89.286
Yukarı Bahçelievler, Bahçelievler/İstanbul
Momentum +0
Yukarı Bahçelievler, konut metrekare medyan fiyatının 89.286 TL olduğu, Bahçelievler ilçe ortalamasıyla paralel seyreden bir mahalledir. Bölgedeki gayrimenkul piyasası, ağırlıklı olarak daire ve dubleks seçeneklerinden oluşmaktadır.
Veri güveniyüksek90 ilanDeprem bölgesi1 · PGA 0.47gil bazlı
9.100.000
Konut medyan ₺
satılıkKonumun tezi.
Yukarı Bahçelievler, 3+1 ve 4+1 gibi geniş metrekareli konutların ilan sayısındaki yoğunluğu nedeniyle, bölgede yerleşik düzen arayan aile profiline hitap eden bir mahalle kimliği sergilemektedir.
- İstanbul genelindeki deprem tehlike bölgesi 1 ve 0.47g yer ivmesi verileri, bölgenin sismik risk taşıdığını göstermektedir.
- TCMB verilerine göre %41.87 seviyesindeki konut kredisi faizleri, yüksek kredi maliyeti nedeniyle piyasada nakit alıcı ağırlıklı bir seyir riski barındırmaktadır.
Konut, arsa, işyeri ve bina — tip bazlı.
89.286
Konut
₺/m² · 90 ilan · yüksek güven80.000
İşyeri
₺/m² · 1 ilan · düşük güvenEmlak tipine göre ₺/m².
87.254
Daire
₺/m² · 70 ilan93.617
Dubleks
₺/m² · 19 ilanBölgesel ilan verilerine göre konut medyanı 89.286 TL/m² seviyesindedir. Daire tipi konutlarda 1+1 birimler 119.792 TL/m² ile en yüksek birim fiyatına sahipken, 3+1 daireler 68.807 TL/m² ile daha düşük birim fiyat sunmaktadır; bu durum küçük metrekareli konutların daha yüksek birim değerine sahip olduğunu göstermektedir. Dubleks segmentinde ise 3+1 birimler 93.750 TL/m² ile daire tipi 3+1'lere göre daha yüksek bir değerleme almaktadır. Genel fiyat dağılım oranı (0.41) ve p25–p75 aralığı (68.955–105.602 TL/m²), bölgede geniş bir fiyat skalası bulunduğunu ve konum/özellik farklarının fiyatı doğrudan etkilediğini kanıtlamaktadır.
Taşınmaz türü ve oda tipine göre ₺/m²
Daire68 ilan
1+19 ilan
119.792₺/m²
2+123 ilan
100.000₺/m²
3+136 ilan
68.807₺/m²
Dubleks16 ilan
3+15 ilan
93.750₺/m²
4+111 ilan
87.188₺/m²
Çubuk: p25 — medyan — p75. Aynı tür+odada geniş aralık = manzara/kat/cephe şerefiyesi.
Fiyat dağılımı
68.95589.580105.602
Dağılım: Orta · (p75−p25) / medyan = 0.41
Şerefiye sürücüleri · genel medyana göre prim
78.770
Manzaralı
4 ilan · −%12 primSürücüler aynı mahallede ₺/m²'yi ne kadar değiştirir (genel medyana kıyasla); ilan başlıklarındaki deniz/manzara/havuz ve site-içi bilgisinden.
Mahalledeki siteler, natamamlar ve kırılım
%2
Site içinde
2 / 90 ilan4
Yeni / proje aşaması
4 yeni · 0 proje90
Satılık konut ilanı
kamuya açık ilan verisi — mahalle (satılık konut)Oda dağılımı
3+141 ilan · 71.429 ₺/m²
%47
2+125 ilan · 100.000 ₺/m²
%28
4+113 ilan · 87.188 ₺/m²
%15
1+19 ilan · 119.792 ₺/m²
%10
Yapı yaşı
0 (yeni/proje)4 ilan
%80
6-101 ilan
%20
Çevre ve ulaşım.
Mahalledeki yapı stoğu incelendiğinde, ilanların %98'inin site dışı yapılardan oluştuğu ve çok az sayıda (%2) site içi konut bulunduğu görülmektedir. Yeni/sıfır konut arzının sınırlı olması, mevcut yapı stoğunun ağırlıklı olarak oturmuş bir yerleşim düzenine sahip olduğunu göstermektedir.
89.286
2026-08-17
89.286
2026-08-24
89.286
2026-09-01
89.286
2026-09-09
89.286
2026-09-16
89.286
2026-10-06
89.286
2026-10-12
Yatırım değerlendirmesi
Mahalle fiyat seviyesi ilçe medyanı olan 90.000 TL/m² ile benzerlik göstermektedir. İlanların %41'ini oluşturan 3+1 oda tipinin baskınlığı, bölgenin aile odaklı bir yapıya sahip olduğunu göstermektedir. Mevcut verilerdeki düşük şerefiye primi (manzaralı birimlerin genel medyana göre %12 daha düşük fiyatlanması), yatırımcı için konum ve özellik bazlı seçici davranmanın getiri marjı yaratabileceğine işaret etmektedir.
İleriye dönük kesin tahmin değil; gözlemlenen eğilim + makro bağlamdan çıkarım. Yatırım tavsiyesi değildir.
1 yıl önce bunu alsaydınız
Konut
Örnek (anonim) ilan: 2+1 · 75 m² · bugünkü fiyat 9.100.000 ₺. Bölge gayrimenkul endeksine göre 1 yıl önceki tahmini fiyatı ~7.504.488 ₺.
başlangıç sermayesi
Bu konut9.100.000 ₺ +%21
ABD doları8.825.574 ₺ +%18
Gram altın8.307.243 ₺ +%11
Bitcoin6.687.540 ₺ −%11
Taşınmaz: TCMB konut endeksi (İstanbul)
Her satırda aynı sermaye (taşınmazın 1 yıl önceki tahmini fiyatı) o varlığa konsaydı bugünkü değeri — tüm fiyatlar gerçek, geçmiş getiri geleceğin garantisi değildir. USD: TCMB; Altın: spot (PAXG, gram); BTC: CoinGecko
İlgili Bölgeler
Silivri, İstanbulŞile, İstanbulBebek, Beşiktaş/İstanbulEmek, Bahçelievler/İstanbulKazım Özalp, Gaziosmanpaşa/İstanbulBüyükesat, Gaziosmanpaşa/İstanbulGaziosmanpaşa, Gaziosmanpaşa/İstanbul100. Yıl, Gaziosmanpaşa/İstanbulBahçelievler, Bahçelievler/İstanbulAtatürk, Küçükçekmece/İstanbulÇatalca, İstanbulMutlukent, Çankaya/Ankara
Analiz; Lure ilan verisi, bölgesel ilan verileri, TCMB faiz oranları ve il bazlı deprem verilerine dayanmaktadır; gelecekteki makroekonomik değişimleri veya spesifik parsel bazlı riskleri kapsamaz.