REEN · Konum İstihbaratı · Ölçülen veri

Karabağ, Bodrum/Muğla

Momentum +13.6

Karabağ, Bodrum'da yer alan mahalle, konut m² medyan fiyatı 91.250 TL ile Bodrum ilçe ortalamasının altında bir fiyat seviyesinde konumlanmaktadır. Bölge, ağırlıklı olarak daire ve villa tipi konut arzının bulunduğu, orta-üst segment bir yerleşim karakteri sergilemektedir.

Yürünebilirlik3/100Veri güveniyüksek95 ilanDeprem bölgesi2 · PGA 0.33gil bazlı

3D Konum · uydu + arazi · UAVT / Valhalla

Mahalleyi 3 boyutlu gez.

3D · uydu + arazi · 10 dk yürüme alanı

Sürükle: gez · sağ-tık sürükle (ya da pusula): döndür/eğ · tekerlek: yakınlaştır · sağ üstten arazi.

TKGM ada / parsel sorgula

Künye · ölçülen

91.250

Konut · ₺/m²

95 ilan · güven yuksek

26.534

Arsa · ₺/m²

17 ilan · satılık

11.500.000

Konut medyan ₺

satılık

Yürünebilirlik

54 ilgi noktası · OSM

50.000

Kiralık ₺/ay

25 ilan

01 · Bölge tezi

Konumun tezi.

TKGM verilerine göre mahalledeki parsel niteliklerinin tamamının (%100) betonarme mesken ve arsası olarak kayıtlı olması, Karabağ'ın tarımsal bir alan olmaktan ziyade yapılaşmış, oturmuş bir yerleşim alanı olduğunu kanıtlamaktadır. Bu durum, bölgenin yatırımcı için 'gelişme potansiyeli olan tarla' değil, 'oturmuş konut stoğu' niteliğinde olduğunu göstermektedir.

Ege kıyı fayları nedeniyle bölgenin deprem tehlike seviyesi 2 olarak sınıflandırılmıştır.
Yüksek konut kredisi faiz oranları (%41.87), nakit alıcı ağırlıklı bir piyasa yapısına ve talebin yavaşlamasına neden olabilir.

Emlak tipleri · ölçülen medyan ₺/m²

Konut, arsa, işyeri ve bina — tip bazlı.

91.250

Konut

₺/m² · 95 ilan · yüksek güven

93.137

Konut

₺/m² · 90 ilan · yüksek güven

26.534

Arsa

₺/m² · 17 ilan · orta güven

4.038

Arazi

₺/m² · 3 ilan · düşük güven

63.861

Bina

₺/m² · 1 ilan · düşük güven

Ölçülen fiyat · tüm emlak tipleri · bölgesel ilan verisi

Emlak tipine göre ₺/m².

97.647

Daire

₺/m² · 63 ilan

85.809

Daire

₺/m² · 42 ilan

92.969

Villa

₺/m² · 24 ilan

82.917

Villa

₺/m² · 13 ilan

78.750

Müstakil Ev

₺/m² · 11 ilan

96.335

Müstakil Ev

₺/m² · 6 ilan

60.417

Tripleks

₺/m² · 5 ilan

Bölgesel ilan verilerine göre konut m² medyanı 91.250 TL'dir. Konut alt tiplerinde daire m² fiyatları (97.647 TL ve 85.809 TL) ile villa m² fiyatları (92.969 TL ve 82.917 TL) birbirine yakın seyretmektedir. Dikkat çekici bir veri olarak, aynı oda tipinde villa ve daire fiyatları farklılık göstermektedir; örneğin 3+1 daireler 97.800 TL/m² iken, 3+1 villalar 95.312 TL/m² seviyesindedir. Şerefiye analizinde havuzlu ve site içi konutların mahalle medyanına göre %7 primli olduğu, deniz/sahil yakınlığının ise -%1 farkla daha düşük fiyatlandığı görülmektedir. Bu durum, alıcı talebinin deniz kıyısından ziyade sosyal donatı ve site içi yaşam özelliklerine odaklandığını göstermektedir.

Satılık konut · ilan verisi

Taşınmaz türü ve oda tipine göre ₺/m²

Daire95 ilan

2+153 ilan

92.268₺/m²

3+142 ilan

97.800₺/m²

Villa25 ilan

3+115 ilan

95.312₺/m²

4+16 ilan

70.974₺/m²

5+24 ilan

85.372₺/m²

Müstakil Ev10 ilan

2+14 ilan

74.732₺/m²

3+16 ilan

83.664₺/m²

Çubuk: p25 — medyan — p75. Aynı tür+odada geniş aralık = manzara/kat/cephe şerefiyesi.

Şerefiye · konut satılık · ilan verisi

Fiyat dağılımı

72.20791.250109.808

Dağılım: Orta · (p75−p25) / medyan = 0.41

Şerefiye sürücüleri · genel medyana göre prim

98.000

Havuzlu

29 ilan · +%7 prim

97.647

Site içinde

49 ilan · +%7 prim

92.750

Manzaralı

81 ilan · +%2 prim

89.979

Deniz / sahil yakını

68 ilan · −%1 prim

Sürücüler aynı mahallede ₺/m²'yi ne kadar değiştirir (genel medyana kıyasla); ilan başlıklarındaki deniz/manzara/havuz ve site-içi bilgisinden.

Premium projeler · marka primi · ilan verisi

Markalı projeler ve fiyat primi

Mahalle medyanı 91.250 ₺/m²; markalı projeler genel medyana göre prim/iskontoyla işlem görür.

97.647

Golden Panorama

3 ilan · max 100.000 · +%7 prim

Mahalle yapı stoğu · ilan verisi

Mahalledeki siteler, natamamlar ve kırılım

%26

Site içinde

49 / 187 ilan

Yeni / proje aşaması

3 yeni · 1 proje

187

Satılık konut ilanı

kamuya açık ilan verisi — mahalle (satılık konut)

Oda dağılımı

3+174 ilan · 95.434 ₺/m²

%41

2+166 ilan · 92.605 ₺/m²

%37

4+111 ilan · 71.739 ₺/m²

4+29 ilan · 68.750 ₺/m²

5+16 ilan · 84.502 ₺/m²

2.5+15 ilan · 81.364 ₺/m²

5+25 ilan · 75.000 ₺/m²

2+24 ilan · 79.750 ₺/m²

Yapı yaşı

0 (yeni/proje)3 ilan

%100

Konum · erişilebilirlik · UAVT + OSM + Nominatim

Çevre ve ulaşım.

Resmi konum · Karabağ, Turgutreis, Bodrum, Muğla, Ege Bölgesi, 48960, Türkiye

Yürünebilirlik

Toplu ulaşım

Günlük ihtiyaç

Süpermarket (7), Eczane (5), Akaryakıt (3), PTT (2)

Konaklama & turizm

Seyir Noktası (5), Gezi Noktası (4), Otel (2)

Diğer

Appliance (2), Pet (1), Construction (1), İbadethane (1)

Spor & rekreasyon

Yüzme Havuzu (6), Spor Sahası (1), Spor Merkezi (1)

Ulaşım

Otopark (2), Taksi (1)

Sağlık

Klinik (2)

Yürünebilirlik skorunun 3, toplu ulaşım skorunun ise 0 olması, bölgenin araç odaklı bir yaşam tarzına sahip olduğunu göstermektedir. 1,5 km çapındaki 54 ilgi noktası arasında süpermarket, eczane ve klinik gibi günlük ihtiyaç noktalarının yanı sıra seyir noktaları ve yüzme havuzları gibi rekreasyon alanlarının bulunması, mahallenin temel ihtiyaçlara erişebilen ancak ulaşım için özel araç gerektiren bir yerleşim profili çizdiğini göstermektedir.

Kadastro · TKGM

Tapu ve parsel.

Parsel

Ada

975

Ort. parsel m²

Arazi niteliği

İki Adet 3 Katlı, İki Adet 2 Katlı Betonarme Mesken Ve Arsası · 1 (%100)

Gelişmeler · belediye / imar

Bölgede son gelişmeler.

Bodrum ilçesi, Turgutreis, Bahçelievler, Akyarlar, Karabağ, Akçaalan ...Bodrum ilçesi Karabağ dahil birçok mahallenin 1/5000 ölçekli nazım imar planında revizyon ve ilave değişiklikleri duyuruldu.Muğla Büyükşehir Belediyesi · 18 Aug 2025

Fiyat/m² serisi · Lure ilan verisi

92.625

2026-08-10

92.174

2026-08-14

91.250

2026-08-19

91.250

2026-09-03

91.250

2026-09-25

91.250

2026-10-02

91.250

2026-10-08

91.250

2026-10-14

Yatırım görünümü · gözleme dayalı eğilim

Yatırım değerlendirmesi

Karabağ, ilçe medyanının (119.493 TL/m²) altında fiyatlanmasıyla nispeten daha erişilebilir bir segment sunmaktadır. Geniş p25–p75 fiyat aralığı (72.207–109.808 TL), konum ve donatı farkına bağlı olarak ciddi bir şerefiye marjı olduğunu kanıtlamaktadır. 3+1 ve 2+1 oda tiplerinin ilanlardaki baskınlığı, bölgenin aile odaklı ve likiditesi yüksek bir yapıya sahip olduğuna işaret etmektedir.

İleriye dönük kesin tahmin değil; gözlemlenen eğilim + makro bağlamdan çıkarım. Yatırım tavsiyesi değildir.

Yatırım karşılaştırması · son 12 ay · gerçek veri

1 yıl önce bunu alsaydınız

Konut

Örnek (anonim) ilan: 2+1 · 108 m² · bugünkü fiyat 10.900.000 ₺. Bölge gayrimenkul endeksine göre 1 yıl önceki tahmini fiyatı ~9.117.306 ₺.

başlangıç sermayesi

Bu konut10.900.000 ₺ +%20

ABD doları10.722.311 ₺ +%18

Gram altın10.092.583 ₺ +%11

Bitcoin8.124.784 ₺ −%11

Taşınmaz: TCMB konut endeksi (Aydın/Denizli/Muğla)

Arsa

Örnek (anonim) ilan: Arsa · 473 m² · bugünkü fiyat 21.000.000 ₺. Bölge gayrimenkul endeksine göre 1 yıl önceki tahmini fiyatı ~17.565.451 ₺.

başlangıç sermayesi

Bu arsa21.000.000 ₺ +%20

ABD doları20.657.663 ₺ +%18

Gram altın19.444.426 ₺ +%11

Bitcoin15.653.254 ₺ −%11

Taşınmaz: TCMB konut endeksi (Aydın/Denizli/Muğla) — arsa için resmi endeks yok, bölge gayrimenkul göstergesi

Her satırda aynı sermaye (taşınmazın 1 yıl önceki tahmini fiyatı) o varlığa konsaydı bugünkü değeri — tüm fiyatlar gerçek, geçmiş getiri geleceğin garantisi değildir. USD: TCMB; Altın: spot (PAXG, gram); BTC: CoinGecko

REEN AĞI

İlgili Bölgeler

Akçaalan, Bodrum/Muğla Turgutreis, Bodrum/Muğla Bahçelievler, Bodrum/Muğla İslamhaneleri, Bodrum/Muğla Akyarlar, Bodrum/Muğla Peksimet, Bodrum/Muğla Dereköy, Bodrum/Muğla Gürece, Bodrum/Muğla Gümüşlük, Bodrum/Muğla Yahşi, Bodrum/Muğla Koyunbaba, Bodrum/Muğla Yakaköy, Bodrum/Muğla

Yöntem & kaynak

Analiz; TKGM tapu kayıtları, OSM konum verileri, Lure bölgesel ilan verileri ve TCMB makro verilerine dayanmaktadır; gelecekteki mevzuat veya makroekonomik şokları kapsamaz.