · PGA 0.25gil bazlı
Mahalleyi 3 boyutlu gez.
3D · uydu + arazi · 10 dk yürüme alanı
Sürükle: gez · sağ-tık sürükle (ya da pusula): döndür/eğ · tekerlek: yakınlaştır · sağ üstten arazi.
TKGM ada / parsel sorgula
Yapay zeka taşınmaz değerleme
Parsel künyesi + KEOS imar + mahalle canlı ₺/m² + TKGM işlem + yol terki ile AI tahmini; ₺/m² gerçek ilan verisinden hesaplanır. Resmî/lisanslı ekspertiz değil, yatırım tavsiyesi değildir.
16.262
Arsa · ₺/m²
3 ilan · satılık3.800.000
Konut medyan ₺
satılık88
Yürünebilirlik
578 ilgi noktası · OSMKonumun tezi.
Alsancak Mahallesi, yüksek yürünebilirlik skoru ve temel ihtiyaç noktalarına (market, okul, sağlık) yakınlığı sayesinde, ulaşım maliyetini minimize etmek isteyen aileler için uygun bir yerleşim profilidir. Bölgedeki yapı stoğunun %98'inin site dışı (müstakil/apartman) olması ve 3+1 konutların baskınlığı bu tezi desteklemektedir.
- TCMB verilerine göre %41.82 seviyesindeki yüksek konut kredisi faizleri, nakit dışı alıcılar için finansman maliyetini artırmaktadır.
- Bölge, Kuzey Anadolu Fayı güney kolu etkisiyle deprem tehlike bölgesi 3 kapsamında yer almaktadır.
Konut, arsa, işyeri ve bina — tip bazlı.
33.632
Konut
₺/m² · 123 ilan · yüksek güven16.262
Arsa
₺/m² · 3 ilan · düşük güvenEmlak tipine göre ₺/m².
34.227
Daire
₺/m² · 112 ilan29.643
Dubleks
₺/m² · 11 ilanBölgedeki konut medyan fiyatı 33.632 TL/m² olup, daire tipi konutlar 34.227 TL/m² ile dublekslerden (29.643 TL/m²) daha yüksek bir birim fiyata sahiptir. 2+1 daireler 35.157 TL/m², 3+1 daireler ise 34.092 TL/m² seviyesindedir. İlçe medyanı olan 52.392 TL/m² ile kıyaslandığında mahalle, Etimesgut geneline göre daha düşük fiyatlı bir segmentte yer almaktadır. Manzaralı konutların medyan fiyatı (32.383 TL/m²), genel medyanın %4 altında kalarak bu özelliğin bölgede bir fiyat primi yaratmadığını göstermektedir.
Taşınmaz türü ve oda tipine göre ₺/m²
Daire106 ilan
2+144 ilan
35.157₺/m²
3+162 ilan
34.092₺/m²
Çubuk: p25 — medyan — p75. Aynı tür+odada geniş aralık = manzara/kat/cephe şerefiyesi.
Fiyat dağılımı
29.64333.63239.923
Dağılım: Düşük · (p75−p25) / medyan = 0.31
Şerefiye sürücüleri · genel medyana göre prim
32.383
Manzaralı
6 ilan · −%4 primSürücüler aynı mahallede ₺/m²'yi ne kadar değiştirir (genel medyana kıyasla); ilan başlıklarındaki deniz/manzara/havuz ve site-içi bilgisinden.
Mahalledeki siteler, natamamlar ve kırılım
%2
Site içinde
2 / 123 ilan123
Satılık konut ilanı
kamuya açık ilan verisi — mahalle (satılık konut)Oda dağılımı
3+163 ilan · 33.730 ₺/m²
%53
2+151 ilan · 34.000 ₺/m²
%43
4+15 ilan · 35.714 ₺/m²
%4
Çevre ve ulaşım.
Resmi konum · Alsancak Mahallesi, Etimesgut, Ankara, İç Anadolu Bölgesi, Türkiye
88
Yürünebilirlik
4
Toplu ulaşım
43 m
En yakın market
100 m
En yakın eczane
311
Diğer
Hairdresser (26), Clothes (21), İbadethane (19), Glaziery (13)106
Günlük ihtiyaç
Süpermarket (32), Market (31), Eczane (18), ATM (16)71
Yeme-içme
Restoran (25), Fast Food (23), Fırın (13), Kafe (10)59
Spor & rekreasyon
Park (46), Spor Merkezi (6), Spor Sahası (5), Spor Salonu (2)19
Eğitim
Okul (17), Anaokulu (2)7
Sağlık
Diş Hekimi (5), Klinik (2)88 gibi yüksek bir yürünebilirlik skoruna sahip olan mahalle, günlük ihtiyaçlara erişim açısından oldukça gelişmiştir; market, eczane ve okul gibi temel noktalara yürüme mesafesindedir. 1,5 km yarıçapında yoğun bir sosyal donatı (restoran, park, spor merkezi) ve eğitim ağı bulunmaktadır. Toplu taşıma skoru 4 olan bölge, otobüs duraklarına erişim imkanı sunmaktadır.
Tapu ve parsel.
6
Parsel
6
Ada
3.705
Ort. parsel m²
Arazi niteliği
- Arsa · 3 (%50)
- 3 Katlı Betonarme Apartman Ve Arsası · 1 (%17)
- 3 Katlı Betonarme Ticari Ofis İşyeri Ve Arsası · 1 (%17)
- On Katlı Betonarme Bina Ve Arsası · 1 (%17)
33.865
2026-08-17
33.632
2026-08-23
33.632
2026-08-30
33.632
2026-09-21
33.632
2026-09-28
33.632
2026-10-05
33.632
2026-10-12
Gerçek alım-satım talebi
530
Konut satışı (yıllık)
2025 · +%7 5 yıl ort.'a göre24
Arsa satışı (yıllık)
2025 · −%31 5 yıl ort.'a göre8.787
Toplam konut satışı
Konut satışı (yıllık) · 2010–2025Tapu işlem = GERÇEK alım-satım (TKGM); ilan ASKING fiyatından bağımsız talep/likidite sinyali. Düşen işlem = soğuyan talep, pazarlık alanı; yüksek işlem = likit, talepli.
Yatırım değerlendirmesi
Alsancak Mahallesi, ilçe medyanının altında fiyatlanmasıyla dikkat çekmektedir. Geniş p25–p75 fiyat aralığı (29.643–39.923 TL/m²), konum ve yapı farklarına bağlı şerefiye marjı olduğunu göstermektedir. 3+1 konutların ilan sayısındaki baskınlığı, bölgenin aile odaklı bir talep yapısına sahip olduğuna işaret eder. TKGM verilerine göre konut satış hacmindeki %7'lik artış, bölgede bir hareketlilik olduğunu kanıtlamaktadır.
İleriye dönük kesin tahmin değil; gözlemlenen eğilim + makro bağlamdan çıkarım. Yatırım tavsiyesi değildir.
1 yıl önce bunu alsaydınız
Konut
Örnek (anonim) ilan: 3+1 · 125 m² · bugünkü fiyat 3.800.000 ₺. Bölge gayrimenkul endeksine göre 1 yıl önceki tahmini fiyatı ~3.145.802 ₺.
başlangıç sermayesi
Bu konut3.800.000 ₺ +%21
ABD doları3.699.587 ₺ +%18
Gram altın3.482.308 ₺ +%11
Bitcoin2.803.346 ₺ −%11
Taşınmaz: TCMB konut endeksi (Ankara)
Her satırda aynı sermaye (taşınmazın 1 yıl önceki tahmini fiyatı) o varlığa konsaydı bugünkü değeri — tüm fiyatlar gerçek, geçmiş getiri geleceğin garantisi değildir. USD: TCMB; Altın: spot (PAXG, gram); BTC: CoinGecko
İlgili Bölgeler
Analiz; TKGM satış verileri, Lure bölgesel ilan verileri, OSM ve UAVT konum verileri ile TCMB makro verilerine dayanmaktadır; gelecekteki ani mevzuat veya makroekonomik şokları kapsamaz.