REEN · Konum İstihbaratı · Ölçülen veri

Şeker, Etimesgut/Ankara

Momentum · yeterli veri yok

Etimesgut’un Şeker Mahallesi, Ankara ilçe medyanının yaklaşık iki katı, metrekare başına 61.038 TL medyan fiyatla konumlanan, yüksek yürünebilirliğe sahip ve günlük ihtiyaçların çok yakın mesafede olduğu bir yerleşim birimidir. Bölge, ağırlıklı olarak 4+1 ve 2+1 gibi geniş aile tipi dairelerden oluşan, site içi yaşamı ve marka projeleriyle öne çıkan bir yapı stoğuna sahiptir.

Talep eğilimi%+35 yıl ort.Son yıl tapu satışı231 adet2025Yürünebilirlik100/100Veri güveniyüksek36 ilanDeprem bölgesi3 · PGA 0.25gil bazlı

3D Konum · uydu + arazi · UAVT / Valhalla

Mahalleyi 3 boyutlu gez.

3D · uydu + arazi · 10 dk yürüme alanı

Sürükle: gez · sağ-tık sürükle (ya da pusula): döndür/eğ · tekerlek: yakınlaştır · sağ üstten arazi.

TKGM ada / parsel sorgula

Künye · ölçülen

61.038

Konut · ₺/m²

36 ilan · güven yuksek

12.391

Arsa · ₺/m²

1 ilan · satılık

7.125.000

Konut medyan ₺

satılık

100

Yürünebilirlik

288 ilgi noktası · OSM

01 · Bölge tezi

Konumun tezi.

Şeker Mahallesi; yüksek yürünebilirlik, site içi yaşam imkanı ve ilçe ortalamasının üzerinde fiyatlanan yapı stoğuyla, 'konfor ve erişilebilirlik' öncelikli aileler veya nakit gücüyle hareket eden yatırımcılar için uygundur. Bölge, ortalama 3.160 m² büyüklüğündeki parseller ve ağırlıklı betonarme apartman yapısıyla, düşük yoğunluklu ama kaliteli bir yaşam alanı sunar. 4+1 tipi baskın ilan yapısı, geniş aile yapısına hitap ederken, 2+1 segmentinin yüksek metrekare fiyatı, daha küçük haneler için de talebin olduğunu gösterir.

TCMB verilerine göre %42,03 seviyesindeki yüksek konut kredisi faizi, kredili alıcı talebini kısıtlayarak pazarın daha çok nakit alıcılara kaymasına neden olabilir; bu durum satış sürelerini uzatabilir.
Ankara'nın genel deprem tehlike haritasında 3. bölgede yer alması ve Kuzey Anadolu Fayı güney koluna yakın olması, bölgenin deprem riski taşıdığını gösterir; bu durum sigorta maliyetlerini ve uzun vadeli yapı dayanıklılığı beklentilerini etkileyebilir.
İlçe medyanının üzerinde fiyatlanan bir bölgede, makroekonomik dalgalanmaların yarattığı alıcı gücündeki daralma, fiyat istikrarını zorlayabilir.

Emlak tipleri · ölçülen medyan ₺/m²

Konut, arsa, işyeri ve bina — tip bazlı.

61.038

Konut

₺/m² · 36 ilan · yüksek güven

48.262

Konut

₺/m² · 8 ilan · orta güven

12.391

Arsa

₺/m² · 1 ilan · düşük güven

Ölçülen fiyat · tüm emlak tipleri · bölgesel ilan verisi

Emlak tipine göre ₺/m².

61.800

Daire

₺/m² · 30 ilan

58.986

Daire

₺/m² · 6 ilan

38.844

Dubleks

₺/m² · 6 ilan

Şeker Mahallesi konut medyanı (61.038 TL/m²), Etimesgut ilçe geneli medyanın (31.212 TL/m²) neredeyse iki katı seviyesindedir; bu durum bölgenin ilçe içindeki 'premium' veya 'üst segment' statüsünü doğrular. Alt tip dağılımında daireler (61.800 TL/m²) en baskın ve pahalı segmenti oluştururken, dubleksler (38.844 TL/m²) daha erişilebilir bir fiyat aralığı sunar. Oda tipi analizinde 2+1 daireler (68.416 TL/m²) 3+1'lere (44.158 TL/m²) göre daha yüksek metrekare fiyatına sahip olup, daha küçük ve likit bir talebe işaret eder. Bölgesel ilan verisi, site içindeki yaşamın medyanın üzerinde (+7% prim) fiyatlandığını gösterir; bu da alıcıların konfor ve güvenlik unsurlarına ödeme yapmaya hazır olduğunu ortaya koyar.

Satılık konut · ilan verisi

Taşınmaz türü ve oda tipine göre ₺/m²

Daire32 ilan

2+110 ilan

68.416₺/m²

3+17 ilan

44.158₺/m²

4+115 ilan

62.500₺/m²

Çubuk: p25 — medyan — p75. Aynı tür+odada geniş aralık = manzara/kat/cephe şerefiyesi.

Şerefiye · konut satılık · ilan verisi

Fiyat dağılımı

42.65459.73868.490

Dağılım: Orta · (p75−p25) / medyan = 0.43

Şerefiye sürücüleri · genel medyana göre prim

64.000

Site içinde

5 ilan · +%7 prim

Sürücüler aynı mahallede ₺/m²'yi ne kadar değiştirir (genel medyana kıyasla); ilan başlıklarındaki deniz/manzara/havuz ve site-içi bilgisinden.

Premium projeler · marka primi · ilan verisi

Markalı projeler ve fiyat primi

Mahalle medyanı 59.738 ₺/m²; markalı projeler genel medyana göre prim/iskontoyla işlem görür.

70.115

Onyx Corner

3 ilan · max 96.642 · +%17 prim

60.976

Bahçen Eryaman

3 ilan · max 64.000 · +%2 prim

Mahalle yapı stoğu · ilan verisi

Mahalledeki siteler, natamamlar ve kırılım

%11

Site içinde

5 / 44 ilan

Yeni / proje aşaması

1 yeni · 0 proje

Satılık konut ilanı

kamuya açık ilan verisi — mahalle (satılık konut)

Oda dağılımı

4+116 ilan · 62.500 ₺/m²

%39

2+113 ilan · 61.100 ₺/m²

%32

3+19 ilan · 42.879 ₺/m²

%22

1+13 ilan · 80.769 ₺/m²

Yapı yaşı

0 (yeni/proje)1 ilan

%100

Konum · erişilebilirlik · UAVT + OSM + Nominatim

Çevre ve ulaşım.

Resmi konum · Şeker Mahallesi, Etimesgut, Ankara, İç Anadolu Bölgesi, Türkiye

100

Yürünebilirlik

Toplu ulaşım

56 m

En yakın market

26 m

En yakın eczane

137

Diğer

Waste Disposal (20), Furniture (11), Recycling (9), Kiosk (8)

Günlük ihtiyaç

Süpermarket (21), ATM (11), Eczane (10), Akaryakıt (3)

Spor & rekreasyon

Spor Sahası (18), Park (15), Spor Merkezi (3), Yüzme Havuzu (2)

Ulaşım

Otopark (24), Taksi (2)

Yeme-içme

Restoran (12), Kafe (3), Fast Food (3), Fırın (2)

Eğitim

Okul (10), Anaokulu (3), Kütüphane (1)

Mahalle, 1,5 km içinde 288 farklı ilgi noktası ile son derece işlevsel bir '15 dakikalık şehir' profili çizer. En yakın marketin 56 metre, eczanenin 26 metre ve okulun 116 metre uzaklıkta olması, günlük yaşam konforunu maksimize eder. Toplu ulaşım skoru (52) ve otobüs durağı yakınlığı (26 m), araçsız mobiliteyi desteklerken, yürünebilirlik skoru 100 ile yayalar için güvenli ve erişilebilir bir ortam sunar. Bölge, ailelerin günlük ihtiyaçlarını karşılamak için dışarı çıkmadan veya çok kısa mesafe kat ederek halledebileceği, yerleşik ve olgun bir altyapıya sahiptir.

Kadastro · TKGM

Tapu ve parsel.

187

Parsel

Ada

3.160

Ort. parsel m²

Arazi niteliği

Arsa · 113 (%60)
Beton Apartman · 6 (%3)
5 Katlı Betonarme Apartman Ve Arsası · 5 (%3)
Kargir Apartman · 4 (%2)
Betonarme Apartman · 4 (%2)
5 Katlı Beton Apartman · 3 (%2)
5 Katlı Betonarme Apartman · 3 (%2)
6 Katlı Betonarme Apartman · 2 (%1)

Gelişmeler · belediye / imar

Bölgede son gelişmeler.

İmar Planları | Etimesgut BelediyesiEtimesgut Belediyesi, Bağlıca Mahallesi dahil olmak üzere ilçeye ait 2018-2024 yıllarına ait imar planı dokümanlarını resmi web sitesinde yayınlamaktadır.Etimesgut Belediyesi · 2024

Planlar ve Raporlar | Etimesgut BelediyesiEtimesgut Belediyesi, mahalle sakinlerinin imar planları ve ilgili teknik raporlara erişebilmesi için planlama ve raporlar bölümünü hizmete sunmuştur.Etimesgut Belediyesi · 2024

Etimesgut Belediyesi E-İmarBelediye, vatandaşların ada ve parsel bazlı imar durumu sorgulamaları için keos.etimesgut.bel.tr üzerinden e-İmar sistemini aktif tutmaktadır.Etimesgut Belediyesi · 2024

İmar Durumu - eplan.csb.gov.trÇevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı'nın e-Plan sistemi üzerinden, kesinleştirilmiş uygulama imar planlarına dayalı imar durumu bilgilendirmesi yapılmaktadır.Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı · 2024

Fiyat/m² serisi · Lure ilan verisi

60.976

2026-08-17

61.038

2026-08-23

61.038

2026-08-30

Tapu işlem yoğunluğu · talep & likidite · TKGM

Gerçek alım-satım talebi

231

Konut satışı (yıllık)

2025 · +%3 5 yıl ort.'a göre

Arsa satışı (yıllık)

2025 · +%0 5 yıl ort.'a göre

3.993

Toplam konut satışı

Konut satışı (yıllık) · 2010–2025

Tapu işlem = GERÇEK alım-satım (TKGM); ilan ASKING fiyatından bağımsız talep/likidite sinyali. Düşen işlem = soğuyan talep, pazarlık alanı; yüksek işlem = likit, talepli.

Yatırım görünümü · gözleme dayalı eğilim

Yatırım değerlendirmesi

Şeker Mahallesi, ilçe ortalamasının üzerinde fiyatlanan, ancak yüksek yürünebilirlik skoru (100) ve yoğun ilgi noktası (288 adet) ile somut bir yaşam kalitesi sunan bir konuma sahiptir. Fiyat dağılımındaki geniş p25-p75 aralığı (42.654–68.490 TL/m²), doğru konum ve özellik seçimiyle elde edilebilecek getiri marjının (şerefiye) mevcut olduğunu gösterir. TKGM verilerine göre 2025 yılında 231 adet konut satışı gerçekleşmiş, bu da 5 yıllık ortalamaya (+%3) göre hafif bir artışla talebin devam ettiğini ve likiditenin korunduğunu gösterir. Ancak TCMB verilerindeki yüksek konut kredisi faizi (%42,03), yatırımda nakit gücü olan alıcıların baskın olacağını ve kredili talebin sınırlı kalacağını işaret eder; bu da satış süreçlerinin daha uzun sürebileceği anlamına gelir.

İleriye dönük kesin tahmin değil; gözlemlenen eğilim + makro bağlamdan çıkarım. Yatırım tavsiyesi değildir.

Yatırım karşılaştırması · son 12 ay · gerçek veri

1 yıl önce bunu alsaydınız

Konut

Örnek (anonim) ilan: 2+1 · 105 m² · bugünkü fiyat 7.500.000 ₺. Bölge gayrimenkul endeksine göre 1 yıl önceki tahmini fiyatı ~6.236.129 ₺.

başlangıç sermayesi

Gram altın9.057.233 ₺ +%45

Bu konut7.500.000 ₺ +%20

ABD doları7.305.215 ₺ +%17

Bitcoin5.179.655 ₺ −%17

Taşınmaz: TCMB konut endeksi (Ankara)

Her satırda aynı sermaye (taşınmazın 1 yıl önceki tahmini fiyatı) o varlığa konsaydı bugünkü değeri — tüm fiyatlar gerçek, geçmiş getiri geleceğin garantisi değildir. USD: TCMB; Altın: spot (PAXG, gram); BTC: CoinGecko

REEN AĞI

İlgili Bölgeler

Altay, Etimesgut/Ankara İstasyon, Etimesgut/Ankara Süvari, Etimesgut/Ankara 30 Ağustos, Etimesgut/Ankara Piyade, Etimesgut/Ankara Göksu, Etimesgut/Ankara Alsancak, Etimesgut/Ankara Elvan, Etimesgut/Ankara Ahi Mesut, Etimesgut/Ankara Eryaman, Etimesgut/Ankara Etimesgut, Ankara Tunahan, Etimesgut/Ankara

Yöntem & kaynak

Bu analiz, bölgesel ilan verileri, TKGM satış kayıtları, OSM/Nominatim konum verileri ve TCMB makro verilerine dayanmaktadır; gelecekteki ani faiz veya mevzuat değişikliklerini öngörmez.