REEN · Konum İstihbaratı · Ölçülen veri

Bahçelievler, Bahçelievler/İstanbul

Momentum · yeterli veri yok

Bahçelievler Mahallesi, Üsküdar’ın merkezi dokusunda, yüksek yürünebilirlik ve ulaşım ağına sahip, ilçe medyanının üzerinde konumlanan bir yaşam alanıdır. Konut fiyatları metrekare başına 102.222 TL medyan ile ilçe ortalamasının üzerinde seyrederek, nitelikli ve erişilebilir bir segmenti temsil eder.

Yürünebilirlik100/100Veri güveniyüksek143 ilanDeprem bölgesi1 · PGA 0.47gil bazlı

3D Konum · uydu + arazi · UAVT / Valhalla

Mahalleyi 3 boyutlu gez.

3D · uydu + arazi · 10 dk yürüme alanı

Sürükle: gez · sağ-tık sürükle (ya da pusula): döndür/eğ · tekerlek: yakınlaştır · sağ üstten arazi.

TKGM ada / parsel sorgula

Künye · ölçülen

102.222

Konut · ₺/m²

143 ilan · güven yuksek

10.350.000

Konut medyan ₺

satılık

100

Yürünebilirlik

280 ilgi noktası · OSM

01 · Bölge tezi

Konumun tezi.

Bahçelievler, 'araçsız yaşam' arayan, merkeze yakınlık ve ulaşım kolaylığını önceliklendiren, nakit gücüyle hareket eden veya yüksek kira getirisi hedefleyen yatırımcılar için idealdir. Veriler, mahallenin 'site içi' yaşamdan ziyade, 'sokak ve ulaşım' odaklı, ilçe merkezine entegre bir yaşam sunduğunu; bu da onu, konforu yüksek ama site ücretlerine takılmak istemeyen, pratik yaşam arayan kitle için en güçlü aday haline getirir.

Deprem tehlike bölgesi 1 kapsamında olması ve Kuzey Anadolu Fayı'na yakınlık (PGA 0.47g), yapı stoğunun deprem yönetmeliğine uygunluğunun kritik önem taşıdığını gösterir.
Yüksek konut kredisi faiz oranları (%42.04), talebi kısıtlayarak satış sürelerini uzatabilir ve fiyat artış momentumunu yavaşlatabilir.
3+1 dairelerin birim fiyatının diğer tiplere göre belirgin şekilde düşük olması, bu segmentin talebinin farklı dinamiklerle (örneğin daha büyük alanlar veya farklı konumlar) şekillendiğini ve likiditede 2+1/4+1'e göre daha yavaş olabileceğini düşündürebilir.

Emlak tipleri · ölçülen medyan ₺/m²

Konut, arsa, işyeri ve bina — tip bazlı.

102.222

Konut

₺/m² · 143 ilan · yüksek güven

Ölçülen fiyat · tüm emlak tipleri · bölgesel ilan verisi

Emlak tipine göre ₺/m².

103.125

Daire

₺/m² · 109 ilan

102.174

Dubleks

₺/m² · 30 ilan

Satılık konutlarda 102.222 TL/m² medyan fiyat, Üsküdar ilçe medyanı olan 90.000 TL/m²’nin üzerinde bir değerleme gösterir. Alt tip dağılımında daireler (103.125 TL/m²) ile dubleksler (102.174 TL/m²) arasında fiyat farkı ihmal edilecek düzeydedir; bu durum, dublekslerin ekstra yaşam alanı sunduğu halde birim fiyatında belirgin bir 'lüks prim' yaratmadığını, piyasanın daha çok konum ve erişilebilirliğe odaklandığını gösterir. Oda tipi analizinde ise 3+1 dairelerin (64.815 TL/m²) fiyatının beklenmedik şekilde düşük olması, bu tipin daha geniş alanlı veya farklı konum/şerefiye profillerine sahip olabileceğini işaret ederken, 2+1 ve 4+1 segmentlerinin 100.000 TL/m² bandında kalması likiditenin orta ve üst segmentte yoğunlaştığını düşündürür.

Satılık konut · ilan verisi

Taşınmaz türü ve oda tipine göre ₺/m²

Daire147 ilan

1+127 ilan

84.444₺/m²

2+148 ilan

103.725₺/m²

3+161 ilan

64.815₺/m²

4+111 ilan

103.125₺/m²

Dubleks28 ilan

2+15 ilan

122.727₺/m²

3+110 ilan

101.504₺/m²

4+113 ilan

89.286₺/m²

Çubuk: p25 — medyan — p75. Aynı tür+odada geniş aralık = manzara/kat/cephe şerefiyesi.

Şerefiye · konut satılık · ilan verisi

Fiyat dağılımı

63.60087.000118.421

Dağılım: Orta · (p75−p25) / medyan = 0.63

Şerefiye sürücüleri · genel medyana göre prim

107.692

Manzaralı

5 ilan · +%24 prim

Sürücüler aynı mahallede ₺/m²'yi ne kadar değiştirir (genel medyana kıyasla); ilan başlıklarındaki deniz/manzara/havuz ve site-içi bilgisinden.

Mahalle yapı stoğu · ilan verisi

Mahalledeki siteler, natamamlar ve kırılım

Site içinde

1 / 185 ilan

Yeni / proje aşaması

15 yeni · 1 proje

185

Satılık konut ilanı

kamuya açık ilan verisi — mahalle (satılık konut)

Oda dağılımı

3+174 ilan · 66.749 ₺/m²

%40

2+154 ilan · 106.225 ₺/m²

%29

1+128 ilan · 84.444 ₺/m²

%15

4+124 ilan · 101.316 ₺/m²

%13

5+14 ilan · 67.503 ₺/m²

Yapı yaşı

0 (yeni/proje)15 ilan

%100

Konum · erişilebilirlik · UAVT + OSM + Nominatim

Çevre ve ulaşım.

Resmi konum · Bahçelievler Mahallesi, Üsküdar, İstanbul, Marmara Bölgesi, 34688, Türkiye

100

Yürünebilirlik

Toplu ulaşım

101 m

En yakın market

74 m

En yakın eczane

Spor & rekreasyon

Yüzme Havuzu (46), Spor Sahası (23), Park (20), Spor Merkezi (2)

Diğer

İbadethane (23), Water Park (8), Waste Disposal (6), Hairdresser (5)

Günlük ihtiyaç

Süpermarket (23), Eczane (14), Banka (6), Market (5)

Ulaşım

Otopark (13), Taksi (4)

Eğitim

Okul (12), Üniversite (3), Yüksekokul (1)

Yeme-içme

Restoran (8), Fırın (6), Kafe (1)

Mahalle, 100/100 yürünebilirlik skoru ve 90/100 toplu ulaşım skoru ile İstanbul'da nadir bulunan '15 dakikalık şehir' yaşamını sunar. 280 ilgi noktası ve 1,5 km içindeki yoğun spor, günlük ihtiyaç ve ulaşım ağı, yaşam konforunu artırırken, site içi oranının düşük (%1) olması mahallenin açık, sokak kültürüne dayalı bir yapıya sahip olduğunu gösterir. Bu profil, araba bağımlılığını azaltan, yürüyerek günlük ihtiyaçlarını karşılayabilen profesyoneller ve genç aileler için ideal bir yatırım ve yaşam alanı yaratır.

Fiyat/m² serisi · Lure ilan verisi

102.427

2026-08-17

102.222

2026-08-24

Yatırım görünümü · gözleme dayalı eğilim

Yatırım değerlendirmesi

Bahçelievler, ilçe medyanının üzerinde fiyatlanarak 'erişilebilir premium' bir profil çizer; bu durum, kiralama potansiyelinin yüksek olabileceğini ve değer koruma kapasitesinin güçlü olduğunu gösterir. Geniş p25-p75 fiyat aralığı (63.600-118.421 TL/m²), doğru konum ve şerefiye seçiminin getiri marjını artırabileceğini, özellikle manzaralı birimlerin %24 primle fiyatlandığını gösterir. 3+1 tipi ilanların baskın olması (%50'den fazla), aile hedefli kiralama veya uzun vadeli satış stratejileri için bu tipin likiditede öne çıkabileceğini işaret eder. Makro faiz oranlarının yüksekliği (%42.04), talebin büyük ölçüde nakit alıcılara dayandığını ve kredili talebin sınırlı olduğunu hatırlatır; bu da fiyatların ani düşüşlerden ziyade nakit gücüyle şekillendiğini gösterir.

İleriye dönük kesin tahmin değil; gözlemlenen eğilim + makro bağlamdan çıkarım. Yatırım tavsiyesi değildir.

Yatırım karşılaştırması · son 12 ay · gerçek veri

1 yıl önce bunu alsaydınız

Konut

Örnek (anonim) ilan: 3+1 · 135 m² · bugünkü fiyat 8.750.000 ₺. Bölge gayrimenkul endeksine göre 1 yıl önceki tahmini fiyatı ~7.160.056 ₺.

başlangıç sermayesi

Gram altın10.399.127 ₺ +%45

Bu konut8.750.000 ₺ +%22

ABD doları8.387.535 ₺ +%17

Bitcoin5.947.058 ₺ −%17

Taşınmaz: TCMB konut endeksi (İstanbul)

Her satırda aynı sermaye (taşınmazın 1 yıl önceki tahmini fiyatı) o varlığa konsaydı bugünkü değeri — tüm fiyatlar gerçek, geçmiş getiri geleceğin garantisi değildir. USD: TCMB; Altın: spot (PAXG, gram); BTC: CoinGecko

REEN AĞI

İlgili Bölgeler

Atatürk, Küçükçekmece/İstanbul Şile, İstanbul Çatalca, İstanbul Silivri, İstanbul Gaziosmanpaşa, Gaziosmanpaşa/İstanbul Kazım Özalp, Gaziosmanpaşa/İstanbul Yukarı Bahçelievler, Bahçelievler/İstanbul Emek, Bahçelievler/İstanbul 100. Yıl, Gaziosmanpaşa/İstanbul Büyükesat, Gaziosmanpaşa/İstanbul Kandıra, Kocaeli Marmaraereğlisi, Tekirdağ

Yöntem & kaynak

Analiz, bölgesel ilan verisi, OSM ve TCMB gibi kamu kaynaklarına dayanır; gelecekteki faiz veya mevzuat değişikliklerini öngörmez, mevcut veriyi yansıtır.