REEN · Konum İstihbaratı · Ölçülen veri

Gümüşlük, Bodrum/Muğla

Momentum -9.8

Gümüşlük, Bodrum'da konut medyan m² fiyatı 118.750 TL seviyesinde seyreden, yüksek fiyat segmentine sahip bir mahalledir. Bölge, villa ve müstakil yapılaşmanın ağırlıkta olduğu, yüksek değerli gayrimenkul arzının bulunduğu bir karakter sergilemektedir.

Yürünebilirlik68/100Veri güveniyüksek223 ilanDeprem bölgesi2 · PGA 0.33gil bazlı

3D Konum · uydu + arazi · UAVT / Valhalla

Mahalleyi 3 boyutlu gez.

3D · uydu + arazi · 10 dk yürüme alanı

Sürükle: gez · sağ-tık sürükle (ya da pusula): döndür/eğ · tekerlek: yakınlaştır · sağ üstten arazi.

TKGM ada / parsel sorgula

Künye · ölçülen

118.750

Konut · ₺/m²

223 ilan · güven yuksek

17.544

Arsa · ₺/m²

43 ilan · satılık

16.500.000

Konut medyan ₺

satılık

Yürünebilirlik

85 ilgi noktası · OSM

01 · Bölge tezi

Konumun tezi.

Gümüşlük, yüksek m² fiyatlı villa segmentinin baskınlığı ve sosyal donatıların (restoran, bar, plaj/deniz) yoğunluğu nedeniyle, nitelikli konut ve sosyal yaşam odaklı bir profil için uygun bir bölgedir.

Ege kıyı fayları nedeniyle bölgenin 2. derece deprem tehlike bölgesinde yer alması
Yüksek konut kredisi faizleri (%41.87) nedeniyle pazarın nakit alıcı odaklı seyretmesi ve talebin yavaşlama riski

Emlak tipleri · ölçülen medyan ₺/m²

Konut, arsa, işyeri ve bina — tip bazlı.

118.750

Konut

₺/m² · 223 ilan · yüksek güven

122.588

Konut

₺/m² · 151 ilan · yüksek güven

17.544

Arsa

₺/m² · 43 ilan · orta güven

9.125

Arazi

₺/m² · 9 ilan · orta güven

89.665

İşyeri

₺/m² · 7 ilan · orta güven

50.000

Bina

₺/m² · 1 ilan · düşük güven

62.729

Arsa

₺/m² · 1 ilan · düşük güven

59.000

Arsa

₺/m² · 1 ilan · düşük güven

Ölçülen fiyat · tüm emlak tipleri · bölgesel ilan verisi

Emlak tipine göre ₺/m².

144.737

Villa

₺/m² · 106 ilan

133.712

Villa

₺/m² · 98 ilan

107.222

Daire

₺/m² · 57 ilan

119.565

Müstakil Ev

₺/m² · 27 ilan

97.083

Müstakil Ev

₺/m² · 16 ilan

104.762

Daire

₺/m² · 9 ilan

126.173

Yalı

₺/m² · 6 ilan

115.250

Dubleks

₺/m² · 6 ilan

Bölgesel ilan verilerine göre konut medyan m² fiyatı 118.750 TL olup, ilçe medyanı olan 119.493 TL'nin hafif altında konumlanmaktadır. Konut alt tiplerinde villa medyanı (144.737 TL/m²), daire medyanının (107.222 TL/m²) yaklaşık 1.35 katı seviyesindedir; bu durum mahalledeki değer farkının konut tipine göre belirginleştiğini gösterir. Şerefiye analizinde havuzlu konutlar (+%9) ve deniz/sahil yakınlığı (+%5) fiyatı yukarı çekerken, site içi yapılaşmanın (-%13) medyanın altında fiyatlandığı görülmektedir. Ayrıca, villa segmentinde 4+1 ve 5+1 oda tiplerinin m² bazında en yüksek değerlere (sırasıyla 180.000 TL ve 170.359 TL) ulaşması, geniş metrekareli lüks segment talebini doğrulamaktadır.

Satılık konut · ilan verisi

Taşınmaz türü ve oda tipine göre ₺/m²

Villa187 ilan

2+127 ilan

100.000₺/m²

3+181 ilan

140.833₺/m²

4+145 ilan

180.000₺/m²

4+218 ilan

133.167₺/m²

5+116 ilan

170.359₺/m²

Daire56 ilan

2+151 ilan

107.222₺/m²

3+15 ilan

153.846₺/m²

Müstakil Ev33 ilan

2+114 ilan

92.778₺/m²

3+119 ilan

104.167₺/m²

Çubuk: p25 — medyan — p75. Aynı tür+odada geniş aralık = manzara/kat/cephe şerefiyesi.

Şerefiye · konut satılık · ilan verisi

Fiyat dağılımı

94.286122.727170.000

Dağılım: Orta · (p75−p25) / medyan = 0.62

Şerefiye sürücüleri · genel medyana göre prim

134.091

Havuzlu

93 ilan · +%9 prim

129.083

Deniz / sahil yakını

132 ilan · +%5 prim

121.449

Manzaralı

120 ilan · −%1 prim

106.333

Site içinde

89 ilan · −%13 prim

Sürücüler aynı mahallede ₺/m²'yi ne kadar değiştirir (genel medyana kıyasla); ilan başlıklarındaki deniz/manzara/havuz ve site-içi bilgisinden.

Premium projeler · marka primi · ilan verisi

Markalı projeler ve fiyat primi

Mahalle medyanı 122.727 ₺/m²; markalı projeler genel medyana göre prim/iskontoyla işlem görür.

114.286

Berggruen 2

3 ilan · max 143.750 · −%7 prim

Mahalle yapı stoğu · ilan verisi

Mahalledeki siteler, natamamlar ve kırılım

%24

Site içinde

90 / 377 ilan

Yeni / proje aşaması

13 yeni · 2 proje

377

Satılık konut ilanı

kamuya açık ilan verisi — mahalle (satılık konut)

Oda dağılımı

3+1126 ilan · 117.666 ₺/m²

%36

2+1118 ilan · 104.881 ₺/m²

%33

4+156 ilan · 172.512 ₺/m²

%16

5+122 ilan · 170.359 ₺/m²

4+221 ilan · 125.000 ₺/m²

1+16 ilan · 138.676 ₺/m²

6+15 ilan · 146.667 ₺/m²

Yapı yaşı

0 (yeni/proje)13 ilan

%76

1-54 ilan

%24

Konum · erişilebilirlik · UAVT + OSM + Nominatim

Çevre ve ulaşım.

Resmi konum · Gümüşlük, Bodrum, Muğla, Ege Bölgesi, 48960, Türkiye

Yürünebilirlik

Toplu ulaşım

73 m

En yakın market

937 m

En yakın eczane

Spor & rekreasyon

Yüzme Havuzu (23), Spor Sahası (4)

Yeme-içme

Restoran (20), Bar (4), Kafe (2)

Konaklama & turizm

Otel (6), Seyir Noktası (3), Gezi Noktası (1)

Günlük ihtiyaç

ATM (4), Eczane (2), Süpermarket (1), Market (1)

Ulaşım

Otopark (6), Taksi (1)

Diğer

İbadethane (3), Trail Riding Station (1), Police (1), Bus Station (1)

68 yürünebilirlik skoruna sahip mahalle, 85 farklı ilgi noktasıyla sosyal bir hareketliliğe sahiptir. Özellikle yeme-içme (26 nokta) ve spor/rekreasyon (27 nokta) odaklı bir yaşam profili öne çıkmaktadır. Toplu taşıma skorunun düşük olması (2), bölgedeki yaşamın daha çok bireysel araç veya taksi kullanımıyla desteklenen, sosyal imkanların ise yürüyüş mesafesinde (market 73 m, eczane 937 m) toplandığı bir yapıya işaret eder.

Kadastro · TKGM

Tapu ve parsel.

Parsel

Ada

22.168

Ort. parsel m²

Arazi niteliği

Arsa · 2 (%33)
130 Adet 2 Katlı Betonarme Mesken Ve Arsası · 1 (%17)
13 Adet 2 Katlı Betonarme Mesken Ve Arsası · 1 (%17)
Ondört Adet İki Katlı Betonarme Mesken Ve Arsası · 1 (%17)
Otuzyedi Adeti Tamam Bir Adeti Natamam Kargir Dubleks Meskenler Ve Arsası · 1 (%17)

Gelişmeler · belediye / imar

Bölgede son gelişmeler.

Duyuru: Karakaya Mahallesi 163 Ada 17 Parsel 1/1000 Ölçekli Gümüşlük Koruma Amaçlı Revizyon ve İlave Uygulama İmar Plan DeğişikliğiBodrum Belediyesi tarafından Karakaya Mahallesi sınırları içinde kalan Gümüşlük alanına yönelik 1/1000 ölçekli koruma amaçlı imar planı revizyon ve ilave değişikliği duyurulmuştur.Bodrum Belediyesi · 2024-11-15

Muğla İli Bodrum İlçesi Karakaya Mahallesi 163 Ada 10, 18 ve 21 Parselleri İmar PlanıKarakaya Mahallesi sınırları içindeki ilgili parsellerin imar durumu ve planlama alanı detayları Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı tarafından onaylanmıştır.Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı · 2024-11-15

Gümüşlük Koruma Amaçlı Revizyon ve İlave Nazım İmar Planı Plan Açıklama RaporuMuğla Büyükşehir Belediyesi tarafından hazırlanan raporda, Gümüşlük alanına ait nazım imar planı değişiklikleri ve plan notları resmi olarak açıklanmıştır.Muğla Büyükşehir Belediyesi · 2024-11-15

Fiyat/m² serisi · Lure ilan verisi

120.714

2026-08-20

121.468

2026-08-27

121.468

2026-09-03

119.390

2026-09-18

119.112

2026-09-25

119.112

2026-10-02

118.792

2026-10-09

118.750

2026-10-14

Yatırım görünümü · gözleme dayalı eğilim

Yatırım değerlendirmesi

Gümüşlük, ilçe medyanına yakın fiyat seviyesi ve geniş p25–p75 fiyat aralığı ile doğru konum/şerefiye seçiminde getiri marjı sunabilecek bir yapıdadır. Villa segmentindeki yüksek m² değerleri ve 3+1 ile 2+1 oda tiplerinin ilan yoğunluğu, bu segmentlerin daha likit olabileceğine işaret eder. TKGM verilerine göre mahalledeki parsel niteliklerinin büyük çoğunluğunu (83 adet) 'Tamamlanmış veya Natamam Kargir Dubleks Mesken ve Arsası' oluşturması, bölgenin oturmuş bir yerleşim karakterine sahip olduğunu göstermektedir.

İleriye dönük kesin tahmin değil; gözlemlenen eğilim + makro bağlamdan çıkarım. Yatırım tavsiyesi değildir.

Yatırım karşılaştırması · son 12 ay · gerçek veri

1 yıl önce bunu alsaydınız

Konut

Örnek (anonim) ilan: 2+1 · 110 m² · bugünkü fiyat 17.000.000 ₺. Bölge gayrimenkul endeksine göre 1 yıl önceki tahmini fiyatı ~14.219.651 ₺.

başlangıç sermayesi

Bu konut17.000.000 ₺ +%20

ABD doları16.722.870 ₺ +%18

Gram altın15.738.891 ₺ +%11

Bitcoin12.669.790 ₺ −%11

Taşınmaz: TCMB konut endeksi (Aydın/Denizli/Muğla)

Arsa

Örnek (anonim) ilan: Arsa · 335 m² · bugünkü fiyat 17.500.000 ₺. Bölge gayrimenkul endeksine göre 1 yıl önceki tahmini fiyatı ~14.637.876 ₺.

başlangıç sermayesi

Bu arsa17.500.000 ₺ +%20

ABD doları17.214.719 ₺ +%18

Gram altın16.201.799 ₺ +%11

Bitcoin13.042.430 ₺ −%11

Taşınmaz: TCMB konut endeksi (Aydın/Denizli/Muğla) — arsa için resmi endeks yok, bölge gayrimenkul göstergesi

Arazi / tarla

Örnek (anonim) ilan: Arazi / tarla · 4.000 m² · bugünkü fiyat 40.000.000 ₺. Bölge gayrimenkul endeksine göre 1 yıl önceki tahmini fiyatı ~33.458.003 ₺.

başlangıç sermayesi

Bu arazi40.000.000 ₺ +%20

ABD doları39.347.930 ₺ +%18

Gram altın37.032.684 ₺ +%11

Bitcoin29.811.270 ₺ −%11

Taşınmaz: TCMB konut endeksi (Aydın/Denizli/Muğla) — arazi / tarla için resmi endeks yok, bölge gayrimenkul göstergesi

İşyeri

Örnek (anonim) ilan: İşyeri · 173 m² · bugünkü fiyat 29.500.000 ₺. Bölge gayrimenkul endeksine göre 1 yıl önceki tahmini fiyatı ~24.675.277 ₺.

başlangıç sermayesi

Bu işyeri29.500.000 ₺ +%20

ABD doları29.019.098 ₺ +%18

Gram altın27.311.605 ₺ +%11

Bitcoin21.985.811 ₺ −%11

Taşınmaz: TCMB konut endeksi (Aydın/Denizli/Muğla) — i̇şyeri için resmi endeks yok, bölge gayrimenkul göstergesi

Her satırda aynı sermaye (taşınmazın 1 yıl önceki tahmini fiyatı) o varlığa konsaydı bugünkü değeri — tüm fiyatlar gerçek, geçmiş getiri geleceğin garantisi değildir. USD: TCMB; Altın: spot (PAXG, gram); BTC: CoinGecko

REEN AĞI

İlgili Bölgeler

Koyunbaba, Bodrum/Muğla Peksimet, Bodrum/Muğla Dereköy, Bodrum/Muğla Bahçelievler, Bodrum/Muğla Turgutreis, Bodrum/Muğla Geriş, Bodrum/Muğla Akçaalan, Bodrum/Muğla İslamhaneleri, Bodrum/Muğla Karabağ, Bodrum/Muğla Yalıkavak, Bodrum/Muğla Yakaköy, Bodrum/Muğla Gürece, Bodrum/Muğla

Yöntem & kaynak

Analiz; TKGM satış verileri, OSM, UAVT ve Lure bölgesel ilan verilerine dayanmaktadır; gelecekteki ani faiz veya mevzuat değişikliklerini kapsamaz.