REEN · Konum İstihbaratı · Ölçülen veri

Gürece, Bodrum/Muğla

Momentum +8.3

Gürece, Bodrum'un üst segment konut fiyatlarının hakim olduğu, villa ağırlıklı bir mahallesidir. Bölgedeki konut m² medyan fiyatı 137.788 TL olup, ilçe ortalamasının üzerinde bir seviyede konumlanmaktadır.

Talep eğilimi%−835 yıl ort.Son yıl tapu satışı2 adet2025Yürünebilirlik14/100Veri güveniorta18 ilanDeprem bölgesi2 · PGA 0.33gil bazlıİmar emsali0.18 · ≤2 katKEOS

3D Konum · uydu + arazi · UAVT / Valhalla

Mahalleyi 3 boyutlu gez.

3D · uydu + arazi · 10 dk yürüme alanı

Sürükle: gez · sağ-tık sürükle (ya da pusula): döndür/eğ · tekerlek: yakınlaştır · sağ üstten arazi.

TKGM ada / parsel sorgula

Künye · ölçülen

137.788

Konut · ₺/m²

18 ilan · güven orta

8.627

Arsa · ₺/m²

10 ilan · satılık

16.975.000

Konut medyan ₺

satılık

Yürünebilirlik

10 ilgi noktası · OSM

61.000

Kiralık ₺/ay

10 ilan

01 · Bölge tezi

Konumun tezi.

Gürece, düşük yoğunluklu imar yapısı (0.18 emsal) ve yüksek oranda tarımsal arazi niteliği (168 parsel tarla, 103 parsel zeytinli tarla, 88 parsel zeytinlik) nedeniyle, müstakil yaşam arayan ve tarımsal doku içinde butik yerleşim tercih eden bir kitleye hitap etmektedir.

TKGM verilerine göre konut satış hacmindeki düşüş trendi (-%83), ilan fiyatları ile gerçek talep arasında bir kopukluk ve likidite riski oluşturabilir.
Bölge, Ege kıyı fayları üzerinde yer alan 2. derece deprem tehlike bölgesindedir.
Yüksek konut kredisi faiz oranları (%41.87), alıcı kitlesini nakit odaklı sınırlayarak pazar hareketliliğini yavaşlatabilir.

Emlak tipleri · ölçülen medyan ₺/m²

Konut, arsa, işyeri ve bina — tip bazlı.

137.788

Konut

₺/m² · 18 ilan · orta güven

5.342

Arazi

₺/m² · 15 ilan · orta güven

76.451

Konut

₺/m² · 14 ilan · orta güven

8.627

Arsa

₺/m² · 10 ilan · orta güven

4.895

Arsa

₺/m² · 3 ilan · düşük güven

142.857

İşyeri

₺/m² · 1 ilan · düşük güven

Ölçülen fiyat · tüm emlak tipleri · bölgesel ilan verisi

Emlak tipine göre ₺/m².

158.293

Villa

₺/m² · 9 ilan

121.209

Daire

₺/m² · 6 ilan

81.731

Daire

₺/m² · 5 ilan

Bölgede villa m² medyanı 158.293 TL iken, daire medyanı 121.209 TL seviyesindedir; bu durum mahallenin müstakil konut odaklı bir karakter sergilediğini gösterir. Havuzlu konutlar, genel medyana göre %22 daha yüksek fiyatla (+%22 prim) ayrışırken; deniz, manzara veya site içi olma durumunun fiyat üzerinde doğrudan bir prim farkı yaratmadığı gözlemlenmiştir. Kiralık konut medyanı 61.000 TL seviyesindedir. Satılık konut fiyatlarındaki p25–p75 aralığının (83.333–158.293 TL) genişliği, konutlar arasında belirgin bir şerefiye farkı olduğunu kanıtlamaktadır.

Satılık konut · ilan verisi

Taşınmaz türü ve oda tipine göre ₺/m²

Daire8 ilan

2+18 ilan

118.034₺/m²

Çubuk: p25 — medyan — p75. Aynı tür+odada geniş aralık = manzara/kat/cephe şerefiyesi.

Şerefiye · konut satılık · ilan verisi

Fiyat dağılımı

83.333130.000158.293

Dağılım: Orta · (p75−p25) / medyan = 0.58

Şerefiye sürücüleri · genel medyana göre prim

158.591

Havuzlu

6 ilan · +%22 prim

129.861

Deniz / sahil yakını

6 ilan · +%0 prim

129.861

Manzaralı

8 ilan · +%0 prim

126.154

Site içinde

4 ilan · −%3 prim

Sürücüler aynı mahallede ₺/m²'yi ne kadar değiştirir (genel medyana kıyasla); ilan başlıklarındaki deniz/manzara/havuz ve site-içi bilgisinden.

Mahalle yapı stoğu · ilan verisi

Mahalledeki siteler, natamamlar ve kırılım

%12

Site içinde

4 / 32 ilan

Yeni / proje aşaması

2 yeni · 0 proje

Satılık konut ilanı

kamuya açık ilan verisi — mahalle (satılık konut)

Oda dağılımı

2+112 ilan · 131.786 ₺/m²

%52

3+18 ilan · 104.936 ₺/m²

%35

4+13 ilan · 158.293 ₺/m²

%13

Yapı yaşı

0 (yeni/proje)2 ilan

%100

Konum · erişilebilirlik · UAVT + OSM + Nominatim

Çevre ve ulaşım.

Resmi konum · Gürece, Bodrum, Muğla, Ege Bölgesi, 48420, Türkiye

Yürünebilirlik

Toplu ulaşım

105 m

En yakın market

Diğer

İbadethane (2), Kiosk (1), Camp Site (1), Furniture (1)

Günlük ihtiyaç

Akaryakıt (2), Süpermarket (1)

Spor & rekreasyon

Yüzme Havuzu (1)

Konaklama & turizm

Seyir Noktası (1)

Mahalle, düşük yürünebilirlik skoru (14) ve toplu taşıma imkanlarının bulunmaması (0) nedeniyle araç odaklı bir yaşam profili sunmaktadır. Yakın çevrede market, akaryakıt istasyonu ve kamp alanı gibi temel ilgi noktaları bulunmakla birlikte, bölge daha çok kırsal ve sakin bir yerleşim karakterindedir.

Kadastro · TKGM

Tapu ve parsel.

752

Parsel

Ada

6.952

Ort. parsel m²

Arazi niteliği

Tarla · 168 (%22)
Zeytinli Tarla · 103 (%14)
Zeytinlik · 88 (%12)
Arsa · 70 (%9)
Çalılık · 47 (%6)
Çalılık Taşlık · 27 (%4)
Kargir Ev Ve Avlusu · 22 (%3)
Kargir Ev Ahır Ve Avlusu · 8 (%1)

İmar · KEOS (plan PDF)

Yapılaşma hakları.

Planlı parsel

Maks. kat

Gelişmeler · belediye / imar

Bölgede son gelişmeler.

PDF T.c. Muğla Büyükşehir Belediyesi Meclisi İmar ve Bayındırlık Komisyonu GörüşüGürece Mahallesi, 220 ada 8 ve 9 parsel numarasında kayıtlı taşınmazlar için hazırlanan 1/5000 ölçekli plan teklifi komisyon görüşü alınmıştır.Muğla Büyükşehir Belediyesi · 2024-05-20

Muğla ili, Bodrum ilçesi, Müskebi, Yahşi, Gürece, Yaka Mahalleleri 1/5000 ve 1/1000 ölçekli Koruma Amaçlı Nazım ve Uygulama İmar Planı İlavesi ve DeğişikliğiGürece Mahallesi dahilinde koruma amaçlı nazım ve uygulama imar planı ilavesi ve değişikliği ile plan açıklama raporu Resmi Gazete'de ilan edilmiştir.Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı · 2024-04-15

Duyuru: Gürece Mahallesi, N18c-22a-3b pafta, 197 ada 17, 18, 19, 20, 29 parsel imar uygulamasıGürece Mahallesi'nde 197 ada üzerindeki parseller için 3194 sayılı İmar Kanununun 19. maddesi kapsamında imar uygulaması işlemi yürütülmektedir.Bodrum Belediyesi · 2022-11-03

Muğla ili, Bodrum ilçesi, Müksebi (Ortakent)-Yahşi-Gürece-Yaka Mahalleleri Koruma Amaçlı 1/5000 ölçekli Revizyon İlave Nazım İmar PlanıGürece Mahallesi dahilinde koruma amaçlı 1/5000 ölçekli revizyon ilave nazım imar planı ve 1/1000 ölçekli revizyon ilave uygulama imar planı ilan edilmiştir.Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı · 2024-03-10

Fiyat/m² serisi · Lure ilan verisi

122.222

2026-08-14

137.788

2026-08-19

137.788

2026-08-26

137.788

2026-09-02

137.788

2026-09-24

137.788

2026-10-01

137.788

2026-10-07

137.788

2026-10-12

Tapu işlem yoğunluğu · talep & likidite · TKGM

Gerçek alım-satım talebi

Konut satışı (yıllık)

2025 · −%83 5 yıl ort.'a göre

Arsa satışı (yıllık)

2025 · +%84 5 yıl ort.'a göre

117

Toplam konut satışı

Konut satışı (yıllık) · 2010–2025

Tapu işlem = GERÇEK alım-satım (TKGM); ilan ASKING fiyatından bağımsız talep/likidite sinyali. Düşen işlem = soğuyan talep, pazarlık alanı; yüksek işlem = likit, talepli.

Yatırım görünümü · gözleme dayalı eğilim

Yatırım değerlendirmesi

Gürece, ilçe medyanının üzerinde fiyatlanan bir bölgedir. KEOS verilerine göre 0.18 gibi düşük bir emsal ve maksimum 2 kat izni, bölgenin az yoğunluklu ve butik bir yapılaşmaya sahip olduğunu göstermektedir. Geniş fiyat aralığı, doğru konum ve donatı seçimiyle getiri marjı yakalanabileceğine işaret ederken, 2+1 tipi konutların daha likit olabileceği değerlendirilmektedir.

İleriye dönük kesin tahmin değil; gözlemlenen eğilim + makro bağlamdan çıkarım. Yatırım tavsiyesi değildir.

Yatırım karşılaştırması · son 12 ay · gerçek veri

1 yıl önce bunu alsaydınız

Konut

Örnek (anonim) ilan: 3+1 · 300 m² · bugünkü fiyat 14.000.000 ₺. Bölge gayrimenkul endeksine göre 1 yıl önceki tahmini fiyatı ~11.710.301 ₺.

başlangıç sermayesi

Bu konut14.000.000 ₺ +%20

ABD doları13.771.775 ₺ +%18

Gram altın12.961.439 ₺ +%11

Bitcoin10.433.944 ₺ −%11

Taşınmaz: TCMB konut endeksi (Aydın/Denizli/Muğla)

Arazi / tarla

Örnek (anonim) ilan: Arazi / tarla · 12.547 m² · bugünkü fiyat 31.300.000 ₺. Bölge gayrimenkul endeksine göre 1 yıl önceki tahmini fiyatı ~26.180.887 ₺.

başlangıç sermayesi

Bu arazi31.300.000 ₺ +%20

ABD doları30.789.755 ₺ +%18

Gram altın28.978.075 ₺ +%11

Bitcoin23.327.318 ₺ −%11

Taşınmaz: TCMB konut endeksi (Aydın/Denizli/Muğla) — arazi / tarla için resmi endeks yok, bölge gayrimenkul göstergesi

Arsa

Örnek (anonim) ilan: Arsa · 200 m² · bugünkü fiyat 6.500.000 ₺. Bölge gayrimenkul endeksine göre 1 yıl önceki tahmini fiyatı ~5.436.925 ₺.

başlangıç sermayesi

Bu arsa6.500.000 ₺ +%20

ABD doları6.394.039 ₺ +%18

Gram altın6.017.811 ₺ +%11

Bitcoin4.844.331 ₺ −%11

Taşınmaz: TCMB konut endeksi (Aydın/Denizli/Muğla) — arsa için resmi endeks yok, bölge gayrimenkul göstergesi

Her satırda aynı sermaye (taşınmazın 1 yıl önceki tahmini fiyatı) o varlığa konsaydı bugünkü değeri — tüm fiyatlar gerçek, geçmiş getiri geleceğin garantisi değildir. USD: TCMB; Altın: spot (PAXG, gram); BTC: CoinGecko

REEN AĞI

İlgili Bölgeler

Yahşi, Bodrum/Muğla Yakaköy, Bodrum/Muğla Müskebi, Bodrum/Muğla İslamhaneleri, Bodrum/Muğla Dereköy, Bodrum/Muğla Peksimet, Bodrum/Muğla Akçaalan, Bodrum/Muğla Bitez, Bodrum/Muğla Karabağ, Bodrum/Muğla Geriş, Bodrum/Muğla Dirmil, Bodrum/Muğla Bahçelievler, Bodrum/Muğla

Yöntem & kaynak

Analiz; TKGM satış verileri, KEOS imar planı, OSM ve Lure bölgesel ilan verilerine dayanmaktadır; gelecekteki ani faiz veya mevzuat değişikliklerini kapsamaz.