33.632
Alsancak, Etimesgut/Ankara
Momentum · yeterli veri yok
Etimesgut’un Alsancak Mahallesi, ilçe ortalamasının üzerinde, ortalama 33.632 TL/m² fiyatlanan, yoğun aile nüfusuna hitap eden bir yerleşim alanıdır. Bölge, günlük ihtiyaçların yürüme mesafesinde olduğu yüksek yürünebilirlik skoru ve artan gerçek satış hacmiyle likit bir piyasa profili çizer.
Talep eğilimi%+75 yıl ort.Son yıl tapu satışı530 adet2025Yürünebilirlik88/100Veri güveniyüksek123 ilanDeprem bölgesi3 · PGA 0.25gil bazlı
Mahalleyi 3 boyutlu gez.
3D · uydu + arazi · 10 dk yürüme alanı
Sürükle: gez · sağ-tık sürükle (ya da pusula): döndür/eğ · tekerlek: yakınlaştır · sağ üstten arazi.
TKGM ada / parsel sorgula
Yapay zeka taşınmaz değerleme
Parsel künyesi + KEOS imar + mahalle canlı ₺/m² + TKGM işlem + yol terki ile AI tahmini; ₺/m² gerçek ilan verisinden hesaplanır. Resmî/lisanslı ekspertiz değil, yatırım tavsiyesi değildir.
16.262
Arsa · ₺/m²
3 ilan · satılık3.800.000
Konut medyan ₺
satılık88
Yürünebilirlik
445 ilgi noktası · OSMKonumun tezi.
Bu mahalle, Ankara’da merkeze yakın, günlük ihtiyaçlarını yürüyerek karşılayabilen ve toplu taşıma yerine özel araç kullanımına veya yürüme odaklı yaşam tarzına yatkın aileler için uygundur. Yüksek yürünebilirlik skoru (88) ve yoğun ilgi noktası (445 adet) varlığı, yaşam kalitesini artırırken; artan satış adedi, bölgenin emlak piyasasında aktif ve güvenilir bir konumda olduğunu kanıtlar. Yatırımcı profili olarak, hızlı dönüşüm beklemeyen, aile odaklı kiralama veya uzun vadeli değer saklama hedefleyenler için uygun bir alandır.
- Toplu ulaşım skoru 4 ile oldukça düşüktür; otobüs durağına olan mesafe ve hat sayısı sınırlıdır, bu da araç sahipliği gerekliliğini artırır.
- Deprem tehlike bölgesi 3 kapsamında yer alır ve en büyük yer ivmesi (PGA) 0.25g olarak ölçülmüştür; bu durum, bölgedeki yapıların deprem yönetmeliğine uygunluğunun ve zemin etüdünün kritik önem taşıdığını gösterir.
- TCMB konut kredisi faiz oranının %42.03 seviyesinde olması, kredili alıcı gücünü kısıtlar ve pazarı ağırlaşmış/nakit ağırlıklı bir hale getirir.
Konut, arsa, işyeri ve bina — tip bazlı.
33.632
Konut
₺/m² · 123 ilan · yüksek güven16.262
Arsa
₺/m² · 3 ilan · düşük güvenEmlak tipine göre ₺/m².
34.227
Daire
₺/m² · 112 ilan29.643
Dubleks
₺/m² · 11 ilanBölgesel ilan verilerine göre konut medyanı 33.632 TL/m² olup, ilçe geneli medyan (31.212 TL/m²) üzerinde fiyatlanmaktadır. Alt tip dağılımında daireler 34.227 TL/m² ile dublekslerin (29.643 TL/m²) üzerinde seyrederek, standart daire segmentinin talebi daha yüksek tuttuğunu gösterir. 2+1 dairelerin (35.157 TL/m²) 3+1'lere (34.092 TL/m²) göre daha yüksek birim fiyatla işlem görmesi, daha küçük ve yönetilebilir alanlara olan talebin fiyatı yukarı taşıdığını ortaya koyar. Şerefiye analizinde manzara priminin (-4%) negatif çıkması, bu mahallede manzaranın fiyat belirleyici en önemli sürücü olmadığını, aksine konum ve iç özelliklerin daha baskın olduğunu işaret eder.
Taşınmaz türü ve oda tipine göre ₺/m²
Daire106 ilan
2+144 ilan
35.157₺/m²
3+162 ilan
34.092₺/m²
Çubuk: p25 — medyan — p75. Aynı tür+odada geniş aralık = manzara/kat/cephe şerefiyesi.
Fiyat dağılımı
29.64333.63239.923
Dağılım: Düşük · (p75−p25) / medyan = 0.31
Şerefiye sürücüleri · genel medyana göre prim
32.383
Manzaralı
6 ilan · −%4 primSürücüler aynı mahallede ₺/m²'yi ne kadar değiştirir (genel medyana kıyasla); ilan başlıklarındaki deniz/manzara/havuz ve site-içi bilgisinden.
Mahalledeki siteler, natamamlar ve kırılım
%2
Site içinde
2 / 123 ilan123
Satılık konut ilanı
kamuya açık ilan verisi — mahalle (satılık konut)Oda dağılımı
3+163 ilan · 33.730 ₺/m²
%53
2+151 ilan · 34.000 ₺/m²
%43
4+15 ilan · 35.714 ₺/m²
%4
Çevre ve ulaşım.
Resmi konum · Alsancak Mahallesi, Etimesgut, Ankara, İç Anadolu Bölgesi, Türkiye
88
Yürünebilirlik
4
Toplu ulaşım
43 m
En yakın market
100 m
En yakın eczane
217
Diğer
İbadethane (19), Hairdresser (17), Clothes (13), Glaziery (9)87
Günlük ihtiyaç
Süpermarket (27), Market (20), Eczane (17), ATM (16)57
Spor & rekreasyon
Park (46), Spor Sahası (5), Spor Merkezi (4), Spor Salonu (2)53
Yeme-içme
Fast Food (18), Restoran (18), Kafe (9), Fırın (8)19
Eğitim
Okul (17), Anaokulu (2)7
Sağlık
Diş Hekimi (5), Klinik (2)Tapu ve parsel.
6
Parsel
6
Ada
3.705
Ort. parsel m²
Arazi niteliği
- Arsa · 3 (%50)
- 3 Katlı Betonarme Apartman Ve Arsası · 1 (%17)
- 3 Katlı Betonarme Ticari Ofis İşyeri Ve Arsası · 1 (%17)
- On Katlı Betonarme Bina Ve Arsası · 1 (%17)
33.865
2026-08-17
33.632
2026-08-23
33.632
2026-08-30
Gerçek alım-satım talebi
530
Konut satışı (yıllık)
2025 · +%7 5 yıl ort.'a göre24
Arsa satışı (yıllık)
2025 · −%31 5 yıl ort.'a göre8.787
Toplam konut satışı
Konut satışı (yıllık) · 2010–2025Tapu işlem = GERÇEK alım-satım (TKGM); ilan ASKING fiyatından bağımsız talep/likidite sinyali. Düşen işlem = soğuyan talep, pazarlık alanı; yüksek işlem = likit, talepli.
Yatırım değerlendirmesi
Alsancak Mahallesi, ilçe ortalamasının üzerinde fiyatlanmasına rağmen, TKGM verilerindeki yıllık 530 adetlik satış adedi ve 5 yıllık ortalamaya göre +7%’lik artış trendi, bölgenin nakit akışının canlı ve likit olduğunu gösterir. İlan fiyatı ile gerçek satış hacmi arasındaki uyum, fiyatların piyasa gerçekliğini yansıttığını doğrular. Baskın oda tipi 3+1 (%51 oranında) ve 2+1 (%41 oranında) olması, yatırımda aile profili çeken, uzun vadeli kiralama potansiyeli yüksek bir portföyün varlığına işaret eder. Site içi oranının düşük (%2) olması, müstakil yapı stoğunun baskın olduğunu ve bu durumun bakım/onarım süreçlerini farklılaştırdığını, ancak arsa niteliğindeki parsel dağılımı (arsa %50) ile birlikte arazi değerlemesi için de fırsatlar barındırdığını gösterir.
İleriye dönük kesin tahmin değil; gözlemlenen eğilim + makro bağlamdan çıkarım. Yatırım tavsiyesi değildir.
1 yıl önce bunu alsaydınız
Konut
Örnek (anonim) ilan: 3+1 · 125 m² · bugünkü fiyat 3.800.000 ₺. Bölge gayrimenkul endeksine göre 1 yıl önceki tahmini fiyatı ~3.159.639 ₺.
başlangıç sermayesi
Gram altın4.589.239 ₺ +%45
Bu konut3.800.000 ₺ +%20
ABD doları3.701.309 ₺ +%17
Bitcoin2.613.963 ₺ −%17
Taşınmaz: TCMB konut endeksi (Ankara)
Her satırda aynı sermaye (taşınmazın 1 yıl önceki tahmini fiyatı) o varlığa konsaydı bugünkü değeri — tüm fiyatlar gerçek, geçmiş getiri geleceğin garantisi değildir. USD: TCMB; Altın: spot (PAXG, gram); BTC: CoinGecko
İlgili Bölgeler
Analiz, bölgesel ilan verisi, TKGM satış istatistikleri, OSM/Valhalla erişim verileri ve TCMB makro göstergelerine dayanmaktadır; gelecekteki faiz veya mevzuat değişikliklerini öngörmez.