REEN · Konum İstihbaratı · Ölçülen veri

Küçükbük, Bodrum/Muğla

Momentum +33.5

Küçükbük, Bodrum’da yüksek gelirli segmente hitap eden, villa ve butik daire odaklı bir konum olup, ilçe medyanının (60.000 TL/m²) oldukça üzerinde, 149.148 TL/m² ortalama fiyat seviyesiyle işlem görmektedir. Bölge, site içi yaşam ve deniz manzarası primleriyle karakterize edilirken, kısa vadeli fiyat artışı (28,4%) mevcut talebin yoğunluğunu göstermektedir.

Yürünebilirlik3/100Veri güveniyüksek67 ilanDeprem bölgesi2 · PGA 0.33gil bazlı

3D Konum · uydu + arazi · UAVT / Valhalla

Mahalleyi 3 boyutlu gez.

3D · uydu + arazi · 10 dk yürüme alanı

Sürükle: gez · sağ-tık sürükle (ya da pusula): döndür/eğ · tekerlek: yakınlaştır · sağ üstten arazi.

TKGM ada / parsel sorgula

Künye · ölçülen

149.148

Konut · ₺/m²

67 ilan · güven yuksek

25.000.000

Konut medyan ₺

satılık

Yürünebilirlik

35 ilgi noktası · OSM

400.000

Kiralık ₺/ay

1 ilan

01 · Bölge tezi

Konumun tezi.

Küçükbük, deniz/manzara primine ve site içi yaşam kalitesine odaklanan, nakit gücü yüksek veya yüksek bütçeli yatırımcılar ve yazlık konut arayanlar için uygundur. Bölge, toplu taşıma erişilebilirliğinden ziyade, özel yaşam alanı (site/havuz/manzara) sunan projelerde değer yarattığı için, standart kiralık getiri yerine, değer koruma ve lüks segment talebine dayalı bir yatırım profili çizer.

Deprem tehlike bölgesi 2 olması ve Ege kıyı faylarındaki yüksek yer ivmesi (PGA 0.33g), bölgenin jeolojik risk profilini belirler; yapı kalitesi ve zemin etüdü kritik öneme sahiptir.
Toplu ulaşım eksikliği (skor 0), günlük yaşam konforunu kısıtlayabilir ve kiralık talebin geniş kitlelere ulaşmasını zorlaştırabilir.
Yüksek konut kredisi faizleri (%42,03), kredi kullanan alıcı kitlesini kısıtlayarak pazarın daha çok nakit alıcılardan oluşmasına neden olabilir; bu da likiditeyi yavaşlatabilir.

Emlak tipleri · ölçülen medyan ₺/m²

Konut, arsa, işyeri ve bina — tip bazlı.

149.148

Konut

₺/m² · 67 ilan · yüksek güven

86.799

Konut

₺/m² · 67 ilan · orta güven

660.000

Turistik Tesis

₺/m² · 1 ilan · düşük güven

Ölçülen fiyat · tüm emlak tipleri · bölgesel ilan verisi

Emlak tipine göre ₺/m².

152.174

Villa

₺/m² · 41 ilan

89.875

Daire

₺/m² · 25 ilan

85.037

Villa

₺/m² · 25 ilan

103.955

Daire

₺/m² · 12 ilan

2.692

Dubleks

₺/m² · 7 ilan

196.818

Müstakil Ev

₺/m² · 6 ilan

Konut satılık ilan verilerine göre medyan fiyat 149.148 TL/m² olup, villa segmenti (152.174 TL/m²) dairelerden (89.875 TL/m²) belirgin şekilde daha pahalıdır; bu durum arazi değerinin ve mahremiyet talebinin villa tipini öne çıkardığını gösterir. Alt tip dağılımında 'müstakil ev' (196.818 TL/m²) en yüksek, 'dubleks' (2.692 TL/m²) ise en düşük fiyatla dikkat çekerken, bu uçurum nitelik ve konum farklılıklarını yansıtır. Kiralık medyanın 400.000 TL/ay olması, satılık fiyatlarla kıyaslandığında brüt getiri hesaplamasının dikkatli yapılmasını gerektirir; yüksek satılık fiyatlar, kiralık talebin hacimsel değil, niteliksel (uzun dönem/lüks) olabileceğine işaret eder.

Satılık konut · ilan verisi

Taşınmaz türü ve oda tipine göre ₺/m²

Villa49 ilan

2+14 ilan

141.263₺/m²

3+120 ilan

140.994₺/m²

4+120 ilan

156.087₺/m²

5+15 ilan

128.261₺/m²

Daire22 ilan

2+122 ilan

132.451₺/m²

Çubuk: p25 — medyan — p75. Aynı tür+odada geniş aralık = manzara/kat/cephe şerefiyesi.

Şerefiye · konut satılık · ilan verisi

Fiyat dağılımı

93.750143.889181.250

Dağılım: Orta · (p75−p25) / medyan = 0.61

Şerefiye sürücüleri · genel medyana göre prim

150.000

Deniz / sahil yakını

53 ilan · +%4 prim

145.833

Site içinde

41 ilan · +%1 prim

136.111

Manzaralı

36 ilan · −%5 prim

126.667

Havuzlu

21 ilan · −%12 prim

Sürücüler aynı mahallede ₺/m²'yi ne kadar değiştirir (genel medyana kıyasla); ilan başlıklarındaki deniz/manzara/havuz ve site-içi bilgisinden.

Premium projeler · marka primi · ilan verisi

Markalı projeler ve fiyat primi

Mahalle medyanı 143.889 ₺/m²; markalı projeler genel medyana göre prim/iskontoyla işlem görür.

196.897

Kardeşler Sitesi

4 ilan · max 230.000 · +%37 prim

Mahalle yapı stoğu · ilan verisi

Mahalledeki siteler, natamamlar ve kırılım

%38

Site içinde

52 / 136 ilan

136

Satılık konut ilanı

kamuya açık ilan verisi — mahalle (satılık konut)

Oda dağılımı

2+134 ilan · 138.436 ₺/m²

%34

3+125 ilan · 151.053 ₺/m²

%25

4+125 ilan · 152.174 ₺/m²

%25

5+15 ilan · 128.261 ₺/m²

3+24 ilan · 225.753 ₺/m²

4+23 ilan · 133.333 ₺/m²

5+23 ilan · 150.000 ₺/m²

Yapı yaşı

1-52 ilan

%100

Konum · erişilebilirlik · UAVT + OSM + Nominatim

Çevre ve ulaşım.

Resmi konum · Küçükbük, Gündoğan, Bodrum, Muğla, Ege Bölgesi, 48483, Türkiye

Yürünebilirlik

Toplu ulaşım

Spor & rekreasyon

Spor Sahası (14), Yüzme Havuzu (7)

Yeme-içme

Restoran (3), Kafe (2)

Diğer

Outdoor Seating (1), Playground (1), Shower (1), Dressing Room (1)

Ulaşım

Otopark (3)

Konaklama & turizm

Otel (1)

Mahalle, yürünebilirlik skoru 3 ve çevredeki 35 ilgi noktası ile sınırlı ancak fonksiyonel bir yaşam alanı sunar; yoğunlukla spor, rekreasyon (havuz, saha) ve yeme-içme noktaları bulunur. Toplu ulaşım skoru 0 ve otobüs durağı bulunmaması, ulaşımın bireysel araç veya özel transfer odaklı olduğunu gösterir. 1,5 km içindeki ilgi noktalarının büyük kısmı 'Spor & Rekreasyon' grubunda toplanması, bölgenin turistik ve tatil odaklı dinamiklerini yansıtır; bu da yaşam profilini 'yazlık/tatil konutu' ve 'yatırım amaçlı ikinci konut' olarak sınıflandırır.

Gelişmeler · belediye / imar

Bölgede son gelişmeler.

Bodrum İlçesi, Gündoğan, Farilya ve Küçükbük Mahalleleri, Revizyon ve İlave Nazım İmar PlanıKüçükbük Mahallesi dahilinde Nazım İmar Planı revizyonu ve ilavesi hakkında resmi pafta ve detaylar paylaşılmıştır.Muğla Büyükşehir Belediyesi

Gündoğan - Farilya - Küçükbük Mahalleleri Revizyon ve İlave 1/1000 Ölçekli Uygulama İmar PlanıKüçükbük Mahallesi için 1/1000 ölçekli uygulama imar planında revizyon ve ilave işlemlerine ait belediye duyurusu yayımlanmıştır.Bodrum Belediyesi

Fiyat/m² serisi · Lure ilan verisi

118.750

2026-07-28

118.750

2026-07-31

118.750

2026-08-03

120.000

2026-08-07

120.000

2026-08-11

119.524

2026-08-16

149.148

2026-08-21

149.148

2026-08-28

Yatırım görünümü · gözleme dayalı eğilim

Yatırım değerlendirmesi

Küçükbük, ilçe medyanının üzerinde fiyatlanarak 'üst/lüks' segmente konumlanır; geniş p25–p75 fiyat aralığı (93.750–181.250 TL/m²), doğru konum ve manzara seçiminin getiri marjını artırdığını gösterir. Villa ile daire fiyat farkı, aynı oda sayısında (örneğin 3+1) villanın daha yüksek birim fiyatla işlem görmesi, arazi ve yapı kalitesinin likiditeyi ve değer koruma gücünü belirlediğini ortaya koyar. Site içi projelerin (Kardeşler Sitesi gibi) %37 prim yapması, marka değeri ve ortak alan kalitesinin yatırımcı tarafından ödüllendirildiğini kanıtlar. Yüksek kredi faizleri (%42,03) nakit alıcı ağırlığını artırırken, bu segmentin genellikle nakit veya özel finansman ile işlem gördüğü göz önünde bulundurulmalıdır.

İleriye dönük kesin tahmin değil; gözlemlenen eğilim + makro bağlamdan çıkarım. Yatırım tavsiyesi değildir.

Yatırım karşılaştırması · son 12 ay · gerçek veri

1 yıl önce bunu alsaydınız

Konut

Örnek (anonim) ilan: 3+1 · 180 m² · bugünkü fiyat 17.000.000 ₺. Bölge gayrimenkul endeksine göre 1 yıl önceki tahmini fiyatı ~14.351.094 ₺.

başlangıç sermayesi

Gram altın20.844.345 ₺ +%45

Bu konut17.000.000 ₺ +%18

ABD doları16.811.362 ₺ +%17

Bitcoin11.872.631 ₺ −%17

Taşınmaz: TCMB konut endeksi (Aydın/Denizli/Muğla)

Her satırda aynı sermaye (taşınmazın 1 yıl önceki tahmini fiyatı) o varlığa konsaydı bugünkü değeri — tüm fiyatlar gerçek, geçmiş getiri geleceğin garantisi değildir. USD: TCMB; Altın: spot (PAXG, gram); BTC: CoinGecko

REEN AĞI

İlgili Bölgeler

Gündoğan, Bodrum/Muğla Türkbükü, Bodrum/Muğla Farilya, Bodrum/Muğla Gölköy, Bodrum/Muğla Dirmil, Bodrum/Muğla Yalıkavak, Bodrum/Muğla Yakaköy, Bodrum/Muğla Müskebi, Bodrum/Muğla Bodrum, Muğla Konacık, Bodrum/Muğla Geriş, Bodrum/Muğla Bitez, Bodrum/Muğla

Yöntem & kaynak

Analiz, bölgesel ilan verileri, OSM ve UAVT konum bilgileri ile TCMB makro verilerine dayanır; gelecekteki ani faiz veya mevzuat değişikliklerini öngörmez.