102.222
Bahçelievler, Bahçelievler/İstanbul
Momentum -0.4
Bahçelievler Mahallesi, konut metrekare medyan fiyatının 102.222 TL olduğu, Üsküdar genel ortalamasının üzerinde bir fiyat seviyesine sahip bölgedir. Bölge, yüksek yürünebilirlik skoru ve yoğun sosyal donatı ağıyla öne çıkmaktadır.
Yürünebilirlik100/100Veri güveniyüksek143 ilanDeprem bölgesi1 · PGA 0.47gil bazlı
Mahalleyi 3 boyutlu gez.
3D · uydu + arazi · 10 dk yürüme alanı
Sürükle: gez · sağ-tık sürükle (ya da pusula): döndür/eğ · tekerlek: yakınlaştır · sağ üstten arazi.
TKGM ada / parsel sorgula
Yapay zeka taşınmaz değerleme
Parsel künyesi + KEOS imar + mahalle canlı ₺/m² + TKGM işlem + yol terki ile AI tahmini; ₺/m² gerçek ilan verisinden hesaplanır. Resmî/lisanslı ekspertiz değil, yatırım tavsiyesi değildir.
10.350.000
Konut medyan ₺
satılık100
Yürünebilirlik
292 ilgi noktası · OSMKonumun tezi.
Bölge, yüksek sosyal donatı yoğunluğu ve ulaşım kolaylığı nedeniyle, temel ihtiyaçlara yürüme mesafesinde erişmek isteyen aileler için uygun bir yerleşim alanıdır.
- Kuzey Anadolu Fayı - Marmara segmenti üzerinde yer alan bölgenin il bazlı deprem tehlike bölgesi 1 ve yüksek yer ivmesi (0.47g) verileri, yapı stoğu ve zemin açısından dikkat edilmesi gereken bir risk faktörüdür.
- Yüksek konut kredisi faiz oranları (%41.87), bölgedeki alım gücü ve talebi nakit odaklı bir yapıya dönüştürerek piyasa hareketliliğini sınırlayabilir.
Konut, arsa, işyeri ve bina — tip bazlı.
102.222
Konut
₺/m² · 143 ilan · yüksek güvenEmlak tipine göre ₺/m².
103.125
Daire
₺/m² · 109 ilan102.174
Dubleks
₺/m² · 30 ilanBölgesel ilan verilerine göre konut medyanı 102.222 TL/m² seviyesindedir. Daire tipi konutlarda 2+1 ve 4+1 birimler 103.000 TL/m² bandında fiyatlanırken, 3+1 dairelerin 64.815 TL/m² ile daha düşük bir seviyede kalması, oda tipi bazlı fiyat dağılımında belirgin bir fark olduğunu göstermektedir. Dubleks konutlarda ise 2+1 birimlerin 122.727 TL/m² ile en yüksek birim değerine sahip olduğu görülmektedir. Manzaralı konutların 107.692 TL/m² ile genel medyana göre %24 primli olması, konum ve manzara şerefiyesinin fiyat belirleyici ana unsur olduğunu kanıtlamaktadır. Ayrıca Sbell gibi markalı projelerin 100.000 TL/m² medyan fiyatı ile mahalle ortalamasının üzerinde konumlanması, marka değerinin fiyatlara yansıdığını göstermektedir.
Taşınmaz türü ve oda tipine göre ₺/m²
Daire147 ilan
1+127 ilan
84.444₺/m²
2+148 ilan
103.725₺/m²
3+161 ilan
64.815₺/m²
4+111 ilan
103.125₺/m²
Dubleks28 ilan
2+15 ilan
122.727₺/m²
3+110 ilan
101.504₺/m²
4+113 ilan
89.286₺/m²
Çubuk: p25 — medyan — p75. Aynı tür+odada geniş aralık = manzara/kat/cephe şerefiyesi.
Fiyat dağılımı
63.60087.000118.421
Dağılım: Orta · (p75−p25) / medyan = 0.63
Şerefiye sürücüleri · genel medyana göre prim
107.692
Manzaralı
5 ilan · +%24 primSürücüler aynı mahallede ₺/m²'yi ne kadar değiştirir (genel medyana kıyasla); ilan başlıklarındaki deniz/manzara/havuz ve site-içi bilgisinden.
Markalı projeler ve fiyat primi
Mahalle medyanı 87.000 ₺/m²; markalı projeler genel medyana göre prim/iskontoyla işlem görür.
100.000
Sbell
5 ilan · max 122.727 · +%15 primMahalledeki siteler, natamamlar ve kırılım
%1
Site içinde
1 / 185 ilan16
Yeni / proje aşaması
15 yeni · 1 proje185
Satılık konut ilanı
kamuya açık ilan verisi — mahalle (satılık konut)Oda dağılımı
3+174 ilan · 66.749 ₺/m²
%40
2+154 ilan · 106.225 ₺/m²
%29
1+128 ilan · 84.444 ₺/m²
%15
4+124 ilan · 101.316 ₺/m²
%13
5+14 ilan · 67.503 ₺/m²
%2
Yapı yaşı
0 (yeni/proje)15 ilan
%100
Çevre ve ulaşım.
Resmi konum · Bahçelievler Mahallesi, Üsküdar, İstanbul, Marmara Bölgesi, 34688, Türkiye
100
Yürünebilirlik
90
Toplu ulaşım
101 m
En yakın market
74 m
En yakın eczane
92
Spor & rekreasyon
Yüzme Havuzu (46), Spor Sahası (23), Park (20), Spor Merkezi (2)80
Diğer
İbadethane (23), Water Park (8), Waste Disposal (6), Playground (5)64
Günlük ihtiyaç
Süpermarket (24), Eczane (22), Market (7), Banka (6)17
Ulaşım
Otopark (13), Taksi (4)16
Eğitim
Okul (12), Üniversite (3), Yüksekokul (1)15
Yeme-içme
Restoran (8), Fırın (6), Kafe (1)100 tam puanlık yürünebilirlik ve 90 toplu ulaşım skoru ile bölge, yüksek erişilebilirlik sunan bir yaşam profili çizmektedir. 1,5 km yarıçapında 292 ilgi noktasının bulunması; market, eczane, okul ve hastane gibi temel ihtiyaçlara çok kısa mesafede (yürüme mesafesinde) erişim imkanı sağlamaktadır. Yoğun spor, rekreasyon ve günlük ihtiyaç noktaları, mahallenin yerleşik ve fonksiyonel bir yerleşim alanı olduğunu göstermektedir.
102.427
2026-08-17
102.222
2026-08-24
102.222
2026-09-22
102.222
2026-09-29
102.222
2026-10-05
102.222
2026-10-12
Yatırım değerlendirmesi
Bahçelievler, ilçe medyanı olan 90.000 TL/m²'nin üzerinde bir fiyat seviyesine sahiptir. Geniş p25–p75 fiyat aralığı (63.600–118.421 TL/m²), doğru konum ve şerefiye seçiminde getiri marjı potansiyeli barındırdığını göstermektedir. 3+1 konutların ilan sayısındaki baskınlığı, bölgenin aile odaklı bir talep yapısına sahip olduğuna işaret etmektedir.
İleriye dönük kesin tahmin değil; gözlemlenen eğilim + makro bağlamdan çıkarım. Yatırım tavsiyesi değildir.
1 yıl önce bunu alsaydınız
Konut
Örnek (anonim) ilan: 3+1 · 135 m² · bugünkü fiyat 8.750.000 ₺. Bölge gayrimenkul endeksine göre 1 yıl önceki tahmini fiyatı ~7.215.854 ₺.
başlangıç sermayesi
Bu konut8.750.000 ₺ +%21
ABD doları8.486.129 ₺ +%18
Gram altın7.986.802 ₺ +%11
Bitcoin6.429.367 ₺ −%11
Taşınmaz: TCMB konut endeksi (İstanbul)
Her satırda aynı sermaye (taşınmazın 1 yıl önceki tahmini fiyatı) o varlığa konsaydı bugünkü değeri — tüm fiyatlar gerçek, geçmiş getiri geleceğin garantisi değildir. USD: TCMB; Altın: spot (PAXG, gram); BTC: CoinGecko
İlgili Bölgeler
Bebek, Beşiktaş/İstanbulAtatürk, Küçükçekmece/İstanbulŞile, İstanbulÇatalca, İstanbulSilivri, İstanbulEmek, Bahçelievler/İstanbulKazım Özalp, Gaziosmanpaşa/İstanbulYukarı Bahçelievler, Bahçelievler/İstanbulBüyükesat, Gaziosmanpaşa/İstanbulGaziosmanpaşa, Gaziosmanpaşa/İstanbul100. Yıl, Gaziosmanpaşa/İstanbulOsmangazi, Bursa
Analiz; Lure ilan verisi, OSM, UAVT ve bölgesel ilan verilerine dayanmaktadır; gelecekteki ani faiz veya mevzuat değişikliklerini kapsamaz.