REEN · Konum İstihbaratı · Ölçülen veri

Dereköy, Bodrum/Muğla

Momentum +14.4

Dereköy, Bodrum ilçe medyanının (60.000 TL/m²) oldukça üzerinde, 101.897 TL/m² ortalama ilan fiyatlarıyla konumlanan, yüksek bütçeli ve niş bir mahalledir. Bölge, tarımsal arazi ağırlıklı yapısı ve düşük imar emsalleriyle, yoğun yapılaşmadan ziyade geniş arsa ve müstakil yaşam alanlarına odaklanan bir profil çizer.

Talep eğilimi%+335 yıl ort.Son yıl tapu satışı12 adet2025Yürünebilirlik25/100Veri güveniorta14 ilanDeprem bölgesi2 · PGA 0.33gil bazlıİmar emsali0.20KEOS

3D Konum · uydu + arazi · UAVT / Valhalla

Mahalleyi 3 boyutlu gez.

3D · uydu + arazi · 10 dk yürüme alanı

Sürükle: gez · sağ-tık sürükle (ya da pusula): döndür/eğ · tekerlek: yakınlaştır · sağ üstten arazi.

TKGM ada / parsel sorgula

Künye · ölçülen

101.897

Konut · ₺/m²

14 ilan · güven orta

7.728

Arsa · ₺/m²

13 ilan · satılık

9.000.000

Konut medyan ₺

satılık

Yürünebilirlik

4 ilgi noktası · OSM

47.500

Kiralık ₺/ay

5 ilan

01 · Bölge tezi

Konumun tezi.

Dereköy, geniş arsa ve müstakil yaşam alanlarına ilgi duyan, nakit gücü yüksek ve şehir gürültüsünden uzak, geniş alan arayan yatırımcılar veya ikinci konut sahipleri için uygundur. Bölgenin %21'i tarla, %13'ü narenciye bahçesi ve %3'ü zeytinli tarla niteliğinde olması (TKGM), bölgenin kırsal-tarımsal karakterini ve sınırlı imarlı yapılaşma potansiyelini (KEOS emsal 0,20) doğrular. Bu nedenle, yoğun konut projeleri yerine, mevcut yapıların değerini koruyan veya geniş arsa satın alıp uzun vadeli tutmayı hedefleyen profillere hitap eder.

Deprem tehlike bölgesi 2 olarak sınıflandırılması ve yüksek PGA (0,33g) değeri, bölgenin Ege kıyı fayları üzerinde yer aldığını ve yapısal risk taşıdığını gösterir.
Toplu ulaşımın olmaması ve yürünebilirliğin düşük olması, kiralık talep kısıtlaması ve erişilebilirlik riski yaratır.
Yüksek konut kredisi faizleri (%42,04), kredili alıcı kitlesini pazardan uzaklaştırarak talebin sadece nakit alıcılara sıkışmasına neden olabilir.

Emlak tipleri · ölçülen medyan ₺/m²

Konut, arsa, işyeri ve bina — tip bazlı.

3.691

Arazi

₺/m² · 18 ilan · orta güven

101.897

Konut

₺/m² · 14 ilan · orta güven

95.556

Konut

₺/m² · 14 ilan · orta güven

7.728

Arsa

₺/m² · 13 ilan · orta güven

48.913

Bina

₺/m² · 1 ilan · düşük güven

2.522

Arsa

₺/m² · 1 ilan · düşük güven

Ölçülen fiyat · tüm emlak tipleri · bölgesel ilan verisi

Emlak tipine göre ₺/m².

93.953

Daire

₺/m² · 10 ilan

91.667

Daire

₺/m² · 9 ilan

79.833

Müstakil Ev

₺/m² · 4 ilan

Konut satılık medyanı 101.897 TL/m² olup, ilçe ortalamasının yaklaşık 1,7 katıdır. Alt tip dağılımında daireler (93.953 TL/m²) müstakil evlere (79.833 TL/m²) göre daha yüksek birim fiyatlardan işlem görmektedir; bu durum, Dereköy'de daire segmentinin daha değerli veya daha likit olabileceğini gösterir. Arsa ve arazi fiyatları (3.691 - 7.728 TL/m² arası) konut fiyatlarına kıyasla çok daha düşüktür, bu da bölgede arsa alım-satımının veya inşaat maliyetlerinin konut fiyatlamasını doğrudan belirlemediğini, daha çok mevcut yapı veya konum değerinin öne çıktığını işaret eder. Kiralık medyanı (47.500 TL/ay) satılık fiyatlarla kıyaslandığında net getiri oranları makro faiz koşullarında (TCMB %42,04) düşük seyretmektedir; bu da bölgenin spekülatif veya uzun vadeli değer saklama odaklı, kısa vadeli kira getirisi bekleyen yatırımcılar için uygun olmadığını gösterir.

Satılık konut · ilan verisi

Taşınmaz türü ve oda tipine göre ₺/m²

Daire14 ilan

2+114 ilan

99.722₺/m²

Çubuk: p25 — medyan — p75. Aynı tür+odada geniş aralık = manzara/kat/cephe şerefiyesi.

Şerefiye · konut satılık · ilan verisi

Fiyat dağılımı

81.018100.000119.167

Dağılım: Düşük · (p75−p25) / medyan = 0.38

Sürücüler aynı mahallede ₺/m²'yi ne kadar değiştirir (genel medyana kıyasla); ilan başlıklarındaki deniz/manzara/havuz ve site-içi bilgisinden.

Mahalle yapı stoğu · ilan verisi

Mahalledeki siteler, natamamlar ve kırılım

Site içinde

1 / 28 ilan

Yeni / proje aşaması

1 yeni · 2 proje

Satılık konut ilanı

kamuya açık ilan verisi — mahalle (satılık konut)

Oda dağılımı

2+118 ilan · 103.333 ₺/m²

%86

3+13 ilan · 108.621 ₺/m²

%14

Yapı yaşı

0 (yeni/proje)1 ilan

%100

Konum · erişilebilirlik · UAVT + OSM + Nominatim

Çevre ve ulaşım.

Resmi konum · Dereköy, Bodrum, Muğla, Ege Bölgesi, 48960, Türkiye

Yürünebilirlik

Toplu ulaşım

124 m

En yakın eczane

Diğer

Motorcycle Parking (1), İbadethane (1)

Günlük ihtiyaç

Eczane (1)

Yeme-içme

Restoran (1)

Mahalle, yürünebilirlik skoru 25 ve sadece 4 ilgi noktası ile düşük erişilebilirlik sergiler; günlük ihtiyaçlar (eczane 124m) ve temel hizmetler (restoran, ibadethane) 1,5 km içinde sınırlıdır. Toplu ulaşım skoru 0 ve otobüs durağı bulunmaması, özel araç kullanımını zorunlu kılar. Bu profil, şehir merkezine bağımlılığı az, sakin ve geniş alan arayan, ancak günlük hizmetlere erişimde araç kullanan bir yaşam/yatırım profili çizer. Valhalla'ya yürüme mesafesinde olması, belirli bir turistik veya sosyal çekim merkeziyle bağlantılı olabileceğini düşündürse de, genel altyapı yetersizliği yoğun kiralık veya günlük konaklama (Airbnb) potansiyelini sınırlayabilir.

Kadastro · TKGM

Tapu ve parsel.

769

Parsel

Ada

12.727

Ort. parsel m²

Arazi niteliği

Tarla · 162 (%21)
Narenciye Bahçesi · 97 (%13)
Otlakiye · 66 (%9)
Arsa · 60 (%8)
Kargir Ev Ve Narenciye Bahçesi · 34 (%4)
Avlulu Kargir Ev · 25 (%3)
Zeytinli Tarla · 23 (%3)
Mera · 17 (%2)

İmar · KEOS (plan PDF)

Yapılaşma hakları.

Planlı parsel

Gelişmeler · belediye / imar

Bölgede son gelişmeler.

Duyuru: Turgutreis, Bahçelievler, Akyarlar, Karabağ, Akçaalan, Peksimet, İslamhaneleri ve Dereköy Mahalleleri İlave ve Revizyon 1/1000 ölçekli Uygulama İmar PlanıDereköy Mahallesi dahil olmak üzere ilgili mahallelerin 1/1000 ölçekli uygulama imar planına ait ilave ve revizyon çalışmaları askı sürecindedir.Bodrum Belediyesi · 2024-05-20

Duyuru: Turgutreis, Bahçelievler, Akyarlar, Karabağ, Akaçaalan, Peksimet, İslamhaneleri ve Dereköy Mahalleleri Revizyon ve İlave 1/1000 Ölçekli Uygulama İmar PlanıDereköy Mahallesi'nin de bulunduğu bölgede uygulanan 1/1000 ölçekli imar planına yönelik revizyon ve ilave işlemlerine dair belediye duyurusu yayımlanmıştır.Bodrum Belediyesi · 2024-06-15

Fiyat/m² serisi · Lure ilan verisi

103.333

2026-07-23

103.333

2026-07-26

103.333

2026-07-29

103.793

2026-08-01

103.793

2026-08-04

101.897

2026-08-09

101.897

2026-08-13

95.556

2026-08-18

Tapu işlem yoğunluğu · talep & likidite · TKGM

Gerçek alım-satım talebi

Konut satışı (yıllık)

2025 · +%33 5 yıl ort.'a göre

Arsa satışı (yıllık)

2025 · +%6 5 yıl ort.'a göre

Toplam konut satışı

Konut satışı (yıllık) · 2010–2025

Tapu işlem = GERÇEK alım-satım (TKGM); ilan ASKING fiyatından bağımsız talep/likidite sinyali. Düşen işlem = soğuyan talep, pazarlık alanı; yüksek işlem = likit, talepli.

Yatırım görünümü · gözleme dayalı eğilim

Yatırım değerlendirmesi

Dereköy, ilçe medyanının üzerinde fiyatlandığı için 'premium' veya 'üst segment' olarak sınıflandırılır. Geniş p25-p75 fiyat aralığı (81.018 - 119.167 TL/m²), konum, manzara veya yapı kalitesine bağlı şerefiye farklarının getiri marjı yarattığını gösterir. KEOS'taki düşük ortalama emsal (0,20) bölgenin az yoğun, butik veya geniş arsa bazlı yapılaşmaya uygun olduğunu doğrular. TKGM verilerine göre son 5 yıllık ortalama 9 olan konut satış adedi, 2025'te 12'ye yükselerek %33'lük bir artış göstermiştir; bu, fiyatların yüksek olmasına rağmen gerçek talebin (likiditenin) arttığını ve pazarın soğumadığını, aksine alıcı ilgisinin arttığını gösterir. Ancak yüksek kredi faizleri (%42,04) nedeniyle bu talebin büyük kısmının nakit alıcılardan geldiği ve faizlerdeki düşüşle kredili talebin canlanabileceği gözlemlenir.

İleriye dönük kesin tahmin değil; gözlemlenen eğilim + makro bağlamdan çıkarım. Yatırım tavsiyesi değildir.

Yatırım karşılaştırması · son 12 ay · gerçek veri

1 yıl önce bunu alsaydınız

Konut

Örnek (anonim) ilan: 2+1 · 90 m² · bugünkü fiyat 9.000.000 ₺. Bölge gayrimenkul endeksine göre 1 yıl önceki tahmini fiyatı ~7.597.638 ₺.

başlangıç sermayesi

Gram altın11.035.242 ₺ +%45

Bu konut9.000.000 ₺ +%18

ABD doları8.900.133 ₺ +%17

Bitcoin6.285.511 ₺ −%17

Taşınmaz: TCMB konut endeksi (Aydın/Denizli/Muğla)

Arazi / tarla

Örnek (anonim) ilan: Arazi / tarla · 4.993 m² · bugünkü fiyat 19.500.000 ₺. Bölge gayrimenkul endeksine göre 1 yıl önceki tahmini fiyatı ~16.461.549 ₺.

başlangıç sermayesi

Gram altın23.909.690 ₺ +%45

Bu arazi19.500.000 ₺ +%18

ABD doları19.283.621 ₺ +%17

Bitcoin13.618.607 ₺ −%17

Taşınmaz: TCMB konut endeksi (Aydın/Denizli/Muğla) — arazi / tarla için resmi endeks yok, bölge gayrimenkul göstergesi

Arsa

Örnek (anonim) ilan: Arsa · 448 m² · bugünkü fiyat 12.500.000 ₺. Bölge gayrimenkul endeksine göre 1 yıl önceki tahmini fiyatı ~10.552.275 ₺.

başlangıç sermayesi

Gram altın15.326.724 ₺ +%45

Bu arsa12.500.000 ₺ +%18

ABD doları12.361.296 ₺ +%17

Bitcoin8.729.876 ₺ −%17

Taşınmaz: TCMB konut endeksi (Aydın/Denizli/Muğla) — arsa için resmi endeks yok, bölge gayrimenkul göstergesi

Her satırda aynı sermaye (taşınmazın 1 yıl önceki tahmini fiyatı) o varlığa konsaydı bugünkü değeri — tüm fiyatlar gerçek, geçmiş getiri geleceğin garantisi değildir. USD: TCMB; Altın: spot (PAXG, gram); BTC: CoinGecko

REEN AĞI

İlgili Bölgeler

Peksimet, Bodrum/Muğla İslamhaneleri, Bodrum/Muğla Akçaalan, Bodrum/Muğla Gürece, Bodrum/Muğla Geriş, Bodrum/Muğla Bahçelievler, Bodrum/Muğla Karabağ, Bodrum/Muğla Yakaköy, Bodrum/Muğla Turgutreis, Bodrum/Muğla Gümüşlük, Bodrum/Muğla Koyunbaba, Bodrum/Muğla Yahşi, Bodrum/Muğla

Yöntem & kaynak

Analiz, bölgesel ilan verisi, TKGM tapu satış istatistikleri, KEOS imar planı ve TCMB makro verilerine dayanmaktadır; gelecekteki ani faiz veya mevzuat değişikliklerini öngörmez.