89.286
Yukarı Bahçelievler, Bahçelievler/İstanbul
Momentum · yeterli veri yok
Yukarı Bahçelievler, İstanbul Bahçelievler ilçesinin ortalama fiyat seviyesinin hemen altında, 89.286 TL/m² medyan ilan fiyatıyla erişilebilir bir konumda konumlanmaktadır. Bölge, ağırlıklı olarak 3+1 ve 2+1 dairelerden oluşan, nispeten olgun bir yapı stoğuna sahiptir.
Veri güveniyüksek90 ilanDeprem bölgesi1 · PGA 0.47gil bazlı
9.100.000
Konut medyan ₺
satılıkKonumun tezi.
Yukarı Bahçelievler, ilçe ortalamasına yakın ama biraz daha erişilebilir fiyatlarla, aile içi kullanım (3+1) veya küçük birim yatırımları (1+1) için uygun, olgun yapı stoğuna sahip bir mahalledir. Site içi yaşam arayanlar için seçenek kısıtlıdır; ancak müstakil yapı veya geniş daire tercih edenler için fiyat/alan dengesi sunar.
- Deprem tehlike haritasında bölge 1. derece olarak sınıflandırılmış olup, Kuzey Anadolu Fayı Marmara segmenti etkisi altındadır (PGA: 0.47g). Bu, ilçe bazlı yüksek bir sismik risk çerçevesi oluşturur ve yapıların deprem yönetmeliğine uygunluğunun kritik önem taşıdığını gösterir.
- Makroekonomik ortamda konut kredisi faiz oranlarının %42.04 seviyesinde olması, kredili alıcı talebini kısıtlayarak pazarın daha çok nakit alıcılar üzerinden işlem yapmasına neden olabilir. Bu durum, satış süreçlerini yavaşlatabilir veya fiyat esnekliğini artırabilir.
Konut, arsa, işyeri ve bina — tip bazlı.
89.286
Konut
₺/m² · 90 ilan · yüksek güven80.000
İşyeri
₺/m² · 1 ilan · düşük güvenEmlak tipine göre ₺/m².
87.254
Daire
₺/m² · 70 ilan93.617
Dubleks
₺/m² · 19 ilanMahalle konut medyanı (89.286 TL/m²), ilçe geneli medyanın (90.000 TL/m²) altında seyrederek fiyat avantajı sunmaktadır. Alt tip dağılımında dubleksler (93.617 TL/m²), dairelerden (87.254 TL/m²) yaklaşık %7 daha pahalıdır; bu durum, daha geniş alan kullanımına olan talebi ve segmentasyon farkını gösterir. Oda bazlı analizde 1+1 dairelerin (119.792 TL/m²) 3+1 dairelerden (68.807 TL/m²) çok daha yüksek birim fiyatla işlem görmesi, küçük birimlerdeki likidite ve talep yoğunluğunu işaret ederken, büyük aile tipi birimlerde birim fiyatın düşmesi hacim odaklı bir yapıyı yansıtır. Bölgesel ilan verisi, bu fiyatlanmanın makul bir aralıkta (69.231–104.545 TL/m²) olduğunu doğrular.
Taşınmaz türü ve oda tipine göre ₺/m²
Daire68 ilan
1+19 ilan
119.792₺/m²
2+123 ilan
100.000₺/m²
3+136 ilan
68.807₺/m²
Dubleks16 ilan
3+15 ilan
93.750₺/m²
4+111 ilan
87.188₺/m²
Çubuk: p25 — medyan — p75. Aynı tür+odada geniş aralık = manzara/kat/cephe şerefiyesi.
Fiyat dağılımı
68.95589.580105.602
Dağılım: Orta · (p75−p25) / medyan = 0.41
Şerefiye sürücüleri · genel medyana göre prim
78.770
Manzaralı
4 ilan · −%12 primSürücüler aynı mahallede ₺/m²'yi ne kadar değiştirir (genel medyana kıyasla); ilan başlıklarındaki deniz/manzara/havuz ve site-içi bilgisinden.
Mahalledeki siteler, natamamlar ve kırılım
%2
Site içinde
2 / 90 ilan4
Yeni / proje aşaması
4 yeni · 0 proje90
Satılık konut ilanı
kamuya açık ilan verisi — mahalle (satılık konut)Oda dağılımı
3+141 ilan · 71.429 ₺/m²
%47
2+125 ilan · 100.000 ₺/m²
%28
4+113 ilan · 87.188 ₺/m²
%15
1+19 ilan · 119.792 ₺/m²
%10
Yapı yaşı
0 (yeni/proje)4 ilan
%80
6-101 ilan
%20
Çevre ve ulaşım.
Bölge, ilanların %2'sinin site içinde olmasıyla, büyük ölçüde müstakil veya site dışı bağımsız yapılaşmaya sahiptir; bu da site içi yaşam alanı arayanlar için sınırlı seçenek anlamına gelirken, daha geniş arazi/m² erişimi isteyenler için uygundur. Baskın oda tipi 3+1 (41 ilan) ve 2+1 (25 ilan) olması, mahallenin aile yapısına hitap eden, kalıcı yerleşim profilinde olduğunu gösterir. 1+1 segmentindeki yüksek fiyat, genç profesyoneller veya yatırımcı kiralık talebinin de bu birimlerde yoğunlaşabileceğini düşündürür. Ulaşım ve ilgi noktaları (POI) verisi pakette detaylandırılmadığından, analiz yalnızca yapısal ve fiyat verilerine dayanır.
89.286
2026-08-17
89.286
2026-08-24
89.286
2026-09-01
Yatırım değerlendirmesi
Yukarı Bahçelievler, ilçe ortalamasının altında fiyatlanarak bütçe dostu bir giriş noktası sunar. Geniş p25–p75 fiyat aralığı (68.955–105.602 TL/m²), konum, kat veya manzara gibi faktörlerin fiyat üzerinde belirleyici olduğunu ve doğru seçimle getiri marjı yaratma potansiyeli bulunduğunu gösterir. 1+1 dairelerin yüksek birim fiyatı, küçük m²'li birimlerdeki hızlı dönüşüm (likidite) potansiyeline işaret ederken, 3+1 tipi baskı aile içi talebi karşılar. Bölgedeki yapı stoğunun büyük çoğunluğunun mevcut (sıfır/natamam projelerin çok az olması) yapısı, yeni arz baskısı olmadan mevcut stok üzerinden değerleme yapılmasına olanak tanır.
İleriye dönük kesin tahmin değil; gözlemlenen eğilim + makro bağlamdan çıkarım. Yatırım tavsiyesi değildir.
1 yıl önce bunu alsaydınız
Konut
Örnek (anonim) ilan: 2+1 · 75 m² · bugünkü fiyat 9.100.000 ₺. Bölge gayrimenkul endeksine göre 1 yıl önceki tahmini fiyatı ~7.446.458 ₺.
başlangıç sermayesi
Gram altın10.815.660 ₺ +%45
Bu konut9.100.000 ₺ +%22
ABD doları8.723.036 ₺ +%17
Bitcoin6.160.440 ₺ −%17
Taşınmaz: TCMB konut endeksi (İstanbul)
Her satırda aynı sermaye (taşınmazın 1 yıl önceki tahmini fiyatı) o varlığa konsaydı bugünkü değeri — tüm fiyatlar gerçek, geçmiş getiri geleceğin garantisi değildir. USD: TCMB; Altın: spot (PAXG, gram); BTC: CoinGecko
İlgili Bölgeler
Silivri, İstanbulŞile, İstanbulBebek, Beşiktaş/İstanbulGaziosmanpaşa, Gaziosmanpaşa/İstanbulKazım Özalp, Gaziosmanpaşa/İstanbulEmek, Bahçelievler/İstanbul100. Yıl, Gaziosmanpaşa/İstanbulBüyükesat, Gaziosmanpaşa/İstanbulBahçelievler, Bahçelievler/İstanbulAtatürk, Küçükçekmece/İstanbulÇatalca, İstanbulSaray, Tekirdağ
Analiz, bölgesel aktif ilan verisi, TCMB makro verileri ve il bazlı deprem risk sınıflandırmasına dayanır; gelecekteki ani faiz değişimleri veya mevzuat şoklarını öngörmez, mevcut veriyi yansıtır.