100
Ayvalı, Keçiören/Ankara
Momentum · yeterli veri yok
Keçiören’in Ayvalı Mahallesi, Ankara’nın yoğun yerleşim alanlarından biri olup, satılık konutlarda 27.777 TL/m² ortalama fiyat seviyesiyle erişilebilir segmenti temsil eder. Bölge, yüksek yürünebilirlik ve toplu ulaşım skoruyla günlük ihtiyaçlara ve iş yaşamına hızlı erişim imkanı sunan, aile ve yatırımcı profili için dengeli bir konuma sahiptir.
Talep eğilimi%+85 yıl ort.Son yıl tapu satışı668 adet2025Yürünebilirlik100/100Deprem bölgesi3 · PGA 0.25gil bazlı
Mahalleyi 3 boyutlu gez.
3D · uydu + arazi · 10 dk yürüme alanı
Sürükle: gez · sağ-tık sürükle (ya da pusula): döndür/eğ · tekerlek: yakınlaştır · sağ üstten arazi.
TKGM ada / parsel sorgula
Yapay zeka taşınmaz değerleme
Parsel künyesi + KEOS imar + mahalle canlı ₺/m² + TKGM işlem + yol terki ile AI tahmini; ₺/m² gerçek ilan verisinden hesaplanır. Resmî/lisanslı ekspertiz değil, yatırım tavsiyesi değildir.
33.000
Kiralık ₺/ay
1 ilanKonumun tezi.
Ayvalı Mahallesi, özellikle Ankara’da merkeze yakın, günlük ihtiyaçlarına yürüme mesafesinde erişebilen ve toplu taşıma ağına tam entegre aileler veya öğrenci/kiralık yatırımcılar için uygundur. Bölge, yüksek yürünebilirlik skoru (100) ve 1,5 km içinde 608’e yakın ilgi noktası ile '15 dakikalık şehir' yaşamını destekler. Yapı stoğunun büyük çoğunluğunu betonarme apartmanların oluşturması (%10+%8+%5+%5+%3 = %31 apartman, %21 kargir apartman) ve arsa yoğunluğunun düşük olması, bölgenin zaten olgunlaşmış, yeni genişlemeye açık olmayan bir yerleşim alanı olduğunu teyit eder. Yatırımcı için bu, yüksek büyüme potansiyelinden ziyade, istikrarlı kira geliri ve likidite odaklı bir stratejiyi işaret eder.
- Makroekonomik Faiz Riski: TCMB verilerine göre %42.03 seviyesindeki konut kredisi faizi, kredili talebi baskılayarak pazarın nakit alıcılara kaymasına neden olabilir. Bu durum, satıcılar için satış süresini uzatma ve fiyat indirimine gitme riski taşır.
- Deprem Tehlike Profili: İl bazlı veriler, bölgenin 3. derece deprem tehlike bölgesinde olduğunu ve en büyük yer ivmesinin (PGA) 0.25g olduğunu göstermektedir. Bu, yapıların deprem yönetmeliğine uygunluğunun ve zemin etüdünün kritik önem taşıdığını hatırlatır.
- Likidite ve Talep Dengesi: TKGM verilerine göre 2025 yılındaki konut satış adedi (668 adet), 5 yıllık ortalamaya (620 adet) göre %8 artış gösterse de, yüksek faiz ortamında bu artışın sürdürülebilirliği belirsizdir. İlan fiyatları ile gerçek satış hacmi arasındaki fark, pazarlık alanının geniş olabileceğini gösterir.
Emlak tipine göre ₺/m².
Satılık konutlarda genel medyan 27.777 TL/m² iken, daire segmentinde 2+1’ler 29.115 TL/m², 3+1’ler ise 23.891 TL/m² olarak işlem görmektedir. Bu durum, daha küçük ve likit olan 2+1 birimlerinin metrekare bazında daha yüksek değerlediğini, 3+1’lerin ise daha geniş alanlara hitap ederek fiyat avantajı sunduğunu gösterir. Villa ile daire verisi paketinde villa için ayrı bir metrekare fiyatı sunulmadığından, bu segmentin mevcut ilan stokunda baskın olmadığı veya verinin eksik olduğu çıkarılabilir; ancak baskın oda tipi 2+1 (14 adet) olduğu için daire ağırlıklı bir yapıdan söz edilebilir. Premium proje olan Antares, 27.821 TL/m² medyan fiyatla mahalle ortalamasına çok yakın (%0 prim) işlemekte olup, marka değerinin fiyat üzerinde belirgin bir 'lüks' prim yaratmadığını, ancak standartların üzerinde bir kalite veya konum sunduğunu ima eder. P25–P75 aralığı (24.698–33.612 TL/m²) ve 0.32 dağılım oranı, fiyatların geniş bir yelpazede seyrettiğini ve konum/manzara gibi faktörlerin fiyat farklılaşmasında etkili olduğunu gösterir.
Taşınmaz türü ve oda tipine göre ₺/m²
Daire20 ilan
2+114 ilan
29.115₺/m²
3+16 ilan
23.891₺/m²
Çubuk: p25 — medyan — p75. Aynı tür+odada geniş aralık = manzara/kat/cephe şerefiyesi.
Fiyat dağılımı
24.69827.77733.612
Dağılım: Düşük · (p75−p25) / medyan = 0.32
Sürücüler aynı mahallede ₺/m²'yi ne kadar değiştirir (genel medyana kıyasla); ilan başlıklarındaki deniz/manzara/havuz ve site-içi bilgisinden.
Markalı projeler ve fiyat primi
Mahalle medyanı 27.777 ₺/m²; markalı projeler genel medyana göre prim/iskontoyla işlem görür.
27.821
Antares
4 ilan · max 46.032 · +%0 primMahalledeki siteler, natamamlar ve kırılım
22
Satılık konut ilanı
kamuya açık ilan verisi — mahalle (satılık konut)Oda dağılımı
2+114 ilan · 29.115 ₺/m²
%70
3+16 ilan · 23.891 ₺/m²
%30
Çevre ve ulaşım.
Resmi konum · Kardeşler, Ayvalı Mahallesi, Keçiören, Ankara, İç Anadolu Bölgesi, 06010, Türkiye
100
Yürünebilirlik
100
Toplu ulaşım
414 m
En yakın market
48 m
En yakın eczane
238
Diğer
İbadethane (39), Shelter (33), Playground (16), Clothes (15)144
Günlük ihtiyaç
Süpermarket (67), Eczane (49), Market (10), PTT (7)114
Spor & rekreasyon
Park (88), Spor Sahası (18), Spor Merkezi (6), Spor Salonu (1)59
Yeme-içme
Kafe (22), Restoran (21), Fırın (9), Fast Food (7)24
Eğitim
Okul (19), Anaokulu (3), Üniversite (2)20
Ulaşım
Otopark (15), Taksi (5)Tapu ve parsel.
39
Parsel
37
Ada
4.851
Ort. parsel m²
Arazi niteliği
- Arsa · 10 (%26)
- Kargir Apartman · 8 (%21)
- 5 Katlı Betonarme Apartman Ve Arsası · 4 (%10)
- 6 Katlı Betonarme Apartman Ve Arsası · 3 (%8)
- Betonarme Apartman · 2 (%5)
- Kargir Apartman · 2 (%5)
- Beton Apartman · 1 (%3)
- Kargir Apartman · 1 (%3)
Bölgede son gelişmeler.
Ayvalı Mahallesi 31743 ada 6 parsele ilişkin 1/1000 Ölçekli Uygulama İmar Planı DeğişikliğiAyvalı Mahallesi 31743 ada 6 parsel için hazırlanan 1/1000 ölçekli uygulama imar planı değişikliği onama işlemleri tamamlanarak ilan panosunda 1 ay süreyle askıya çıkarılmıştır.Keçiören Belediyesi · 2025-10-24
Ayvalı, Aşağı Eğlence, Etlik, İncirli ve Esertepe Mahallelerine Ait Kentsel Dönüşüm İmar PlanıAyvalı Mahallesi dahil olan mahallelere ait kentsel dönüşüm imar planı tadilatları, gelen itirazların değerlendirilmesinin ardından 03/03/2021 tarihinden itibaren 1 ay süreyle askıya çıkarılmıştır.Keçiören Belediyesi · 2021-03-03
Gerçek alım-satım talebi
668
Konut satışı (yıllık)
2025 · +%8 5 yıl ort.'a göre15
Arsa satışı (yıllık)
2025 · −%29 5 yıl ort.'a göre8.724
Toplam konut satışı
Konut satışı (yıllık) · 2010–2025Tapu işlem = GERÇEK alım-satım (TKGM); ilan ASKING fiyatından bağımsız talep/likidite sinyali. Düşen işlem = soğuyan talep, pazarlık alanı; yüksek işlem = likit, talepli.
Yatırım değerlendirmesi
Ayvalı Mahallesi, ilçe medyanına yakın veya altında kalabilen fiyat yapısıyla 'erişilebilir segment' olarak sınıflandırılır. Geniş p25–p75 fiyat aralığı, doğru birim seçimi (örneğin manzaralı veya site içi) ile getiri marjı yaratma potansiyeli olduğunu gösterir. 2+1 tipolojisinin ilanlarda baskın olması (14 adet), bu birim tipinin daha likit ve kiralanabilir olabileceğini düşündürür. KEOS verilerindeki yapı stoğu (betonarme apartmanlar ve arsa) ve düşük arsa yoğunluğu (%26), bölgenin yoğun yapılaşmış bir kentsel doku olduğunu, yeni arsa arzının sınırlı olduğunu işaret eder. TCMB konut kredisi faizinin %42.03 gibi yüksek bir seviyede olması, nakit alıcıların pazarı belirleyici olduğunu ve kredili talebin yavaşladığını gösterir; bu da alıcılar için pazarlık gücünü artırırken, satıcılar için likidite riskini beraberinde getirir.
İleriye dönük kesin tahmin değil; gözlemlenen eğilim + makro bağlamdan çıkarım. Yatırım tavsiyesi değildir.
1 yıl önce bunu alsaydınız
Konut
Örnek (anonim) ilan: 3+1 · 120 m² · bugünkü fiyat 2.950.000 ₺. Bölge gayrimenkul endeksine göre 1 yıl önceki tahmini fiyatı ~2.452.877 ₺.
başlangıç sermayesi
Gram altın3.562.699 ₺ +%45
Bu konut2.950.000 ₺ +%20
ABD doları2.873.385 ₺ +%17
Bitcoin2.029.261 ₺ −%17
Taşınmaz: TCMB konut endeksi (Ankara)
Her satırda aynı sermaye (taşınmazın 1 yıl önceki tahmini fiyatı) o varlığa konsaydı bugünkü değeri — tüm fiyatlar gerçek, geçmiş getiri geleceğin garantisi değildir. USD: TCMB; Altın: spot (PAXG, gram); BTC: CoinGecko
İlgili Bölgeler
Etlik, Keçiören/AnkaraErgenekon, Yenimahalle/AnkaraYunus Emre, Yenimahalle/AnkaraGüventepe, Yenimahalle/AnkaraEsertepe, Keçiören/AnkaraÇarşı, Yenimahalle/Ankaraİncirli, Keçiören/AnkaraKarşıyaka, Yenimahalle/AnkaraDemetgül, Yenimahalle/AnkaraDemetlale, Yenimahalle/AnkaraYeşilevler, Yenimahalle/AnkaraYenimahalle, Ankara
Bu analiz, Lure Gayrimenkul İstihbarat Merkezi'nin aktif ilan verisi, TKGM tapu satış kayıtları, KEOS imar planı bilgileri, OSM ve UAVT coğrafi verileri ile TCMB makroekonomik göstergelerine dayanmaktadır. Gösterimler mevcut piyasa koşullarını ve resmi kayıtları yansıtır; gelecekteki ani faiz değişimleri, mevzuat düzenlemeleri veya makroekonomik şokları öngörmez.