REEN · Konum İstihbaratı · Ölçülen veri

İslamhaneleri, Bodrum/Muğla

Momentum +1.4

İslamhaneleri, Bodrum ilçe medyanının altında, 108.514 TL/m² ortalama fiyat seviyesiyle erişilebilir bir konut segmenti sunar. Bölge, yüksek likiditeye sahip olmasına rağmen, kredi maliyetlerinin yüksekliği nedeniyle nakit odaklı bir işlem hacmine sahiptir.

Talep eğilimi%+145 yıl ort.Son yıl tapu satışı195 adet2025Yürünebilirlik29/100Veri güveniyüksek94 ilanDeprem bölgesi2 · PGA 0.33gil bazlıİmar emsali0.50 · ≤3 katKEOS
3D Konum · uydu + arazi · UAVT / Valhalla

Mahalleyi 3 boyutlu gez.

3D · uydu + arazi · 10 dk yürüme alanı

Sürükle: gez · sağ-tık sürükle (ya da pusula): döndür/eğ · tekerlek: yakınlaştır · sağ üstten arazi.

TKGM ada / parsel sorgula
Künye · ölçülen
108.514

Konut · ₺/m²

94 ilan · güven yuksek
7.500

Arsa · ₺/m²

32 ilan · satılık
12.000.000

Konut medyan ₺

satılık
29

Yürünebilirlik

18 ilgi noktası · OSM
90.000

Kiralık ₺/ay

42 ilan
01 · Bölge tezi

Konumun tezi.

İslamhaneleri, Bodrum'da yüksek işlem hacmiyle kanıtlanmış likiditeye sahip, ancak ilçe ortalamasının altında fiyatlanan 'erişilebilir' bir konut adasıdır. TKGM verilerindeki artış trendi, bölgenin talebi tükettiğini gösterirken; imar kısıtlamaları (düşük emsal) ve yüksek kredi faizleri, bu talebin büyük oranda nakit gücü olan alıcılarla sınırlı olduğunu ortaya koyar. Bölge, özellikle Bodrum'da konut sahibi olmak isteyen ancak lüks segment bütçesinin üzerinde olan veya yatırım likiditesini ön planda tutan alıcılar için uygundur.

Emlak tipleri · ölçülen medyan ₺/m²

Konut, arsa, işyeri ve bina — tip bazlı.

108.514

Konut

₺/m² · 94 ilan · yüksek güven
108.246

Konut

₺/m² · 76 ilan · yüksek güven
7.500

Arsa

₺/m² · 32 ilan · orta güven
3.609

Arazi

₺/m² · 8 ilan · orta güven
73.333

İşyeri

₺/m² · 5 ilan · orta güven
29.202

Arsa

₺/m² · 3 ilan · düşük güven
Ölçülen fiyat · tüm emlak tipleri · bölgesel ilan verisi

Emlak tipine göre ₺/m².

119.231

Daire

₺/m² · 43 ilan
125.521

Villa

₺/m² · 34 ilan
126.667

Villa

₺/m² · 20 ilan
86.477

Daire

₺/m² · 20 ilan
99.773

Dubleks

₺/m² · 14 ilan
110.328

Müstakil Ev

₺/m² · 10 ilan
85.143

Tripleks

₺/m² · 7 ilan

Mahalle konut medyanı (108.514 TL/m²), Bodrum ilçe ortalamasının (119.167 TL/m²) yaklaşık %9 altında seyrederek 'erişilebilir segment' olarak konumlanır. Alt tip dağılımında villa (125.521 TL/m²) ve daire (119.231 TL/m²) fiyatları birbirine yakınken, dubleks (99.773 TL/m²) daha uygun bir giriş noktası sunar. 2+1 villa (158.125 TL/m²) ile 2+1 daire (115.385 TL/m²) arasındaki fiyat farkı, aynı oda sayısında villa segmentine ciddi bir prim ödendiğini gösterir. Kiralık medyanı (90.000 TL/ay), satılık fiyatlarla doğrudan brüt getiri hesaplaması yapıldığında düşük bir oran işaret eder; bu durum, bölgenin spekülatif kiradan ziyade, değerli emlak veya ikinci konut talebine dayalı olduğunu düşündürür.

Satılık konut · ilan verisi

Taşınmaz türü ve oda tipine göre ₺/m²

Daire61 ilan
2+149 ilan
115.385₺/m²
3+112 ilan
98.472₺/m²
Villa47 ilan
2+16 ilan
158.125₺/m²
3+125 ilan
127.778₺/m²
4+116 ilan
91.192₺/m²

Çubuk: p25 — medyan — p75. Aynı tür+odada geniş aralık = manzara/kat/cephe şerefiyesi.

Şerefiye · konut satılık · ilan verisi

Fiyat dağılımı

84.000107.692128.226

Dağılım: Orta · (p75−p25) / medyan = 0.41

Şerefiye sürücüleri · genel medyana göre prim

128.333

Havuzlu

13 ilan · +%19 prim
117.949

Site içinde

60 ilan · +%10 prim
108.947

Deniz / sahil yakını

67 ilan · +%1 prim
106.818

Manzaralı

73 ilan · −%1 prim

Sürücüler aynı mahallede ₺/m²'yi ne kadar değiştirir (genel medyana kıyasla); ilan başlıklarındaki deniz/manzara/havuz ve site-içi bilgisinden.

Premium projeler · marka primi · ilan verisi

Markalı projeler ve fiyat primi

Mahalle medyanı 107.692 ₺/m²; markalı projeler genel medyana göre prim/iskontoyla işlem görür.

126.667

Vaha

3 ilan · max 131.667 · +%18 prim
115.385

Neva

3 ilan · max 117.000 · +%7 prim
Mahalle yapı stoğu · ilan verisi

Mahalledeki siteler, natamamlar ve kırılım

%35

Site içinde

60 / 172 ilan
9

Yeni / proje aşaması

5 yeni · 4 proje
172

Satılık konut ilanı

kamuya açık ilan verisi — mahalle (satılık konut)
Oda dağılımı
2+169 ilan · 111.739 ₺/m²
%43
3+156 ilan · 108.874 ₺/m²
%35
4+122 ilan · 81.609 ₺/m²
%14
4+26 ilan · 88.250 ₺/m²
%4
3+25 ilan · 92.500 ₺/m²
%3
5+14 ilan · 143.325 ₺/m²
%2
Yapı yaşı
0 (yeni/proje)5 ilan
%62
6-102 ilan
%25
11-201 ilan
%12
Konum · erişilebilirlik · UAVT + OSM + Nominatim

Çevre ve ulaşım.

Resmi konum · İslamhaneleri, Bodrum, Muğla, Ege Bölgesi, 48400, Türkiye

29

Yürünebilirlik

2

Toplu ulaşım

316 m

En yakın market

9

Günlük ihtiyaç

Market (4), Akaryakıt (4), Süpermarket (1)
8

Diğer

Furniture (2), Car Wash (2), Social Facility (1), Motorcycle Parking (1)
1

Yeme-içme

Restoran (1)

Yürünebilirlik skoru 29 ve toplu ulaşım skoru 2 ile bölge, yayalı erişim ve toplu taşıma bağlantısı açısından sınırlıdır. En yakın marketin 316 metre uzaklıkta olması günlük ihtiyaçları karşılasa da, 1,5 km içinde sadece 1 restoran bulunması sosyal yaşam olanaklarının sınırlı olduğunu gösterir. Bu profil, araca bağımlı, sakin bir yaşam arayan veya bölgeye özel amaçlı (tatil/ikinci konut) giden kullanıcılar için uygundur; yoğun şehir içi trafiğine veya toplu ulaşım ağına bağımlı çalışanlar için uygun değildir.

Kadastro · TKGM

Tapu ve parsel.

1.035

Parsel

124

Ada

7.857

Ort. parsel m²

Arazi niteliği

İmar · KEOS (plan PDF)

Yapılaşma hakları.

29

Planlı parsel

0.90

Ort. KAKS

0.90

Ort. TAKS

3

Maks. kat

Gelişmeler · belediye / imar

Bölgede son gelişmeler.

Turgutreis, Bahçelievler, Akyarlar, Karabağ, Akçaalan, Peksimet ...Bodrum Belediyesi, Turgutreis, Bahçelievler, Akyarlar, Karabağ, Akçaalan, Peksimet, İslamhaneleri ve Dereköy Mahalleleri İmar Planı hakkında duyuru yayımladı.Bodrum Belediyesi
Meclis Kararı: Karar No: 2025-142 / Karar Tarihi: 4.12.2025 - Bodrum ...Bodrum Belediyesi Meclisi, İslamhaneleri dahil mahalleleri kapsayan 1/1000 ölçekli Revizyon ve İlave Uygulama İmar Planı ile ilgili karar aldı.Bodrum Belediyesi · 4.12.2025
Duyuru: Turgutreis, Bahçelievler, Akyarlar, Karabağ, Akaçaalan ...Bodrum Belediyesi, İslamhaneleri de içeren mahalleler için Revizyon ve İlave 1/1000 Ölçekli Uygulama İmar Planı duyurusunu güncelledi.Bodrum Belediyesi
Fiyat/m² serisi · Lure ilan verisi
107.500

2026-07-27

107.321

2026-07-30

107.596

2026-08-03

108.013

2026-08-06

108.013

2026-08-11

108.333

2026-08-15

108.514

2026-08-20

108.514

2026-08-27

Tapu işlem yoğunluğu · talep & likidite · TKGM

Gerçek alım-satım talebi

15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
195

Konut satışı (yıllık)

2025 · +%14 5 yıl ort.'a göre
26

Arsa satışı (yıllık)

2025 · −%28 5 yıl ort.'a göre
1.740

Toplam konut satışı

Konut satışı (yıllık) · 2010–2025

Tapu işlem = GERÇEK alım-satım (TKGM); ilan ASKING fiyatından bağımsız talep/likidite sinyali. Düşen işlem = soğuyan talep, pazarlık alanı; yüksek işlem = likit, talepli.

Yatırım görünümü · gözleme dayalı eğilim

Yatırım değerlendirmesi

İslamhaneleri, ilçe ortalamasının altında fiyatlanarak bütçe dostu bir giriş imkanı sunar. TKGM verilerine göre yıllık 195 adet satış işlemi, 5 yıllık ortalamaya göre %14 artışla bölgenin yüksek likiditeye ve gerçek talep akışına sahip olduğunu kanıtlar. Ancak, TCMB konut kredisi faizinin %42.03 seviyesinde olması, talebin büyük ölçüde nakit alıcılardan geldiğini ve kredi kullanan yatırımcılar için alım gücünü kısıtladığını gösterir. KEOS imar planındaki düşük emsal (0.50) ve 3 kat sınırı, bölgenin yoğun yapılaşmaya kapalı, daha az yoğunluklu bir karaktere sahip olduğunu ve bu da uzun vadede arz kısıtlılığı yaratabilecek bir yapı stoğu dengesi kurduğunu gösterir.

İleriye dönük kesin tahmin değil; gözlemlenen eğilim + makro bağlamdan çıkarım. Yatırım tavsiyesi değildir.

Yatırım karşılaştırması · son 12 ay · gerçek veri

1 yıl önce bunu alsaydınız

Konut

Örnek (anonim) ilan: 2+1 · 115 m² · bugünkü fiyat 12.500.000 ₺. Bölge gayrimenkul endeksine göre 1 yıl önceki tahmini fiyatı ~10.552.275 ₺.

başlangıç sermayesi
Gram altın15.325.920 ₺ +%45
Bu konut12.500.000 ₺ +%18
ABD doları12.361.296 ₺ +%17
Bitcoin8.764.595 ₺ −%17

Taşınmaz: TCMB konut endeksi (Aydın/Denizli/Muğla)

Arsa

Örnek (anonim) ilan: Arsa · 220 m² · bugünkü fiyat 6.500.000 ₺. Bölge gayrimenkul endeksine göre 1 yıl önceki tahmini fiyatı ~5.487.183 ₺.

başlangıç sermayesi
Gram altın7.969.478 ₺ +%45
Bu arsa6.500.000 ₺ +%18
ABD doları6.427.874 ₺ +%17
Bitcoin4.557.589 ₺ −%17

Taşınmaz: TCMB konut endeksi (Aydın/Denizli/Muğla) — arsa için resmi endeks yok, bölge gayrimenkul göstergesi

Arazi / tarla

Örnek (anonim) ilan: Arazi / tarla · 8.862 m² · bugünkü fiyat 30.000.000 ₺. Bölge gayrimenkul endeksine göre 1 yıl önceki tahmini fiyatı ~25.325.460 ₺.

başlangıç sermayesi
Gram altın36.782.207 ₺ +%45
Bu arazi30.000.000 ₺ +%18
ABD doları29.667.110 ₺ +%17
Bitcoin21.035.027 ₺ −%17

Taşınmaz: TCMB konut endeksi (Aydın/Denizli/Muğla) — arazi / tarla için resmi endeks yok, bölge gayrimenkul göstergesi

Her satırda aynı sermaye (taşınmazın 1 yıl önceki tahmini fiyatı) o varlığa konsaydı bugünkü değeri — tüm fiyatlar gerçek, geçmiş getiri geleceğin garantisi değildir. USD: TCMB; Altın: spot (PAXG, gram); BTC: CoinGecko

REEN AĞI

İlgili Bölgeler

Dereköy, Bodrum/MuğlaAkçaalan, Bodrum/MuğlaPeksimet, Bodrum/MuğlaGürece, Bodrum/MuğlaKarabağ, Bodrum/MuğlaYahşi, Bodrum/MuğlaBahçelievler, Bodrum/MuğlaTurgutreis, Bodrum/MuğlaYakaköy, Bodrum/MuğlaMüskebi, Bodrum/MuğlaGeriş, Bodrum/MuğlaAkyarlar, Bodrum/Muğla
Yöntem & kaynak

Analiz, Lure aktif ilan verisi, TKGM tapu satış kayıtları, KEOS imar planı ve TCMB makro verilerine dayanmaktadır. Mevcut fiyat ve talep verileri anlık piyasa koşullarını yansıtır; gelecekteki faiz değişimleri veya ani mevzuat düzenlemeleri bu verileri etkileyebilir.