REEN · Konum İstihbaratı · Ölçülen veri

Koyunbaba, Bodrum/Muğla

Momentum +8.1

Koyunbaba, Bodrum'da konut medyan m² fiyatının 106.667 TL olduğu, villa ağırlıklı bir yerleşim bölgesidir. Bölgedeki fiyat seviyesi, Bodrum ilçe medyanının (119.493 TL/m²) bir miktar altında seyretmektedir.

Yürünebilirlik37/100Veri güveniyüksek171 ilanDeprem bölgesi2 · PGA 0.33gil bazlı

3D Konum · uydu + arazi · UAVT / Valhalla

Mahalleyi 3 boyutlu gez.

3D · uydu + arazi · 10 dk yürüme alanı

Sürükle: gez · sağ-tık sürükle (ya da pusula): döndür/eğ · tekerlek: yakınlaştır · sağ üstten arazi.

TKGM ada / parsel sorgula

Künye · ölçülen

106.667

Konut · ₺/m²

171 ilan · güven yuksek

13.333

Arsa · ₺/m²

3 ilan · satılık

14.950.000

Konut medyan ₺

satılık

Yürünebilirlik

49 ilgi noktası · OSM

50.000

Kiralık ₺/ay

6 ilan

01 · Bölge tezi

Konumun tezi.

Koyunbaba, havuzlu konutların mahalle medyanına göre %18 daha yüksek prim yapması ve villa segmentinin baskınlığı nedeniyle, müstakil/site içi ve havuzlu yaşam arayan orta-üst segment için bir yerleşim alanıdır.

Ege kıyı fayları nedeniyle bölge deprem tehlike bölgesi 2 kapsamında yer almaktadır.
Yüksek konut kredisi faizleri (%41.87), nakit alıcı ağırlıklı bir piyasa yapısına ve talebin yavaşlamasına neden olabilir.

Emlak tipleri · ölçülen medyan ₺/m²

Konut, arsa, işyeri ve bina — tip bazlı.

106.667

Konut

₺/m² · 171 ilan · yüksek güven

112.682

Konut

₺/m² · 95 ilan · yüksek güven

13.333

Arsa

₺/m² · 3 ilan · düşük güven

150.000

Konut

₺/m² · 1 ilan · düşük güven

191

Arazi

₺/m² · 1 ilan · düşük güven

Ölçülen fiyat · tüm emlak tipleri · bölgesel ilan verisi

Emlak tipine göre ₺/m².

119.097

Villa

₺/m² · 86 ilan

116.515

Villa

₺/m² · 67 ilan

106.667

Daire

₺/m² · 48 ilan

99.145

Dubleks

₺/m² · 12 ilan

103.571

Müstakil Ev

₺/m² · 9 ilan

103.333

Yazlık

₺/m² · 9 ilan

120.490

Daire

₺/m² · 6 ilan

89.062

Müstakil Ev

₺/m² · 5 ilan

Bölgesel ilan verilerine göre konut medyan m² fiyatı 106.667 TL'dir. Konut alt tiplerinde villa medyanı (119.097 TL/m²), daire medyanının (106.667 TL/m²) üzerindedir; bu durum bölgedeki arzın ve talebin villa segmentinde yoğunlaştığını gösterir. Villa segmentinde 6+1 tipi 178.571 TL/m² ile en yüksek birim fiyatı sunarken, 3+2 tipi 95.652 TL/m² ile daha düşük birim fiyatla dikkat çekmektedir. Kiralık konut medyanı 50.000 TL olarak kaydedilmiştir.

Satılık konut · ilan verisi

Taşınmaz türü ve oda tipine göre ₺/m²

Villa146 ilan

2+122 ilan

105.556₺/m²

2+24 ilan

117.099₺/m²

3+163 ilan

124.324₺/m²

3+29 ilan

95.652₺/m²

4+130 ilan

118.349₺/m²

4+28 ilan

112.433₺/m²

5+15 ilan

95.000₺/m²

6+15 ilan

178.571₺/m²

Daire40 ilan

2+135 ilan

113.333₺/m²

3+15 ilan

73.846₺/m²

Müstakil Ev11 ilan

3+15 ilan

104.435₺/m²

4+16 ilan

94.844₺/m²

Yazlık9 ilan

2+15 ilan

103.333₺/m²

3+14 ilan

90.792₺/m²

Çubuk: p25 — medyan — p75. Aynı tür+odada geniş aralık = manzara/kat/cephe şerefiyesi.

Şerefiye · konut satılık · ilan verisi

Fiyat dağılımı

90.385110.000138.235

Dağılım: Orta · (p75−p25) / medyan = 0.43

Şerefiye sürücüleri · genel medyana göre prim

129.310

Havuzlu

47 ilan · +%18 prim

115.625

Deniz / sahil yakını

134 ilan · +%5 prim

114.706

Manzaralı

147 ilan · +%4 prim

103.394

Site içinde

68 ilan · −%6 prim

Sürücüler aynı mahallede ₺/m²'yi ne kadar değiştirir (genel medyana kıyasla); ilan başlıklarındaki deniz/manzara/havuz ve site-içi bilgisinden.

Premium projeler · marka primi · ilan verisi

Markalı projeler ve fiyat primi

Mahalle medyanı 110.000 ₺/m²; markalı projeler genel medyana göre prim/iskontoyla işlem görür.

67.955

Gümüşkaya Sitesi

3 ilan · max 112.667 · −%38 prim

Mahalle yapı stoğu · ilan verisi

Mahalledeki siteler, natamamlar ve kırılım

%27

Site içinde

72 / 270 ilan

Yeni / proje aşaması

2 yeni · 0 proje

270

Satılık konut ilanı

kamuya açık ilan verisi — mahalle (satılık konut)

Oda dağılımı

3+191 ilan · 112.030 ₺/m²

%36

2+176 ilan · 108.333 ₺/m²

%30

4+138 ilan · 114.631 ₺/m²

%15

4+215 ilan · 106.250 ₺/m²

3+212 ilan · 96.264 ₺/m²

6+16 ilan · 177.286 ₺/m²

2+26 ilan · 101.577 ₺/m²

5+16 ilan · 100.500 ₺/m²

Yapı yaşı

0 (yeni/proje)2 ilan

%50

1-52 ilan

%50

Konum · erişilebilirlik · UAVT + OSM + Nominatim

Çevre ve ulaşım.

Resmi konum · Koyunbaba, Karakaya (Bodrum), Bodrum, Muğla, Ege Bölgesi, 48990, Türkiye

Yürünebilirlik

Toplu ulaşım

161 m

En yakın market

Spor & rekreasyon

Yüzme Havuzu (33), Spor Sahası (2)

Konaklama & turizm

Otel (4)

Diğer

Beach Resort (1), Trail Riding Station (1), Bus Station (1), İbadethane (1)

Günlük ihtiyaç

Süpermarket (2), Market (1)

Ulaşım

Otopark (2)

Yeme-içme

Restoran (1)

Yürünebilirlik skorunun 37 ve toplu ulaşım skorunun 0 olması, bölgenin araç odaklı bir yaşam profili sunduğuna işaret eder. 1,5 km çapında 35 adet spor ve rekreasyon (özellikle yüzme havuzu) noktası bulunması, bölgenin sosyal imkanlarının spor ve dinlenme odaklı olduğunu göstermektedir. En yakın markete olan 161 metrelik mesafe, temel ihtiyaçlara erişimin mümkün olduğunu kanıtlar.

Gelişmeler · belediye / imar

Bölgede son gelişmeler.

KOYUNBABA Alt Yapı Takvimi: PARKE SÖKÜM İŞİBodrum Belediyesi tarafından Koyunbaba Mahallesi Sevgi ve Yakut Sokaklarda parke söküm çalışmaları gerçekleştirilmektedir.Bodrum Belediyesi · 2024-05-20

Muğla İli Bodrum İlçesi Karakaya Mahallesi 163 Ada 10, 18 ve 21 Parselleri İmar Planı DeğişikliğiKarakaya Mahallesi'nde hazırlanan plan teklifi ile Belediye Hizmet Alanı, Cami, Park, Trafo ve Yol kullanımlarını kapsayan düzenleme yapılmıştır.Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı · 2024-11-15

Bodrum İlçesi Alt Ölçekli İmar Planları OnayıBodrum bölgesinde 29.11.2017 tarihinde onaylanan alt ölçekli imar planları kapsamında 165 ada ve çevresi ile ilgili güncellemeler yer almaktadır.Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı · 2021-06-04

Fiyat/m² serisi · Lure ilan verisi

112.030

2026-08-10

113.810

2026-08-14

105.087

2026-08-19

105.556

2026-08-26

105.556

2026-09-02

105.556

2026-09-17

106.667

2026-10-08

106.667

2026-10-13

Yatırım görünümü · gözleme dayalı eğilim

Yatırım değerlendirmesi

Koyunbaba, ilçe medyanının altında fiyatlanmasıyla dikkat çekmektedir. Geniş p25–p75 fiyat aralığı (90.385–138.176 TL/m²), konum ve şerefiye farklarının getiri marjı yaratabileceğini göstermektedir. Villa ağırlıklı yapı stoğu ve 3+1 ile 2+1 oda tiplerinin baskınlığı, bölgenin daha çok geniş ailelere veya tatil amaçlı kullanım arayanlara hitap ettiğini kanıtlamaktadır.

İleriye dönük kesin tahmin değil; gözlemlenen eğilim + makro bağlamdan çıkarım. Yatırım tavsiyesi değildir.

Yatırım karşılaştırması · son 12 ay · gerçek veri

1 yıl önce bunu alsaydınız

Konut

Örnek (anonim) ilan: 3+2 · 120 m² · bugünkü fiyat 15.900.000 ₺. Bölge gayrimenkul endeksine göre 1 yıl önceki tahmini fiyatı ~13.299.556 ₺.

başlangıç sermayesi

Bu konut15.900.000 ₺ +%20

ABD doları15.640.802 ₺ +%18

Gram altın14.722.208 ₺ +%11

Bitcoin11.851.750 ₺ −%11

Taşınmaz: TCMB konut endeksi (Aydın/Denizli/Muğla)

Her satırda aynı sermaye (taşınmazın 1 yıl önceki tahmini fiyatı) o varlığa konsaydı bugünkü değeri — tüm fiyatlar gerçek, geçmiş getiri geleceğin garantisi değildir. USD: TCMB; Altın: spot (PAXG, gram); BTC: CoinGecko

REEN AĞI

İlgili Bölgeler

Gümüşlük, Bodrum/Muğla Geriş, Bodrum/Muğla Peksimet, Bodrum/Muğla Dereköy, Bodrum/Muğla Yalıkavak, Bodrum/Muğla İslamhaneleri, Bodrum/Muğla Bahçelievler, Bodrum/Muğla Turgutreis, Bodrum/Muğla Akçaalan, Bodrum/Muğla Yakaköy, Bodrum/Muğla Karabağ, Bodrum/Muğla Gürece, Bodrum/Muğla

Yöntem & kaynak

Analiz; Lure ilan verisi, OSM, UAVT ve bölgesel ilan verilerine dayanmaktadır; gelecekteki ani faiz veya mevzuat değişikliklerini kapsamaz.