REEN · Konum İstihbaratı · Ölçülen veri

Türkbükü, Bodrum/Muğla

Momentum +30.1

Türkbükü, Bodrum'un yüksek fiyat segmentine sahip, konut medyanının 233.000 TL/m² seviyesinde seyrettiği üst segment bir mahallesidir. Bölge, yüksek m² birim fiyatları ve nitelikli konut arzı ile dikkat çekmektedir.

Talep eğilimi%−185 yıl ort.Son yıl tapu satışı111 adet2025Yürünebilirlik33/100Veri güveniorta119 ilanDeprem bölgesi2 · PGA 0.33gil bazlıİmar emsali0.21KEOS

3D Konum · uydu + arazi · UAVT / Valhalla

Mahalleyi 3 boyutlu gez.

3D · uydu + arazi · 10 dk yürüme alanı

Sürükle: gez · sağ-tık sürükle (ya da pusula): döndür/eğ · tekerlek: yakınlaştır · sağ üstten arazi.

TKGM ada / parsel sorgula

Künye · ölçülen

233.000

Konut · ₺/m²

119 ilan · güven orta

59.451

Arsa · ₺/m²

20 ilan · satılık

44.000.000

Konut medyan ₺

satılık

Yürünebilirlik

43 ilgi noktası · OSM

225.000

Kiralık ₺/ay

198 ilan

01 · Bölge tezi

Konumun tezi.

Türkbükü, TKGM verilerine göre 632 parsel arsa (%45) ve 90 parsel iki katlı kargir ev (%6) gibi yapılaşmaya hazır veya mevcut nitelikli stok ağırlığı ile, düşük yoğunluklu (0.21 emsal) ve yüksek değerli mülk arayan üst segment yatırımcılar için ayrışmış bir bölgedir.

TKGM verilerine göre konut satış adetlerindeki %18'lik düşüş trendi, yüksek fiyat seviyeleriyle birleştiğinde satış hızında (likiditede) yavaşlama riski barındırmaktadır.
Bölge, Ege kıyı fayları üzerinde yer alan 2. derece deprem tehlike bölgesindedir.
Yüksek konut kredisi faiz oranları (%41.87), alıcı profilini nakit odaklı sınırlayarak talebi baskılayabilir.

Emlak tipleri · ölçülen medyan ₺/m²

Konut, arsa, işyeri ve bina — tip bazlı.

233.000

Konut

₺/m² · 119 ilan · orta güven

170.000

Konut

₺/m² · 108 ilan · orta güven

59.451

Arsa

₺/m² · 20 ilan · yüksek güven

21.335

Arsa

₺/m² · 5 ilan · orta güven

276.268

Konut

₺/m² · 4 ilan · düşük güven

714.286

Turistik Tesis

₺/m² · 1 ilan · düşük güven

52.632

Arsa

₺/m² · 1 ilan · düşük güven

28.571

Arazi

₺/m² · 1 ilan · düşük güven

Ölçülen fiyat · tüm emlak tipleri · bölgesel ilan verisi

Emlak tipine göre ₺/m².

233.000

Villa

₺/m² · 59 ilan

179.514

Villa

₺/m² · 55 ilan

134.021

Daire

₺/m² · 29 ilan

218.182

Daire

₺/m² · 23 ilan

142.172

Müstakil Ev

₺/m² · 12 ilan

155.000

Müstakil Ev

₺/m² · 7 ilan

131.250

Dubleks

₺/m² · 5 ilan

556.136

Rezidans

₺/m² · 4 ilan

Mahalle konut medyanı 233.000 TL/m² olup, Bodrum ilçe medyanı olan 119.493 TL/m² seviyesinin oldukça üzerindedir. Konut alt tiplerinde villa medyanı (233.000 TL/m²) ile daire medyanı (134.021 - 218.182 TL/m²) arasında belirgin bir fark bulunmaktadır; özellikle 4+1 ve 5+1 villa tipi konutların 270.000 TL/m² bandını aşması, geniş metrekareli nitelikli yapıların bölgedeki fiyat belirleyici olduğunu göstermektedir. Şerefiye analizine göre deniz/sahil yakınlığı (+%4 prim) fiyatları yukarı çekerken; havuzlu (-%11), site içi (-%11) ve manzaralı (-%15) konutların mahalle medyanına göre daha düşük birim fiyatlarla işlem görmesi, mevcut piyasa fiyatlamasında konum ve deniz erişiminin en güçlü değer sürücüsü olduğunu kanıtlamaktadır. Markalı projeler arasında The Boviera, 530.000 TL/m² medyan fiyatı ile mahalle medyanına göre %154 primli konumlanarak en yüksek segmenti temsil etmektedir.

Satılık konut · ilan verisi

Taşınmaz türü ve oda tipine göre ₺/m²

Villa94 ilan

2+115 ilan

185.000₺/m²

3+117 ilan

154.318₺/m²

3+25 ilan

194.737₺/m²

4+122 ilan

277.083₺/m²

5+126 ilan

270.000₺/m²

6+29 ilan

162.500₺/m²

Daire41 ilan

1+17 ilan

171.429₺/m²

2+123 ilan

220.000₺/m²

3+111 ilan

345.638₺/m²

Müstakil Ev10 ilan

2+15 ilan

200.000₺/m²

3+15 ilan

155.000₺/m²

Çubuk: p25 — medyan — p75. Aynı tür+odada geniş aralık = manzara/kat/cephe şerefiyesi.

Şerefiye · konut satılık · ilan verisi

Fiyat dağılımı

142.500208.929333.333

Dağılım: Yüksek · (p75−p25) / medyan = 0.91

Şerefiye sürücüleri · genel medyana göre prim

216.667

Deniz / sahil yakını

108 ilan · +%4 prim

186.364

Havuzlu

33 ilan · −%11 prim

185.682

Site içinde

82 ilan · −%11 prim

177.778

Manzaralı

85 ilan · −%15 prim

Sürücüler aynı mahallede ₺/m²'yi ne kadar değiştirir (genel medyana kıyasla); ilan başlıklarındaki deniz/manzara/havuz ve site-içi bilgisinden.

Premium projeler · marka primi · ilan verisi

Markalı projeler ve fiyat primi

Mahalle medyanı 208.929 ₺/m²; markalı projeler genel medyana göre prim/iskontoyla işlem görür.

530.000

The Boviera

4 ilan · max 694.444 · +%154 prim

169.444

Hekimköy Sitesi

8 ilan · max 295.652 · −%19 prim

99.167

Sankop Sanatçılar Sitesi

3 ilan · max 129.444 · −%53 prim

Mahalle yapı stoğu · ilan verisi

Mahalledeki siteler, natamamlar ve kırılım

%38

Site içinde

88 / 234 ilan

Yeni / proje aşaması

4 yeni · 1 proje

234

Satılık konut ilanı

kamuya açık ilan verisi — mahalle (satılık konut)

Oda dağılımı

2+153 ilan · 200.000 ₺/m²

%27

3+141 ilan · 195.833 ₺/m²

%21

5+138 ilan · 270.000 ₺/m²

%20

4+132 ilan · 280.417 ₺/m²

%16

6+210 ilan · 166.250 ₺/m²

1+110 ilan · 179.682 ₺/m²

3+26 ilan · 196.118 ₺/m²

5+24 ilan · 121.385 ₺/m²

Yapı yaşı

0 (yeni/proje)4 ilan

%80

1-51 ilan

%20

Konum · erişilebilirlik · UAVT + OSM + Nominatim

Çevre ve ulaşım.

Resmi konum · Göltürkbükü, Gölköy, Syangela, Bodrum, Muğla, Ege Bölgesi, 48483, Türkiye

Yürünebilirlik

Toplu ulaşım

360 m

En yakın eczane

Spor & rekreasyon

Yüzme Havuzu (8), Spor Sahası (7)

Yeme-içme

Restoran (10), Kafe (1)

Diğer

Camp Site (4), Caravan Site (2), Apartment (1), Toilets (1)

Günlük ihtiyaç

Süpermarket (2), Eczane (1), Market (1)

Ulaşım

Otopark (1), Taksi (1)

Konaklama & turizm

Otel (1)

Yürünebilirlik skorunun 33, toplu ulaşım skorunun ise 2 olması, bölgenin araç odaklı bir yaşam profiline sahip olduğunu göstermektedir. 1,5 km yarıçapında yoğunlaşan 15 spor/rekreasyon alanı (özellikle 8 yüzme havuzu) ve 11 yeme-içme noktası, mahallenin turistik ve sosyal aktivite odaklı bir kullanım karakteri taşıdığını doğrulamaktadır. Bölge, günlük ihtiyaçlar (market, eczane) açısından sınırlı bir erişime sahip olup, daha çok konaklama ve rekreasyon odaklı bir yerleşim profilidir.

Kadastro · TKGM

Tapu ve parsel.

1.413

Parsel

170

Ada

5.233

Ort. parsel m²

Arazi niteliği

Arsa · 632 (%45)
Tarla · 91 (%6)
İki Katlı Kargir Ev Ve Avlusu · 90 (%6)
Kargir Ev Ve Avlu · 31 (%2)
Iki Katlı Kargir Ev Ve Avlusu · 27 (%2)
Mandalin Bahçesi · 20 (%1)
Zeytinlik · 19 (%1)
Mera · 18 (%1)

İmar · KEOS (plan PDF)

Yapılaşma hakları.

Planlı parsel

Gelişmeler · belediye / imar

Bölgede son gelişmeler.

Duyuru: Muğla İli, Bodrum İlçesi, Türkbükü Mahallesi, Hebil Mevkii, 1 ...Bodrum Belediyesi tarafından Hebil Mevkii için 1. Etap Revizyon Amaçlı 1/1000 Ölçekli Uygulama İmar Planı duyuruldu.Bodrum Belediyesi

Türkbükü Doğusu Turizm Merkezi IV. Etap 1/25000 ölçekli Koruma Amaçlı ...Türkbükü Doğusu Turizm Merkezi IV. Etap için 1/25000 Nazım İmar Planı Değişikliği ve 1/1000 Uygulama İmar Planı Değişikliği askı ilanına çıktı.Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı

[PDF] muğla kültür varlıklarını koruma bölge kuruluTürkbükü Mahallesi uygulama imar planı sınırları içindeki alanlara ilişkin Muğla Kültür ve Tabiat Varlıklarını Koruma Bölge Kurulu kararı verildi.Kültür ve Turizm Bakanlığı

Fiyat/m² serisi · Lure ilan verisi

208.333

2026-08-15

233.000

2026-08-20

233.000

2026-08-27

233.000

2026-09-03

233.000

2026-09-25

233.000

2026-10-02

233.000

2026-10-09

233.000

2026-10-14

Tapu işlem yoğunluğu · talep & likidite · TKGM

Gerçek alım-satım talebi

111

Konut satışı (yıllık)

2025 · −%18 5 yıl ort.'a göre

Arsa satışı (yıllık)

2025 · −%32 5 yıl ort.'a göre

1.280

Toplam konut satışı

Konut satışı (yıllık) · 2010–2025

Tapu işlem = GERÇEK alım-satım (TKGM); ilan ASKING fiyatından bağımsız talep/likidite sinyali. Düşen işlem = soğuyan talep, pazarlık alanı; yüksek işlem = likit, talepli.

Yatırım görünümü · gözleme dayalı eğilim

Yatırım değerlendirmesi

Türkbükü, ilçe medyanının üzerinde konumlanan yüksek fiyat seviyesi ve geniş p25–p75 fiyat aralığı ile doğru şerefiye seçiminde getiri marjı sunan bir bölgedir. Villa segmentindeki yüksek birim fiyatları ve 2+1, 3+1 ile 5+1 oda tiplerindeki yoğunluk, hem geniş ailelere hem de yüksek segment yatırımcıya hitap eden bir likidite yapısına işaret etmektedir. KEOS verilerine göre 0.21 gibi düşük bir emsal değerine sahip olması, bölgenin butik ve az yoğun yapılaşma karakterini koruduğunu göstermektedir.

İleriye dönük kesin tahmin değil; gözlemlenen eğilim + makro bağlamdan çıkarım. Yatırım tavsiyesi değildir.

Yatırım karşılaştırması · son 12 ay · gerçek veri

1 yıl önce bunu alsaydınız

Konut

Örnek (anonim) ilan: 2+1 · 75 m² · bugünkü fiyat 40.000.000 ₺. Bölge gayrimenkul endeksine göre 1 yıl önceki tahmini fiyatı ~33.458.003 ₺.

başlangıç sermayesi

Bu konut40.000.000 ₺ +%20

ABD doları39.347.930 ₺ +%18

Gram altın37.037.002 ₺ +%11

Bitcoin29.815.722 ₺ −%11

Taşınmaz: TCMB konut endeksi (Aydın/Denizli/Muğla)

Arsa

Örnek (anonim) ilan: Arsa · 650 m² · bugünkü fiyat 30.500.000 ₺. Bölge gayrimenkul endeksine göre 1 yıl önceki tahmini fiyatı ~25.511.727 ₺.

başlangıç sermayesi

Bu arsa30.500.000 ₺ +%20

ABD doları30.002.796 ₺ +%18

Gram altın28.240.714 ₺ +%11

Bitcoin22.734.488 ₺ −%11

Taşınmaz: TCMB konut endeksi (Aydın/Denizli/Muğla) — arsa için resmi endeks yok, bölge gayrimenkul göstergesi

Her satırda aynı sermaye (taşınmazın 1 yıl önceki tahmini fiyatı) o varlığa konsaydı bugünkü değeri — tüm fiyatlar gerçek, geçmiş getiri geleceğin garantisi değildir. USD: TCMB; Altın: spot (PAXG, gram); BTC: CoinGecko

REEN AĞI

İlgili Bölgeler

Gölköy, Bodrum/Muğla Küçükbük, Bodrum/Muğla Gündoğan, Bodrum/Muğla Farilya, Bodrum/Muğla Dirmil, Bodrum/Muğla Bodrum, Muğla Konacık, Bodrum/Muğla Yakaköy, Bodrum/Muğla Yalıkavak, Bodrum/Muğla Müskebi, Bodrum/Muğla Çırkan, Bodrum/Muğla Bitez, Bodrum/Muğla

Yöntem & kaynak

Analiz; TKGM satış verileri, KEOS imar planı, OSM ve Lure bölgesel ilan verilerine dayanmaktadır; gelecekteki makroekonomik değişimleri veya mevzuat farklılıklarını kapsamaz.