58.929
Eryaman, Etimesgut/Ankara
Momentum · yeterli veri yok
Eryaman, Etimesgut ilçe medyanının yaklaşık iki katı fiyatla konumlanan, yüksek yürünebilirlik skoruna sahip ve günlük ihtiyaçların yoğunlaştığı Ankara'nın gelişmiş yerleşim alanlarından biridir. Bölge, site içi yaşamı ve geniş aile tipi (3+1/4+1) ağırlıklı yapı stoğuyla, nakit gücü yüksek aileleri veya yüksek kira geliri hedefleyen yatırımcıları hedefler.
Talep eğilimi%−85 yıl ort.Son yıl tapu satışı237 adet2025Yürünebilirlik100/100Veri güveniyüksek59 ilanDeprem bölgesi3 · PGA 0.25gil bazlı
Mahalleyi 3 boyutlu gez.
3D · uydu + arazi · 10 dk yürüme alanı
Sürükle: gez · sağ-tık sürükle (ya da pusula): döndür/eğ · tekerlek: yakınlaştır · sağ üstten arazi.
TKGM ada / parsel sorgula
Yapay zeka taşınmaz değerleme
Parsel künyesi + KEOS imar + mahalle canlı ₺/m² + TKGM işlem + yol terki ile AI tahmini; ₺/m² gerçek ilan verisinden hesaplanır. Resmî/lisanslı ekspertiz değil, yatırım tavsiyesi değildir.
19.444
Arsa · ₺/m²
3 ilan · satılık7.995.000
Konut medyan ₺
satılık100
Yürünebilirlik
378 ilgi noktası · OSM6.200.000
Kiralık ₺/ay
1 ilanKonumun tezi.
Eryaman, yüksek yürünebilirlik ve site içi güvenlik avantajını, geniş aile tipi konutlarla birleştiren, nakit alıcı kitlesinin tercih ettiği olgun bir yerleşim alanıdır. Bölge, toplu taşıma erişimi zayıf ancak günlük ihtiyaçların yürüme mesafesinde olduğu, 3+1/4+1 gibi büyük dairelere ihtiyaç duyan aileler veya kira geliri yerine konutun değer saklama fonksiyonuna odaklanan yatırımcılar için uygundur. Site içi priminin yüksek olması, alıcıların 'güvenli yaşam alanı' konseptine ödeme yapmaya hazır olduğunu kanıtlar.
- Likidite Riski: TKGM verilerindeki satış adedindeki %8'lik düşüş ve yüksek ilan fiyatları, satıcının istediği fiyattan hızlı çıkamama riskini artırır.
- Makro Faiz Etkisi: %42,03 gibi yüksek konut kredisi faiz oranları, kredili talebi baskılayarak pazarı ağırlaştırır ve alıcı kitlesini nakit sahipleriyle sınırlar.
- Toplu Ulaşım Eksikliği: Düşük toplu ulaşım skoru, bölgenin erişilebilirliğini kısıtlar ve kiralık talebin geniş kitlelere ulaşmasını zorlaştırabilir.
Konut, arsa, işyeri ve bina — tip bazlı.
58.929
Konut
₺/m² · 59 ilan · yüksek güven68.571
Konut
₺/m² · 5 ilan · orta güven19.444
Arsa
₺/m² · 3 ilan · düşük güvenEmlak tipine göre ₺/m².
62.963
Daire
₺/m² · 51 ilan40.052
Dubleks
₺/m² · 6 ilan68.571
Daire
₺/m² · 5 ilanKonut satılık medyanı 58.929 TL/m² olup, ilçe geneli medyan (31.212 TL/m²) üzerinde ciddi bir primle işlem görmektedir. Alt tip dağılımında daireler 62.963 TL/m² ile lider konumdayken, dubleksler 40.052 TL/m² ile daha erişilebilir bir segment sunmaktadır. Şerefiye analizi, 'site içinde' olmanın genel medyana göre %12 prim getirdiğini göstermektedir; bu durum, güvenli ve bakımlı site içi yaşamın alıcılar nezdinde değerli bulunduğunu, ancak açık arazi veya manzara primlerinin bu pakette öne çıkmadığını gösterir. Kiralık medyanın 6.200.000 TL/ay olması (tek örnek), satılık fiyatlarla kıyaslandığında brüt getiri oranlarının makro faiz (%42,03) yanında düşük kalabileceğini ve bu segmentin daha çok 'konut kullanımı' veya 'uzun vadeli değer saklama' odaklı olduğunu düşündürür.
Taşınmaz türü ve oda tipine göre ₺/m²
Daire54 ilan
1+17 ilan
68.103₺/m²
2+110 ilan
63.312₺/m²
3+128 ilan
60.938₺/m²
4+19 ilan
63.056₺/m²
Çubuk: p25 — medyan — p75. Aynı tür+odada geniş aralık = manzara/kat/cephe şerefiyesi.
Fiyat dağılımı
49.76961.94670.678
Dağılım: Düşük · (p75−p25) / medyan = 0.34
Şerefiye sürücüleri · genel medyana göre prim
54.643
Site içinde
13 ilan · −%12 primSürücüler aynı mahallede ₺/m²'yi ne kadar değiştirir (genel medyana kıyasla); ilan başlıklarındaki deniz/manzara/havuz ve site-içi bilgisinden.
Mahalledeki siteler, natamamlar ve kırılım
%20
Site içinde
13 / 64 ilan2
Yeni / proje aşaması
2 yeni · 0 proje64
Satılık konut ilanı
kamuya açık ilan verisi — mahalle (satılık konut)Oda dağılımı
3+129 ilan · 60.800 ₺/m²
%48
2+110 ilan · 63.312 ₺/m²
%16
4+19 ilan · 63.056 ₺/m²
%15
1+18 ilan · 67.234 ₺/m²
%13
5+15 ilan · 48.438 ₺/m²
%8
Yapı yaşı
0 (yeni/proje)2 ilan
%100
Çevre ve ulaşım.
Resmi konum · Eryaman Mahallesi, Etimesgut, Ankara, İç Anadolu Bölgesi, Türkiye
100
Yürünebilirlik
8
Toplu ulaşım
255 m
En yakın market
283 m
En yakın eczane
125
Diğer
Clothes (14), Kiosk (9), İbadethane (7), Playground (6)80
Spor & rekreasyon
Spor Sahası (42), Park (32), Spor Salonu (3), Yüzme Havuzu (2)59
Günlük ihtiyaç
Süpermarket (19), Eczane (14), PTT (7), ATM (5)44
Yeme-içme
Kafe (14), Fast Food (13), Restoran (12), Fırın (5)38
Ulaşım
Otopark (36), Taksi (2)27
Eğitim
Okul (23), Anaokulu (4)Yürünebilirlik skoru 100 ve 1,5 km içinde 378 ilgi noktası ile bölge, 'yürüme mesafesinde her şey' prensibine uygun, son derece işlevsel bir yaşam profili sunar. Market, okul, hastane ve eczane gibi temel hizmetlerin 250-300 metre yakınlığı, aile yaşamı için konforu artırır. Ancak toplu ulaşım skoru 8 ve en yakın durağın 4 km uzaklığı, araba bağımlılığını zorunlu kılar. Bu durum, bölgenin Ankara'nın iç trafiğine veya ana arterlere erişimi olan, ancak toplu taşıma ağına entegre olmayan, kendi içinde kapalı ve konforlu bir 'komşuluk' yapısına sahip olduğunu gösterir.
Tapu ve parsel.
88
Parsel
82
Ada
18.357
Ort. parsel m²
Arazi niteliği
- Arsa · 21 (%24)
- Tarla · 7 (%8)
- Betonarme Apartman · 3 (%3)
- 9 Adet Kargir Apartman · 3 (%3)
- Kargir Apartman · 2 (%2)
- 4 Blok Kargir Apartman · 2 (%2)
- 8 Adet Kargir Apartman · 2 (%2)
- 16 Katlı A,B1 Ve B2 Bloklar 17 Katlı C Blok Betonarme Apartman Ve Arsası · 1 (%1)
58.929
2026-08-17
58.929
2026-08-23
58.929
2026-08-30
Gerçek alım-satım talebi
237
Konut satışı (yıllık)
2025 · −%8 5 yıl ort.'a göre5
Arsa satışı (yıllık)
2025 · +%67 5 yıl ort.'a göre4.452
Toplam konut satışı
Konut satışı (yıllık) · 2010–2025Tapu işlem = GERÇEK alım-satım (TKGM); ilan ASKING fiyatından bağımsız talep/likidite sinyali. Düşen işlem = soğuyan talep, pazarlık alanı; yüksek işlem = likit, talepli.
Yatırım değerlendirmesi
Eryaman, ilçe ortalamasının üzerinde fiyatlandığı için 'premium' veya 'üst segment' bir profil çizer. Geniş p25-p75 fiyat aralığı (49.769-70.678 TL/m²), konum, kat ve site statüsüne göre oluşacak 'şerefiye' farkının getiri marjı yaratabileceğini gösterir. 3+1 ve 4+1 gibi geniş oda tiplerinin baskın olması, bölgenin tek kişilik yatırımcılardan ziyade çok kişili ailelerin tercih ettiği, likiditesi daha uzun vadeli bir yapıya sahip olduğunu işaret eder. TKGM verilerindeki satış adedindeki düşüş (-%8), talebin soğuduğunu ve alıcıların pazarlık gücünün arttığını gösterir; bu da yüksek ilan fiyatlarına rağmen gerçek satışların yavaşlayabileceği anlamına gelir. Düşük imarsız/arsa oranı (%24) ve yoğun apartman yapısı, bölgenin zaten olgunlaşmış bir yapı stoğuna sahip olduğunu, yeni arz baskısından ziyade mevcut stokun rekabet ettiğini gösterir.
İleriye dönük kesin tahmin değil; gözlemlenen eğilim + makro bağlamdan çıkarım. Yatırım tavsiyesi değildir.
1 yıl önce bunu alsaydınız
Konut
Örnek (anonim) ilan: 2+1 · 115 m² · bugünkü fiyat 8.000.000 ₺. Bölge gayrimenkul endeksine göre 1 yıl önceki tahmini fiyatı ~6.651.871 ₺.
başlangıç sermayesi
Gram altın9.661.556 ₺ +%45
Bu konut8.000.000 ₺ +%20
ABD doları7.792.229 ₺ +%17
Bitcoin5.503.080 ₺ −%17
Taşınmaz: TCMB konut endeksi (Ankara)
Her satırda aynı sermaye (taşınmazın 1 yıl önceki tahmini fiyatı) o varlığa konsaydı bugünkü değeri — tüm fiyatlar gerçek, geçmiş getiri geleceğin garantisi değildir. USD: TCMB; Altın: spot (PAXG, gram); BTC: CoinGecko
İlgili Bölgeler
Analiz, bölgesel ilan verisi, TKGM satış istatistikleri, OSM/Nominatim konum verileri ve TCMB makro verilerine dayanmaktadır. Gelecekteki ani faiz değişiklikleri veya mevzuat düzenlemeleri gibi makro şoklar bu mevcut veriyi etkileyebilir, ancak analiz mevcut statik durumu yansıtır.