REEN · Konum İstihbaratı · Ölçülen veri

Bebek, Beşiktaş/İstanbul

Momentum +1.1

Bebek, Beşiktaş ilçesi genel ortalamasının üzerinde seyreden yüksek fiyat seviyeli bir mahalledir. Bölgedeki konut piyasası, metrekare bazında 312.500 TL medyan fiyatla üst segment bir karakter sergilemektedir.

Yürünebilirlik100/100Veri güveniorta61 ilanDeprem bölgesi1 · PGA 0.47gil bazlı

3D Konum · uydu + arazi · UAVT / Valhalla

Mahalleyi 3 boyutlu gez.

3D · uydu + arazi · 10 dk yürüme alanı

Sürükle: gez · sağ-tık sürükle (ya da pusula): döndür/eğ · tekerlek: yakınlaştır · sağ üstten arazi.

TKGM ada / parsel sorgula

Künye · ölçülen

312.500

Konut · ₺/m²

61 ilan · güven orta

54.000.000

Konut medyan ₺

satılık

100

Yürünebilirlik

467 ilgi noktası · OSM

01 · Bölge tezi

Konumun tezi.

Bölge, yüksek sosyal donatı çeşitliliği ve ulaşım kolaylığı sayesinde, özellikle geniş metrekareli konut arayan üst segment aile profili için uygun bir yerleşim alanıdır.

Emlak tipleri · ölçülen medyan ₺/m²

Konut, arsa, işyeri ve bina — tip bazlı.

312.500

Konut

₺/m² · 61 ilan · orta güven

646.154

Konut

₺/m² · 1 ilan · düşük güven

Ölçülen fiyat · tüm emlak tipleri · bölgesel ilan verisi

Emlak tipine göre ₺/m².

317.083

Daire

₺/m² · 56 ilan

344.836

Dubleks

₺/m² · 4 ilan

Bölgesel ilan verilerine göre konut medyanı 312.500 TL/m² seviyesindedir; bu rakam Beşiktaş ilçe medyanı olan 271.815 TL/m²'nin üzerindedir. Alt-tip dağılımında daireler 317.083 TL/m² ile baskınken, dubleksler 344.836 TL/m² ile daha yüksek bir fiyatlama göstermektedir. Oda tipi bazlı incelemede 1+1 birimler 163.636 TL/m² seviyesindeyken, 4+1 birimlerin 418.333 TL/m²'ye kadar yükselmesi, geniş metrekareli konutların birim fiyat avantajına sahip olduğunu kanıtlamaktadır. Şerefiye analizinde manzaralı konutların genel medyana göre %19 primli (394.444 TL/m²) olması, deniz/sahil yakını konutların ise -%34 farkla (219.538 TL/m²) daha düşük fiyatlandığını göstermektedir; bu durum, bölgede manzara odağının fiyat belirleyici ana unsur olduğunu ortaya koymaktadır.

Satılık konut · ilan verisi

Taşınmaz türü ve oda tipine göre ₺/m²

Daire69 ilan

1+14 ilan

205.699₺/m²

2+118 ilan

237.444₺/m²

3+133 ilan

346.667₺/m²

4+19 ilan

416.667₺/m²

5+15 ilan

415.789₺/m²

Çubuk: p25 — medyan — p75. Aynı tür+odada geniş aralık = manzara/kat/cephe şerefiyesi.

Şerefiye · konut satılık · ilan verisi

Fiyat dağılımı

213.693321.739479.762

Dağılım: Yüksek · (p75−p25) / medyan = 0.83

Şerefiye sürücüleri · genel medyana göre prim

414.561

Manzaralı

40 ilan · +%29 prim

215.385

Deniz / sahil yakını

23 ilan · −%33 prim

Sürücüler aynı mahallede ₺/m²'yi ne kadar değiştirir (genel medyana kıyasla); ilan başlıklarındaki deniz/manzara/havuz ve site-içi bilgisinden.

Mahalle yapı stoğu · ilan verisi

Mahalledeki siteler, natamamlar ve kırılım

Site içinde

2 / 103 ilan

103

Satılık konut ilanı

kamuya açık ilan verisi — mahalle (satılık konut)

Oda dağılımı

3+138 ilan · 350.918 ₺/m²

%39

2+122 ilan · 237.444 ₺/m²

%23

4+116 ilan · 458.611 ₺/m²

%16

5+18 ilan · 350.542 ₺/m²

1+16 ilan · 178.693 ₺/m²

satilik4 ilan · 239.079 ₺/m²

3.5+13 ilan · 350.000 ₺/m²

Konum · erişilebilirlik · UAVT + OSM + Nominatim

Çevre ve ulaşım.

Resmi konum · Aşiyan, Bebek Mahallesi, Beşiktaş, İstanbul, Marmara Bölgesi, 34342, Türkiye

100

Yürünebilirlik

100

Toplu ulaşım

737 m

En yakın market

84 m

En yakın eczane

129

Diğer

İbadethane (14), Water Park (13), Ferry Terminal (7), Ticket Validator (6)

128

Yeme-içme

Restoran (60), Kafe (46), Fast Food (10), Bar (8)

Spor & rekreasyon

Spor Sahası (35), Yüzme Havuzu (26), Park (21), Spor Merkezi (1)

Günlük ihtiyaç

Eczane (26), Banka (20), Süpermarket (9), ATM (9)

Ulaşım

Otopark (21), Taksi (4)

Konaklama & turizm

Seyir Noktası (10), Otel (3), Gezi Noktası (1), Konukevi (1)

Yürünebilirlik ve toplu ulaşım skorlarının 100 olması, mahallenin çok yüksek bir erişilebilirliğe sahip olduğunu göstermektedir. 1,5 km yarıçapında 467 ilgi noktasının bulunması; yoğun restoran, kafe, spor alanı ve günlük ihtiyaç noktalarıyla desteklenen, sosyal donatıları yüksek bir yaşam profilini yansıtmaktadır.

Fiyat/m² serisi · Lure ilan verisi

310.526

2026-09-02

312.500

2026-09-10

312.500

2026-09-25

312.500

2026-10-02

312.500

2026-10-09

312.500

2026-10-14

Yatırım görünümü · gözleme dayalı eğilim

Yatırım değerlendirmesi

Bebek, ilçe medyanının üzerinde fiyatlanan bir bölgedir. Geniş p25–p75 fiyat aralığı (200.364–469.643 TL/m²), konum ve manzara şerefiyesinin getiri marjı yarattığını göstermektedir. 3+1 ve 4+1 ağırlıklı yapı stoğu, bölgenin daha çok geniş ailelere veya yüksek gelir grubuna hitap eden bir profil çizdiğine işaret etmektedir.

İleriye dönük kesin tahmin değil; gözlemlenen eğilim + makro bağlamdan çıkarım. Yatırım tavsiyesi değildir.

Yatırım karşılaştırması · son 12 ay · gerçek veri

1 yıl önce bunu alsaydınız

Konut

Örnek (anonim) ilan: 3+1 · 145 m² · bugünkü fiyat 51.250.000 ₺. Bölge gayrimenkul endeksine göre 1 yıl önceki tahmini fiyatı ~42.264.287 ₺.

başlangıç sermayesi

Bu konut51.250.000 ₺ +%21

ABD doları49.704.468 ₺ +%18

Gram altın46.779.840 ₺ +%11

Bitcoin37.657.719 ₺ −%11

Taşınmaz: TCMB konut endeksi (İstanbul)

Her satırda aynı sermaye (taşınmazın 1 yıl önceki tahmini fiyatı) o varlığa konsaydı bugünkü değeri — tüm fiyatlar gerçek, geçmiş getiri geleceğin garantisi değildir. USD: TCMB; Altın: spot (PAXG, gram); BTC: CoinGecko

REEN AĞI

İlgili Bölgeler

Bahçelievler, Bahçelievler/İstanbul Atatürk, Küçükçekmece/İstanbul Şile, İstanbul Çatalca, İstanbul Silivri, İstanbul Emek, Bahçelievler/İstanbul Kazım Özalp, Gaziosmanpaşa/İstanbul Yukarı Bahçelievler, Bahçelievler/İstanbul Büyükesat, Gaziosmanpaşa/İstanbul Gaziosmanpaşa, Gaziosmanpaşa/İstanbul 100. Yıl, Gaziosmanpaşa/İstanbul Osmangazi, Bursa

Yöntem & kaynak

Analiz; Lure ilan verisi, OSM, UAVT ve bölgesel ilan verilerine dayanmaktadır; gelecekteki ani faiz veya mevzuat değişiklikleri gibi makro şokları kapsamaz.