105.556
Koyunbaba, Bodrum/Muğla
Momentum +14.2
Koyunbaba, Bodrum ilçe medyanının altında, metrekabasi 105.556 TL medyan fiyatla erişilebilir bir segment sunuyor. Bölge, yoğun site içi yapı stoğu ve havuzlu/manzaralı villa odaklı talebiyle aile ve ikinci konut alıcılarına hitap ediyor.
Yürünebilirlik37/100Veri güveniyüksek143 ilanDeprem bölgesi2 · PGA 0.33gil bazlı
Mahalleyi 3 boyutlu gez.
3D · uydu + arazi · 10 dk yürüme alanı
Sürükle: gez · sağ-tık sürükle (ya da pusula): döndür/eğ · tekerlek: yakınlaştır · sağ üstten arazi.
TKGM ada / parsel sorgula
Yapay zeka taşınmaz değerleme
Parsel künyesi + KEOS imar + mahalle canlı ₺/m² + TKGM işlem + yol terki ile AI tahmini; ₺/m² gerçek ilan verisinden hesaplanır. Resmî/lisanslı ekspertiz değil, yatırım tavsiyesi değildir.
7.167
Arsa · ₺/m²
4 ilan · satılık14.625.000
Konut medyan ₺
satılık37
Yürünebilirlik
49 ilgi noktası · OSM80.000
Kiralık ₺/ay
1 ilanKonumun tezi.
Koyunbaba, Bodrum'da 'erişilebilir lüks' segmentini temsil eder; yüksek kira geliri vaat eden ancak nakit akışı yoğunluğu gerektiren site içi villa ve müstakil ev odaklı bir yapıya sahiptir. Bölge, deniz/manzara primine açık ancak toplu taşıma erişimi kısıtlı, özel araç kullanımına dayalı bir yaşam profili sunar.
- Toplu ulaşım skoru 0 olması, araç bağımlılığını zorunlu kılar ve kiralık portföyde ulaşım erişimi arayan kiralayıcı kitleyi sınırlar.
- Deprem tehlike bölgesi 2 ve yüksek PGA (0.33g) değerleri, bölgenin Ege kıyı fayları üzerinde yer aldığını gösterir; yapı kalitesi ve zemin etüdü kritik öneme sahiptir.
- Son 2 aylık fiyat momentumunda %4.7'lik düşüş, kısa vadeli talepte yavaşlama veya arz baskısı olabileceğine işaret eder.
Konut, arsa, işyeri ve bina — tip bazlı.
105.556
Konut
₺/m² · 143 ilan · yüksek güven112.030
Konut
₺/m² · 122 ilan · yüksek güven7.167
Arsa
₺/m² · 4 ilan · düşük güven191
Arazi
₺/m² · 1 ilan · düşük güvenEmlak tipine göre ₺/m².
114.583
Villa
₺/m² · 80 ilan114.706
Villa
₺/m² · 67 ilan103.333
Daire
₺/m² · 46 ilan100.536
Müstakil Ev
₺/m² · 11 ilan103.846
Dubleks
₺/m² · 11 ilan102.308
Müstakil Ev
₺/m² · 9 ilan110.278
Daire
₺/m² · 8 ilan103.333
Yazlık
₺/m² · 7 ilanBölgesel ilan verilerine göre konut medyanı 105.556 TL/m² olup, ilçe ortalaması (119.183 TL/m²) altında kalması fiyatın rekabetçi olduğunu gösterir. Alt tip dağılımında villa medyanı (114.583 TL/m²), daire medyanından (103.333 TL/m²) belirgin şekilde yüksektir; bu durum bölgede villa talebinin ve değer algısının daha baskın olduğunu işaret eder. Kiralık medyanın 130.000 TL/ay seviyesinde olması, yüksek satılık fiyatlarla birlikte brüt getiri oranlarının düşük, ancak nominal kira gelirlerinin yüksek olduğu bir
Taşınmaz türü ve oda tipine göre ₺/m²
Villa137 ilan
2+121 ilan
116.667₺/m²
2+24 ilan
117.099₺/m²
3+165 ilan
120.000₺/m²
3+29 ilan
95.652₺/m²
4+127 ilan
115.625₺/m²
4+27 ilan
103.015₺/m²
5+14 ilan
90.500₺/m²
Daire40 ilan
2+134 ilan
112.549₺/m²
3+16 ilan
78.590₺/m²
Müstakil Ev14 ilan
3+18 ilan
107.218₺/m²
4+16 ilan
89.844₺/m²
Çubuk: p25 — medyan — p75. Aynı tür+odada geniş aralık = manzara/kat/cephe şerefiyesi.
Fiyat dağılımı
89.193107.611136.364
Dağılım: Orta · (p75−p25) / medyan = 0.44
Şerefiye sürücüleri · genel medyana göre prim
121.389
Havuzlu
50 ilan · +%13 prim114.583
Deniz / sahil yakını
131 ilan · +%6 prim114.435
Manzaralı
152 ilan · +%6 prim102.941
Site içinde
71 ilan · −%4 primSürücüler aynı mahallede ₺/m²'yi ne kadar değiştirir (genel medyana kıyasla); ilan başlıklarındaki deniz/manzara/havuz ve site-içi bilgisinden.
Mahalledeki siteler, natamamlar ve kırılım
%28
Site içinde
75 / 269 ilan2
Yeni / proje aşaması
2 yeni · 0 proje269
Satılık konut ilanı
kamuya açık ilan verisi — mahalle (satılık konut)Oda dağılımı
3+1100 ilan · 110.669 ₺/m²
%40
2+172 ilan · 112.549 ₺/m²
%29
4+136 ilan · 106.167 ₺/m²
%15
3+212 ilan · 96.264 ₺/m²
%5
4+212 ilan · 105.903 ₺/m²
%5
2+26 ilan · 101.577 ₺/m²
%2
5+16 ilan · 90.500 ₺/m²
%2
6+14 ilan · 216.667 ₺/m²
%2
Yapı yaşı
0 (yeni/proje)2 ilan
%50
1-52 ilan
%50
Çevre ve ulaşım.
Resmi konum · Koyunbaba, Karakaya (Bodrum), Bodrum, Muğla, Ege Bölgesi, 48990, Türkiye
37
Yürünebilirlik
0
Toplu ulaşım
161 m
En yakın market
35
Spor & rekreasyon
Yüzme Havuzu (33), Spor Sahası (2)4
Konaklama & turizm
Otel (4)4
Diğer
Beach Resort (1), Trail Riding Station (1), Bus Station (1), İbadethane (1)3
Günlük ihtiyaç
Süpermarket (2), Market (1)2
Ulaşım
Otopark (2)1
Yeme-içme
Restoran (1)Bölgede son gelişmeler.
KOYUNBABA Alt Yapı Takvimi: PARKE SÖKÜM İŞİBodrum Belediyesi tarafından Koyunbaba Mahallesi Sevgi ve Yakut Sokaklarda parke söküm çalışmaları gerçekleştirilmektedir.Bodrum Belediyesi · 2024-05-20
Muğla İli Bodrum İlçesi Karakaya Mahallesi 163 Ada 10, 18 ve 21 Parselleri İmar Planı DeğişikliğiKarakaya Mahallesi'nde hazırlanan plan teklifi ile Belediye Hizmet Alanı, Cami, Park, Trafo ve Yol kullanımlarını kapsayan düzenleme yapılmıştır.Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı · 2024-11-15
Bodrum İlçesi Alt Ölçekli İmar Planları OnayıBodrum bölgesinde 29.11.2017 tarihinde onaylanan alt ölçekli imar planları kapsamında 165 ada ve çevresi ile ilgili güncellemeler yer almaktadır.Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı · 2021-06-04
112.030
2026-07-27
111.716
2026-07-29
113.333
2026-08-02
112.030
2026-08-05
112.030
2026-08-10
113.810
2026-08-14
105.087
2026-08-19
105.556
2026-08-26
Yatırım değerlendirmesi
Koyunbaba, ilçe medyanının altında fiyatlanarak giriş seviyesi yatırımcılar veya bütçe odaklı ikinci konut alıcıları için uygun bir profil çizer. Geniş p25-p75 fiyat aralığı (88.649-136.364 TL/m²), konum, manzara ve havuz gibi özelliklerin getiri marjını belirleyici olduğunu gösterir; doğru özellik seçimi (örneğin havuzlu villa) fiyat primini artırabilir. Villa ve daire fiyat farkı, tür bazlı likidite farklılıklarına dikkat edilmesini gerektirir. Bölgedeki düşük emsal ve site içi yoğunluk, butik ve kapalı sosyal donatılı yaşam alanlarına yönelik talebi destekler.
İleriye dönük kesin tahmin değil; gözlemlenen eğilim + makro bağlamdan çıkarım. Yatırım tavsiyesi değildir.
1 yıl önce bunu alsaydınız
Konut
Örnek (anonim) ilan: 3+2 · 160 m² · bugünkü fiyat 15.500.000 ₺. Bölge gayrimenkul endeksine göre 1 yıl önceki tahmini fiyatı ~13.084.821 ₺.
başlangıç sermayesi
Gram altın19.004.140 ₺ +%45
Bu konut15.500.000 ₺ +%18
ABD doları15.328.007 ₺ +%17
Bitcoin10.868.097 ₺ −%17
Taşınmaz: TCMB konut endeksi (Aydın/Denizli/Muğla)
Her satırda aynı sermaye (taşınmazın 1 yıl önceki tahmini fiyatı) o varlığa konsaydı bugünkü değeri — tüm fiyatlar gerçek, geçmiş getiri geleceğin garantisi değildir. USD: TCMB; Altın: spot (PAXG, gram); BTC: CoinGecko
İlgili Bölgeler
Analiz, bölgesel aktif ilan verileri, TCMB makro verileri ve açık kaynak coğrafi bilgiler (OSM/UAVT) temelinde hazırlanmıştır; gelecekteki faiz veya mevzuat değişikliklerini öngörmez.