63.765
Yukarıyurtçu, Etimesgut/Ankara
Momentum · yeterli veri yok
Etimesgut’un Yukarıyurtçu mahallesinde konut medyanı m² başına 63.765 TL seviyesinde işlemekte olup, ilçe genelinin (31.212 TL/m²) neredeyse iki katı bir fiyatlandırma profili sergilemektedir. Bölge, yüksek likidite ve talebiyle öne çıkan, ancak kredi maliyetlerinin yüksek olduğu makro ortamda nakit odaklı bir piyasa dinamiğine sahiptir.
Talep eğilimi%+1225 yıl ort.Son yıl tapu satışı311 adet2025Veri güveniyüksek41 ilanDeprem bölgesi3 · PGA 0.25gil bazlı
18.247
Arsa · ₺/m²
10 ilan · satılık3.850.000
Konut medyan ₺
satılıkKonumun tezi.
Yukarıyurtçu, ilçe ortalamasının üzerinde fiyatlanan ancak yüksek işlem hacmiyle (311 adet/yıl) likiditesini kanıtlamış, ağırlıklı olarak 1+1 ve 2+1 dairelerden oluşan, nakit alıcıların tercih ettiği bir yerleşim alanıdır. Arsa yoğunluğunun yüksek (%41) olması, bölgenin henüz tamamen doygunluğa ulaşmamış, arazi bazlı değerlenme potansiyeli taşıyan ancak mevcut konut arzının bitmiş ve yaşanır yapılar olduğu bir geçiş zonunda olduğunu gösterir.
- Makroekonomik risk: TCMB verilerine göre %42,03 seviyesindeki konut kredisi faizi, kredili talebi baskılayarak pazarın tamamen nakit alıcılara kaymasına neden olmaktadır. Bu durum, fiyatların yukarı yönlü hareketinde tavan oluşturabilir.
- Deprem riski: Ankara il bazlı deprem tehlike haritasında 3. bölgede yer alması ve Kuzey Anadolu Fayı güney koluna yakın olması, yapıların deprem yönetmeliğine uygunluğunun ve zemin etüdünün kritik önem taşıdığını gösterir.
- Site içi prim eksikliği: Site içi projelerin medyanın altında işlemesi, site içi olmanın bu mahallede otomatik bir değer artışı sağlamadığını, aksine potansiyel bir dezavantaj veya farklı bir konum kriteri olduğunu gösterir.
Konut, arsa, işyeri ve bina — tip bazlı.
63.765
Konut
₺/m² · 41 ilan · yüksek güven18.247
Arsa
₺/m² · 10 ilan · orta güven6.290
Arazi
₺/m² · 1 ilan · düşük güvenEmlak tipine göre ₺/m².
63.797
Daire
₺/m² · 40 ilanKonut medyanı 63.765 TL/m² ile ilçe ortalamasının oldukça üzerindedir. Alt-tip dağılımında villa verisi bulunmamakta, sadece daire segmenti (63.797 TL/m²) aktif olup, bu durum arzın tamamen apartman tipi konutlardan oluştuğunu gösterir. Oda tipi analizinde 1+1’ler (75.500 TL/m²) 2+1’lere (53.676 TL/m²) göre %40 daha yüksek birim fiyattan işlemektedir; bu durum, daha küçük ve yönetilebilir birimlere olan talebin birim fiyatı yukarı çektiğini, 2+1’lerin ise daha erişilebilir bir segment oluşturduğunu ortaya koyar. Site içi projelerin medyanın altında (-%14) fiyatlanması, site içi olmanın bu mahallede fiyat artışı sağlamadığını, aksine standart dışı bir konum veya yaş faktörü nedeniyle indirimli kaldığını işaret eder.
Taşınmaz türü ve oda tipine göre ₺/m²
Daire41 ilan
1+112 ilan
75.500₺/m²
2+129 ilan
53.676₺/m²
Çubuk: p25 — medyan — p75. Aynı tür+odada geniş aralık = manzara/kat/cephe şerefiyesi.
Fiyat dağılımı
49.31659.21169.256
Dağılım: Düşük · (p75−p25) / medyan = 0.34
Şerefiye sürücüleri · genel medyana göre prim
51.014
Site içinde
7 ilan · −%14 primSürücüler aynı mahallede ₺/m²'yi ne kadar değiştirir (genel medyana kıyasla); ilan başlıklarındaki deniz/manzara/havuz ve site-içi bilgisinden.
Markalı projeler ve fiyat primi
Mahalle medyanı 59.211 ₺/m²; markalı projeler genel medyana göre prim/iskontoyla işlem görür.
52.219
Aura Yaşam
6 ilan · max 56.689 · −%12 primMahalledeki siteler, natamamlar ve kırılım
%14
Site içinde
7 / 49 ilan1
Yeni / proje aşaması
0 yeni · 1 proje49
Satılık konut ilanı
kamuya açık ilan verisi — mahalle (satılık konut)Oda dağılımı
2+130 ilan · 53.551 ₺/m²
%67
1+112 ilan · 75.500 ₺/m²
%27
3+13 ilan · 52.404 ₺/m²
%7
Çevre ve ulaşım.
Yapı stoğu analizinde ilanların %14’ünün site içinde olması, mahallenin büyük ölçüde müstakil veya bağımsız binalardan oluştuğunu, ancak belirli bir kitle için site içi yaşamın da tercih edildiğini gösterir. Baskın oda tipi 2+1 (30 ilan) ve 1+1 (12 ilan) olması, mahallenin hem genç profesyoneller/investorler hem de küçük aileler için uygun olduğunu düşündürür. İlgi noktaları (POI) ve ulaşım detayları pakette yer almadığından, bu boyutlar analiz dışı bırakılmıştır; ancak yüksek işlem hacmi, mahallenin yerel ihtiyaçlara cevap veren yerleşim dokusuna sahip olduğunu ima eder.
Tapu ve parsel.
100
Parsel
57
Ada
27.679
Ort. parsel m²
Arazi niteliği
- Arsa · 41 (%41)
- Tarla · 31 (%31)
- Ham Toprak · 9 (%9)
- T A R L A · 3 (%3)
- Bağ · 3 (%3)
- Bahçe · 2 (%2)
- Kentsel Servis Alanı · 2 (%2)
- 6 Katlı A-1,A-2,A-3,A-4,A-5 Ve 11 Katlı B-1,B-2,B,3,B-4 Ve 16 Katlı C-1 Ve 17 Katlı C-2 Ve 1 Katlı Sosyal Tesis Bloklardan Oluşan Betonarme Apartman Ve Arsası · 1 (%1)
Bölgede son gelişmeler.
Yukarıyurtçu Mahallesi Parselleri İçin 1/5.000 Ölçekli Nazım İmar Planı Teklifi DuyurusuAnkara ili, Etimesgut ilçesi, Yukarıyurtçu Mahallesinde yer alan çok sayıda parseli kapsayan alanda hazırlatılan 1/5.000 ölçekli nazım imar planı ve 1/1.000 ölçekli uygulama imar planı teklifi hakkında duyuru yapılmıştır.Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı · 2024
Yukarıyurtçu Mahallesi 191 Ada 26 ve 36 Nolu Parseller İçin Uygulama İmar Planı OnayıYukarıyurtçu Mahallesinde bulunan 191 ada 26 ve 36 nolu parselleri kapsayan alana ilişkin hazırlanan 1/1000 ölçekli uygulama imar planı Bakanlığımızca onaylanmıştır.Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı · 2025
63.765
2026-08-17
63.765
2026-08-23
63.765
2026-08-30
Gerçek alım-satım talebi
311
Konut satışı (yıllık)
2025 · +%122 5 yıl ort.'a göre133
Arsa satışı (yıllık)
2025 · +%49 5 yıl ort.'a göre1.188
Toplam konut satışı
Konut satışı (yıllık) · 2010–2025Tapu işlem = GERÇEK alım-satım (TKGM); ilan ASKING fiyatından bağımsız talep/likidite sinyali. Düşen işlem = soğuyan talep, pazarlık alanı; yüksek işlem = likit, talepli.
Yatırım değerlendirmesi
Yukarıyurtçu, ilçe medyanının üzerinde fiyatlanmasına rağmen, 2025 yılındaki 311 adetlik konut satış adedi ile ilçe ortalamasının (140 adet) üzerinde bir işlem hacmine sahiptir; bu, mahallenin likiditesinin yüksek olduğunu ve talebin gerçek satışlarda da yansıdığını gösterir. 1+1 segmentinin yüksek birim fiyatı, yatırımcılar için kısa vadede daha hızlı satılabilirlik (likidite) potansiyeli sunarken, 2+1 segmenti ailelere hitap eden daha geniş bir kitleye ulaşma imkanı tanır. TKGM verilerine göre arsa niteliğindeki parsellerin (%41) baskın olması, mahalle sınırları içinde yeni yapılaşma veya arsa alım-satımının da aktif olduğunu, ancak mevcut konut stoğunun (ilan kırılımı) büyük ölçüde bitmiş ve site içi yapılar olduğunu gösterir. Yüksek kredi faizi (%42,03) ortamında, bu likidite seviyesi nakit alıcıların aktif olduğunu doğrular; yatırımcı için kritik nokta, yüksek birim fiyatlı 1+1’lerin likiditesini koruyup koruyamayacağıdır.
İleriye dönük kesin tahmin değil; gözlemlenen eğilim + makro bağlamdan çıkarım. Yatırım tavsiyesi değildir.
1 yıl önce bunu alsaydınız
Konut
Örnek (anonim) ilan: 1+1 · 38 m² · bugünkü fiyat 3.850.000 ₺. Bölge gayrimenkul endeksine göre 1 yıl önceki tahmini fiyatı ~3.201.213 ₺.
başlangıç sermayesi
Gram altın4.649.380 ₺ +%45
Bu konut3.850.000 ₺ +%20
ABD doları3.750.010 ₺ +%17
Bitcoin2.658.890 ₺ −%17
Taşınmaz: TCMB konut endeksi (Ankara)
Arsa
Örnek (anonim) ilan: Arsa · 449 m² · bugünkü fiyat 4.900.000 ₺. Bölge gayrimenkul endeksine göre 1 yıl önceki tahmini fiyatı ~4.074.271 ₺.
başlangıç sermayesi
Gram altın5.917.392 ₺ +%45
Bu arsa4.900.000 ₺ +%20
ABD doları4.772.741 ₺ +%17
Bitcoin3.384.041 ₺ −%17
Taşınmaz: TCMB konut endeksi (Ankara) — arsa için resmi endeks yok, bölge gayrimenkul göstergesi
Her satırda aynı sermaye (taşınmazın 1 yıl önceki tahmini fiyatı) o varlığa konsaydı bugünkü değeri — tüm fiyatlar gerçek, geçmiş getiri geleceğin garantisi değildir. USD: TCMB; Altın: spot (PAXG, gram); BTC: CoinGecko
İlgili Bölgeler
Güzelkent, Etimesgut/AnkaraOsmangazi, Keçiören/AnkaraHisar, Keçiören/AnkaraBağlarbaşı, Keçiören/AnkaraDemetevler, Yenimahalle/AnkaraTepebaşı, Keçiören/AnkaraYaşamkent, Çankaya/AnkaraMerkez, Pursaklar/AnkaraÇamlıtepe, Çankaya/AnkaraRemzi Oğuz Arık, Çankaya/AnkaraKarakaya, Keçiören/AnkaraSusuz, Yenimahalle/Ankara
Analiz, bölgesel ilan verisi, TKGM satış istatistikleri ve TCMB makro verilerine dayanmaktadır; gelecekteki faiz veya mevzuat değişikliklerini öngörmez.