28.103
Tepebaşı, Keçiören/Ankara
Momentum +0
Tepebaşı, Keçiören'de yer alan mahalle, konut metrekare fiyatları açısından ilçe ortalamasının üzerinde bir değerleme ile öne çıkmaktadır. Bölgedeki konut piyasası, orta segment bir fiyat seviyesinde seyretmektedir.
Talep eğilimi%+35 yıl ort.Son yıl tapu satışı318 adet2025Veri güveniyüksek22 ilanDeprem bölgesi3 · PGA 0.25gil bazlı
2.840.000
Konut medyan ₺
satılıkKonumun tezi.
Tepebaşı, 3+1 ve 2+1 konut stokunun dengeli dağılımı ve TKGM verilerindeki satış artış trendi nedeniyle, bölgedeki mevcut yapı stoğuna yerleşmek isteyen aileler ve nakit alım gücüyle likiditeyi takip eden yatırımcılar için uygun bir profil sunmaktadır.
- TCMB verilerine göre %41.87 seviyesindeki konut kredisi faizleri, yüksek kredi maliyeti nedeniyle piyasayı nakit alıcı odaklı hale getirerek talebi yavaşlatabilir.
- Bölge, Kuzey Anadolu Fayı güney kolu üzerinde, 0.25g en büyük yer ivmesi (PGA) değerine sahip deprem tehlike bölgesi 3 içerisinde yer almaktadır.
Konut, arsa, işyeri ve bina — tip bazlı.
28.103
Konut
₺/m² · 22 ilan · yüksek güvenEmlak tipine göre ₺/m².
28.103
Daire
₺/m² · 22 ilanMahalle konut medyanı 28.103 TL/m² olarak gerçekleşirken, bu rakam Keçiören ilçe medyanı olan 25.728 TL/m²'nin üzerindedir (bölgesel ilan verisi). Konut alt tiplerinde 2+1 dairelerin m² birim fiyatı 29.944 TL, 3+1 dairelerin ise 27.900 TL seviyesindedir; bu durum daha küçük metrekareli birimlerin daha yüksek birim fiyatına sahip olduğunu göstermektedir. Tapu verilerine göre 2025 yılındaki 318 adet konut satışı, son 5 yıl ortalaması olan 309 adedin üzerinde bir seyir izleyerek (%3 artış) bölgedeki gerçek satış talebinin canlılığını koruduğuna işaret etmektedir (TKGM).
Taşınmaz türü ve oda tipine göre ₺/m²
Daire24 ilan
2+111 ilan
29.944₺/m²
3+113 ilan
27.900₺/m²
Çubuk: p25 — medyan — p75. Aynı tür+odada geniş aralık = manzara/kat/cephe şerefiyesi.
Fiyat dağılımı
27.43128.30429.911
Dağılım: Düşük · (p75−p25) / medyan = 0.09
Sürücüler aynı mahallede ₺/m²'yi ne kadar değiştirir (genel medyana kıyasla); ilan başlıklarındaki deniz/manzara/havuz ve site-içi bilgisinden.
Mahalledeki siteler, natamamlar ve kırılım
24
Satılık konut ilanı
kamuya açık ilan verisi — mahalle (satılık konut)Oda dağılımı
3+113 ilan · 27.900 ₺/m²
%54
2+111 ilan · 29.944 ₺/m²
%46
Çevre ve ulaşım.
Mahalledeki parsel yapısı ve tapu kayıtları incelendiğinde, kargir apartman (%36 toplam) ve arsa (%17) nitelikli taşınmazların ağırlıkta olması, bölgenin yerleşik bir mahalle dokusuna sahip olduğunu göstermektedir. Bu yapılaşma profili, bölgenin orta yoğunluklu bir yerleşim alanı olduğunu kanıtlamaktadır.
Tapu ve parsel.
30
Parsel
10
Ada
1.701
Ort. parsel m²
Arazi niteliği
- Kargir Apartman · 7 (%23)
- Arsa · 5 (%17)
- Kargir Apartman · 4 (%13)
- Kargir Ev · 2 (%7)
- Beton Apartman · 1 (%3)
- Beton Apratman · 1 (%3)
- Çevre Sağlığı Meslek Lisesi Ve Sosyal Hizmetler Akademisi Binaları · 1 (%3)
- Dokuz Daireli Kargir Apartman · 1 (%3)
Bölgede son gelişmeler.
İmar Plan Değişikliği (Şenlik, Yakacık, Güçlükaya ve Tepebaşı)Tepebaşı Mahallesi dahilinde yer alan parsellere ait imar planı tadilatına ait onama işlemleri tamamlanarak ilan panosunda 1 ay süreyle asılmıştır.Keçiören Belediyesi · 2020-10-15
Duyurular | Keçiören Belediyesiİlgili imar planı tadilatına ait onama işlemlerinin tamamlandığına ve ilan panosunda belirlenen süre boyunca asılacağına dair resmi duyuru yapılmıştır.Keçiören Belediyesi · 2026-04-14
28.103
2026-08-18
28.103
2026-08-25
28.103
2026-09-09
28.103
2026-10-06
28.103
2026-10-12
Gerçek alım-satım talebi
318
Konut satışı (yıllık)
2025 · +%3 5 yıl ort.'a göre5
Arsa satışı (yıllık)
2025 · +%67 5 yıl ort.'a göre4.783
Toplam konut satışı
Konut satışı (yıllık) · 2010–2025Tapu işlem = GERÇEK alım-satım (TKGM); ilan ASKING fiyatından bağımsız talep/likidite sinyali. Düşen işlem = soğuyan talep, pazarlık alanı; yüksek işlem = likit, talepli.
Yatırım değerlendirmesi
Tepebaşı, ilçe medyanının üzerinde fiyatlanan bir bölgedir. 2+1 konutların m² fiyatının 3+1'lerden yüksek olması, bu tip birimlerin daha yüksek birim değerine sahip olduğunu göstermektedir. TKGM verilerine göre kargir apartman ve arsa nitelikli parsellerin varlığı, bölgenin yapılaşmış ve imarlı bir karakter taşıdığını teyit etmektedir.
İleriye dönük kesin tahmin değil; gözlemlenen eğilim + makro bağlamdan çıkarım. Yatırım tavsiyesi değildir.
1 yıl önce bunu alsaydınız
Konut
Örnek (anonim) ilan: 3+1 · 100 m² · bugünkü fiyat 2.890.000 ₺. Bölge gayrimenkul endeksine göre 1 yıl önceki tahmini fiyatı ~2.392.465 ₺.
başlangıç sermayesi
Bu konut2.890.000 ₺ +%21
ABD doları2.813.633 ₺ +%18
Gram altın2.648.387 ₺ +%11
Bitcoin2.132.018 ₺ −%11
Taşınmaz: TCMB konut endeksi (Ankara)
Her satırda aynı sermaye (taşınmazın 1 yıl önceki tahmini fiyatı) o varlığa konsaydı bugünkü değeri — tüm fiyatlar gerçek, geçmiş getiri geleceğin garantisi değildir. USD: TCMB; Altın: spot (PAXG, gram); BTC: CoinGecko
İlgili Bölgeler
Analiz; TKGM satış verileri, bölgesel ilan verileri ve TCMB makro verilerine dayanmaktadır; gelecekteki ani faiz veya mevzuat değişikliklerini kapsamaz.