REEN · Konum İstihbaratı · Ölçülen veri

Yalıkavak, Bodrum/Muğla

Momentum +12.4

Yalıkavak, Bodrum'un üst segment konut piyasasını temsil eden, yüksek metrekare birim fiyatlarına sahip bir mahalledir. Bölge, villa ve yalı tipi konutların ağırlıkta olduğu, lüks segmentin hakimiyetindeki bir gayrimenkul karakteri sergilemektedir.

Talep eğilimi%−245 yıl ort.Son yıl tapu satışı140 adet2025Yürünebilirlik76/100Veri güveniorta208 ilanDeprem bölgesi2 · PGA 0.33gil bazlı

3D Konum · uydu + arazi · UAVT / Valhalla

Mahalleyi 3 boyutlu gez.

3D · uydu + arazi · 10 dk yürüme alanı

Sürükle: gez · sağ-tık sürükle (ya da pusula): döndür/eğ · tekerlek: yakınlaştır · sağ üstten arazi.

TKGM ada / parsel sorgula

Künye · ölçülen

151.429

Konut · ₺/m²

208 ilan · güven orta

33.750.000

Konut medyan ₺

satılık

Yürünebilirlik

280 ilgi noktası · OSM

45.000

Kiralık ₺/ay

1 ilan

01 · Bölge tezi

Konumun tezi.

Yalıkavak, yüksek arsa yoğunluğu (%25 arsa, %16 tarla) ve yüksek değerli villa/yalı stok yapısı nedeniyle, nitelikli yapılaşmanın ve deniz odaklı şerefiye unsurlarının değer yarattığı üst segment bir yerleşim alanıdır.

TKGM verilerine göre konut satış adetlerindeki 5 yıllık ortalamadan (%24) düşüş, ilan fiyatları yüksek olsa da gerçek talebin ve likiditenin yavaşladığına işaret etmektedir.
Bölge, Ege kıyı fayları nedeniyle 0.33g yer ivmesi içeren deprem tehlike bölgesi 2 kapsamında yer almaktadır.
TCMB verilerine göre %41.87 seviyesindeki konut kredisi faizleri, nakit alıcı ağırlıklı bir piyasa yapısı ve yavaşlayan işlem hacmi riski taşımaktadır.

Emlak tipleri · ölçülen medyan ₺/m²

Konut, arsa, işyeri ve bina — tip bazlı.

151.429

Konut

₺/m² · 208 ilan · orta güven

254.412

İşyeri

₺/m² · 4 ilan · düşük güven

Ölçülen fiyat · tüm emlak tipleri · bölgesel ilan verisi

Emlak tipine göre ₺/m².

162.516

Villa

₺/m² · 122 ilan

144.929

Yalı

₺/m² · 50 ilan

132.000

Müstakil Ev

₺/m² · 15 ilan

143.815

Daire

₺/m² · 10 ilan

Bölge konut medyanı 151.429 TL/m² ile Bodrum ilçe medyanı olan 119.493 TL/m² seviyesinin üzerindedir. Konut alt tipleri incelendiğinde villa medyanı (162.516 TL/m²), yalı (144.929 TL/m²), müstakil ev (132.000 TL/m²) ve daire (143.815 TL/m²) olarak ayrışmaktadır; villa segmentinin en yüksek değerlemeye sahip olduğu görülmektedir. Şerefiye unsurları incelendiğinde, havuzlu konutların (+%5) ve deniz/sahil yakınlığının (+%4) birim fiyatlara en yüksek prim katkısını sağladığı, site içi yapılaşmanın ise medyanın %6 altında kaldığı gözlemlenmektedir. Markalı projeler arasında Seba Taş, 280.769 TL/m² medyan fiyatı ile mahalle medyanına göre %89 daha yüksek bir primle konumlanırken, Gümüşkaya Sitesi %33 daha düşük bir fiyat seviyesindedir.

Satılık konut · ilan verisi

Taşınmaz türü ve oda tipine göre ₺/m²

Villa249 ilan

2+118 ilan

130.901₺/m²

3+190 ilan

143.782₺/m²

3+24 ilan

98.775₺/m²

4+157 ilan

182.143₺/m²

4+215 ilan

200.000₺/m²

5+130 ilan

170.833₺/m²

5+215 ilan

151.429₺/m²

6+110 ilan

206.758₺/m²

6+26 ilan

149.433₺/m²

7+14 ilan

456.818₺/m²

Yalı98 ilan

2+159 ilan

132.522₺/m²

3+128 ilan

140.714₺/m²

4+14 ilan

249.653₺/m²

5+17 ilan

173.333₺/m²

Daire63 ilan

1+15 ilan

198.413₺/m²

2+139 ilan

135.000₺/m²

3+113 ilan

96.154₺/m²

4+16 ilan

109.278₺/m²

Müstakil Ev29 ilan

2+16 ilan

124.610₺/m²

3+110 ilan

157.812₺/m²

4+18 ilan

130.833₺/m²

4+25 ilan

128.333₺/m²

Çubuk: p25 — medyan — p75. Aynı tür+odada geniş aralık = manzara/kat/cephe şerefiyesi.

Şerefiye · konut satılık · ilan verisi

Fiyat dağılımı

110.000148.500216.125

Dağılım: Yüksek · (p75−p25) / medyan = 0.71

Şerefiye sürücüleri · genel medyana göre prim

155.714

Havuzlu

107 ilan · +%5 prim

154.444

Deniz / sahil yakını

191 ilan · +%4 prim

148.333

Manzaralı

186 ilan · +%0 prim

138.889

Site içinde

127 ilan · −%6 prim

Sürücüler aynı mahallede ₺/m²'yi ne kadar değiştirir (genel medyana kıyasla); ilan başlıklarındaki deniz/manzara/havuz ve site-içi bilgisinden.

Premium projeler · marka primi · ilan verisi

Markalı projeler ve fiyat primi

Mahalle medyanı 148.500 ₺/m²; markalı projeler genel medyana göre prim/iskontoyla işlem görür.

280.769

Seba Taş

3 ilan · max 316.327 · +%89 prim

100.000

Gümüşkaya Sitesi

3 ilan · max 121.538 · −%33 prim

Mahalle yapı stoğu · ilan verisi

Mahalledeki siteler, natamamlar ve kırılım

%25

Site içinde

135 / 545 ilan

Yeni / proje aşaması

6 yeni · 3 proje

545

Satılık konut ilanı

kamuya açık ilan verisi — mahalle (satılık konut)

Oda dağılımı

3+1153 ilan · 141.429 ₺/m²

%33

2+1133 ilan · 131.250 ₺/m²

%28

4+181 ilan · 182.143 ₺/m²

%17

5+140 ilan · 154.738 ₺/m²

4+225 ilan · 173.833 ₺/m²

5+218 ilan · 155.977 ₺/m²

6+111 ilan · 199.231 ₺/m²

1+19 ilan · 211.538 ₺/m²

Yapı yaşı

0 (yeni/proje)6 ilan

%35

1-55 ilan

%29

6-101 ilan

11-204 ilan

%24

20+1 ilan

Konum · erişilebilirlik · UAVT + OSM + Nominatim

Çevre ve ulaşım.

Resmi konum · Villa Aratepe, Yalıkavak, Bodrum, Muğla, Ege Bölgesi, 48990, Türkiye

Yürünebilirlik

Toplu ulaşım

47 m

En yakın market

21 m

En yakın eczane

Yeme-içme

Restoran (58), Kafe (16), Bar (10), Fırın (4)

Diğer

Toilets (7), Drinking Water (4), Ice Cream (4), Telephone (3)

Günlük ihtiyaç

ATM (16), Süpermarket (12), Eczane (9), Market (4)

Ulaşım

Otopark (24), Taksi (3)

Spor & rekreasyon

Yüzme Havuzu (14), Spor Sahası (7), Park (5)

Konaklama & turizm

Otel (16), Marina (1), Seyir Noktası (1), Konukevi (1)

Yüksek yürünebilirlik skoru (76) ve 280 ilgi noktası ile mahalle, günlük ihtiyaçlara (market, eczane) çok yakın, sosyal imkanlara (91 yeme-içme noktası) erişimi kolay bir yaşam profili sunmaktadır. Toplu taşıma skorunun düşük olması (2), bölgedeki yaşamın daha çok özel araç veya taksi odaklı olduğunu göstermektedir. Yoğun restoran, kafe ve marina gibi ilgi noktaları, bölgenin turizm ve sosyal yaşam odaklı bir yatırım profili çizdiğini doğrulamaktadır.

Kadastro · TKGM

Tapu ve parsel.

2.697

Parsel

197

Ada

6.458

Ort. parsel m²

Arazi niteliği

Arsa · 670 (%25)
Tarla · 432 (%16)
Zeytinli Tarla · 112 (%4)
Harap Bina Ve Avlusu · 48 (%2)
Narenciye Bahçesi · 47 (%2)
Kargir Ev Ve Avlusu · 45 (%2)
2 Katlı Betonarme Bina Ve Arsası · 37 (%1)
Kargir Ev Ve Arsası · 28 (%1)

Gelişmeler · belediye / imar

Bölgede son gelişmeler.

Duyurular - Bodrum BelediyesiBodrum Belediyesi tarafından Yalıkavak dahilinde imar, belediye meclis kararları ve kentsel dönüşüm gibi resmi duyurular yayımlanmaktadır.Bodrum Belediyesi · 2024-05-22

Fiyat/m² serisi · Lure ilan verisi

151.414

2026-08-20

151.429

2026-08-27

151.429

2026-09-03

151.429

2026-09-18

151.429

2026-09-25

151.429

2026-10-02

151.429

2026-10-09

151.429

2026-10-14

Tapu işlem yoğunluğu · talep & likidite · TKGM

Gerçek alım-satım talebi

140

Konut satışı (yıllık)

2025 · −%24 5 yıl ort.'a göre

Arsa satışı (yıllık)

2025 · −%4 5 yıl ort.'a göre

1.634

Toplam konut satışı

Konut satışı (yıllık) · 2010–2025

Tapu işlem = GERÇEK alım-satım (TKGM); ilan ASKING fiyatından bağımsız talep/likidite sinyali. Düşen işlem = soğuyan talep, pazarlık alanı; yüksek işlem = likit, talepli.

Yatırım görünümü · gözleme dayalı eğilim

Yatırım değerlendirmesi

Yalıkavak, ilçe medyanının üzerinde fiyatlanan ve geniş bir p25–p75 fiyat aralığına (110.000–216.125 TL/m²) sahip bir bölgedir; bu durum konum ve manzara şerefiyesinin getiri marjı yarattığını göstermektedir. Villa segmentindeki yüksek birim fiyatları ve 3+1 ile 2+1 oda tiplerinin ilan yoğunluğu, bölgenin hem geniş ailelere hem de yüksek likidite arayan yatırımcılara hitap ettiğini kanıtlamaktadır. KEOS verilerine göre yapılaşma karakteri, yüksek değerli segmentteki arzın niteliğini belirlemektedir.

İleriye dönük kesin tahmin değil; gözlemlenen eğilim + makro bağlamdan çıkarım. Yatırım tavsiyesi değildir.

Yatırım karşılaştırması · son 12 ay · gerçek veri

1 yıl önce bunu alsaydınız

Konut

Örnek (anonim) ilan: 3+1 · 267 m² · bugünkü fiyat 24.750.000 ₺. Bölge gayrimenkul endeksine göre 1 yıl önceki tahmini fiyatı ~20.702.139 ₺.

başlangıç sermayesi

Bu konut24.750.000 ₺ +%20

ABD doları24.346.532 ₺ +%18

Gram altın22.913.973 ₺ +%11

Bitcoin18.445.723 ₺ −%11

Taşınmaz: TCMB konut endeksi (Aydın/Denizli/Muğla)

Arsa

Örnek (anonim) ilan: Arsa · 5.115 m² · bugünkü fiyat 61.000.000 ₺. Bölge gayrimenkul endeksine göre 1 yıl önceki tahmini fiyatı ~51.023.454 ₺.

başlangıç sermayesi

Bu arsa61.000.000 ₺ +%20

ABD doları60.005.593 ₺ +%18

Gram altın56.474.844 ₺ +%11

Bitcoin45.462.186 ₺ −%11

Taşınmaz: TCMB konut endeksi (Aydın/Denizli/Muğla) — arsa için resmi endeks yok, bölge gayrimenkul göstergesi

İşyeri

Örnek (anonim) ilan: İşyeri · 250 m² · bugünkü fiyat 28.000.000 ₺. Bölge gayrimenkul endeksine göre 1 yıl önceki tahmini fiyatı ~23.420.602 ₺.

başlangıç sermayesi

Bu işyeri28.000.000 ₺ +%20

ABD doları27.543.551 ₺ +%18

Gram altın25.922.879 ₺ +%11

Bitcoin20.867.889 ₺ −%11

Taşınmaz: TCMB konut endeksi (Aydın/Denizli/Muğla) — i̇şyeri için resmi endeks yok, bölge gayrimenkul göstergesi

Arazi / tarla

Örnek (anonim) ilan: Arazi / tarla · 7.011 m² · bugünkü fiyat 68.000.000 ₺. Bölge gayrimenkul endeksine göre 1 yıl önceki tahmini fiyatı ~56.878.604 ₺.

başlangıç sermayesi

Bu arazi68.000.000 ₺ +%20

ABD doları66.891.481 ₺ +%18

Gram altın62.955.563 ₺ +%11

Bitcoin50.679.158 ₺ −%11

Taşınmaz: TCMB konut endeksi (Aydın/Denizli/Muğla) — arazi / tarla için resmi endeks yok, bölge gayrimenkul göstergesi

Her satırda aynı sermaye (taşınmazın 1 yıl önceki tahmini fiyatı) o varlığa konsaydı bugünkü değeri — tüm fiyatlar gerçek, geçmiş getiri geleceğin garantisi değildir. USD: TCMB; Altın: spot (PAXG, gram); BTC: CoinGecko

REEN AĞI

İlgili Bölgeler

Geriş, Bodrum/Muğla Dirmil, Bodrum/Muğla Yakaköy, Bodrum/Muğla Farilya, Bodrum/Muğla Koyunbaba, Bodrum/Muğla Gündoğan, Bodrum/Muğla Dereköy, Bodrum/Muğla Peksimet, Bodrum/Muğla Gürece, Bodrum/Muğla Yahşi, Bodrum/Muğla Küçükbük, Bodrum/Muğla İslamhaneleri, Bodrum/Muğla

Yöntem & kaynak

Analiz; TKGM satış verileri, Lure bölgesel ilan verisi, OSM ve UAVT konum verileri ile TCMB makro verilerine dayanmaktadır; gelecekteki ani faiz veya mevzuat değişikliklerini kapsamaz.