REEN · Konum İstihbaratı · Ölçülen veri

Gümüşlük, Bodrum/Muğla

Momentum +4.1

Gümüşlük, Bodrum ilçe medyanının üzerinde, ortalama 121.468 TL/m² fiyat aralığıyla konumlanan, özellikle villa ve müstakil ev segmentinde yoğunlaşmış bir konut alanıdır. Bölge, yüksek yaşam maliyetine rağmen yoğun ilgi gören, turistik ve ikincik konut talebine hitap eden bir yapıya sahiptir.

Yürünebilirlik68/100Veri güveniorta180 ilanDeprem bölgesi2 · PGA 0.33gil bazlı
3D Konum · uydu + arazi · UAVT / Valhalla

Mahalleyi 3 boyutlu gez.

3D · uydu + arazi · 10 dk yürüme alanı

Sürükle: gez · sağ-tık sürükle (ya da pusula): döndür/eğ · tekerlek: yakınlaştır · sağ üstten arazi.

TKGM ada / parsel sorgula
Künye · ölçülen
121.468

Konut · ₺/m²

180 ilan · güven orta
17.522

Arsa · ₺/m²

36 ilan · satılık
16.425.000

Konut medyan ₺

satılık
68

Yürünebilirlik

85 ilgi noktası · OSM
70.000

Kiralık ₺/ay

92 ilan
01 · Bölge tezi

Konumun tezi.

Gümüşlük, yüksek bütçeli yatırımcılar, tatil evi ihtiyacı olanlar veya deniz/manzara primine odaklanan alıcılar için uygun bir bölgedir. Bölge, yüksek birim fiyatlarına rağmen, yoğun rekreasyon ve turistik altyapı (otel, restoran, seyir noktası) ile 'yaşanabilir bir turistik merkez' profili çizer. Arsa ve müstakil ev ağırlığı, kırsal/kıyı karakterini koruyan, ancak talebi yüksek bir lokasyondur.

Emlak tipleri · ölçülen medyan ₺/m²

Konut, arsa, işyeri ve bina — tip bazlı.

121.468

Konut

₺/m² · 180 ilan · orta güven
122.449

Konut

₺/m² · 150 ilan · yüksek güven
17.522

Arsa

₺/m² · 36 ilan · orta güven
9.763

Arazi

₺/m² · 7 ilan · orta güven
50.000

Bina

₺/m² · 1 ilan · düşük güven
62.729

Arsa

₺/m² · 1 ilan · düşük güven
Ölçülen fiyat · tüm emlak tipleri · bölgesel ilan verisi

Emlak tipine göre ₺/m².

133.333

Villa

₺/m² · 97 ilan
150.000

Villa

₺/m² · 87 ilan
112.143

Daire

₺/m² · 49 ilan
119.390

Müstakil Ev

₺/m² · 21 ilan
97.083

Müstakil Ev

₺/m² · 16 ilan
104.762

Daire

₺/m² · 9 ilan
126.173

Yalı

₺/m² · 6 ilan
115.250

Dubleks

₺/m² · 6 ilan

Konut medyanı 121.468 TL/m² olup, ilçe ortalaması (119.167 TL/m²) ile kıyaslandığında hafif bir prim taşımaktadır. Alt tip dağılımında villa medyanı (133.333 TL/m²) daire medyanına (112.143 TL/m²) kıyasla belirgin bir üstünlük göstermektedir; bu durum, alıcıların açık arazili ve tek katlı/yazlık yapı tiplerine olan talebini ve buna endeksli fiyatlamayı ortaya koymaktadır. Satılık ilan hacmi (180 adet) kiralık ilan hacmine (92 adet) göre daha yüksektir; kiralık medyanının 70.000 TL/ay olması, yüksek satılık fiyatlarla birlikte yatırım getirisi (getiri oranı) hesaplamalarında dikkatli olunmasını gerektiren, likiditesi satılığa dayalı bir piyasa yapısına işaret eder.

Satılık konut · ilan verisi

Taşınmaz türü ve oda tipine göre ₺/m²

Villa168 ilan
2+126 ilan
100.000₺/m²
3+165 ilan
146.667₺/m²
4+145 ilan
186.207₺/m²
4+218 ilan
133.167₺/m²
5+114 ilan
165.000₺/m²
Daire49 ilan
2+145 ilan
114.286₺/m²
3+14 ilan
138.500₺/m²
Müstakil Ev29 ilan
2+112 ilan
92.778₺/m²
3+117 ilan
103.571₺/m²

Çubuk: p25 — medyan — p75. Aynı tür+odada geniş aralık = manzara/kat/cephe şerefiyesi.

Şerefiye · konut satılık · ilan verisi

Fiyat dağılımı

93.585123.542176.237

Dağılım: Orta · (p75−p25) / medyan = 0.67

Şerefiye sürücüleri · genel medyana göre prim

135.909

Havuzlu

79 ilan · +%10 prim
134.091

Deniz / sahil yakını

109 ilan · +%9 prim
120.714

Manzaralı

95 ilan · −%2 prim
109.500

Site içinde

76 ilan · −%11 prim

Sürücüler aynı mahallede ₺/m²'yi ne kadar değiştirir (genel medyana kıyasla); ilan başlıklarındaki deniz/manzara/havuz ve site-içi bilgisinden.

Premium projeler · marka primi · ilan verisi

Markalı projeler ve fiyat primi

Mahalle medyanı 123.542 ₺/m²; markalı projeler genel medyana göre prim/iskontoyla işlem görür.

86.000

Bodrum Hayalimiz

3 ilan · max 89.583 · −%30 prim
Mahalle yapı stoğu · ilan verisi

Mahalledeki siteler, natamamlar ve kırılım

%23

Site içinde

77 / 333 ilan
16

Yeni / proje aşaması

14 yeni · 2 proje
333

Satılık konut ilanı

kamuya açık ilan verisi — mahalle (satılık konut)
Oda dağılımı
2+1109 ilan · 107.222 ₺/m²
%35
3+1100 ilan · 115.104 ₺/m²
%32
4+152 ilan · 180.000 ₺/m²
%17
4+221 ilan · 125.000 ₺/m²
%7
5+119 ilan · 165.000 ₺/m²
%6
1+17 ilan · 125.000 ₺/m²
%2
6+13 ilan · 207.055 ₺/m²
%1
Yapı yaşı
0 (yeni/proje)14 ilan
%78
1-54 ilan
%22
Konum · erişilebilirlik · UAVT + OSM + Nominatim

Çevre ve ulaşım.

Resmi konum · Gümüşlük, Bodrum, Muğla, Ege Bölgesi, 48960, Türkiye

68

Yürünebilirlik

2

Toplu ulaşım

73 m

En yakın market

937 m

En yakın eczane

27

Spor & rekreasyon

Yüzme Havuzu (23), Spor Sahası (4)
26

Yeme-içme

Restoran (20), Bar (4), Kafe (2)
9

Konaklama & turizm

Otel (5), Seyir Noktası (3), Gezi Noktası (1)
9

Günlük ihtiyaç

ATM (4), Eczane (2), Süpermarket (1), Market (1)
7

Ulaşım

Otopark (6), Taksi (1)
7

Diğer

İbadethane (3), Trail Riding Station (1), Chalet (1), Police (1)

Yürünebilirlik skoru 68 ile günlük ihtiyaçların karşılanabilirliğini desteklerken, en yakın marketin 73 metre uzaklığı ve eczanenin 937 metre uzaklığı temel ihtiyaçlara erişimi kolaylaştırmaktadır. Toplu ulaşım skoru 2 ve tek bir otobüs durağı bulunması, özel araç kullanımını zorunlu kılan bir ulaşım profili çizer. Çevredeki 85 ilgi noktasının büyük çoğunluğunu spor/rekreasyon (havuz, spor sahası) ve yeme-içme (restoran, kafe) oluşturan yapı, bölgenin ikincik konut, tatil veya göçmen profili için konumlandığını gösterir. Site içi oranının %23 olması, yaşam tarzının kapalı/devre içi veya müstakil yapılar üzerinden şekillendiğini ortaya koyar.

Kadastro · TKGM

Tapu ve parsel.

6

Parsel

6

Ada

22.168

Ort. parsel m²

Arazi niteliği

Gelişmeler · belediye / imar

Bölgede son gelişmeler.

Duyuru: Karakaya Mahallesi 163 Ada 17 Parsel 1/1000 Ölçekli Gümüşlük Koruma Amaçlı Revizyon ve İlave Uygulama İmar Plan DeğişikliğiBodrum Belediyesi tarafından Karakaya Mahallesi sınırları içinde kalan Gümüşlük alanına yönelik 1/1000 ölçekli koruma amaçlı imar planı revizyon ve ilave değişikliği duyurulmuştur.Bodrum Belediyesi · 2024-11-15
Muğla İli Bodrum İlçesi Karakaya Mahallesi 163 Ada 10, 18 ve 21 Parselleri İmar PlanıKarakaya Mahallesi sınırları içindeki ilgili parsellerin imar durumu ve planlama alanı detayları Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı tarafından onaylanmıştır.Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı · 2024-11-15
Gümüşlük Koruma Amaçlı Revizyon ve İlave Nazım İmar Planı Plan Açıklama RaporuMuğla Büyükşehir Belediyesi tarafından hazırlanan raporda, Gümüşlük alanına ait nazım imar planı değişiklikleri ve plan notları resmi olarak açıklanmıştır.Muğla Büyükşehir Belediyesi · 2024-11-15
Fiyat/m² serisi · Lure ilan verisi
111.806

2026-07-27

110.714

2026-07-31

110.714

2026-08-03

109.098

2026-08-06

109.098

2026-08-11

119.112

2026-08-15

120.714

2026-08-20

121.468

2026-08-27

Yatırım görünümü · gözleme dayalı eğilim

Yatırım değerlendirmesi

Gümüşlük, ilçe medyanının üzerinde fiyatlanarak 'üst segment' olarak sınıflandırılmaktadır. Fiyat dağılımındaki geniş p25-p75 aralığı (93.585–176.237 TL/m²), konum, manzara ve havuz gibi faktörlerin fiyat üzerinde belirleyici olduğunu ve doğru seçimle elde edilebilecek getiri marjının geniş olduğunu gösterir. Villa ve daire fiyat farkları, aynı oda sayısında (örneğin 3+1) villaların daha yüksek birim fiyatlara sahip olmasını sağlar; bu da arazi kullanım verimliliği açısından villa tipinin daha pahalı olduğunu, daire tipinin ise daha erişilebilir bir giriş sunduğunu kanıtlar. TKGM verilerindeki arazi nitelikleri ve düşük yoğunluğa işaret eden yapı tipi dağılımı, bölgenin kentsel dönüşüm veya yoğun yapılaşma yerine, mevcut niteliğini koruyan butik bir yapıda kaldığını düşündürür.

İleriye dönük kesin tahmin değil; gözlemlenen eğilim + makro bağlamdan çıkarım. Yatırım tavsiyesi değildir.

Yatırım karşılaştırması · son 12 ay · gerçek veri

1 yıl önce bunu alsaydınız

Konut

Örnek (anonim) ilan: 2+1 · 110 m² · bugünkü fiyat 17.000.000 ₺. Bölge gayrimenkul endeksine göre 1 yıl önceki tahmini fiyatı ~14.351.094 ₺.

başlangıç sermayesi
Gram altın20.843.251 ₺ +%45
Bu konut17.000.000 ₺ +%18
ABD doları16.811.362 ₺ +%17
Bitcoin11.919.849 ₺ −%17

Taşınmaz: TCMB konut endeksi (Aydın/Denizli/Muğla)

Arsa

Örnek (anonim) ilan: Arsa · 343 m² · bugünkü fiyat 12.500.000 ₺. Bölge gayrimenkul endeksine göre 1 yıl önceki tahmini fiyatı ~10.552.275 ₺.

başlangıç sermayesi
Gram altın15.325.920 ₺ +%45
Bu arsa12.500.000 ₺ +%18
ABD doları12.361.296 ₺ +%17
Bitcoin8.764.595 ₺ −%17

Taşınmaz: TCMB konut endeksi (Aydın/Denizli/Muğla) — arsa için resmi endeks yok, bölge gayrimenkul göstergesi

Arazi / tarla

Örnek (anonim) ilan: Arazi / tarla · 4.000 m² · bugünkü fiyat 40.000.000 ₺. Bölge gayrimenkul endeksine göre 1 yıl önceki tahmini fiyatı ~33.767.280 ₺.

başlangıç sermayesi
Gram altın49.042.943 ₺ +%45
Bu arazi40.000.000 ₺ +%18
ABD doları39.556.146 ₺ +%17
Bitcoin28.046.703 ₺ −%17

Taşınmaz: TCMB konut endeksi (Aydın/Denizli/Muğla) — arazi / tarla için resmi endeks yok, bölge gayrimenkul göstergesi

Her satırda aynı sermaye (taşınmazın 1 yıl önceki tahmini fiyatı) o varlığa konsaydı bugünkü değeri — tüm fiyatlar gerçek, geçmiş getiri geleceğin garantisi değildir. USD: TCMB; Altın: spot (PAXG, gram); BTC: CoinGecko

REEN AĞI

İlgili Bölgeler

Koyunbaba, Bodrum/MuğlaPeksimet, Bodrum/MuğlaDereköy, Bodrum/MuğlaBahçelievler, Bodrum/MuğlaTurgutreis, Bodrum/MuğlaGeriş, Bodrum/MuğlaAkçaalan, Bodrum/Muğlaİslamhaneleri, Bodrum/MuğlaKarabağ, Bodrum/MuğlaYalıkavak, Bodrum/MuğlaYakaköy, Bodrum/MuğlaGürece, Bodrum/Muğla
Yöntem & kaynak

Bu analiz, bölgesel ilan verileri, TKGM kadastro verileri ve TCMB makro verilerine dayanmaktadır; gelecek dönemdeki faiz veya mevzuat değişikliklerini öngörmez.