REEN · Konum İstihbaratı · Ölçülen veri

Geriş, Bodrum/Muğla

Momentum +3.3

Bodrum’un Geriş mahallesinde konut medyanı 140.000 TL/m² seviyesinde olup, ilçe ortalamasının (119.167 TL/m²) üzerinde fiyatlanmaktadır. Bölge, yüksek değerli villa ve yali ağırlıklı bir yapı stoğuna sahip olup, kiralık konut medyanının 150.000 TL/ay olmasıyla lüks segmentte aktif bir piyasa dinamikleri sergilemektedir.

Talep eğilimi%−25 yıl ort.Son yıl tapu satışı222 adet2025Yürünebilirlik13/100Veri güveniorta197 ilanDeprem bölgesi2 · PGA 0.33gil bazlıİmar emsali0.20KEOS

3D Konum · uydu + arazi · UAVT / Valhalla

Mahalleyi 3 boyutlu gez.

3D · uydu + arazi · 10 dk yürüme alanı

Sürükle: gez · sağ-tık sürükle (ya da pusula): döndür/eğ · tekerlek: yakınlaştır · sağ üstten arazi.

TKGM ada / parsel sorgula

Künye · ölçülen

140.000

Konut · ₺/m²

197 ilan · güven orta

42.808

Arsa · ₺/m²

30 ilan · satılık

22.500.000

Konut medyan ₺

satılık

Yürünebilirlik

25 ilgi noktası · OSM

150.000

Kiralık ₺/ay

147 ilan

01 · Bölge tezi

Konumun tezi.

Geriş, 'havuz ve manzara odaklı lüks müstakil yaşam' arayan, nakit gücü yüksek veya yüksek kira geliri hedefleyen yatırımcılar ve ikinci konut sahipleri için uygundur. Bölgenin karakterini belirleyen 1.408 parselin %28'i arsa, %27'si tarla ve %4'ü zeytinli tarla niteliğindedir; bu dağılım, yerleşimin hali hazırda yapılaşmış kısımlarının (arsa) değerli olduğunu, çevresinin ise tarımsal/kırsal dokuyu koruduğunu gösterir. İmar planındaki düşük emsal (0,20), bölgenin 'butik' ve 'az-yoğun' karakterini pekiştirerek, yüksek katlı yapılaşma yerine geniş arazili müstakil evlere olan talebi destekler.

Likidite Riski: TKGM verilerine göre 2025 yılı konut satış adedi 222 olup, 5 yıllık ortalamaya (-%2) göre düşüş trendindedir. İlan fiyatlarının yüksek kalmasına rağmen gerçek satış hacminin düşmesi, alıcılar için pazarlık alanı yaratırken satıcılar için çıkış süresinin uzamasına neden olabilir.
Makro Faiz Riski: TCMB konut kredisi faizinin %42,03 seviyesinde olması, kredili talebi baskılamaktadır. Bu ortamda piyasa ağırlıklı olarak nakit alıcılardan oluşmakta olup, faizlerde ani düşüşler olmadıkça talebin genişlemesi sınırlıdır.
Deprem Tehlikesi: Bölge, Ege kıyı fayları üzerinde yer aldığı için il bazlı deprem tehlike bölgesi 2 olarak sınıflandırılmıştır (PGA 0,33g). Bu durum, inşaat standartlarının ve zemin etüdlerinin titizlikle yapılmasını gerektiren bir yapısal risk faktörüdür.

Emlak tipleri · ölçülen medyan ₺/m²

Konut, arsa, işyeri ve bina — tip bazlı.

140.000

Konut

₺/m² · 197 ilan · orta güven

129.318

Konut

₺/m² · 153 ilan · yüksek güven

42.808

Arsa

₺/m² · 30 ilan · orta güven

20.501

Arazi

₺/m² · 10 ilan · orta güven

19.831

Arsa

₺/m² · 1 ilan · düşük güven

80.000

İşyeri

₺/m² · 1 ilan · düşük güven

Ölçülen fiyat · tüm emlak tipleri · bölgesel ilan verisi

Emlak tipine göre ₺/m².

163.525

Villa

₺/m² · 119 ilan

156.274

Villa

₺/m² · 68 ilan

131.176

Yalı

₺/m² · 59 ilan

120.249

Daire

₺/m² · 58 ilan

132.857

Dubleks

₺/m² · 12 ilan

145.000

Müstakil Ev

₺/m² · 10 ilan

140.909

Müstakil Ev

₺/m² · 7 ilan

Konut alt-tip dağılımında villa medyanı (163.525 TL/m²), daire medyanının (120.249 TL/m²) yaklaşık 1,36 katıdır; bu fark, mahallenin ağırlıklı olarak müstakil konut talebine odaklandığını gösterir. Şerefiye analizinde havuzlu yapılar genel medyana göre %7 prim yaparken, site içi konutlar %7 geriden gelmektedir; bu durum, fiziksel özelliklerin (havuz) konumun (site içi) önüne geçtiğini ve alıcıların 'yaşam alanı' kalitesine daha fazla değer verdiğini ortaya koyar. Satılık konut medyanı 140.000 TL/m² iken kiralık medyan 150.000 TL/aydır; bu yüksek kira seviyesi, bölgenin turistik veya ikinci konut olarak yoğun kullanıldığını ve nakit akışının yüksek olduğunu işaret eder.

Satılık konut · ilan verisi

Taşınmaz türü ve oda tipine göre ₺/m²

Villa167 ilan

2+120 ilan

132.727₺/m²

3+162 ilan

154.488₺/m²

3+24 ilan

117.826₺/m²

4+140 ilan

197.826₺/m²

4+210 ilan

99.821₺/m²

5+213 ilan

158.000₺/m²

5+112 ilan

177.917₺/m²

6+26 ilan

213.462₺/m²

Yalı50 ilan

2+130 ilan

139.664₺/m²

3+120 ilan

114.795₺/m²

Daire47 ilan

2+136 ilan

125.337₺/m²

3+111 ilan

85.000₺/m²

Müstakil Ev8 ilan

3+18 ilan

140.455₺/m²

Çubuk: p25 — medyan — p75. Aynı tür+odada geniş aralık = manzara/kat/cephe şerefiyesi.

Şerefiye · konut satılık · ilan verisi

Fiyat dağılımı

106.021137.466197.880

Dağılım: Orta · (p75−p25) / medyan = 0.67

Şerefiye sürücüleri · genel medyana göre prim

146.429

Havuzlu

85 ilan · +%7 prim

135.714

Deniz / sahil yakını

180 ilan · −%1 prim

133.333

Manzaralı

197 ilan · −%3 prim

128.261

Site içinde

99 ilan · −%7 prim

Sürücüler aynı mahallede ₺/m²'yi ne kadar değiştirir (genel medyana kıyasla); ilan başlıklarındaki deniz/manzara/havuz ve site-içi bilgisinden.

Premium projeler · marka primi · ilan verisi

Markalı projeler ve fiyat primi

Mahalle medyanı 137.466 ₺/m²; markalı projeler genel medyana göre prim/iskontoyla işlem görür.

104.167

Gümüşkaya Sitesi

3 ilan · max 130.385 · −%24 prim

Mahalle yapı stoğu · ilan verisi

Mahalledeki siteler, natamamlar ve kırılım

%30

Site içinde

106 / 357 ilan

Yeni / proje aşaması

1 yeni · 1 proje

357

Satılık konut ilanı

kamuya açık ilan verisi — mahalle (satılık konut)

Oda dağılımı

3+1114 ilan · 132.917 ₺/m²

%35

2+199 ilan · 127.500 ₺/m²

%31

4+148 ilan · 184.268 ₺/m²

%15

5+118 ilan · 145.000 ₺/m²

5+217 ilan · 132.143 ₺/m²

4+213 ilan · 105.000 ₺/m²

6+28 ilan · 151.316 ₺/m²

3+25 ilan · 91.667 ₺/m²

Yapı yaşı

0 (yeni/proje)1 ilan

%10

1-56 ilan

%60

6-102 ilan

%20

11-201 ilan

%10

Konum · erişilebilirlik · UAVT + OSM + Nominatim

Çevre ve ulaşım.

Resmi konum · Geriş, Sandıma, Bodrum, Muğla, Ege Bölgesi, 48990, Türkiye

Yürünebilirlik

Toplu ulaşım

Spor & rekreasyon

Yüzme Havuzu (17)

Yeme-içme

Restoran (2), Kafe (1)

Diğer

Drinking Water (1), İbadethane (1)

Eğitim

Okul (1)

Konaklama & turizm

Seyir Noktası (1)

Sağlık

Klinik (1)

Kadastro · TKGM

Tapu ve parsel.

1.408

Parsel

147

Ada

4.639

Ort. parsel m²

Arazi niteliği

Arsa · 393 (%28)
Tarla · 376 (%27)
Zeytinli Tarla · 54 (%4)
Avlulu Kargir Ev · 25 (%2)
Ev Ve Avlusu · 15 (%1)
Ev Ve Arsası · 14 (%1)
2 Katlı Betonarme Bina Ve Arsası · 11 (%1)
3 Katlı Betonarme Bina Ve Arsası · 11 (%1)

İmar · KEOS (plan PDF)

Yapılaşma hakları.

Planlı parsel

Gelişmeler · belediye / imar

Bölgede son gelişmeler.

PDF Muğla İli, Bodrum İlçesi, Geriş, İnlikaya Ve Karakuzu Mahalleleri 1/...Geriş RES santral alanının bir kısmı Doğal Sit alanında kaldığından plan onama yetkileri bakımından iki parça halinde iki farklı idarece değerlendirilmiş ve onaylanmıştır.Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı · 2021-04-29

Duyuru: Geriş Mahallesi, 234 ada 1, 2, 3 ve ... - Bodrum BelediyesiGeriş Mahallesi 234 ada 1, 2, 3 ve Karakaya Mahallesi 145 ada 2 ve 3 parsel numaralı taşınmazlara ilişkin 1/1000 ölçekli Uygulama İmar Planı duyurulmuştur.Bodrum Belediyesi · 2024-05-20

Fiyat/m² serisi · Lure ilan verisi

135.714

2026-07-27

135.857

2026-07-30

135.714

2026-08-03

136.000

2026-08-06

136.000

2026-08-10

137.466

2026-08-15

140.000

2026-08-20

140.000

2026-08-27

Tapu işlem yoğunluğu · talep & likidite · TKGM

Gerçek alım-satım talebi

222

Konut satışı (yıllık)

2025 · −%2 5 yıl ort.'a göre

Arsa satışı (yıllık)

2025 · −%49 5 yıl ort.'a göre

1.992

Toplam konut satışı

Konut satışı (yıllık) · 2010–2025

Tapu işlem = GERÇEK alım-satım (TKGM); ilan ASKING fiyatından bağımsız talep/likidite sinyali. Düşen işlem = soğuyan talep, pazarlık alanı; yüksek işlem = likit, talepli.

Yatırım görünümü · gözleme dayalı eğilim

Yatırım değerlendirmesi

Geriş, Bodrum ilçe medyanının üzerinde fiyatlanarak 'üst segment' profil çizer. Geniş p25-p75 fiyat aralığı (106.021–197.880 TL/m²), konum, manzara ve havuz gibi 'şerefiye' unsurlarının getiri marjını belirleyici olduğunu gösterir; doğru özellik seçimi (örneğin havuzlu villa) ile likidite ve değer artışı potansiyeli yüksektir. Villa ve yali segmentinin baskınlığı, bu tipin daha yüksek birikim değeri taşıdığını, ancak dairelere göre daha az likit olabileceğini düşündürür. KEOS verisindeki düşük ortalama emsal (0,20), bölgenin yoğun yapılaşmadan ziyade az-yoğun, butik yapılaşma rejimine sahip olduğunu doğrular; bu da arzın sınırlı kalmasını ve mevcut stokun değerini korumasını sağlar.

İleriye dönük kesin tahmin değil; gözlemlenen eğilim + makro bağlamdan çıkarım. Yatırım tavsiyesi değildir.

Yatırım karşılaştırması · son 12 ay · gerçek veri

1 yıl önce bunu alsaydınız

Konut

Örnek (anonim) ilan: 2+1 · 350 m² · bugünkü fiyat 21.000.000 ₺. Bölge gayrimenkul endeksine göre 1 yıl önceki tahmini fiyatı ~17.727.822 ₺.

başlangıç sermayesi

Gram altın25.747.545 ₺ +%45

Bu konut21.000.000 ₺ +%18

ABD doları20.766.977 ₺ +%17

Bitcoin14.724.519 ₺ −%17

Taşınmaz: TCMB konut endeksi (Aydın/Denizli/Muğla)

Arsa

Örnek (anonim) ilan: Arsa · 498 m² · bugünkü fiyat 47.000.000 ₺. Bölge gayrimenkul endeksine göre 1 yıl önceki tahmini fiyatı ~39.676.553 ₺.

başlangıç sermayesi

Gram altın57.625.458 ₺ +%45

Bu arsa47.000.000 ₺ +%18

ABD doları46.478.472 ₺ +%17

Bitcoin32.954.876 ₺ −%17

Taşınmaz: TCMB konut endeksi (Aydın/Denizli/Muğla) — arsa için resmi endeks yok, bölge gayrimenkul göstergesi

Arazi / tarla

Örnek (anonim) ilan: Arazi / tarla · 1.600 m² · bugünkü fiyat 85.000.000 ₺. Bölge gayrimenkul endeksine göre 1 yıl önceki tahmini fiyatı ~71.755.469 ₺.

başlangıç sermayesi

Gram altın104.216.253 ₺ +%45

Bu arazi85.000.000 ₺ +%18

ABD doları84.056.811 ₺ +%17

Bitcoin59.599.244 ₺ −%17

Taşınmaz: TCMB konut endeksi (Aydın/Denizli/Muğla) — arazi / tarla için resmi endeks yok, bölge gayrimenkul göstergesi

Her satırda aynı sermaye (taşınmazın 1 yıl önceki tahmini fiyatı) o varlığa konsaydı bugünkü değeri — tüm fiyatlar gerçek, geçmiş getiri geleceğin garantisi değildir. USD: TCMB; Altın: spot (PAXG, gram); BTC: CoinGecko

REEN AĞI

İlgili Bölgeler

Yalıkavak, Bodrum/Muğla Koyunbaba, Bodrum/Muğla Dereköy, Bodrum/Muğla Peksimet, Bodrum/Muğla Yakaköy, Bodrum/Muğla Dirmil, Bodrum/Muğla Gümüşlük, Bodrum/Muğla İslamhaneleri, Bodrum/Muğla Gürece, Bodrum/Muğla Yahşi, Bodrum/Muğla Akçaalan, Bodrum/Muğla Farilya, Bodrum/Muğla

Yöntem & kaynak

Analiz, Lure aktif ilan verisi, TKGM tapu satış kayıtları, KEOS imar planı ve TCMB makro verilerine dayanmaktadır; gelecekteki ani faiz veya mevzuat değişikliklerini öngörmez.