REEN · Konum İstihbaratı · Ölçülen veri

Ayyıldız, Etimesgut/Ankara

Momentum · yeterli veri yok

Etimesgut’un Ayyıldız mahallesinde konut medyanı m² başına 58.583 TL seviyesinde seyrederek ilçe ortalamasının (31.212 TL) üzerinde, üst segmente hitap eden bir yapı sergilemektedir. Site içi yaşam ve 3+1/4+1 odaklı yapı stoğu, ilçe genelindeki erişilebilir segmentten ayrışan, daha niş bir talebi işaret etmektedir.

Veri güveniyüksek60 ilanDeprem bölgesi3 · PGA 0.25gil bazlı
Künye · ölçülen
58.583

Konut · ₺/m²

60 ilan · güven yuksek
14.207

Arsa · ₺/m²

10 ilan · satılık
10.119.500

Konut medyan ₺

satılık
01 · Bölge tezi

Konumun tezi.

Ayyıldız mahallesı, ilçe ortalamasının üzerinde fiyatlanan, site içi sosyal yaşamı ve geniş oda tiplerini (3+1/4+1) öne çıkaran bir 'üst segment' aile yaşamı arayanlar için uygundur. Yüksek fiyat ve kredi maliyeti, bu bölgeyi nakit gücü yüksek ve nitelikli yaşam alanı arayan alıcılarla sınırlar.

Emlak tipleri · ölçülen medyan ₺/m²

Konut, arsa, işyeri ve bina — tip bazlı.

58.583

Konut

₺/m² · 60 ilan · yüksek güven
14.207

Arsa

₺/m² · 10 ilan · orta güven
Ölçülen fiyat · tüm emlak tipleri · bölgesel ilan verisi

Emlak tipine göre ₺/m².

59.697

Daire

₺/m² · 57 ilan

Mahalle konut medyanı (58.583 TL/m²), ilçe geneli medyanın (31.212 TL/m²) yaklaşık 1,8 katıdır; bu durum, bölgenin ilçe içinde 'üst segment' olarak konumlandığını gösterir. Villa verisi pakette olmadığı için oda tipine göre yapılan karşılaştırma, 4+1 dairelerin (63.631 TL/m²) 3+1'lere (55.562 TL/m²) göre %14,4 prim yaptığını ortaya koyar. Site içi konumun %3 prim getirmesi, kapalı sosyal donatıların fiyatta belirleyici olduğunu gösterir. Bölgesel ilan verisi, satılık ilanların ağırlıklı olduğunu ve kiralık verisinin netleşmediğini, bu nedenle kiralık-satılık kira getirisi ilişkisi şu an için doğrudan kurulamamaktadır.

Satılık konut · ilan verisi

Taşınmaz türü ve oda tipine göre ₺/m²

Daire53 ilan
3+133 ilan
55.562₺/m²
4+120 ilan
63.631₺/m²

Çubuk: p25 — medyan — p75. Aynı tür+odada geniş aralık = manzara/kat/cephe şerefiyesi.

Şerefiye · konut satılık · ilan verisi

Fiyat dağılımı

52.42258.27866.137

Dağılım: Düşük · (p75−p25) / medyan = 0.24

Şerefiye sürücüleri · genel medyana göre prim

59.744

Site içinde

15 ilan · +%3 prim

Sürücüler aynı mahallede ₺/m²'yi ne kadar değiştirir (genel medyana kıyasla); ilan başlıklarındaki deniz/manzara/havuz ve site-içi bilgisinden.

Mahalle yapı stoğu · ilan verisi

Mahalledeki siteler, natamamlar ve kırılım

%25

Site içinde

15 / 60 ilan
1

Yeni / proje aşaması

1 yeni · 0 proje
60

Satılık konut ilanı

kamuya açık ilan verisi — mahalle (satılık konut)
Oda dağılımı
3+134 ilan · 55.420 ₺/m²
%63
4+120 ilan · 63.631 ₺/m²
%37
Yapı yaşı
0 (yeni/proje)1 ilan
%100
Konum · erişilebilirlik · UAVT + OSM + Nominatim

Çevre ve ulaşım.

Yapı stoğunun analizine göre mahalle, müstakil yapılar yerine 'site içi' yaşamı öne çıkaran bir profil çizer (ilanların %25'i site içinde). Baskın oda tipi 3+1 ve 4+1 olduğu için, hedef kitle büyük olasılıkla çok odalı, geniş yaşam alanına ihtiyaç duyan ailelerdir. Site içi yaşam, güvenlik ve sosyal donatı erişimi gibi unsurları öne çıkarırken, ilçe genelindeki fiyat farkı, bu yaşam tarzının ilçe sakinleri için bir 'premium' (üst) segment olarak algılandığını doğrular. Ulaşım ve yürünebilirlik için spesifik bir POI (ilgi noktası) verisi pakette yer almadığından, yorum yalnızca yapı tipi ve oda dağılımına dayanır.

Gelişmeler · belediye / imar

Bölgede son gelişmeler.

2026 Kurban Alanında Kurbanlık Satışı Yapmak İsteyenlere DuyuruEtimesgut Belediyesi, Ayyıldız Mahallesi'ndeki kurban alanında 2026 yılı için kurbanlık satış başvurularının 20 Nisan 2026 Pazartesi günü saat 09.00'da Zabıta Müdürlüğüne yapılacağını duyurdu.Etimesgut Belediyesi · 2026-04-20
Fiyat/m² serisi · Lure ilan verisi
58.278

2026-08-17

58.583

2026-08-23

58.583

2026-08-30

Yatırım görünümü · gözleme dayalı eğilim

Yatırım değerlendirmesi

Ayyıldız mahallesindeki fiyat seviyesi, ilçe ortalamasının oldukça üzerindedir. Geniş p25–p75 aralığı (52.422–66.137 TL/m²), konum, manzara veya site statüsü gibi faktörlerin fiyat üzerinde önemli bir 'şerefiye' yarattığını ve doğru seçimde getiri marjı sunduğunu gösterir. 4+1 tipolojisinin daha yüksek birim fiyatı, büyük aile veya yüksek bütçeli alıcı kitlesine hitap ettiğini, ancak likidite açısından 3+1'lerin daha hızlı dönüş yapabileceğini düşündürür. Site içi arzın %25 ile sınırlı olması, bu nitelikteki birimlerin daha az bulunur hale geldiğini ve bu da arz-talep dengesini site içi birimlerde lehine çevirebilir. TCMB verilerine göre %42,03 gibi yüksek konut kredisi faiz oranları, nakit alıcı ağırlıklı bir pazar yapısını destekler; bu da yüksek fiyatlı segmentte talebin faiz duyarlılığından ziyade nakit gücüne dayandığını gösterir.

İleriye dönük kesin tahmin değil; gözlemlenen eğilim + makro bağlamdan çıkarım. Yatırım tavsiyesi değildir.

Yatırım karşılaştırması · son 12 ay · gerçek veri

1 yıl önce bunu alsaydınız

Konut

Örnek (anonim) ilan: 3+1 · 206 m² · bugünkü fiyat 9.990.000 ₺. Bölge gayrimenkul endeksine göre 1 yıl önceki tahmini fiyatı ~8.306.524 ₺.

başlangıç sermayesi
Gram altın12.064.235 ₺ +%45
Bu konut9.990.000 ₺ +%20
ABD doları9.730.546 ₺ +%17
Bitcoin6.899.301 ₺ −%17

Taşınmaz: TCMB konut endeksi (Ankara)

Arsa

Örnek (anonim) ilan: Arsa · 440 m² · bugünkü fiyat 7.870.000 ₺. Bölge gayrimenkul endeksine göre 1 yıl önceki tahmini fiyatı ~6.543.778 ₺.

başlangıç sermayesi
Gram altın9.504.057 ₺ +%45
Bu arsa7.870.000 ₺ +%20
ABD doları7.665.606 ₺ +%17
Bitcoin5.435.185 ₺ −%17

Taşınmaz: TCMB konut endeksi (Ankara) — arsa için resmi endeks yok, bölge gayrimenkul göstergesi

Her satırda aynı sermaye (taşınmazın 1 yıl önceki tahmini fiyatı) o varlığa konsaydı bugünkü değeri — tüm fiyatlar gerçek, geçmiş getiri geleceğin garantisi değildir. USD: TCMB; Altın: spot (PAXG, gram); BTC: CoinGecko

REEN AĞI

İlgili Bölgeler

Güzelkent, Etimesgut/AnkaraOsmangazi, Keçiören/AnkaraHisar, Keçiören/AnkaraBağlarbaşı, Keçiören/AnkaraDemetevler, Yenimahalle/AnkaraTepebaşı, Keçiören/AnkaraYaşamkent, Çankaya/AnkaraMerkez, Pursaklar/AnkaraÇamlıtepe, Çankaya/AnkaraRemzi Oğuz Arık, Çankaya/AnkaraKarakaya, Keçiören/AnkaraSusuz, Yenimahalle/Ankara
Yöntem & kaynak

Analiz, bölgesel ilan verisi, TCMB makro verileri ve il bazlı deprem tehlike haritası bilgilerine dayanır; gelecekteki ani faiz değişimleri veya mevzuat değişikliklerini kapsamaz.