REEN · Konum İstihbaratı · Ölçülen veri

Bebek, Beşiktaş/İstanbul

Momentum · yeterli veri yok

Bebek, Beşiktaş’ın en yüksek fiyatlı konumlarından biri olarak konut medyanını 310.526 TL/m² ile belirlerken, ilçe ortalamasının (272.991 TL/m²) üzerinde işlem görmektedir. Bölge, yoğun ilgi noktası ağı ve üst segment daire/villa talebiyle, nakit odaklı, yüksek bütçeli bir yaşam ve yatırım profili çizer.

Yürünebilirlik100/100Veri güveniorta62 ilanDeprem bölgesi1 · PGA 0.47gil bazlı
3D Konum · uydu + arazi · UAVT / Valhalla

Mahalleyi 3 boyutlu gez.

3D · uydu + arazi · 10 dk yürüme alanı

Sürükle: gez · sağ-tık sürükle (ya da pusula): döndür/eğ · tekerlek: yakınlaştır · sağ üstten arazi.

TKGM ada / parsel sorgula
Künye · ölçülen
310.526

Konut · ₺/m²

62 ilan · güven orta
54.000.000

Konut medyan ₺

satılık
100

Yürünebilirlik

459 ilgi noktası · OSM
01 · Bölge tezi

Konumun tezi.

Bebek, yüksek bütçeli, büyük hacimli (3+1, 4+1, dubleks) konut arayan ve yoğun şehir içi erişilebilirliği ön planda tutan alıcılar için uygundur. Bölge, ilçe ortalamasının üzerinde fiyatlanmasına rağmen, sağladığı yoğun hizmet ağı ve ulaşım imkanıyla 'premium erişilebilirlik' sunuyor; bu da onu nakit gücü yüksek, konfor ve erişim odaklı yatırımcılar için stratejik bir konum yapar.

Emlak tipleri · ölçülen medyan ₺/m²

Konut, arsa, işyeri ve bina — tip bazlı.

310.526

Konut

₺/m² · 62 ilan · orta güven
646.154

Konut

₺/m² · 1 ilan · düşük güven
Ölçülen fiyat · tüm emlak tipleri · bölgesel ilan verisi

Emlak tipine göre ₺/m².

312.500

Daire

₺/m² · 57 ilan
344.836

Dubleks

₺/m² · 4 ilan

Konut medyanı 310.526 TL/m² olup, ilçe geneli medyanın üzerinde seyretmektedir. Alt-tip analizinde dubleksler (344.836 TL/m²), standart dairelerden (312.500 TL/m²) %10 daha pahalıdır. Oda tipi dağılımı incelendiğinde 1+1 (163.636 TL/m²) ile 4+1 (418.333 TL/m²) arasında 2,5 katlık bir fiyat farkı bulunurken, 3+1’ler (346.667 TL/m²) ile 3.5+1’ler (382.895 TL/m²) segmentin ana hacmini oluşturur. Bu yapı, bölgenin sadece yüksek m² fiyatıyla değil, geniş oda tipli ve dubleks talebiyle de tanımlandığını gösterir; dolayısıyla 'orta ölçekli' bir daire talebi zayıf, 'büyük ölçekli' talebın baskın olduğunu ortaya koyar.

Satılık konut · ilan verisi

Taşınmaz türü ve oda tipine göre ₺/m²

Daire53 ilan
1+16 ilan
163.636₺/m²
2+114 ilan
214.791₺/m²
3+119 ilan
346.667₺/m²
3.5+14 ilan
382.895₺/m²
4+110 ilan
418.333₺/m²

Çubuk: p25 — medyan — p75. Aynı tür+odada geniş aralık = manzara/kat/cephe şerefiyesi.

Şerefiye · konut satılık · ilan verisi

Fiyat dağılımı

200.728321.667455.952

Dağılım: Yüksek · (p75−p25) / medyan = 0.79

Şerefiye sürücüleri · genel medyana göre prim

375.483

Manzaralı

26 ilan · +%17 prim
219.538

Deniz / sahil yakını

18 ilan · −%32 prim

Sürücüler aynı mahallede ₺/m²'yi ne kadar değiştirir (genel medyana kıyasla); ilan başlıklarındaki deniz/manzara/havuz ve site-içi bilgisinden.

Mahalle yapı stoğu · ilan verisi

Mahalledeki siteler, natamamlar ve kırılım

%3

Site içinde

2 / 63 ilan
63

Satılık konut ilanı

kamuya açık ilan verisi — mahalle (satılık konut)
Oda dağılımı
3+119 ilan · 346.667 ₺/m²
%35
2+114 ilan · 214.791 ₺/m²
%25
4+111 ilan · 420.000 ₺/m²
%20
1+16 ilan · 163.636 ₺/m²
%11
3.5+15 ilan · 415.789 ₺/m²
%9
Konum · erişilebilirlik · UAVT + OSM + Nominatim

Çevre ve ulaşım.

Resmi konum · Aşiyan, Bebek Mahallesi, Beşiktaş, İstanbul, Marmara Bölgesi, 34342, Türkiye

100

Yürünebilirlik

100

Toplu ulaşım

737 m

En yakın market

84 m

En yakın eczane

129

Yeme-içme

Restoran (62), Kafe (45), Fast Food (10), Bar (8)
129

Diğer

İbadethane (14), Water Park (13), Ferry Terminal (7), Ticket Validator (6)
76

Günlük ihtiyaç

Eczane (30), Banka (21), Süpermarket (9), ATM (9)
72

Spor & rekreasyon

Spor Sahası (34), Park (21), Yüzme Havuzu (15), Spor Merkezi (1)
23

Ulaşım

Otopark (19), Taksi (4)
15

Konaklama & turizm

Seyir Noktası (10), Otel (3), Gezi Noktası (1), Konukevi (1)

Mahalle, yürünebilirlik ve toplu ulaşım skorlarının 100 olmasıyla son derece erişilebir bir yaşam alanıdır. 1,5 km içinde 459 ilgi noktası bulunması, günlük ihtiyaçlar (eczane, market) ve sosyal yaşam (restoran, kafe) için dışa bağımlılığı minimize eder. Deniz ve sahil yakınlığı gibi faktörler fiyatı etkilese de, bölgenin temel çekiciliği yoğun iş ve sosyal yaşam ağıdır. Bu durum, bölgeyi yoğun şehir içi yaşamı tercih eden profesyoneller ve aileler için 'kendi kendini yetiştiren' bir ekosistem haline getirir.

Yatırım görünümü · gözleme dayalı eğilim

Yatırım değerlendirmesi

Bebek, ilçe medyanının üzerinde fiyatlandığı için 'premium' veya 'üst segment' olarak sınıflandırılır. Geniş p25–p75 fiyat aralığı (200.728–455.952 TL/m²), konum, manzara veya bina kalitesi gibi faktörlerin getiri marjını belirleyici olduğunu gösterir. 3+1 ve 4+1 tipi dairelerin ilanlarda baskın olması (19 ve 11 adet), bu hacmin likiditesinin yüksek olabileceğini işaret eder. Nakit ağırlıklı bir pazar yapısı (yüksek kredi faizi ortamında) nedeniyle, daha hızlı dönüşüm bekleyen yatırımcılar için uzun vadeli değer koruma odaklı bir profil çizer.

İleriye dönük kesin tahmin değil; gözlemlenen eğilim + makro bağlamdan çıkarım. Yatırım tavsiyesi değildir.

Yatırım karşılaştırması · son 12 ay · gerçek veri

1 yıl önce bunu alsaydınız

Konut

Örnek (anonim) ilan: 4+1 · 190 m² · bugünkü fiyat 57.800.000 ₺. Bölge gayrimenkul endeksine göre 1 yıl önceki tahmini fiyatı ~47.297.285 ₺.

başlangıç sermayesi
Gram altın68.306.380 ₺ +%44
Bu konut57.800.000 ₺ +%22
ABD doları55.405.658 ₺ +%17
Bitcoin39.348.991 ₺ −%17

Taşınmaz: TCMB konut endeksi (İstanbul)

Her satırda aynı sermaye (taşınmazın 1 yıl önceki tahmini fiyatı) o varlığa konsaydı bugünkü değeri — tüm fiyatlar gerçek, geçmiş getiri geleceğin garantisi değildir. USD: TCMB; Altın: spot (PAXG, gram); BTC: CoinGecko

REEN AĞI

İlgili Bölgeler

Bahçelievler, Bahçelievler/İstanbulAtatürk, Küçükçekmece/İstanbulŞile, İstanbulÇatalca, İstanbulSilivri, İstanbulGaziosmanpaşa, Gaziosmanpaşa/İstanbulKazım Özalp, Gaziosmanpaşa/İstanbulYukarı Bahçelievler, Bahçelievler/İstanbulEmek, Bahçelievler/İstanbul100. Yıl, Gaziosmanpaşa/İstanbulBüyükesat, Gaziosmanpaşa/İstanbulKandıra, Kocaeli
Yöntem & kaynak

Analiz, bölgesel ilan verisi, OSM ve TCMB gibi kamuya açık kaynaklara dayanır; gelecek makroekonomik şokları veya ani mevzuat değişikliklerini öngörmez.