REEN · Konum İstihbaratı · Ölçülen veri

Turgutreis, Bodrum/Muğla

Momentum +4.4

Turgutreis, Bodrum’un en yüksek konut medyan fiyatlarına (%600 üzeri prim) sahip, yoğun hizmet ve turizm altyapısına erişilebilir bir merkezidir. Bölge, yüksek m² fiyatları ve sınırlı işlem hacmiyle nakit odaklı, niş bir segmentte konumlanmıştır.

Talep eğilimi%−145 yıl ort.Son yıl tapu satışı503 adet2025Yürünebilirlik100/100Veri güveniyüksek143 ilanDeprem bölgesi2 · PGA 0.33gil bazlıİmar emsali0.29KEOS

3D Konum · uydu + arazi · UAVT / Valhalla

Mahalleyi 3 boyutlu gez.

3D · uydu + arazi · 10 dk yürüme alanı

Sürükle: gez · sağ-tık sürükle (ya da pusula): döndür/eğ · tekerlek: yakınlaştır · sağ üstten arazi.

TKGM ada / parsel sorgula

Künye · ölçülen

116.509

Konut · ₺/m²

143 ilan · güven yuksek

30.250

Arsa · ₺/m²

18 ilan · satılık

14.950.000

Konut medyan ₺

satılık

100

Yürünebilirlik

263 ilgi noktası · OSM

70.000

Kiralık ₺/ay

1 ilan

01 · Bölge tezi

Konumun tezi.

Turgutreis, 'merkezi hizmetlere erişimi yüksek, turizm ve yaşam altyapısı tam oturmuş, nakit gücü yüksek alıcılar için değer koruma odaklı' bir bölgedir. 263 ilgi noktası ve 10 dakikalık yürüme mesafesindeki market/eczane okula erişim, yaşam kalitesini destekler. Ancak düşük toplu taşıım skoru (12) ve yüksek araç bağımlılığı, otomobil sahipliğini zorunlu kılar. TKGM verilerindeki satış adedi düşüşü (-14%), talebin soğuduğunu ve pazarlık gücünün alıcıda olabileceğini gösterir.

Likidite Riski: TKGM verilerine göre konut satış adedi 5 yıllık ortalamaya göre %14 düşüş göstermiştir. Yüksek ilan fiyatları ile düşen gerçek satış hacmi arasında boşluk, alıcının pazarlık gücünü artırır.
Makro Risk: TCMB konut kredisi faizinin %42.03 seviyesinde olması, kredili talebi baskılayarak pazarı ağırlaştırır.
Deprem Riski: Bölge, Ege kıyı fayları üzerinde yer alan 2. derece deprem tehlike bölgesindedir (PGA 0.33g). Yapı stoğunun yaşına ve zemin durumuna göre risk değişebilir.

Emlak tipleri · ölçülen medyan ₺/m²

Konut, arsa, işyeri ve bina — tip bazlı.

116.509

Konut

₺/m² · 143 ilan · yüksek güven

126.818

Konut

₺/m² · 79 ilan · yüksek güven

30.250

Arsa

₺/m² · 18 ilan · orta güven

288.889

Turistik Tesis

₺/m² · 14 ilan · orta güven

3.615

Arazi

₺/m² · 8 ilan · orta güven

48.000

Arsa

₺/m² · 6 ilan · orta güven

284.884

Turistik Tesis

₺/m² · 4 ilan · düşük güven

12.500.000

İşyeri

₺/m² · 4 ilan · düşük güven

Ölçülen fiyat · tüm emlak tipleri · bölgesel ilan verisi

Emlak tipine göre ₺/m².

116.125

Daire

₺/m² · 56 ilan

141.667

Villa

₺/m² · 40 ilan

120.000

Daire

₺/m² · 26 ilan

136.000

Villa

₺/m² · 23 ilan

129.167

Müstakil Ev

₺/m² · 11 ilan

101.296

Müstakil Ev

₺/m² · 10 ilan

118.008

Yalı

₺/m² · 10 ilan

96.875

Dubleks

₺/m² · 7 ilan

Konut medyanı 116.509 TL/m² ile ilçe ortalamasının (60.000 TL/m²) yaklaşık 2 katıdır. Villa segmenti (141.667 TL/m²), dairelerden (116.125 TL/m²) belirgin şekilde pahalıdır; bu durum villa talebinin daha yüksek değerleme potansiyeline sahip olduğunu gösterir. Markalı projeler (Mavi Arya) medyanın %114 üzerinde işlem görerek premium segmentin güçlü olduğunu kanıtlar. Kiralık medyanı (70.000 TL/ay) satılık fiyatlarla kıyaslandığında brüt getiri oranı düşük görünmektedir; bu da bölgenin spekülatif veya uzun vadeli değer artışı beklentisiyle, kısa vadeli kira getirisi odaklı yatırımcılar için uygun olmadığını gösterir.

Satılık konut · ilan verisi

Taşınmaz türü ve oda tipine göre ₺/m²

Daire78 ilan

1+18 ilan

143.693₺/m²

1+05 ilan

115.741₺/m²

2+148 ilan

123.854₺/m²

3+117 ilan

106.429₺/m²

Villa51 ilan

2+17 ilan

163.158₺/m²

3+120 ilan

125.877₺/m²

4+113 ilan

238.095₺/m²

5+16 ilan

172.143₺/m²

5+25 ilan

120.833₺/m²

Müstakil Ev16 ilan

3+17 ilan

125.000₺/m²

4+15 ilan

99.318₺/m²

5+24 ilan

93.194₺/m²

Yalı9 ilan

2+15 ilan

166.667₺/m²

3+14 ilan

111.111₺/m²

Çubuk: p25 — medyan — p75. Aynı tür+odada geniş aralık = manzara/kat/cephe şerefiyesi.

Şerefiye · konut satılık · ilan verisi

Fiyat dağılımı

100.000121.922164.405

Dağılım: Orta · (p75−p25) / medyan = 0.53

Şerefiye sürücüleri · genel medyana göre prim

133.333

Havuzlu

31 ilan · +%9 prim

124.792

Site içinde

54 ilan · +%2 prim

123.102

Manzaralı

94 ilan · +%1 prim

123.030

Deniz / sahil yakını

110 ilan · +%1 prim

Sürücüler aynı mahallede ₺/m²'yi ne kadar değiştirir (genel medyana kıyasla); ilan başlıklarındaki deniz/manzara/havuz ve site-içi bilgisinden.

Premium projeler · marka primi · ilan verisi

Markalı projeler ve fiyat primi

Mahalle medyanı 121.922 ₺/m²; markalı projeler genel medyana göre prim/iskontoyla işlem görür.

261.326

Mavi Arya

4 ilan · max 423.077 · +%114 prim

153.846

NAĞME SİTESİ

3 ilan · max 199.800 · +%26 prim

Mahalle yapı stoğu · ilan verisi

Mahalledeki siteler, natamamlar ve kırılım

%25

Site içinde

55 / 223 ilan

Yeni / proje aşaması

3 yeni · 0 proje

223

Satılık konut ilanı

kamuya açık ilan verisi — mahalle (satılık konut)

Oda dağılımı

2+171 ilan · 124.583 ₺/m²

%36

3+167 ilan · 108.182 ₺/m²

%34

4+122 ilan · 194.957 ₺/m²

%11

5+212 ilan · 116.845 ₺/m²

1+110 ilan · 143.693 ₺/m²

3+27 ilan · 110.000 ₺/m²

5+16 ilan · 172.143 ₺/m²

1+05 ilan · 115.741 ₺/m²

Yapı yaşı

0 (yeni/proje)3 ilan

%75

1-51 ilan

%25

Konum · erişilebilirlik · UAVT + OSM + Nominatim

Çevre ve ulaşım.

Resmi konum · Turgutreis, Bodrum, Muğla, Ege Bölgesi, 48960, Türkiye

100

Yürünebilirlik

Toplu ulaşım

128 m

En yakın market

100 m

En yakın eczane

Diğer

Toilets (7), Doityourself (5), Clothes (5), Water Sports (3)

Günlük ihtiyaç

Süpermarket (15), Eczane (13), Banka (9), ATM (6)

Yeme-içme

Restoran (24), Kafe (11), Fırın (4), Fast Food (3)

Spor & rekreasyon

Yüzme Havuzu (28), Spor Sahası (7), Park (3), Spor Merkezi (3)

Konaklama & turizm

Otel (17), Gezi Noktası (3), Seyir Noktası (2), Marina (1)

Ulaşım

Otopark (14), Taksi (3)

Kadastro · TKGM

Tapu ve parsel.

2.087

Parsel

488

Ada

5.805

Ort. parsel m²

Arazi niteliği

Arsa · 611 (%29)
Tarla · 176 (%8)
Narenciye Bahçesi · 40 (%2)
2 Adet 2 Katlı Betonarme Bina Ve Arsası · 37 (%2)
2 Katlı Betonarme Bina Ve Arsası · 36 (%2)
Kargir Ev Ve Avlusu · 35 (%2)
2 Katlı Betonarme Mesken Ve Arsası · 32 (%2)
2 Adet 2 Katlı Betonarme Mesken Ve Arsası · 32 (%2)

İmar · KEOS (plan PDF)

Yapılaşma hakları.

Planlı parsel

Gelişmeler · belediye / imar

Bölgede son gelişmeler.

Duyuru: Turgutreis, Bahçelievler, Akyarlar, Karabağ, Akçaalan, Peksimet, İslamhaneleri ve Dereköy Mahalleleri İlave ve Revizyon 1/1000 ölçekli Uygulama İmar Planına askı sürecinde iletilenTurgutreis ve çeşitli mahalleleri kapsayan 1/1000 ölçekli uygulama imar planı değişiklikleri askı sürecine girmiştir.Bodrum Belediyesi · 2024-05-21

Duyuru: Turgutreis ve Çeşitli Mahallelerine İlişkin 1/1000 Ölçekli Revizyon ve İlave Uygulama İmar Planı DeğişikliğiTurgutreis ve bağlı mahalleler için hazırlanan 1/1000 ölçekli revizyon ve ilave uygulama imar planı değişikliği duyurulmuştur.Bodrum Belediyesi · 2024-05-21

PDF T.c. Muğla Büyükşehi̇r Beledi̇ye Mecli̇si̇ İmar Ve Bayindirlik Komi̇syBodrum Belediye Meclisi tarafından iletilen itiraz dilekçeleri ve komisyon görüşleri Turgutreis imar planı kapsamında değerlendirilmiştir.Muğla Büyükşehir Belediyesi · 2023-11-15

PDF Muğla İli̇, Bodrum İlçesi̇, Turgutrei̇s Mahallesi̇ 161 Ada, 30, 31, 32, 53 ...Turgutreis ve çeşitli mahalleleri kapsayan 1/1000 ölçekli revizyon ve ilave uygulama imar planı raporları CSB tarafından yayımlanmıştır.Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı · 2026-01-13

Bodrum İlçesi Turgutreis ve Çeşitli Mahallere İlşkin 1/5000 Ölçekli NİP ...Turgutreis ve çeşitli mahallelere ilişkin 1/5000 ölçekli Nazım İmar Planı değişiklikleri ve askı ilan tutanakları yayımlanmıştır.Muğla Büyükşehir Belediyesi · 2024-05-21

Fiyat/m² serisi · Lure ilan verisi

118.421

2026-07-28

118.421

2026-07-31

119.688

2026-08-03

113.889

2026-08-07

113.889

2026-08-11

115.199

2026-08-16

116.509

2026-08-21

116.509

2026-08-28

Tapu işlem yoğunluğu · talep & likidite · TKGM

Gerçek alım-satım talebi

503

Konut satışı (yıllık)

2025 · −%14 5 yıl ort.'a göre

Arsa satışı (yıllık)

2025 · −%38 5 yıl ort.'a göre

6.209

Toplam konut satışı

Konut satışı (yıllık) · 2010–2025

Tapu işlem = GERÇEK alım-satım (TKGM); ilan ASKING fiyatından bağımsız talep/likidite sinyali. Düşen işlem = soğuyan talep, pazarlık alanı; yüksek işlem = likit, talepli.

Yatırım görünümü · gözleme dayalı eğilim

Yatırım değerlendirmesi

Turgutreis, ilçe medyanının üzerinde fiyatlanarak 'üst segment' profil çizer. Geniş p25-p75 fiyat aralığı (100.000-164.405 TL/m²), konum, manzara ve site içi olmanın getirdiği 'şerefiye'nin getiri marjını yarattığını gösterir. 2+1 ve 3+1 tiplerinin baskın olması, aile ve uzun dönemli kiralama potansiyeline işaret eder. KEOS'taki düşük emsal (0.29) ve TKGM'deki arazi niteliği dağılımı (arsa ve tarla ağırlığı), bölgenin yoğun yapılaşmadan ziyade az yoğunluklu, butik gelişim potansiyeline sahip olduğunu gösterir. Yüksek kredi faizleri (%42.03) nedeniyle pazar nakit alıcılara dayalıdır; bu da likiditeyi yavaşlatabilir.

İleriye dönük kesin tahmin değil; gözlemlenen eğilim + makro bağlamdan çıkarım. Yatırım tavsiyesi değildir.

Yatırım karşılaştırması · son 12 ay · gerçek veri

1 yıl önce bunu alsaydınız

Konut

Örnek (anonim) ilan: 2+1 · 90 m² · bugünkü fiyat 15.000.000 ₺. Bölge gayrimenkul endeksine göre 1 yıl önceki tahmini fiyatı ~12.662.730 ₺.

başlangıç sermayesi

Gram altın18.391.104 ₺ +%45

Bu konut15.000.000 ₺ +%18

ABD doları14.833.555 ₺ +%17

Bitcoin10.517.514 ₺ −%17

Taşınmaz: TCMB konut endeksi (Aydın/Denizli/Muğla)

Arsa

Örnek (anonim) ilan: Arsa · 7.000 m² · bugünkü fiyat 41.000.000 ₺. Bölge gayrimenkul endeksine göre 1 yıl önceki tahmini fiyatı ~34.611.462 ₺.

başlangıç sermayesi

Gram altın50.269.016 ₺ +%45

Bu arsa41.000.000 ₺ +%18

ABD doları40.545.050 ₺ +%17

Bitcoin28.747.871 ₺ −%17

Taşınmaz: TCMB konut endeksi (Aydın/Denizli/Muğla) — arsa için resmi endeks yok, bölge gayrimenkul göstergesi

Turistik tesis

Örnek (anonim) ilan: Turistik tesis · 172 m² · bugünkü fiyat 49.000.000 ₺. Bölge gayrimenkul endeksine göre 1 yıl önceki tahmini fiyatı ~41.364.917 ₺.

başlangıç sermayesi

Gram altın60.077.605 ₺ +%45

Bu tesis49.000.000 ₺ +%18

ABD doları48.456.279 ₺ +%17

Bitcoin34.357.211 ₺ −%17

Taşınmaz: TCMB konut endeksi (Aydın/Denizli/Muğla) — turistik tesis için resmi endeks yok, bölge gayrimenkul göstergesi

Arazi / tarla

Örnek (anonim) ilan: Arazi / tarla · 13.930 m² · bugünkü fiyat 43.000.000 ₺. Bölge gayrimenkul endeksine göre 1 yıl önceki tahmini fiyatı ~36.299.826 ₺.

başlangıç sermayesi

Gram altın52.721.163 ₺ +%45

Bu arazi43.000.000 ₺ +%18

ABD doları42.522.857 ₺ +%17

Bitcoin30.150.206 ₺ −%17

Taşınmaz: TCMB konut endeksi (Aydın/Denizli/Muğla) — arazi / tarla için resmi endeks yok, bölge gayrimenkul göstergesi

Her satırda aynı sermaye (taşınmazın 1 yıl önceki tahmini fiyatı) o varlığa konsaydı bugünkü değeri — tüm fiyatlar gerçek, geçmiş getiri geleceğin garantisi değildir. USD: TCMB; Altın: spot (PAXG, gram); BTC: CoinGecko

REEN AĞI

İlgili Bölgeler

Bahçelievler, Bodrum/Muğla Karabağ, Bodrum/Muğla Akçaalan, Bodrum/Muğla Peksimet, Bodrum/Muğla İslamhaneleri, Bodrum/Muğla Dereköy, Bodrum/Muğla Akyarlar, Bodrum/Muğla Gümüşlük, Bodrum/Muğla Koyunbaba, Bodrum/Muğla Gürece, Bodrum/Muğla Geriş, Bodrum/Muğla Yahşi, Bodrum/Muğla

Yöntem & kaynak

Analiz, Lure aktif ilan verisi, TKGM tapu satış kayıtları, KEOS imar planı ve OSM/Valhalla konum verilerine dayanır. Mevcut fiyat ve hacim verilerini yansıtır; gelecekteki faiz veya mevzuat değişikliklerini öngörmez.