REEN · Konum İstihbaratı · Ölçülen veri

Gürece, Bodrum/Muğla

Momentum +8.3

Gürece, Bodrum’un ilçe medyanının üzerinde, ortalama 137.788 TL/m² fiyatlanan, villa ve daire segmentlerinin karışık olduğu bir konumdur. Bölge, yüksek m² fiyatlarına rağmen düşük işlem hacmiyle likiditesi kısıtlı, nakit odaklı bir yapıya sahiptir.

Talep eğilimi%−835 yıl ort.Son yıl tapu satışı2 adet2025Yürünebilirlik14/100Veri güveniorta18 ilanDeprem bölgesi2 · PGA 0.33gil bazlıİmar emsali0.18 · ≤2 katKEOS

3D Konum · uydu + arazi · UAVT / Valhalla

Mahalleyi 3 boyutlu gez.

3D · uydu + arazi · 10 dk yürüme alanı

Sürükle: gez · sağ-tık sürükle (ya da pusula): döndür/eğ · tekerlek: yakınlaştır · sağ üstten arazi.

TKGM ada / parsel sorgula

Künye · ölçülen

137.788

Konut · ₺/m²

18 ilan · güven orta

8.627

Arsa · ₺/m²

10 ilan · satılık

16.975.000

Konut medyan ₺

satılık

Yürünebilirlik

10 ilgi noktası · OSM

61.000

Kiralık ₺/ay

10 ilan

01 · Bölge tezi

Konumun tezi.

Gürece; zeytinlik ve tarla ağırlıklı arazi yapısı (%36), düşük imar emsali ve yüksek villa fiyatlarıyla, Bodrum’da 'doğal dokuyu koruyan, az yoğunluklu lüks kaçış noktası' arayan, nakit gücü yüksek alıcılar için konumlanır. Düşük likidite, hızlı dönüşüm beklemeyen, uzun vadeli değer saklama veya ikinci konut ihtiyacı olan profili işaret eder.

TKGM verilerine göre konut satış adedinde 5 yıllık ortalamaya göre %83'lük sert düşüş, talebin soğuduğunu ve varlıkların elden çıkarılmasının zorlaşabileceğini gösterir.
Toplu taşıma skorunun 0 olması ve yürünebilirlik skorunun düşük olması, kış aylarında veya araç kullanmayan kitle için erişilebilirliği kısıtlar.
Bölge 2. derece deprem bölgesinde yer alır ve PGA değeri 0.33g ile yüksek yer ivmesi potansiyeli taşır; zemin ve yapı kalitesi kritik risk faktörüdür.

Emlak tipleri · ölçülen medyan ₺/m²

Konut, arsa, işyeri ve bina — tip bazlı.

137.788

Konut

₺/m² · 18 ilan · orta güven

82.353

Konut

₺/m² · 15 ilan · orta güven

5.342

Arazi

₺/m² · 15 ilan · orta güven

8.627

Arsa

₺/m² · 10 ilan · orta güven

4.895

Arsa

₺/m² · 3 ilan · düşük güven

142.857

İşyeri

₺/m² · 1 ilan · düşük güven

Ölçülen fiyat · tüm emlak tipleri · bölgesel ilan verisi

Emlak tipine göre ₺/m².

158.293

Villa

₺/m² · 9 ilan

121.209

Daire

₺/m² · 6 ilan

87.317

Daire

₺/m² · 6 ilan

Konut medyanı 137.788 TL/m² ile Bodrum ilçe medyanının (119.183 TL/m²) üzerindedir. Villa segmenti (158.293 TL/m²), daire segmentinin (121.209 TL/m²) yaklaşık 1,3 katı fiyatlanarak lüks/müstakil talebi işaret eder. Şerefiye analizinde havuzlu yapılar %23 prim yaparken, site içi ve manzaralı seçenekler medyana yakındır; bu durum havuzun fiyat belirleyici en güçlü sürücü olduğunu gösterir. Kiralık medyanı 61.000 TL/ay iken satılık fiyatları yüksek olduğundan, brüt getiri oranı düşük seyretmektedir.

Satılık konut · ilan verisi

Taşınmaz türü ve oda tipine göre ₺/m²

Daire8 ilan

2+18 ilan

118.034₺/m²

Çubuk: p25 — medyan — p75. Aynı tür+odada geniş aralık = manzara/kat/cephe şerefiyesi.

Şerefiye · konut satılık · ilan verisi

Fiyat dağılımı

84.936128.571152.063

Dağılım: Orta · (p75−p25) / medyan = 0.52

Şerefiye sürücüleri · genel medyana göre prim

158.591

Havuzlu

6 ilan · +%23 prim

129.861

Deniz / sahil yakını

6 ilan · +%1 prim

126.154

Site içinde

4 ilan · −%2 prim

122.222

Manzaralı

9 ilan · −%5 prim

Sürücüler aynı mahallede ₺/m²'yi ne kadar değiştirir (genel medyana kıyasla); ilan başlıklarındaki deniz/manzara/havuz ve site-içi bilgisinden.

Mahalle yapı stoğu · ilan verisi

Mahalledeki siteler, natamamlar ve kırılım

%12

Site içinde

4 / 34 ilan

Yeni / proje aşaması

2 yeni · 0 proje

Satılık konut ilanı

kamuya açık ilan verisi — mahalle (satılık konut)

Oda dağılımı

2+112 ilan · 131.786 ₺/m²

%48

3+110 ilan · 89.744 ₺/m²

%40

4+13 ilan · 158.293 ₺/m²

%12

Yapı yaşı

0 (yeni/proje)2 ilan

%100

Konum · erişilebilirlik · UAVT + OSM + Nominatim

Çevre ve ulaşım.

Resmi konum · Gürece, Bodrum, Muğla, Ege Bölgesi, 48420, Türkiye

Yürünebilirlik

Toplu ulaşım

105 m

En yakın market

Diğer

İbadethane (2), Kiosk (1), Camp Site (1), Furniture (1)

Günlük ihtiyaç

Akaryakıt (2), Süpermarket (1)

Spor & rekreasyon

Yüzme Havuzu (1)

Konaklama & turizm

Seyir Noktası (1)

Yürünebilirlik skoru 14 ile araç bağımlılığı yüksek, toplu taşıma ağı bulunmayan (skor 0) bir yapıdadır. En yakın market 105 metrede olsa da, çevredeki ilgi noktaları (ibadethane, kamp alanı, akaryakıt) günlük yaşamdan ziyade turistik/kırsal fonksiyonları destekler. Bu profil, yazlık/kırsal konut arayan ancak şehrin kalabalık merkezinden uzaklaşmak isteyen yatırımcılar için uygundur.

Kadastro · TKGM

Tapu ve parsel.

752

Parsel

Ada

6.952

Ort. parsel m²

Arazi niteliği

Tarla · 168 (%22)
Zeytinli Tarla · 103 (%14)
Zeytinlik · 88 (%12)
Arsa · 70 (%9)
Çalılık · 47 (%6)
Çalılık Taşlık · 27 (%4)
Kargir Ev Ve Avlusu · 22 (%3)
Kargir Ev Ahır Ve Avlusu · 8 (%1)

İmar · KEOS (plan PDF)

Yapılaşma hakları.

Planlı parsel

Maks. kat

Gelişmeler · belediye / imar

Bölgede son gelişmeler.

PDF T.c. Muğla Büyükşehir Belediyesi Meclisi İmar ve Bayındırlık Komisyonu GörüşüGürece Mahallesi, 220 ada 8 ve 9 parsel numarasında kayıtlı taşınmazlar için hazırlanan 1/5000 ölçekli plan teklifi komisyon görüşü alınmıştır.Muğla Büyükşehir Belediyesi · 2024-05-20

Muğla ili, Bodrum ilçesi, Müskebi, Yahşi, Gürece, Yaka Mahalleleri 1/5000 ve 1/1000 ölçekli Koruma Amaçlı Nazım ve Uygulama İmar Planı İlavesi ve DeğişikliğiGürece Mahallesi dahilinde koruma amaçlı nazım ve uygulama imar planı ilavesi ve değişikliği ile plan açıklama raporu Resmi Gazete'de ilan edilmiştir.Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı · 2024-04-15

Duyuru: Gürece Mahallesi, N18c-22a-3b pafta, 197 ada 17, 18, 19, 20, 29 parsel imar uygulamasıGürece Mahallesi'nde 197 ada üzerindeki parseller için 3194 sayılı İmar Kanununun 19. maddesi kapsamında imar uygulaması işlemi yürütülmektedir.Bodrum Belediyesi · 2022-11-03

Muğla ili, Bodrum ilçesi, Müksebi (Ortakent)-Yahşi-Gürece-Yaka Mahalleleri Koruma Amaçlı 1/5000 ölçekli Revizyon İlave Nazım İmar PlanıGürece Mahallesi dahilinde koruma amaçlı 1/5000 ölçekli revizyon ilave nazım imar planı ve 1/1000 ölçekli revizyon ilave uygulama imar planı ilan edilmiştir.Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı · 2024-03-10

Fiyat/m² serisi · Lure ilan verisi

130.000

2026-07-26

128.571

2026-07-29

124.380

2026-08-02

122.222

2026-08-05

122.222

2026-08-09

122.222

2026-08-14

137.788

2026-08-19

137.788

2026-08-26

Tapu işlem yoğunluğu · talep & likidite · TKGM

Gerçek alım-satım talebi

Konut satışı (yıllık)

2025 · −%83 5 yıl ort.'a göre

Arsa satışı (yıllık)

2025 · +%84 5 yıl ort.'a göre

117

Toplam konut satışı

Konut satışı (yıllık) · 2010–2025

Tapu işlem = GERÇEK alım-satım (TKGM); ilan ASKING fiyatından bağımsız talep/likidite sinyali. Düşen işlem = soğuyan talep, pazarlık alanı; yüksek işlem = likit, talepli.

Yatırım görünümü · gözleme dayalı eğilim

Yatırım değerlendirmesi

Gürece, ilçe ortalamasının üzerinde fiyatlandığı için 'premium' bir segmente hitap eder. Geniş p25-p75 fiyat aralığı (84.936–152.063 TL/m²), konum, manzara veya havuz gibi niteliklerin getiri marjını belirlediğini gösterir. KEOS’taki düşük emsal (0,18) ve 2 kat sınırı, bölgenin az yoğunluklu/butik karakterini korumasına işaret eder. TKGM verilerindeki satış adedindeki düşüş (-83%), talebin yavaşladığını ve alıcının pazarlık gücünün arttığını gösterir; bu da yüksek fiyatlı varlıkların elden çıkarılmasında sabır gerektirdiğini ortaya koyar.

İleriye dönük kesin tahmin değil; gözlemlenen eğilim + makro bağlamdan çıkarım. Yatırım tavsiyesi değildir.

Yatırım karşılaştırması · son 12 ay · gerçek veri

1 yıl önce bunu alsaydınız

Konut

Örnek (anonim) ilan: 2+1 · 75 m² · bugünkü fiyat 13.500.000 ₺. Bölge gayrimenkul endeksine göre 1 yıl önceki tahmini fiyatı ~11.396.457 ₺.

başlangıç sermayesi

Gram altın16.552.862 ₺ +%45

Bu konut13.500.000 ₺ +%18

ABD doları13.350.199 ₺ +%17

Bitcoin9.428.266 ₺ −%17

Taşınmaz: TCMB konut endeksi (Aydın/Denizli/Muğla)

Arazi / tarla

Örnek (anonim) ilan: Arazi / tarla · 12.547 m² · bugünkü fiyat 31.300.000 ₺. Bölge gayrimenkul endeksine göre 1 yıl önceki tahmini fiyatı ~26.422.896 ₺.

başlangıç sermayesi

Gram altın38.378.118 ₺ +%45

Bu arazi31.300.000 ₺ +%18

ABD doları30.952.685 ₺ +%17

Bitcoin21.859.610 ₺ −%17

Taşınmaz: TCMB konut endeksi (Aydın/Denizli/Muğla) — arazi / tarla için resmi endeks yok, bölge gayrimenkul göstergesi

Arsa

Örnek (anonim) ilan: Arsa · 200 m² · bugünkü fiyat 6.500.000 ₺. Bölge gayrimenkul endeksine göre 1 yıl önceki tahmini fiyatı ~5.487.183 ₺.

başlangıç sermayesi

Gram altın7.969.897 ₺ +%45

Bu arsa6.500.000 ₺ +%18

ABD doları6.427.874 ₺ +%17

Bitcoin4.539.536 ₺ −%17

Taşınmaz: TCMB konut endeksi (Aydın/Denizli/Muğla) — arsa için resmi endeks yok, bölge gayrimenkul göstergesi

Her satırda aynı sermaye (taşınmazın 1 yıl önceki tahmini fiyatı) o varlığa konsaydı bugünkü değeri — tüm fiyatlar gerçek, geçmiş getiri geleceğin garantisi değildir. USD: TCMB; Altın: spot (PAXG, gram); BTC: CoinGecko

REEN AĞI

İlgili Bölgeler

Yahşi, Bodrum/Muğla Yakaköy, Bodrum/Muğla Müskebi, Bodrum/Muğla İslamhaneleri, Bodrum/Muğla Dereköy, Bodrum/Muğla Peksimet, Bodrum/Muğla Akçaalan, Bodrum/Muğla Bitez, Bodrum/Muğla Karabağ, Bodrum/Muğla Geriş, Bodrum/Muğla Dirmil, Bodrum/Muğla Bahçelievler, Bodrum/Muğla

Yöntem & kaynak

Analiz, Lure aktif ilan verisi, TKGM tapu satış kayıtları, KEOS imar planı ve TCMB makro verilerine dayanır; gelecekteki faiz veya mevzuat değişikliklerini öngörmez.