28.383
Kuşcağız, Keçiören/Ankara
Momentum · yeterli veri yok
Kuşcağız, Keçiören’in ilçe ortalamasının üzerinde, 28.383 TL/m² medyan fiyatla konumlanan, yoğun yürünebilirlik ve toplu ulaşım erişimine sahip bir mahalledir. Bölge, temel günlük ihtiyaçların ve sosyal donatıların çok yakın mesafede olduğu, aile ve yatırımcı profilini destekleyen bir yapı stoğuna sahiptir.
Talep eğilimi%−35 yıl ort.Son yıl tapu satışı530 adet2025Yürünebilirlik100/100Veri güvenidüşük4 ilanDeprem bölgesi3 · PGA 0.25gil bazlı
Mahalleyi 3 boyutlu gez.
3D · uydu + arazi · 10 dk yürüme alanı
Sürükle: gez · sağ-tık sürükle (ya da pusula): döndür/eğ · tekerlek: yakınlaştır · sağ üstten arazi.
TKGM ada / parsel sorgula
Yapay zeka taşınmaz değerleme
Parsel künyesi + KEOS imar + mahalle canlı ₺/m² + TKGM işlem + yol terki ile AI tahmini; ₺/m² gerçek ilan verisinden hesaplanır. Resmî/lisanslı ekspertiz değil, yatırım tavsiyesi değildir.
3.049.500
Konut medyan ₺
satılık100
Yürünebilirlik
503 ilgi noktası · OSMKonumun tezi.
Kuşcağız, yüksek erişilebilirlik ve yoğun sosyal donatı ağına sahip olmasıyla, toplu taşıma kullanan genç profesyoneller ve çocuklu aileler için ideal bir yaşam alanıdır. 2+1 baskın yapı stoğu ve ilçe ortalamasının üzerindeki fiyatlaması, hem kiracı profili hem de ikinci el satış likiditesi açısından dengeli bir yatırım fırsatı sunar. Bölge, yeni inşaat baskısı yerine mevcut altyapı ve konum avantajıyla değerini koruyan, olgunlaşmış bir yerleşim dokusuna sahiptir.
- Yüksek konut kredisi faizleri (%42.03), kredili alıcı talebini kısıtlayarak likiditeyi yavaşlatabilir.
- TKGM verilerindeki satış adedindeki düşüş trendi (-%3), piyasa soğumasına işaret edebilir.
- Bölgenin 3. derece deprem bölgesinde yer alması ve Kuzey Anadolu Fayı güney koluna yakınlığı, yapı kalitesi ve zemin etüdü açısından dikkatli değerlendirme gerektirir.
Konut, arsa, işyeri ve bina — tip bazlı.
28.383
Konut
₺/m² · 4 ilan · düşük güvenEmlak tipine göre ₺/m².
28.383
Daire
₺/m² · 4 ilanMahalle konut medyanı (28.383 TL/m²), Keçiören ilçe geneli medyanın (25.619 TL/m²) üzerinde seyrederek bölgenin ilçe içindeki değerli bir konumda olduğunu gösterir. Alt tip dağılımında villa verisi bulunmamakta olup, baskın tip dairedir; daire segmentinde 2+1 (27.688 TL/m²) birimleri, 3+1 (25.442 TL/m²) birimlerine kıyasla daha yüksek birim fiyattan işlem görmektedir. Bu durum, daha küçük ve yönetilebilir alanlara olan talebin yüksekliğini ve 2+1 segmentinin likiditesinin daha güçlü olabileceğini işaret eder. Satılık ilan fiyatları ile gerçek satış hacmi arasındaki ilişki incelendiğinde, TCMB verilerine göre %42.03 gibi yüksek konut kredisi faizleri nakit alıcı ağırlıklı bir pazar yaratırken, TKGM verilerindeki satış adedindeki (-%3) düşüş trendi, yüksek ilan fiyatlarına rağmen gerçek talebin soğuduğunu ve alıcılar için pazarlık alanı doğurduğunu gösterir.
Taşınmaz türü ve oda tipine göre ₺/m²
Daire42 ilan
2+134 ilan
27.688₺/m²
3+18 ilan
25.442₺/m²
Çubuk: p25 — medyan — p75. Aynı tür+odada geniş aralık = manzara/kat/cephe şerefiyesi.
Fiyat dağılımı
25.05027.28328.424
Dağılım: Düşük · (p75−p25) / medyan = 0.12
Sürücüler aynı mahallede ₺/m²'yi ne kadar değiştirir (genel medyana kıyasla); ilan başlıklarındaki deniz/manzara/havuz ve site-içi bilgisinden.
Mahalledeki siteler, natamamlar ve kırılım
43
Satılık konut ilanı
kamuya açık ilan verisi — mahalle (satılık konut)Oda dağılımı
2+134 ilan · 27.688 ₺/m²
%81
3+18 ilan · 25.442 ₺/m²
%19
Çevre ve ulaşım.
Resmi konum · Kuşcağız Mahallesi, MERKEZ, Keçiören, Ankara, İç Anadolu Bölgesi, Türkiye
100
Yürünebilirlik
95
Toplu ulaşım
28 m
En yakın market
289 m
En yakın eczane
175
Diğer
Outdoor Seating (75), İbadethane (36), Playground (11), Hardware (3)159
Günlük ihtiyaç
Eczane (66), Süpermarket (44), Banka (20), Market (13)102
Spor & rekreasyon
Park (77), Spor Sahası (22), Spor Salonu (2), Spor Merkezi (1)31
Eğitim
Okul (28), Anaokulu (1), Kütüphane (1), Üniversite (1)15
Yeme-içme
Fırın (6), Restoran (3), Kafe (3), Fast Food (3)11
Sağlık
Klinik (8), Hastane (3)Mahalle, 100/100 yürünebilirlik ve 95/100 toplu ulaşım skorlarıyla Ankara’nın en erişilebilir noktalarından biridir. 1,5 km içinde 503’ten fazla ilgi noktası bulunması, yaşam kalitesini doğrudan destekler. En yakın marketin 28 metre, okulun 338 metre ve hastanenin 453 metre uzaklıkta olması, günlük ihtiyaçların ve acil sağlık durumlarının çok hızlı karşılanabildiğini gösterir. Bu yoğun donatı ağı, özellikle toplu taşıma kullanan çalışanlar ve aileler için zaman tasarrufu sağlayan, '15 dakikalık şehir' yaşam profiline uygun bir yatırım ve yaşam alanı yaratır.
Tapu ve parsel.
137
Parsel
19
Ada
1.122
Ort. parsel m²
Arazi niteliği
- Kargir Apartman · 33 (%24)
- Arsa · 17 (%12)
- 5 Katlı Betonarme Apartman Ve Arsası · 13 (%9)
- Kargir Apartman · 11 (%8)
- 6 Katlı Betonarme Apartman Ve Arsası · 8 (%6)
- Betonarme Apartman Ve Arsası · 7 (%5)
- 7 Katlı Betonarme Apartman Ve Arsası · 6 (%4)
- Müfrez Bağ Yeri · 6 (%4)
Bölgede son gelişmeler.
İmar Plan Değişikliği (Pınarbaşı Kuşcağız )Pınarbaşı Mahallesi Kuşcağız mevkiine ait imar planı tadilatına ait onama işlemleri tamamlanarak ilan panosunda duyurulmuştur.Keçiören Belediyesi · 20.04.2021
İmar Planı Tadilatı Onama İlanıBelirli ada ve parsel numaralarına ait yazılı imar planı tadilatına ait onama işlemleri tamamlanarak ilan panosunda 1 ay süreyle duyurulmuştur.Keçiören Belediyesi · 08.05.2026
27.809
2026-08-17
28.383
2026-08-24
28.383
2026-08-31
Gerçek alım-satım talebi
530
Konut satışı (yıllık)
2025 · −%3 5 yıl ort.'a göre1
Arsa satışı (yıllık)
2025 · −%80 5 yıl ort.'a göre8.716
Toplam konut satışı
Konut satışı (yıllık) · 2010–2025Tapu işlem = GERÇEK alım-satım (TKGM); ilan ASKING fiyatından bağımsız talep/likidite sinyali. Düşen işlem = soğuyan talep, pazarlık alanı; yüksek işlem = likit, talepli.
Yatırım değerlendirmesi
Kuşcağız, ilçe medyanının üzerinde fiyatlanmasıyla 'erişilebilir ama değerli' bir segment oluşturur. Geniş p25–p75 fiyat aralığı (25.050–28.424 TL/m²), konum ve manzara gibi faktörlerin getiri marjını etkilediğini, doğru seçimde ek değer yaratabileceğini gösterir. Yapı stoğunda baskın olan 2+1 tipi daireler, yüksek kiralık talep potansiyeli ve likiditesiyle yatırımcılar için daha güvenli bir tercih olabilir. TKGM tapu verilerindeki baskın yapı nitelikleri (kargir ve betonarme apartmanlar), bölgenin olgunlaşmış bir yerleşim dokusuna sahip olduğunu; KEOS imar verilerindeki emsal bilgisi netleşmemiş olsa da mevcut yoğunluk, altyapının hazır olduğunu destekler. Yüksek kredi faizleri nedeniyle nakit gücü olan alıcılar için fiyat istikrarı sağlanabilirken, kredili alıcılar için likidite riski dikkate alınmalıdır.
İleriye dönük kesin tahmin değil; gözlemlenen eğilim + makro bağlamdan çıkarım. Yatırım tavsiyesi değildir.
1 yıl önce bunu alsaydınız
Konut
Örnek (anonim) ilan: 2+1 · 105 m² · bugünkü fiyat 2.949.000 ₺. Bölge gayrimenkul endeksine göre 1 yıl önceki tahmini fiyatı ~2.452.046 ₺.
başlangıç sermayesi
Gram altın3.561.491 ₺ +%45
Bu konut2.949.000 ₺ +%20
ABD doları2.872.411 ₺ +%17
Bitcoin2.028.573 ₺ −%17
Taşınmaz: TCMB konut endeksi (Ankara)
Her satırda aynı sermaye (taşınmazın 1 yıl önceki tahmini fiyatı) o varlığa konsaydı bugünkü değeri — tüm fiyatlar gerçek, geçmiş getiri geleceğin garantisi değildir. USD: TCMB; Altın: spot (PAXG, gram); BTC: CoinGecko
İlgili Bölgeler
Bu analiz, Lure Gayrimenkul İstihbarat Merkezi'nin bölgesel ilan verisi, TKGM tapu satış kayıtları, TCMB makro verileri ve OSM/Valhalla konum verilerine dayanmaktadır. Mevcut fiyat ve talep verilerini yansıtır; gelecekteki ani faiz değişimleri veya mevzuat düzenlemeleri gibi makro şokları öngörmez.