28.103
Tepebaşı, Keçiören/Ankara
Momentum · yeterli veri yok
Tepebaşı, Keçiören’in ilçe ortalamasının üzerinde, metrekare başına 28.103 TL medyan fiyatla konumlanan, ağırlıklı olarak kentsel yapı stoğuna sahip bir mahalledir. Bölge, yüksek kredi faizleri nedeniyle nakit odaklı bir alıcı kitlesine hitap ederken, ilçe geneline kıyasla daha yüksek bir değerleme seviyesine sahiptir.
Talep eğilimi%+35 yıl ort.Son yıl tapu satışı318 adet2025Veri güveniyüksek22 ilanDeprem bölgesi3 · PGA 0.25gil bazlı
2.840.000
Konut medyan ₺
satılıkKonumun tezi.
Tepebaşı, yüksek kredi maliyetleri ortamında nakit alıcılara hitap eden, ilçe ortalamasının üzerinde değerlenen, olgun apartman stoğuna sahip ve 2+1 odaklı likiditesi yüksek bir kentsel yaşam alanıdır. Bölge, yeni proje arzı yerine mevcut stok üzerinden işlem gören, ağırlıklı olarak aile ve küçük hanelerin tercih ettiği, standartları dengeli bir yerleşim yeridir.
- Yapı Yaşı ve Malzeme: Tapu verilerindeki 'Kargir' baskın nitelik, yapıların deprem dayanımı ve enerji verimliliği açısından 'Beton' yapılar göre daha düşük bir standartta olabileceğini gösterir; bu durum uzun vadede bakım maliyetlerini ve sigorta primlerini etkileyebilir.
- Makro Faiz Riski: %42.04 gibi yüksek konut kredisi faiz oranı, talebi kısıtlar ve alıcı kitlesini sadece nakit gücü olanlarla sınırlar; bu da satış sürelerini uzatabilir.
- Likidite Farklılığı: 3+1'lerin 2+1'lere göre daha düşük metrekare fiyatı, 3+1 segmentinde alıcı bulma süresinin daha uzun olabileceğini ve fiyat esnekliğinin daha fazla olduğunu gösterir.
Konut, arsa, işyeri ve bina — tip bazlı.
28.103
Konut
₺/m² · 22 ilan · yüksek güvenEmlak tipine göre ₺/m².
28.103
Daire
₺/m² · 22 ilanMahalle konut medyanı (28.103 TL/m²), Keçiören ilçe medyanının (25.619 TL/m²) üzerinde seyrederek bölgenin ilçe içindeki değerli bir konumda olduğunu gösterir. Alt tip dağılımında sadece daireler yer almakta olup, 2+1 tiplerinin (29.944 TL/m²) 3+1'lere (27.900 TL/m²) göre daha yüksek bir metrekare fiyatı ile işlem görmesi, daha küçük ve likit birimlere olan talebin fiyatı yukarı taşıdığını işaret eder. Şerefiye dağılımının dar (0.09) olması, konum veya manzara farklarının fiyatta çok belirleyici olmadığını, genel yapı kalitesi ve standartların homojen olduğunu düşündürür. TCMB verilerine göre %42.04'lük yüksek konut kredisi faizi, talebin büyük ölçüde nakit alıcılardan geldiğini ve kredi kullanan alıcılar için pazarlık gücünün arttığını gösterir.
Taşınmaz türü ve oda tipine göre ₺/m²
Daire24 ilan
2+111 ilan
29.944₺/m²
3+113 ilan
27.900₺/m²
Çubuk: p25 — medyan — p75. Aynı tür+odada geniş aralık = manzara/kat/cephe şerefiyesi.
Fiyat dağılımı
27.43128.30429.911
Dağılım: Düşük · (p75−p25) / medyan = 0.09
Sürücüler aynı mahallede ₺/m²'yi ne kadar değiştirir (genel medyana kıyasla); ilan başlıklarındaki deniz/manzara/havuz ve site-içi bilgisinden.
Mahalledeki siteler, natamamlar ve kırılım
24
Satılık konut ilanı
kamuya açık ilan verisi — mahalle (satılık konut)Oda dağılımı
3+113 ilan · 27.900 ₺/m²
%54
2+111 ilan · 29.944 ₺/m²
%46
Çevre ve ulaşım.
Mahalledeki yapı stoğunun büyük çoğunluğunu 'Kargir Apartman' (parsel sayısının %36'sı) ve 'Beton Apartman' oluşturur; bu durum bölgenin müstakil evlerden ziyade site içi veya apartman dairesi yaşamına dayalı, yoğun bir kentsel dokuya sahip olduğunu gösterir. Baskın oda tipi 3+1 (13 adet) olmakla birlikte, 2+1 (11 adet) de güçlü bir ikinci gruptur; bu dağılım hem aileleri hem de daha küçük haneleri veya yatırımcıları hedefleyen karışık bir yaşam profili çizer. Keçiören gibi geniş bir ilçede, mahallenin ilçe ortalamasının üzerinde fiyatlanması, yerel erişim noktalarına (okul, sağlık, alışveriş) yakınlığı veya mahalle içi altyapının ilçe geneline göre daha iyi olduğunu ima eder. Yürünebilirlik ve ilgi noktaları (POI) pakette detaylandırılmamış olsa da, apartman tipi yapıların yoğunluğu ve oda dağılımı, günlük ihtiyaçların mahalle sınırları içinde karşılanabildiği, işlevsel bir yerleşim alanı olduğunu düşündürür.
Tapu ve parsel.
30
Parsel
10
Ada
1.701
Ort. parsel m²
Arazi niteliği
- Kargir Apartman · 7 (%23)
- Arsa · 5 (%17)
- Kargir Apartman · 4 (%13)
- Kargir Ev · 2 (%7)
- Beton Apartman · 1 (%3)
- Beton Apratman · 1 (%3)
- Çevre Sağlığı Meslek Lisesi Ve Sosyal Hizmetler Akademisi Binaları · 1 (%3)
- Dokuz Daireli Kargir Apartman · 1 (%3)
Bölgede son gelişmeler.
İmar Plan Değişikliği (Şenlik, Yakacık, Güçlükaya ve Tepebaşı)Tepebaşı Mahallesi dahilinde yer alan parsellere ait imar planı tadilatına ait onama işlemleri tamamlanarak ilan panosunda 1 ay süreyle asılmıştır.Keçiören Belediyesi · 2020-10-15
Duyurular | Keçiören Belediyesiİlgili imar planı tadilatına ait onama işlemlerinin tamamlandığına ve ilan panosunda belirlenen süre boyunca asılacağına dair resmi duyuru yapılmıştır.Keçiören Belediyesi · 2026-04-14
28.103
2026-08-18
28.103
2026-08-25
Gerçek alım-satım talebi
318
Konut satışı (yıllık)
2025 · +%3 5 yıl ort.'a göre5
Arsa satışı (yıllık)
2025 · +%67 5 yıl ort.'a göre4.783
Toplam konut satışı
Konut satışı (yıllık) · 2010–2025Tapu işlem = GERÇEK alım-satım (TKGM); ilan ASKING fiyatından bağımsız talep/likidite sinyali. Düşen işlem = soğuyan talep, pazarlık alanı; yüksek işlem = likit, talepli.
Yatırım değerlendirmesi
Tepebaşı, ilçe medyanının üzerinde fiyatlanmasıyla 'erişilebilir segmentin üstü' veya 'orta-üst' bir profil çizer. 2+1 dairelerin 3+1'lere göre daha yüksek metrekare fiyatı, bu tipin daha likit ve hızlı dönüşüm potansiyeline sahip olabileceğini gösterir; yatırımcılar için 2+1 odaklı portföy daha az riskli olabilir. Tapu verilerindeki baskın 'Kargir Apartman' niteliği, bölgenin yeni proje arzından ziyade mevcut stok üzerinden işlem gören olgun bir yapı stoğuna sahip olduğunu doğrular. Dar şerefiye aralığı, yanlış konum seçimi riskini azaltsa da, getiri marjını da sınırlar; burada değer artışı daha çok genel enflasyon ve ilçe gelişimine endekslidir. Yüksek faiz ortamı, kısa vadede hızlı değer artışı beklentisini kısıtlarken, nakit gücü olan alıcılar için ilçe ortalamasına göre değerli bir giriş noktası sunar.
İleriye dönük kesin tahmin değil; gözlemlenen eğilim + makro bağlamdan çıkarım. Yatırım tavsiyesi değildir.
1 yıl önce bunu alsaydınız
Konut
Örnek (anonim) ilan: 3+1 · 100 m² · bugünkü fiyat 2.890.000 ₺. Bölge gayrimenkul endeksine göre 1 yıl önceki tahmini fiyatı ~2.402.988 ₺.
başlangıç sermayesi
Gram altın3.490.054 ₺ +%45
Bu konut2.890.000 ₺ +%20
ABD doları2.814.943 ₺ +%17
Bitcoin1.995.894 ₺ −%17
Taşınmaz: TCMB konut endeksi (Ankara)
Her satırda aynı sermaye (taşınmazın 1 yıl önceki tahmini fiyatı) o varlığa konsaydı bugünkü değeri — tüm fiyatlar gerçek, geçmiş getiri geleceğin garantisi değildir. USD: TCMB; Altın: spot (PAXG, gram); BTC: CoinGecko
İlgili Bölgeler
Güzelkent, Etimesgut/AnkaraOsmangazi, Keçiören/AnkaraHisar, Keçiören/AnkaraBağlarbaşı, Keçiören/AnkaraDemetevler, Yenimahalle/AnkaraYaşamkent, Çankaya/AnkaraMerkez, Pursaklar/AnkaraÇamlıtepe, Çankaya/AnkaraRemzi Oğuz Arık, Çankaya/AnkaraKarakaya, Keçiören/AnkaraSusuz, Yenimahalle/AnkaraAlacaatlı, Çankaya/Ankara
Analiz, bölgesel aktif ilan verisi, TKGM tapu satış istatistikleri ve TCMB makro verilerine dayanmaktadır; gelecekteki ani faiz veya mevzuat değişikliklerini öngörmez.