REEN · Konum İstihbaratı · Ölçülen veri

Yalıkavak, Bodrum/Muğla

Momentum +12.2

Yalıkavak, Bodrum’daki konut medyan fiyatı 151.429 TL/m² ile ilçe ortalamasının (119.167 TL/m²) belirgin üzerinde seyrederek üst segment bir konumda yer almaktadır. Bölge, villa ve yalı ağırlıklı yapı stoğu ile yüksek gelirli alıcı kitlesine hitap eden, ancak gerçek satış hacminde düşüş gözlemlenen bir piyasa dinamiğine sahiptir.

Talep eğilimi%−245 yıl ort.Son yıl tapu satışı140 adet2025Yürünebilirlik76/100Veri güveniorta209 ilanDeprem bölgesi2 · PGA 0.33gil bazlı

3D Konum · uydu + arazi · UAVT / Valhalla

Mahalleyi 3 boyutlu gez.

3D · uydu + arazi · 10 dk yürüme alanı

Sürükle: gez · sağ-tık sürükle (ya da pusula): döndür/eğ · tekerlek: yakınlaştır · sağ üstten arazi.

TKGM ada / parsel sorgula

Künye · ölçülen

151.429

Konut · ₺/m²

209 ilan · güven orta

33.000.000

Konut medyan ₺

satılık

Yürünebilirlik

279 ilgi noktası · OSM

45.000

Kiralık ₺/ay

1 ilan

01 · Bölge tezi

Konumun tezi.

Yalıkavak, nakit gücü yüksek, özel konum (deniz/manzara) ve geniş yaşam alanı (villa/yalı) arayan, ancak hızlı likidite beklentisi olmayan yatırımcılar veya son kullanıcılar içindir. Bölgenin karakteri, tarla ve zeytinlik arazilerin (%20) ve arsa yoğunluğunun (%25) oluşturduğu, doğal dokuyu koruyan butik bir yerleşim modeline işaret eder; bu da kitlesel konut talebinden ziyade, nitelikli ve seçici bir alıcı kitlesi tarafından değerlendirilir.

Emlak tipleri · ölçülen medyan ₺/m²

Konut, arsa, işyeri ve bina — tip bazlı.

151.429

Konut

₺/m² · 209 ilan · orta güven

191.176

İşyeri

₺/m² · 5 ilan · orta güven

216.000

Bina

₺/m² · 1 ilan · düşük güven

205.714

Arazi

₺/m² · 1 ilan · düşük güven

Ölçülen fiyat · tüm emlak tipleri · bölgesel ilan verisi

Emlak tipine göre ₺/m².

159.280

Villa

₺/m² · 122 ilan

147.000

Yalı

₺/m² · 53 ilan

132.000

Müstakil Ev

₺/m² · 15 ilan

143.815

Daire

₺/m² · 10 ilan

Konut alt-tip dağılımında villa medyanı (159.280 TL/m²), daire medyanından (143.815 TL/m²) daha yüksek olup, yalı (147.000 TL/m²) ve müstakil ev (132.000 TL/m²) ile segmentasyon net bir şekilde çizilmiştir. 2+1 dairelerin 198.413 TL/m² ile villa ortalamasını aşması, daire segmentinde şerefiye veya konum priminin çok yüksek olduğunu gösterirken, genel olarak villa tipi m2 birim fiyatının baskın olduğunu ortaya koyar. Satılık-ilan fiyatı (33 milyon TL medyan) ile TKGM gerçek satış adedindeki 5 yıllık ortalamaya göre %24'lük düşüş (-140 adet), yüksek ilan fiyatları altında talep yavaşlaması ve pazarlık alanının arttığını işaret eder.

Satılık konut · ilan verisi

Taşınmaz türü ve oda tipine göre ₺/m²

Villa188 ilan

2+19 ilan

135.714₺/m²

3+163 ilan

165.000₺/m²

4+146 ilan

181.071₺/m²

4+214 ilan

205.263₺/m²

5+124 ilan

178.017₺/m²

5+213 ilan

151.429₺/m²

6+110 ilan

206.758₺/m²

6+25 ilan

166.866₺/m²

7+14 ilan

456.818₺/m²

Daire64 ilan

1+15 ilan

198.413₺/m²

2+138 ilan

129.167₺/m²

3+115 ilan

96.154₺/m²

4+16 ilan

109.278₺/m²

Yalı55 ilan

2+136 ilan

133.125₺/m²

3+115 ilan

152.000₺/m²

5+14 ilan

217.222₺/m²

Müstakil Ev24 ilan

2+15 ilan

131.364₺/m²

3+17 ilan

162.500₺/m²

4+17 ilan

130.000₺/m²

4+25 ilan

128.333₺/m²

Çubuk: p25 — medyan — p75. Aynı tür+odada geniş aralık = manzara/kat/cephe şerefiyesi.

Şerefiye · konut satılık · ilan verisi

Fiyat dağılımı

110.179151.271220.759

Dağılım: Yüksek · (p75−p25) / medyan = 0.73

Şerefiye sürücüleri · genel medyana göre prim

166.667

Deniz / sahil yakını

142 ilan · +%10 prim

165.833

Manzaralı

126 ilan · +%10 prim

157.738

Havuzlu

80 ilan · +%4 prim

141.667

Site içinde

96 ilan · −%6 prim

Sürücüler aynı mahallede ₺/m²'yi ne kadar değiştirir (genel medyana kıyasla); ilan başlıklarındaki deniz/manzara/havuz ve site-içi bilgisinden.

Mahalle yapı stoğu · ilan verisi

Mahalledeki siteler, natamamlar ve kırılım

%24

Site içinde

104 / 438 ilan

Yeni / proje aşaması

4 yeni · 3 proje

438

Satılık konut ilanı

kamuya açık ilan verisi — mahalle (satılık konut)

Oda dağılımı

3+1112 ilan · 143.095 ₺/m²

%31

2+198 ilan · 131.307 ₺/m²

%27

4+167 ilan · 180.000 ₺/m²

%18

5+131 ilan · 173.333 ₺/m²

4+223 ilan · 185.714 ₺/m²

5+216 ilan · 155.977 ₺/m²

6+111 ilan · 199.231 ₺/m²

1+18 ilan · 204.976 ₺/m²

Yapı yaşı

0 (yeni/proje)4 ilan

%29

1-55 ilan

%36

6-101 ilan

11-203 ilan

%21

20+1 ilan

Konum · erişilebilirlik · UAVT + OSM + Nominatim

Çevre ve ulaşım.

Resmi konum · Villa Aratepe, Yalıkavak, Bodrum, Muğla, Ege Bölgesi, 48990, Türkiye

Yürünebilirlik

Toplu ulaşım

47 m

En yakın market

21 m

En yakın eczane

Yeme-içme

Restoran (57), Kafe (16), Bar (10), Fırın (4)

Diğer

Toilets (7), Drinking Water (4), Ice Cream (4), Telephone (3)

Günlük ihtiyaç

ATM (16), Süpermarket (12), Eczane (9), Market (4)

Ulaşım

Otopark (24), Taksi (3)

Spor & rekreasyon

Yüzme Havuzu (14), Spor Sahası (7), Park (5)

Konaklama & turizm

Otel (16), Marina (1), Seyir Noktası (1), Konukevi (1)

Kadastro · TKGM

Tapu ve parsel.

2.697

Parsel

197

Ada

6.458

Ort. parsel m²

Arazi niteliği

Arsa · 670 (%25)
Tarla · 432 (%16)
Zeytinli Tarla · 112 (%4)
Harap Bina Ve Avlusu · 48 (%2)
Narenciye Bahçesi · 47 (%2)
Kargir Ev Ve Avlusu · 45 (%2)
2 Katlı Betonarme Bina Ve Arsası · 37 (%1)
Kargir Ev Ve Arsası · 28 (%1)

Gelişmeler · belediye / imar

Bölgede son gelişmeler.

Duyurular - Bodrum BelediyesiBodrum Belediyesi tarafından Yalıkavak dahilinde imar, belediye meclis kararları ve kentsel dönüşüm gibi resmi duyurular yayımlanmaktadır.Bodrum Belediyesi · 2024-05-22

Fiyat/m² serisi · Lure ilan verisi

141.726

2026-07-27

141.667

2026-07-30

141.667

2026-08-02

144.231

2026-08-06

144.231

2026-08-10

150.000

2026-08-15

151.414

2026-08-20

151.429

2026-08-27

Tapu işlem yoğunluğu · talep & likidite · TKGM

Gerçek alım-satım talebi

140

Konut satışı (yıllık)

2025 · −%24 5 yıl ort.'a göre

Arsa satışı (yıllık)

2025 · −%4 5 yıl ort.'a göre

1.634

Toplam konut satışı

Konut satışı (yıllık) · 2010–2025

Tapu işlem = GERÇEK alım-satım (TKGM); ilan ASKING fiyatından bağımsız talep/likidite sinyali. Düşen işlem = soğuyan talep, pazarlık alanı; yüksek işlem = likit, talepli.

Yatırım görünümü · gözleme dayalı eğilim

Yatırım değerlendirmesi

Yalıkavak, ilçe medyanının üzerinde fiyatlanarak 'üst/lüks segment' olarak sınıflandırılır; bu durum doğru seçimde (deniz/manzara primli) yüksek getiri marjı potansiyeli taşır ancak likidite riski de içerir. Geniş p25-p75 fiyat aralığı (110.357–221.825 TL/m²), konum ve özelliklerin fiyat üzerindeki etkisinin (şerefiye) büyük olduğunu, dolayısıyla alıcı için 'doğru birim seçiminin' getiriyi belirleyici olduğunu gösterir. TKGM verisindeki satış adedi düşüşü, kredi faizlerinin (%42,03) yüksek olmasıyla birleşince nakit-alıcı ağırlıklı bir pazar yaratır; bu da hızlı dönüşüm yerine sabır gerektiren bir yatırım profilini dayatır. Düşük emsal ve zeytinlik/tarla ağırlıklı arazi yapısı (parsellerin %20'si tarla/zeytinlik), yoğun yapılaşmaya kapalı, butik ve az-yoğun bir arz yapısı olduğunu doğrular.

İleriye dönük kesin tahmin değil; gözlemlenen eğilim + makro bağlamdan çıkarım. Yatırım tavsiyesi değildir.

Yatırım karşılaştırması · son 12 ay · gerçek veri

1 yıl önce bunu alsaydınız

Konut

Örnek (anonim) ilan: 5+1 · 110 m² · bugünkü fiyat 27.500.000 ₺. Bölge gayrimenkul endeksine göre 1 yıl önceki tahmini fiyatı ~23.215.005 ₺.

başlangıç sermayesi

Gram altın33.717.023 ₺ +%45

Bu konut27.500.000 ₺ +%18

ABD doları27.194.851 ₺ +%17

Bitcoin19.282.108 ₺ −%17

Taşınmaz: TCMB konut endeksi (Aydın/Denizli/Muğla)

Arsa

Örnek (anonim) ilan: Arsa · 1.000 m² · bugünkü fiyat 65.000.000 ₺. Bölge gayrimenkul endeksine göre 1 yıl önceki tahmini fiyatı ~54.871.829 ₺.

başlangıç sermayesi

Gram altın79.694.782 ₺ +%45

Bu arsa65.000.000 ₺ +%18

ABD doları64.278.738 ₺ +%17

Bitcoin45.575.892 ₺ −%17

Taşınmaz: TCMB konut endeksi (Aydın/Denizli/Muğla) — arsa için resmi endeks yok, bölge gayrimenkul göstergesi

İşyeri

Örnek (anonim) ilan: İşyeri · 1.081 m² · bugünkü fiyat 25.000.000 ₺. Bölge gayrimenkul endeksine göre 1 yıl önceki tahmini fiyatı ~21.104.550 ₺.

başlangıç sermayesi

Gram altın30.651.839 ₺ +%45

Bu işyeri25.000.000 ₺ +%18

ABD doları24.722.592 ₺ +%17

Bitcoin17.529.189 ₺ −%17

Taşınmaz: TCMB konut endeksi (Aydın/Denizli/Muğla) — i̇şyeri için resmi endeks yok, bölge gayrimenkul göstergesi

Arazi / tarla

Örnek (anonim) ilan: Arazi / tarla · 13.861 m² · bugünkü fiyat 45.000.000 ₺. Bölge gayrimenkul endeksine göre 1 yıl önceki tahmini fiyatı ~37.988.190 ₺.

başlangıç sermayesi

Gram altın55.173.311 ₺ +%45

Bu arazi45.000.000 ₺ +%18

ABD doları44.500.665 ₺ +%17

Bitcoin31.552.541 ₺ −%17

Taşınmaz: TCMB konut endeksi (Aydın/Denizli/Muğla) — arazi / tarla için resmi endeks yok, bölge gayrimenkul göstergesi

Her satırda aynı sermaye (taşınmazın 1 yıl önceki tahmini fiyatı) o varlığa konsaydı bugünkü değeri — tüm fiyatlar gerçek, geçmiş getiri geleceğin garantisi değildir. USD: TCMB; Altın: spot (PAXG, gram); BTC: CoinGecko

REEN AĞI

İlgili Bölgeler

Geriş, Bodrum/Muğla Dirmil, Bodrum/Muğla Yakaköy, Bodrum/Muğla Farilya, Bodrum/Muğla Koyunbaba, Bodrum/Muğla Gündoğan, Bodrum/Muğla Dereköy, Bodrum/Muğla Peksimet, Bodrum/Muğla Gürece, Bodrum/Muğla Yahşi, Bodrum/Muğla Küçükbük, Bodrum/Muğla İslamhaneleri, Bodrum/Muğla

Yöntem & kaynak

Analiz, bölgesel ilan verisi, TKGM tapu satış kayıtları, KEOS imar verileri ve OSM/Nominatim ulaşım verilerine dayanmaktadır. Bu veriler mevcut piyasa koşullarını ve fiziksel yapıyı yansıtır; ancak gelecekteki ani faiz değişiklikleri veya mevzuat müdahaleleri gibi makro şokları öngörmez.