32.500
Tulumtaş, Gölbaşı/Ankara
Momentum · yeterli veri yok
Gölbaşı/Ankara'da konumlanan Tulumtaş, ilçe medyanının oldukça altında, 32.500 TL/m² bandında fiyatlanan erişilebilir bir konut pazarına sahiptir. Bölge, yüksek değerli villa segmenti ile daha yoğun daire stokunun karışık bir yapıda olduğunu göstermektedir.
Veri güveniyüksek23 ilanDeprem bölgesi3 · PGA 0.25gil bazlı
8.500
Arsa · ₺/m²
60 ilan · satılık5.000.000
Konut medyan ₺
satılık36.000
Kiralık ₺/ay
20 ilanKonumun tezi.
Tulumtaş, Gölbaşı'nın lüks veya yüksek değerli segmentlerinden uzak, bütçe odaklı konut arayanlar için bir alternatif sunar. Yüksek kredi faizleri (%42.03) nedeniyle kredili talebin kısıtlı olduğu bu ortamda, nakit gücü olan veya düşük aylık ödeme kapasitesine sahip ancak ilçe sınırları içinde mülk sahibi olmak isteyen yatırımcılar için uygun bir segmenttir. Villa ve daire fiyatlarındaki uçurum, villa alımında dikkatli due diligence (uygunluk araştırması) gerektiren, daire alımında ise daha standart bir piyasa dinamiği olduğunu gösterir.
- Deprem tehlike bölgesi 3 kapsamında olması ve Kuzey Anadolu Fayı güney koluna yakınlığı (PGA 0.25g), bölgenin zemin ve yapısal dayanıklılık açısından dikkatli incelenmesi gereken bir risk profili taşıdığını gösterir.
- Yüksek konut kredisi faiz oranları (%42.03), talebi kısıtlayarak likiditeyi yavaşlatabilir ve satış süreçlerini uzatabilir.
- Villa fiyatlarının dairelere kıyasla anormal derecede düşük olması (920 TL/m²), bu segmentteki varlıkların niteliği (arsa, natamam yapı vb.) hakkında net bir veri olmaması nedeniyle yanlış yorumlama riski taşır.
Konut, arsa, işyeri ve bina — tip bazlı.
8.500
Arsa
₺/m² · 60 ilan · orta güven32.500
Konut
₺/m² · 23 ilan · yüksek güvenEmlak tipine göre ₺/m².
32.019
Daire
₺/m² · 15 ilan920
Villa
₺/m² · 7 ilanTulumtaş'taki konut medyanı (32.500 TL/m²), Gölbaşı ilçe medyanının (74.375 TL/m²) yaklaşık yarısı seviyesindedir; bu durum, mahallenin ilçe genelinde 'erişilebilir segment' olarak konumlandığını gösterir. Alt-tip dağılımında villa medyanı (920 TL/m²) ile daire medyanı (32.019 TL/m²) arasında büyük bir fark bulunurken, villa fiyatlarının bu kadar düşük çıkması (n=7), muhtemelen arsa niteliğindeki veya inşaat aşamasındaki/varsa düşük m²'li yapıların ortalamayı aşağı çektiğini işaret eder. Satılık konut medyanı 5.000.000 TL iken, kiralık medyanı 36.000 TL/ay'dır; bu oran, nakit alıcıların ağırlıkta olduğu bir pazarda, kiradan getiri hesaplamasının satılık fiyatlamasına göre daha düşük bir brüt getiri potansiyeli yarattığını gösterir.
Taşınmaz türü ve oda tipine göre ₺/m²
Daire9 ilan
3+19 ilan
31.538₺/m²
Çubuk: p25 — medyan — p75. Aynı tür+odada geniş aralık = manzara/kat/cephe şerefiyesi.
Fiyat dağılımı
28.96232.69939.736
Dağılım: Düşük · (p75−p25) / medyan = 0.33
Sürücüler aynı mahallede ₺/m²'yi ne kadar değiştirir (genel medyana kıyasla); ilan başlıklarındaki deniz/manzara/havuz ve site-içi bilgisinden.
Mahalledeki siteler, natamamlar ve kırılım
%30
Site içinde
7 / 23 ilan23
Satılık konut ilanı
kamuya açık ilan verisi — mahalle (satılık konut)Oda dağılımı
3+19 ilan · 31.538 ₺/m²
%75
1+13 ilan · 100.000 ₺/m²
%25
Çevre ve ulaşım.
Mahalle, ilçe genelindeki yüksek fiyatların altında kalan bir segmentte yer aldığı için, Ankara'ya erişim sağlayan ana arterlere yakın olmasına rağmen daha uygun bütçeli konut arayan aileler veya ilk ev sahibi adayları için erişilebilir bir profil çizer. Site içi yaşam seçeneği sunan %30'luk pay, güvenlik ve ortak alanlara erişim ihtiyacı duyanlar için bir tercih noktası iken, geri kalan büyük kısmı daha bağımsız bir yaşam alanı sunar. Ulaşım ve ilgi noktaları (POI) pakette detaylandırılmadığından, bu faktörler yerine fiyat/oda tipi uyumu öne çıkar.
Bölgede son gelişmeler.
196 Gölbaşı - Taşpınar - İncek - Tulumtaş Hattı Güzergah DeğişikliğiEGO tarafından Tulumtaş mahallesini de kapsayan 196 numaralı otobüs hattının 27 Nisan 2026 tarihinden itibaren yeni güzergahı üzerinden hizmet vereceği duyurulmuştur.EGO · 2026-04-27
32.500
2026-08-17
32.500
2026-08-24
32.500
2026-08-31
Yatırım değerlendirmesi
Tulumtaş, ilçe ortalamasının altında fiyatlandığı için bütçe dostu bir giriş noktası sunar. Geniş p25-p75 fiyat aralığı (28.962–39.736 TL/m²), konum, manzara veya daire içi özelliklere bağlı olarak oluşabilecek 'şerefiye' farkının yatırımcı için getiri marjı yaratabileceğini gösterir. 3+1 tipi dairelerin (31.538 TL/m²) baskın olması, aile yapısına hitap eden ve likiditesi yüksek bir stok profili oluşturur. Bölgedeki yapı stoğunun %30'unun site içinde olması, kalan %70'in müstakil veya daha az düzenli yapılaşmış alanlarda olduğunu düşündürür; bu da farklı yaşam standartlarına hitap eden karma bir mahalle yapısına işaret eder.
İleriye dönük kesin tahmin değil; gözlemlenen eğilim + makro bağlamdan çıkarım. Yatırım tavsiyesi değildir.
1 yıl önce bunu alsaydınız
Arsa
Örnek (anonim) ilan: Arsa · 657 m² · bugünkü fiyat 6.500.000 ₺. Bölge gayrimenkul endeksine göre 1 yıl önceki tahmini fiyatı ~5.404.645 ₺.
başlangıç sermayesi
Gram altın7.850.014 ₺ +%45
Bu arsa6.500.000 ₺ +%20
ABD doları6.331.186 ₺ +%17
Bitcoin4.471.252 ₺ −%17
Taşınmaz: TCMB konut endeksi (Ankara) — arsa için resmi endeks yok, bölge gayrimenkul göstergesi
Konut
Örnek (anonim) ilan: 3+1 · 120 m² · bugünkü fiyat 3.950.000 ₺. Bölge gayrimenkul endeksine göre 1 yıl önceki tahmini fiyatı ~3.284.361 ₺.
başlangıç sermayesi
Gram altın4.770.393 ₺ +%45
Bu konut3.950.000 ₺ +%20
ABD doları3.847.413 ₺ +%17
Bitcoin2.717.146 ₺ −%17
Taşınmaz: TCMB konut endeksi (Ankara)
Her satırda aynı sermaye (taşınmazın 1 yıl önceki tahmini fiyatı) o varlığa konsaydı bugünkü değeri — tüm fiyatlar gerçek, geçmiş getiri geleceğin garantisi değildir. USD: TCMB; Altın: spot (PAXG, gram); BTC: CoinGecko
İlgili Bölgeler
Güzelkent, Etimesgut/AnkaraOsmangazi, Keçiören/AnkaraHisar, Keçiören/AnkaraBağlarbaşı, Keçiören/AnkaraDemetevler, Yenimahalle/AnkaraTepebaşı, Keçiören/AnkaraYaşamkent, Çankaya/AnkaraMerkez, Pursaklar/AnkaraÇamlıtepe, Çankaya/AnkaraRemzi Oğuz Arık, Çankaya/AnkaraKarakaya, Keçiören/AnkaraSusuz, Yenimahalle/Ankara
Analiz, bölgesel ilan verisi, TCMB makro verileri ve il bazlı deprem profilinden elde edilen mevcut verilerle yapılmıştır; gelecekteki faiz veya mevzuat değişikliklerini öngörmez.