83.038
Emek, Bahçelievler/İstanbul
Momentum · yeterli veri yok
Bahçelievler/İstanbul'daki Emek mahallesinde satılık konutların ortalama ilan fiyatı metrekare başına 83.038 TL seviyesinde seyretmektedir. Bölge, ilçe genelindeki 90.000 TL/m² medyanının altında konumlanarak erişilebilir bir segment sunarken, özellikle 3+1 ve dubleks tiplerde yoğunlaşan yapı stoğu aile ve uzun vadeli kiralama potansiyeline işaret etmektedir.
Veri güveniyüksek174 ilanDeprem bölgesi1 · PGA 0.47gil bazlı
8.300.000
Konut medyan ₺
satılıkKonumun tezi.
Emek mahallesini tercih etmesi gereken profil, ilçe merkezinin gürültüsünden ve yüksek birim fiyatlarından uzaklaşmak isteyen, ancak ulaşım ve hizmetlere erişimi kolay bir noktada aile yaşamı kuran veya aile kiracıları hedefleyen yatırımcılardır. Bu mahalle, 3+1 odaklı yapısı ve ilçe medyanının altında fiyatlanmasıyla, 'erişilebilir aile yaşamı' veya 'aile kiralama portföyü' oluşturma stratejisi izleyenler için uygundur. 1+1'lerin yüksek birim fiyatı nedeniyle, küçük daire yatırımcıları için daha dikkatli bir maliyet-getiri analizi gerektirir.
- Deprem tehlike haritalarına göre bölge 1. derece deprem bölgesi olarak sınıflandırılmıştır (PGA: 0.47g). Bu, yapıların deprem yönetmeliğine uygunluğunun ve zemin etüdünün kritik önem taşıdığını gösterir.
- Konut kredisi faiz oranlarının %42.04 gibi yüksek seviyede olması, krediyle alım yapan talebi kısıtlar ve pazarı daha çok nakit alıcılara yönlendirir. Bu durum, satış sürelerini uzatabilir.
- Site içi oranının %1 gibi düşük olması, mahalle genelinde ortak alan, güvenlik ve bakım hizmetlerinin standartlarının binadan bina değişkenlik gösterebileceğini gösterir.
Konut, arsa, işyeri ve bina — tip bazlı.
83.038
Konut
₺/m² · 174 ilan · yüksek güvenEmlak tipine göre ₺/m².
80.000
Daire
₺/m² · 144 ilan91.225
Dubleks
₺/m² · 27 ilanEmek mahallesinin konut medyanı (83.038 TL/m²), Bahçelievler ilçe medyanının (90.000 TL/m²) yaklaşık %8 altında gerçekleşmektedir; bu durum, mahallenin ilçe içinde fiyat avantajı sunan bir konumda olduğunu gösterir. Alt tip dağılımında dublekslerin metrekare fiyatı (91.225 TL) dairelerden (80.000 TL) belirgin şekilde yüksektir; bu fark, daha geniş alan ve farklı yaşam alanı arayan talebin varlığını ve bu segmente yönelik ek değer ödemeyi işaret eder. Oda tipi analizinde 1+1'lerin metrekare fiyatı (137.727 TL) diğer tiplere göre çok daha yüksektir; bu durum, küçük dairelerde birim fiyatın arttığını ve bu tipin daha likit (hızlı satılabilir) ancak daha yüksek birim maliyetli olduğunu gösterir. 3+1'lerin nispeten düşük birim fiyatı (70.833 TL), aile tipi konutlarda birim maliyetin düşerek daha uygun hale geldiğini ortaya koyar.
Taşınmaz türü ve oda tipine göre ₺/m²
Daire140 ilan
1+118 ilan
137.727₺/m²
2+151 ilan
96.500₺/m²
3+163 ilan
70.833₺/m²
4+18 ilan
75.098₺/m²
Dubleks25 ilan
2+17 ilan
110.000₺/m²
3+19 ilan
91.379₺/m²
4+19 ilan
89.474₺/m²
Çubuk: p25 — medyan — p75. Aynı tür+odada geniş aralık = manzara/kat/cephe şerefiyesi.
Fiyat dağılımı
66.66781.333105.770
Dağılım: Orta · (p75−p25) / medyan = 0.48
Sürücüler aynı mahallede ₺/m²'yi ne kadar değiştirir (genel medyana kıyasla); ilan başlıklarındaki deniz/manzara/havuz ve site-içi bilgisinden.
Mahalledeki siteler, natamamlar ve kırılım
%1
Site içinde
2 / 175 ilan12
Yeni / proje aşaması
11 yeni · 1 proje175
Satılık konut ilanı
kamuya açık ilan verisi — mahalle (satılık konut)Oda dağılımı
3+175 ilan · 71.538 ₺/m²
%45
2+158 ilan · 98.250 ₺/m²
%35
1+118 ilan · 137.727 ₺/m²
%11
4+117 ilan · 80.000 ₺/m²
%10
Yapı yaşı
0 (yeni/proje)11 ilan
%73
1-51 ilan
%7
6-102 ilan
%13
11-201 ilan
%7
Çevre ve ulaşım.
Emek mahallesindeki yapı stoğunun %43'ünü 3+1'ler, %33'ünü 2+1'ler oluşturması, mahallenin aile yaşamına yönelik bir profil çizdiğini gösterir. 1+1 oranının düşük (%10) olması, genç profesyoneller veya tek kişilik haneler için arzın sınırlı olduğunu, bu segmentin daha çok ilçe merkezlerine yakın noktalarda yoğunlaştığını düşündürür. Site içi oranının çok düşük olması, mahallenin daha çok geleneksel apartman veya müstakil yapı dokusuna sahip olduğunu; bu da yaşam kalitesini doğrudan binanın ve sokak koşullarının belirlediğini gösterir. Yeni/sıfır ve natamam ilanların varlığı (12 adet), bölgede yenileme veya tamamlanma sürecindeki projelerin olduğunu ve bu projelerin arzı artırarak fiyat baskısı yaratabileceğini veya fırsat sunabileceğini gösterir.
Bölgede son gelişmeler.
Bahçelievler Belediyesi - Askıdaki İmar Planı SorgulamaBahçelievler belediye sınırları içerisinde yer alan askıya alınmış imar planlarının resmi sorgulama sistemi duyuruldu.Bahçelievler Belediyesi · 2024-05-20
Askı Plan Uygulaması / İstanbul Büyükşehir Belediyesiİstanbul genelinde İBB tarafından askıya çıkarılan tüm imar plan ve değişiklikleri şeffaf planlama anlayışı doğrultusunda web sitesinde yayımlanmaktadır.İstanbul Büyükşehir Belediyesi · 2024-05-20
83.000
2026-08-17
83.038
2026-08-24
Yatırım değerlendirmesi
Emek mahallesinde yatırımcı için en belirgin fırsat, ilçe medyanının altında fiyatlanan ve 3+1 odaklı yapı stoğuna sahip olmasıdır. 3+1'lerin birim fiyatının düşük olması (70.833 TL), aile kiralama talebine hitap eden bu tipin, yüksek kira getirisi potansiyeli taşıdığını gösterir. Dubleks segmentindeki fiyat farkı (dairelere göre %14 daha yüksek), geniş alan arayan kiralayıcılar için talebin olduğunu ve bu tipin değerini koruduğunu işaret eder. Site içi oranının düşük (%1) olması, mahallenin daha çok müstakil veya apartman tipi bağımsız yapılaşmaya dayalı olduğunu; bu da bakım/onarım süreçlerinin site yönetimi bağımlılığından daha az olduğunu, ancak ortak alan hizmetlerinin sınırlı olabileceğini düşündürür. 1+1'lerin yüksek birim fiyatı, küçük stüdyo/daire yatırımlarında birim maliyetin yüksek olduğunu, dolayısıyla bu tipin daha çok nakit alıcı veya öğrenci/küçük hane halkı pazarına hitap ettiğini gösterir.
İleriye dönük kesin tahmin değil; gözlemlenen eğilim + makro bağlamdan çıkarım. Yatırım tavsiyesi değildir.
1 yıl önce bunu alsaydınız
Konut
Örnek (anonim) ilan: 3+1 · 130 m² · bugünkü fiyat 8.300.000 ₺. Bölge gayrimenkul endeksine göre 1 yıl önceki tahmini fiyatı ~6.791.825 ₺.
başlangıç sermayesi
Gram altın9.864.833 ₺ +%45
Bu konut8.300.000 ₺ +%22
ABD doları7.956.176 ₺ +%17
Bitcoin5.618.863 ₺ −%17
Taşınmaz: TCMB konut endeksi (İstanbul)
Her satırda aynı sermaye (taşınmazın 1 yıl önceki tahmini fiyatı) o varlığa konsaydı bugünkü değeri — tüm fiyatlar gerçek, geçmiş getiri geleceğin garantisi değildir. USD: TCMB; Altın: spot (PAXG, gram); BTC: CoinGecko
İlgili Bölgeler
Silivri, İstanbulŞile, İstanbulGaziosmanpaşa, Gaziosmanpaşa/İstanbulKazım Özalp, Gaziosmanpaşa/İstanbulYukarı Bahçelievler, Bahçelievler/İstanbul100. Yıl, Gaziosmanpaşa/İstanbulBüyükesat, Gaziosmanpaşa/İstanbulBahçelievler, Bahçelievler/İstanbulAtatürk, Küçükçekmece/İstanbulÇatalca, İstanbulSaray, TekirdağGüzelkent, Etimesgut/Ankara
Analiz, Lure Gayrimenkul İstihbarat Merkezi'nin aktif ilan verisi, TCMB makro verileri ve ilçe genelindeki medyan kıyaslamalarına dayanmaktadır. Deprem bilgisi il bazlı genel tehlike haritasından alınmıştır; bireysel bina/zemin durumunu kapsamaz. Gelecekteki faiz veya mevzuat değişiklikleri mevcut veriyi etkileyebilir.