23.538
Tandoğan, Sincan/Ankara
Momentum · yeterli veri yok
Sincan’ın Tandoğan Mahallesi, ilçe medyanına paralel seyreden 23.538 TL/m² ortalama ilan fiyatlarıyla erişilebilir bir konut pazarına sahiptir. Bölge, yoğun günlük ihtiyaç ağı ve yüksek yürünebilirlik skoruyla, toplu taşıma bağımlılığını minimize eden pratik bir yaşam alanı sunar.
Yürünebilirlik100/100Veri güveniyüksek42 ilanDeprem bölgesi3 · PGA 0.25gil bazlı
Mahalleyi 3 boyutlu gez.
3D · uydu + arazi · 10 dk yürüme alanı
Sürükle: gez · sağ-tık sürükle (ya da pusula): döndür/eğ · tekerlek: yakınlaştır · sağ üstten arazi.
TKGM ada / parsel sorgula
Yapay zeka taşınmaz değerleme
Parsel künyesi + KEOS imar + mahalle canlı ₺/m² + TKGM işlem + yol terki ile AI tahmini; ₺/m² gerçek ilan verisinden hesaplanır. Resmî/lisanslı ekspertiz değil, yatırım tavsiyesi değildir.
20.052
Arsa · ₺/m²
3 ilan · satılık2.562.000
Konut medyan ₺
satılık100
Yürünebilirlik
331 ilgi noktası · OSMKonumun tezi.
Tandoğan Mahallesi, 'yerel ihtiyaçların yürüyerek karşılandığı, erişilebilir fiyatlı ve site içi yaşam arayan bütçe odaklı aileler' için uygundur. Kanıt olarak; ilçe medyanına paralel düşük fiyat, yüksek yürünebilirlik skoru, yoğun günlük ihtiyaç noktası (eczane, market, okul) ve site içi priminin varlığı gösterilir. Bölge, lüks veya yatırım momentumu arayanlar yerine, yaşam kalitesini yerel olanaklarla dengeleyen, nakit gücüyle hareket eden alıcılar için bir sığınak niteliğindedir.
- Deprem tehlike bölgesi 3 kapsamında olması ve en büyük yer ivmesinin (PGA) 0.25g olması, bölgenin yapısal risk taşıdığını gösterir; özellikle TKGM verilerindeki 'Kargir Apartman' ağırlığı, zemin ve yapı malzemesi uyumsuzluğu riskini artırabilir.
- Toplu ulaşım skorunun düşük (21) olması ve otobüs durağı sayısının azlığı, araç bağımlılığını zorunlu kılar; bu durum, araç maliyetlerinin yüksek olduğu dönemlerde yaşam maliyetini artırabilir.
- Mevcut yapı stoğunun büyük kısmının 'Kargir' niteliğinde olması, modern betonarme yapıların sunduğu dayanıklılık ve enerji verimliliği açısından geride kalma riski taşır.
Konut, arsa, işyeri ve bina — tip bazlı.
23.538
Konut
₺/m² · 42 ilan · yüksek güven23.490
Konut
₺/m² · 5 ilan · orta güven20.052
Arsa
₺/m² · 3 ilan · düşük güven11.197
Arsa
₺/m² · 1 ilan · düşük güvenEmlak tipine göre ₺/m².
23.538
Daire
₺/m² · 42 ilan23.490
Daire
₺/m² · 5 ilanBölgesel ilan verilerine göre konut medyanı 23.538 TL/m² olup, ilçe geneli medyan (23.719 TL/m²) ile neredeyse aynı seviyededir; bu durum mahallenin fiyatlandırma açısından ilçe standartlarını tam olarak yansıttığını gösterir. Alt tip dağılımında villa yerine tamamen daire ağırlıklı (n=42) bir yapı söz konusudur; oda bazlı incelemede 2+1’lerin (26.832 TL/m²) 3+1’lere (22.417 TL/m²) göre daha yüksek birim fiyattan işlem görmesi, daha küçük ve likit birim talebinin baskın olduğunu işaret eder. Şerefiye analizinde 'site içinde' olmanın %3 prim getirdiği görülmektedir; bu, alıcıların kapalı devre yaşam alanlarına ek ödeme yapmaya istekli olduğunu, ancak deniz/manzara gibi doğal sürücülerin bu bölgede fiyat belirleyici olmadığını gösterir. Makro verilerdeki yüksek kredi faizi (%42.04), talebin büyük ölçüde nakit gücü olan alıcılardan geldiğini ve kredili talebin baskılandığını doğrular niteliktedir.
Taşınmaz türü ve oda tipine göre ₺/m²
Daire44 ilan
2+121 ilan
26.832₺/m²
3+123 ilan
22.417₺/m²
Çubuk: p25 — medyan — p75. Aynı tür+odada geniş aralık = manzara/kat/cephe şerefiyesi.
Fiyat dağılımı
21.57724.08727.161
Dağılım: Düşük · (p75−p25) / medyan = 0.23
Şerefiye sürücüleri · genel medyana göre prim
24.697
Site içinde
4 ilan · +%3 primSürücüler aynı mahallede ₺/m²'yi ne kadar değiştirir (genel medyana kıyasla); ilan başlıklarındaki deniz/manzara/havuz ve site-içi bilgisinden.
Mahalledeki siteler, natamamlar ve kırılım
%9
Site içinde
4 / 47 ilan47
Satılık konut ilanı
kamuya açık ilan verisi — mahalle (satılık konut)Oda dağılımı
3+123 ilan · 22.417 ₺/m²
%49
2+121 ilan · 26.832 ₺/m²
%45
1+13 ilan · 29.500 ₺/m²
%6
Yapı yaşı
6-101 ilan
%100
Çevre ve ulaşım.
Resmi konum · Tandoğan Mahallesi, Sincan, Ankara, İç Anadolu Bölgesi, Türkiye
100
Yürünebilirlik
21
Toplu ulaşım
121 m
En yakın market
45 m
En yakın eczane
89
Günlük ihtiyaç
Eczane (41), Süpermarket (13), Banka (12), ATM (12)85
Spor & rekreasyon
Park (69), Spor Sahası (15), Spor Salonu (1)80
Diğer
İbadethane (18), Playground (10), Furniture (9), Optician (7)20
Ulaşım
Otopark (15), Taksi (5)20
Yeme-içme
Restoran (10), Kafe (8), Fast Food (1), Fırın (1)19
Eğitim
Okul (16), Kütüphane (2), Üniversite (1)Mahalle, 100/100 yürünebilirlik skoru ve 1,5 km içinde 331 ilgi noktasıyla (eczane, market, okul, park) yoğun bir günlük yaşam merkezi karakterindedir. En yakın marketin 121 m, eczanenin 45 m uzaklığı, yaşam konforunu yüksek tutarken, toplu ulaşım skorunun düşük (21) olması ve otobüs durağı sayısının azlığı, özel araç kullanımını zorunlu kılar. Bu profil, toplu taşıma ağının zayıf olduğu ancak yerel ihtiyaçların yürüyerek karşılanabildiği, araç sahipliği olan aileler veya yerel işlerde çalışanlar için uygundur. Site içi yaşam alanlarının varlığı (%9), kapalı devre güvenlik ve sosyal alan ihtiyacını karşılayan bir alt segment oluşturur.
Tapu ve parsel.
21
Parsel
13
Ada
2.018
Ort. parsel m²
Arazi niteliği
- Kargir Apartman · 7 (%33)
- Arsa · 6 (%29)
- Kargir Apartman · 3 (%14)
- -Apartman--Kargir- · 1 (%5)
- 6 Katlı Betonarme Apartman Ve Arsası · 1 (%5)
- Mesken · 1 (%5)
- 6 Katlı Betonarme Mesken Ve Arsası · 1 (%5)
- A,B,D,H,G,L,N,O,M Bloklardan Oluşan Betonarme Apartman Ve Arsası · 1 (%5)
24.499
2026-08-17
23.538
2026-08-24
Yatırım değerlendirmesi
Tandoğan, ilçe medyanının altında veya eşit fiyatlanmasıyla 'erişilebilir segment' olarak konumlanır; bu durum, düşük giriş maliyetiyle kiralama veya kısa vadeli alım-satım için uygun bir taban oluşturur. Fiyat dağılımındaki p25-p75 aralığı (21.577–27.161 TL/m²) ve şerefiye sürücüsü olarak 'site içi' faktörünün belirgin olması, doğru konum seçimiyle (site içindeki daireler) getiri marjı yaratılabileceğini gösterir. Baskın oda tipi olan 2+1 ve 3+1 yapısı, aile ve küçük aile hedef kitlesinin talebine hitap ederken, yüksek birim fiyatlı 2+1 segmenti daha hızlı likidite potansiyeli taşır. TKGM verilerindeki baskın 'Kargir Apartman' niteliği, bölgenin mevcut yapı stoğunun yaşlı ve geleneksel olduğunu; yeni proje arzının sınırlı olduğunu düşündürür. Bu da mevcut stoğun kıtlığından ziyade, niteliksel yetersizliği nedeniyle fiyatın baskılandığını ve yenileme/revizyon fırsatı arayan yatırımcılar için bir potansiyel alan olduğunu gösterir.
İleriye dönük kesin tahmin değil; gözlemlenen eğilim + makro bağlamdan çıkarım. Yatırım tavsiyesi değildir.
1 yıl önce bunu alsaydınız
Konut
Örnek (anonim) ilan: 2+1 · 95 m² · bugünkü fiyat 2.549.000 ₺. Bölge gayrimenkul endeksine göre 1 yıl önceki tahmini fiyatı ~2.119.452 ₺.
başlangıç sermayesi
Gram altın3.078.413 ₺ +%45
Bu konut2.549.000 ₺ +%20
ABD doları2.482.799 ₺ +%17
Bitcoin1.753.419 ₺ −%17
Taşınmaz: TCMB konut endeksi (Ankara)
Her satırda aynı sermaye (taşınmazın 1 yıl önceki tahmini fiyatı) o varlığa konsaydı bugünkü değeri — tüm fiyatlar gerçek, geçmiş getiri geleceğin garantisi değildir. USD: TCMB; Altın: spot (PAXG, gram); BTC: CoinGecko
İlgili Bölgeler
Analiz, bölgesel ilan verisi, TKGM kadastro verisi, OSM ve TCMB makro verilerine dayanır; gelecekteki ani faiz değişimleri veya mevzuat değişikliklerini öngörmez.