REEN · Konum İstihbaratı · Ölçülen veri

Akyarlar, Bodrum/Muğla

Momentum -13.6

Akyarlar, Bodrum'un orta segment fiyat seviyesine sahip, yüksek yürünebilirlik skoruna sahip bir mahallesidir. Bölgedeki konut medyan fiyatı m² başına 105.000 TL olarak gerçekleşmektedir.

Talep eğilimi%−105 yıl ort.Son yıl tapu satışı415 adet2025Yürünebilirlik88/100Veri güveniyüksek196 ilanDeprem bölgesi2 · PGA 0.33gil bazlıİmar emsali0.52 · ≤3 katKEOS

3D Konum · uydu + arazi · UAVT / Valhalla

Mahalleyi 3 boyutlu gez.

3D · uydu + arazi · 10 dk yürüme alanı

Sürükle: gez · sağ-tık sürükle (ya da pusula): döndür/eğ · tekerlek: yakınlaştır · sağ üstten arazi.

TKGM ada / parsel sorgula

Künye · ölçülen

105.000

Konut · ₺/m²

196 ilan · güven yuksek

20.703

Arsa · ₺/m²

93 ilan · satılık

14.000.000

Konut medyan ₺

satılık

Yürünebilirlik

63 ilgi noktası · OSM

50.000

Kiralık ₺/ay

3 ilan

01 · Bölge tezi

Konumun tezi.

Akyarlar; imarlı arsa yoğunluğunun (%40) ve düşük emsal değerlerinin birleşimiyle, yüksek yoğunluklu yapılaşma yerine daha az yoğun, sosyal donatıya yürüme mesafesinde ve müstakil/site içi yaşamı tercih eden aileler ve yatırımcılar için uygun bir bölgedir.

TKGM verilerine göre konut satış hacmindeki düşüş trendi likidite riski oluşturabilir.
Bölgenin Ege kıyı fayları üzerinde yer alan 2. derece deprem tehlike bölgesinde bulunması.
Yüksek konut kredisi faiz oranları (%41.87) nedeniyle nakit alıcıya bağımlı bir pazar yapısı.

Emlak tipleri · ölçülen medyan ₺/m²

Konut, arsa, işyeri ve bina — tip bazlı.

105.000

Konut

₺/m² · 196 ilan · yüksek güven

122.941

Konut

₺/m² · 117 ilan · yüksek güven

20.703

Arsa

₺/m² · 93 ilan · orta güven

12.083

Devremülk

₺/m² · 21 ilan · orta güven

2.086

Arazi

₺/m² · 14 ilan · orta güven

42.550

Arsa

₺/m² · 7 ilan · orta güven

145.000

İşyeri

₺/m² · 5 ilan · orta güven

130.692

İşyeri

₺/m² · 1 ilan · düşük güven

Ölçülen fiyat · tüm emlak tipleri · bölgesel ilan verisi

Emlak tipine göre ₺/m².

113.571

Villa

₺/m² · 75 ilan

126.469

Villa

₺/m² · 64 ilan

101.111

Daire

₺/m² · 51 ilan

102.222

Dubleks

₺/m² · 21 ilan

116.667

Müstakil Ev

₺/m² · 19 ilan

115.412

Müstakil Ev

₺/m² · 14 ilan

127.849

Daire

₺/m² · 10 ilan

91.808

Yazlık

₺/m² · 6 ilan

Bölge konut medyanı 105.000 TL/m² olup, Bodrum ilçe medyanının (119.493 TL/m²) altında seyretmektedir. Konut alt tiplerinde villa (113.571 TL/m²) ve müstakil ev (116.667 TL/m²) fiyatları, daire (101.111 TL/m²) ve dubleks (102.222 TL/m²) fiyatlarının üzerindedir; bu durum müstakil yapılaşmaya olan talebi göstermektedir. Şerefiye analizinde havuzlu konutların (+%34) ve deniz/sahil yakınlığının (+%8) fiyatı en çok yukarı çeken unsurlar olduğu görülmektedir. Markalı projelerde Anthaven (+%414) ve Tek Sitesi (+%191) mahalle medyanına göre çok yüksek primli fiyatlanmaktadır. TKGM verilerine göre konut satış adetlerindeki %10'luk düşüş, ilan fiyatları ile gerçek işlem hacmi arasında bir soğuma ve pazarlık alanı olabileceğine işaret etmektedir.

Satılık konut · ilan verisi

Taşınmaz türü ve oda tipine göre ₺/m²

Villa128 ilan

2+125 ilan

110.833₺/m²

2+24 ilan

82.500₺/m²

3+137 ilan

113.571₺/m²

3+24 ilan

98.631₺/m²

4+126 ilan

198.939₺/m²

4+212 ilan

89.893₺/m²

5+110 ilan

131.096₺/m²

5+210 ilan

155.556₺/m²

Daire44 ilan

1+15 ilan

106.667₺/m²

2+130 ilan

118.077₺/m²

3+19 ilan

102.740₺/m²

Müstakil Ev29 ilan

2+15 ilan

177.778₺/m²

3+116 ilan

125.175₺/m²

4+14 ilan

160.517₺/m²

5+24 ilan

68.000₺/m²

Dubleks11 ilan

3+111 ilan

103.125₺/m²

Çubuk: p25 — medyan — p75. Aynı tür+odada geniş aralık = manzara/kat/cephe şerefiyesi.

Şerefiye · konut satılık · ilan verisi

Fiyat dağılımı

89.317113.571163.558

Dağılım: Orta · (p75−p25) / medyan = 0.65

Şerefiye sürücüleri · genel medyana göre prim

152.344

Havuzlu

23 ilan · +%34 prim

122.197

Deniz / sahil yakını

150 ilan · +%8 prim

121.338

Site içinde

98 ilan · +%7 prim

113.571

Manzaralı

109 ilan · +%0 prim

Sürücüler aynı mahallede ₺/m²'yi ne kadar değiştirir (genel medyana kıyasla); ilan başlıklarındaki deniz/manzara/havuz ve site-içi bilgisinden.

Premium projeler · marka primi · ilan verisi

Markalı projeler ve fiyat primi

Mahalle medyanı 113.571 ₺/m²; markalı projeler genel medyana göre prim/iskontoyla işlem görür.

583.832

Anthaven

7 ilan · max 682.500 · +%414 prim

330.357

Tek Sitesi

8 ilan · max 500.000 · +%191 prim

Mahalle yapı stoğu · ilan verisi

Mahalledeki siteler, natamamlar ve kırılım

%34

Site içinde

106 / 313 ilan

Yeni / proje aşaması

9 yeni · 1 proje

313

Satılık konut ilanı

kamuya açık ilan verisi — mahalle (satılık konut)

Oda dağılımı

3+189 ilan · 113.571 ₺/m²

%33

2+182 ilan · 117.179 ₺/m²

%30

4+138 ilan · 140.601 ₺/m²

%14

5+221 ilan · 92.593 ₺/m²

5+113 ilan · 127.907 ₺/m²

4+212 ilan · 89.893 ₺/m²

1+110 ilan · 104.804 ₺/m²

2+27 ilan · 90.000 ₺/m²

Yapı yaşı

0 (yeni/proje)9 ilan

%100

Konum · erişilebilirlik · UAVT + OSM + Nominatim

Çevre ve ulaşım.

Resmi konum · Akyarlar Mahallesi, Bodrum, Muğla, Ege Bölgesi, Türkiye

Yürünebilirlik

Toplu ulaşım

99 m

En yakın market

93 m

En yakın eczane

Günlük ihtiyaç

ATM (7), Süpermarket (3), Eczane (2), Akaryakıt (2)

Spor & rekreasyon

Spor Sahası (8), Yüzme Havuzu (5), Spor Merkezi (2)

Yeme-içme

Restoran (10), Fırın (1)

Konaklama & turizm

Otel (8), Seyir Noktası (1), Hostel (1)

Diğer

Resort (1), Townhall (1), Bureau De Change (1), Beach Resort (1)

Ulaşım

Otopark (2), Taksi (1)

88 gibi yüksek bir yürünebilirlik skoruna sahip olan mahalle, günlük ihtiyaç noktalarına (market, eczane, okul) çok yakın bir yaşam profili sunmaktadır. 1,5 km çapında yoğun bir restoran, otel ve spor alanı (yüzme havuzu, spor sahası) kümelenmesi bulunmaktadır. Toplu taşıma skorunun düşük olması, mahalle içi hareketliliğin daha çok yaya veya özel araç odaklı olduğunu göstermektedir.

Kadastro · TKGM

Tapu ve parsel.

2.733

Parsel

326

Ada

4.370

Ort. parsel m²

Arazi niteliği

Arsa · 1086 (%40)
Tarla · 795 (%29)
Dubleks İki Katlı İkiz Bahçeli Kargir Ev · 48 (%2)
3 Katlı Betonarme Mesken Ve Arsası · 38 (%1)
2 Katlı Betonarme Bina Ve Arsası · 24 (%1)
2 Adet 2 Katlı Betonarme Bina Ve Arsası · 17 (%1)
3 Katli Betonarme Mesken Ve Arsasi · 17 (%1)
Avlulu Ev · 17 (%1)

İmar · KEOS (plan PDF)

Yapılaşma hakları.

Planlı parsel

0.84

Ort. KAKS

0.81

Ort. TAKS

Maks. kat

Gelişmeler · belediye / imar

Bölgede son gelişmeler.

Bodrum İlçesi, Akyarlar Mahallesi, Aspat Mevkii 1/1.000 ölçekli Uygulama İmar Planı Plan Notu İlaveleriAkyarlar Mahallesi Aspat Mevkisi için iskele ve denize girme amaçlı uygulama imar planı plan notlarına ilave yapıldığı duyuruldu.Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı · 2024-05-15

Muğla İli, Bodrum İlçesi, Akyarlar Mahallesi, Sığıralacaksırtı Mevkii Uygulama İmar Planı TeklifiAkyarlar Mahallesi Sığıralacaksırtı Mevkisi'ne ait uygulama imar planı teklifi Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı tarafından onaylandı.Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı · 2024-03-20

Turgutreis, Bahçelievler, Akyarlar, Karabağ, Akçaalan, Peksimet, İslamhaneleri ve Dereköy Mahalleleri Revizyon ve İlave 1/1000 Ölçekli Uygulama İmar Planı DeğişikliğiAkyarlar dahil olmak üzere ilgili mahallelerin 1/1000 ölçekli uygulama imar planında revizyon ve ilave değişiklikleri belediye meclisi tarafından onaylandı.Bodrum Belediyesi · 2023-09-01

Bodrum ilçesi, Turgutreis, Bahçelievler, Akyarlar, Karabağ, Akçaalan, Peksimet, İslamhaneleri ve Dereköy Mahalleleri Revizyon ve İlave 1/5000 Ölçekli Nazım İmar Planı DeğişikliğiAkyarlar Mahallesi'nin de içinde bulunduğu bölgenin 1/5000 ölçekli nazım imar planında değişiklik yapılmasına ilişkin belediye meclis kararı alındı.Muğla Büyükşehir Belediyesi · 2025-08-18

Fiyat/m² serisi · Lure ilan verisi

106.667

2026-08-02

111.364

2026-08-06

111.364

2026-08-10

111.538

2026-08-14

106.000

2026-08-19

106.000

2026-09-03

105.000

2026-10-07

105.000

2026-10-13

Tapu işlem yoğunluğu · talep & likidite · TKGM

Gerçek alım-satım talebi

415

Konut satışı (yıllık)

2025 · −%10 5 yıl ort.'a göre

Arsa satışı (yıllık)

2025 · −%27 5 yıl ort.'a göre

5.420

Toplam konut satışı

Konut satışı (yıllık) · 2010–2025

Tapu işlem = GERÇEK alım-satım (TKGM); ilan ASKING fiyatından bağımsız talep/likidite sinyali. Düşen işlem = soğuyan talep, pazarlık alanı; yüksek işlem = likit, talepli.

Yatırım görünümü · gözleme dayalı eğilim

Yatırım değerlendirmesi

Akyarlar, ilçe medyanının altında kalan fiyat seviyesiyle erişilebilir bir segment sunmaktadır. Geniş p25–p75 fiyat aralığı (89.317–163.558 TL/m²), doğru konum ve donatı seçimiyle getiri marjı potansiyeli barındırdığını göstermektedir. KEOS verilerine göre düşük emsal (0.52) ve düşük yoğunluklu yapılaşma (maksimum 3 kat), bölgenin butik ve az yoğun bir karakterde kalacağını göstermektedir.

İleriye dönük kesin tahmin değil; gözlemlenen eğilim + makro bağlamdan çıkarım. Yatırım tavsiyesi değildir.

Yatırım karşılaştırması · son 12 ay · gerçek veri

1 yıl önce bunu alsaydınız

Konut

Örnek (anonim) ilan: 3+1 · 140 m² · bugünkü fiyat 15.900.000 ₺. Bölge gayrimenkul endeksine göre 1 yıl önceki tahmini fiyatı ~13.299.556 ₺.

başlangıç sermayesi

Bu konut15.900.000 ₺ +%20

ABD doları15.640.802 ₺ +%18

Gram altın14.722.208 ₺ +%11

Bitcoin11.851.750 ₺ −%11

Taşınmaz: TCMB konut endeksi (Aydın/Denizli/Muğla)

Arsa

Örnek (anonim) ilan: Arsa · 264 m² · bugünkü fiyat 7.000.000 ₺. Bölge gayrimenkul endeksine göre 1 yıl önceki tahmini fiyatı ~5.855.150 ₺.

başlangıç sermayesi

Bu arsa7.000.000 ₺ +%20

ABD doları6.885.888 ₺ +%18

Gram altın6.481.475 ₺ +%11

Bitcoin5.217.751 ₺ −%11

Taşınmaz: TCMB konut endeksi (Aydın/Denizli/Muğla) — arsa için resmi endeks yok, bölge gayrimenkul göstergesi

Arazi / tarla

Örnek (anonim) ilan: Arazi / tarla · 900 m² · bugünkü fiyat 12.800.000 ₺. Bölge gayrimenkul endeksine göre 1 yıl önceki tahmini fiyatı ~10.706.561 ₺.

başlangıç sermayesi

Bu arazi12.800.000 ₺ +%20

ABD doları12.591.338 ₺ +%18

Gram altın11.851.841 ₺ +%11

Bitcoin9.541.031 ₺ −%11

Taşınmaz: TCMB konut endeksi (Aydın/Denizli/Muğla) — arazi / tarla için resmi endeks yok, bölge gayrimenkul göstergesi

İşyeri

Örnek (anonim) ilan: İşyeri · 100 m² · bugünkü fiyat 14.500.000 ₺. Bölge gayrimenkul endeksine göre 1 yıl önceki tahmini fiyatı ~12.128.526 ₺.

başlangıç sermayesi

Bu işyeri14.500.000 ₺ +%20

ABD doları14.263.625 ₺ +%18

Gram altın13.425.913 ₺ +%11

Bitcoin10.808.199 ₺ −%11

Taşınmaz: TCMB konut endeksi (Aydın/Denizli/Muğla) — i̇şyeri için resmi endeks yok, bölge gayrimenkul göstergesi

Her satırda aynı sermaye (taşınmazın 1 yıl önceki tahmini fiyatı) o varlığa konsaydı bugünkü değeri — tüm fiyatlar gerçek, geçmiş getiri geleceğin garantisi değildir. USD: TCMB; Altın: spot (PAXG, gram); BTC: CoinGecko

REEN AĞI

İlgili Bölgeler

Karabağ, Bodrum/Muğla Akçaalan, Bodrum/Muğla Turgutreis, Bodrum/Muğla Bahçelievler, Bodrum/Muğla İslamhaneleri, Bodrum/Muğla Peksimet, Bodrum/Muğla Dereköy, Bodrum/Muğla Gürece, Bodrum/Muğla Yahşi, Bodrum/Muğla Müskebi, Bodrum/Muğla Gümüşlük, Bodrum/Muğla Yakaköy, Bodrum/Muğla

Yöntem & kaynak

Analiz; TKGM satış verileri, KEOS imar planı, OSM ve Lure bölgesel ilan verilerine dayanmaktadır; gelecekteki makroekonomik değişimleri veya mevzuat değişikliklerini kapsamaz.