REEN · Konum İstihbaratı · Ölçülen veri

Türkbükü, Bodrum/Muğla

Momentum +29.5

Türkbükü, Bodrum’un en yüksek fiyatlı konut segmentlerinden birini oluşturan, villa ağırlıklı ve yüksek bütçeli bir yaşam alanıdır. Konut medyanı m² başına 233.000 TL seviyesinde olup, ilçe genelinin (119.167 TL/m²) neredeyse iki katı fiyatlanmaktadır.

Talep eğilimi%−185 yıl ort.Son yıl tapu satışı111 adet2025Yürünebilirlik33/100Veri güveniorta121 ilanDeprem bölgesi2 · PGA 0.33gil bazlıİmar emsali0.21KEOS

3D Konum · uydu + arazi · UAVT / Valhalla

Mahalleyi 3 boyutlu gez.

3D · uydu + arazi · 10 dk yürüme alanı

Sürükle: gez · sağ-tık sürükle (ya da pusula): döndür/eğ · tekerlek: yakınlaştır · sağ üstten arazi.

TKGM ada / parsel sorgula

Künye · ölçülen

233.000

Konut · ₺/m²

121 ilan · güven orta

59.451

Arsa · ₺/m²

20 ilan · satılık

44.000.000

Konut medyan ₺

satılık

Yürünebilirlik

34 ilgi noktası · OSM

225.000

Kiralık ₺/ay

198 ilan

01 · Bölge tezi

Konumun tezi.

Türkbükü; yüksek bütçeli, villa odaklı, butik yapılaşma ile sınırlı ve turistik rekreasyon olanaklarıyla donatılmış, 'üst/lüks segment' konut arayanlar ve uzun vadeli sermaye koruma arayanlar için uygundur. Bölge, yoğun kentsel dönüşüm veya yeni arz baskısı yerine, mevcut sınırlı imar (düşük emsal) ve arazi yapısı (zeytinlik/arsa) ile kıt bir arz sunarak değerini korumayı hedefler.

Likidite riski: TKGM verilerine göre konut satış adedi 5 yıllık ortalamaya göre %18 düşüş göstermiştir. İlan fiyatları yüksek olsa da gerçek talebin soğuk olduğu, pazarlık alanının artabileceği ve satılamama süresinin uzayabileceği gözlemlenmektedir.
Makro finansal risk: TCMB konut kredisi faiz oranının %42.03 seviyesinde olması, kredili alıcı gücünü kısıtlamaktadır. Pazarın büyük ölçüde nakit alıcılara bağımlı olması, faizlerdeki ani değişimlere karşı talebi kırılgan hale getirmektedir.
Deprem riski: Bölge, Ege kıyı fayları üzerinde yer almakta ve il bazlı deprem tehlike haritasında 2. derece bölgede sınıflandırılmaktadır. En büyük yer ivmesi (PGA) 0.33g olarak ölçülmüştür; bu durum, yapı stoğunun zemin ve yapısal dayanıklılık açısından deprem yönetmeliklerine uygunluğunun kritik önem taşıdığını gösterir.

Emlak tipleri · ölçülen medyan ₺/m²

Konut, arsa, işyeri ve bina — tip bazlı.

233.000

Konut

₺/m² · 121 ilan · orta güven

161.905

Konut

₺/m² · 95 ilan · orta güven

59.451

Arsa

₺/m² · 20 ilan · yüksek güven

21.335

Arsa

₺/m² · 5 ilan · orta güven

245.833

Konut

₺/m² · 4 ilan · düşük güven

714.286

Turistik Tesis

₺/m² · 1 ilan · düşük güven

52.632

Arsa

₺/m² · 1 ilan · düşük güven

28.571

Arazi

₺/m² · 1 ilan · düşük güven

Ölçülen fiyat · tüm emlak tipleri · bölgesel ilan verisi

Emlak tipine göre ₺/m².

233.000

Villa

₺/m² · 61 ilan

173.889

Villa

₺/m² · 44 ilan

134.021

Daire

₺/m² · 29 ilan

218.182

Daire

₺/m² · 23 ilan

142.172

Müstakil Ev

₺/m² · 12 ilan

155.000

Müstakil Ev

₺/m² · 7 ilan

165.263

Dubleks

₺/m² · 6 ilan

245.833

Villa

₺/m² · 4 ilan

Konut alt-tip dağılımı, bölgenin villa odaklı bir yapıya sahip olduğunu gösterir; villa medyanı (233.000 TL/m²) daire medyanından (134.000 TL/m²) belirgin şekilde yüksektir. Segment karışımı ve yüksek ortalama değerler, bölgenin lüks/üst segment talebine hitap ettiğini, ancak kiralık medyanın (225.000 TL/aylık) satılık fiyatlandırmasıyla doğrudan orantılı bir getiri profili sunmadığını, bu da yatırımcının nakit akışını değil sermaye değerini ön planda tuttuğunu düşündürmektedir.

Satılık konut · ilan verisi

Taşınmaz türü ve oda tipine göre ₺/m²

Villa86 ilan

2+115 ilan

185.000₺/m²

3+116 ilan

147.951₺/m²

3+24 ilan

171.587₺/m²

4+119 ilan

266.667₺/m²

5+125 ilan

300.000₺/m²

6+27 ilan

170.000₺/m²

Daire41 ilan

1+17 ilan

171.429₺/m²

2+122 ilan

215.556₺/m²

3+112 ilan

322.819₺/m²

Müstakil Ev9 ilan

2+14 ilan

220.875₺/m²

3+15 ilan

155.000₺/m²

Çubuk: p25 — medyan — p75. Aynı tür+odada geniş aralık = manzara/kat/cephe şerefiyesi.

Şerefiye · konut satılık · ilan verisi

Fiyat dağılımı

141.444211.111302.803

Dağılım: Yüksek · (p75−p25) / medyan = 0.76

Şerefiye sürücüleri · genel medyana göre prim

222.222

Deniz / sahil yakını

102 ilan · +%5 prim

192.388

Havuzlu

30 ilan · −%9 prim

185.682

Site içinde

82 ilan · −%12 prim

175.000

Manzaralı

79 ilan · −%17 prim

Sürücüler aynı mahallede ₺/m²'yi ne kadar değiştirir (genel medyana kıyasla); ilan başlıklarındaki deniz/manzara/havuz ve site-içi bilgisinden.

Premium projeler · marka primi · ilan verisi

Markalı projeler ve fiyat primi

Mahalle medyanı 211.111 ₺/m²; markalı projeler genel medyana göre prim/iskontoyla işlem görür.

416.667

The Bo Viera

11 ilan · max 534.375 · +%97 prim

99.167

Sankop Sanatçılar Sitesi

3 ilan · max 129.444 · −%53 prim

Mahalle yapı stoğu · ilan verisi

Mahalledeki siteler, natamamlar ve kırılım

%39

Site içinde

88 / 223 ilan

Yeni / proje aşaması

4 yeni · 0 proje

223

Satılık konut ilanı

kamuya açık ilan verisi — mahalle (satılık konut)

Oda dağılımı

2+151 ilan · 188.889 ₺/m²

%28

3+140 ilan · 185.172 ₺/m²

%22

5+137 ilan · 300.000 ₺/m²

%20

4+128 ilan · 263.333 ₺/m²

%15

1+110 ilan · 179.682 ₺/m²

6+28 ilan · 184.206 ₺/m²

3+25 ilan · 194.737 ₺/m²

5+24 ilan · 121.385 ₺/m²

Yapı yaşı

0 (yeni/proje)4 ilan

%80

1-51 ilan

%20

Konum · erişilebilirlik · UAVT + OSM + Nominatim

Çevre ve ulaşım.

Resmi konum · Göltürkbükü, Gölköy, Syangela, Bodrum, Muğla, Ege Bölgesi, 48483, Türkiye

Yürünebilirlik

Toplu ulaşım

360 m

En yakın eczane

Spor & rekreasyon

Yüzme Havuzu (8), Spor Sahası (7)

Yeme-içme

Restoran (10), Kafe (1)

Diğer

Garden (1), Apartment (1), Toilets (1), Bus Station (1)

Ulaşım

Otopark (1), Taksi (1)

Konaklama & turizm

Otel (1)

Günlük ihtiyaç

Eczane (1)

Kadastro · TKGM

Tapu ve parsel.

1.413

Parsel

170

Ada

5.233

Ort. parsel m²

Arazi niteliği

Arsa · 632 (%45)
Tarla · 91 (%6)
İki Katlı Kargir Ev Ve Avlusu · 90 (%6)
Kargir Ev Ve Avlu · 31 (%2)
Iki Katlı Kargir Ev Ve Avlusu · 27 (%2)
Mandalin Bahçesi · 20 (%1)
Zeytinlik · 19 (%1)
Mera · 18 (%1)

İmar · KEOS (plan PDF)

Yapılaşma hakları.

Planlı parsel

Gelişmeler · belediye / imar

Bölgede son gelişmeler.

Duyuru: Muğla İli, Bodrum İlçesi, Türkbükü Mahallesi, Hebil Mevkii, 1 ...Bodrum Belediyesi tarafından Hebil Mevkii için 1. Etap Revizyon Amaçlı 1/1000 Ölçekli Uygulama İmar Planı duyuruldu.Bodrum Belediyesi

Türkbükü Doğusu Turizm Merkezi IV. Etap 1/25000 ölçekli Koruma Amaçlı ...Türkbükü Doğusu Turizm Merkezi IV. Etap için 1/25000 Nazım İmar Planı Değişikliği ve 1/1000 Uygulama İmar Planı Değişikliği askı ilanına çıktı.Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı

[PDF] muğla kültür varlıklarını koruma bölge kuruluTürkbükü Mahallesi uygulama imar planı sınırları içindeki alanlara ilişkin Muğla Kültür ve Tabiat Varlıklarını Koruma Bölge Kurulu kararı verildi.Kültür ve Turizm Bakanlığı

Fiyat/m² serisi · Lure ilan verisi

195.073

2026-07-27

195.073

2026-07-30

195.073

2026-08-02

200.000

2026-08-06

200.000

2026-08-10

208.333

2026-08-15

233.000

2026-08-20

233.000

2026-08-27

Tapu işlem yoğunluğu · talep & likidite · TKGM

Gerçek alım-satım talebi

111

Konut satışı (yıllık)

2025 · −%18 5 yıl ort.'a göre

Arsa satışı (yıllık)

2025 · −%32 5 yıl ort.'a göre

1.280

Toplam konut satışı

Konut satışı (yıllık) · 2010–2025

Tapu işlem = GERÇEK alım-satım (TKGM); ilan ASKING fiyatından bağımsız talep/likidite sinyali. Düşen işlem = soğuyan talep, pazarlık alanı; yüksek işlem = likit, talepli.

Yatırım görünümü · gözleme dayalı eğilim

Yatırım değerlendirmesi

Türkbükü, ilçe medyanının üzerinde fiyatlandığı için yüksek giriş bariyerine sahip, 'üst segment' olarak sınıflandırılır. Villa ve daire arasındaki fiyat farkı (villa primli), m² başına düşen maliyetin tür bazlı büyük farklılıklar gösterdiğini; aynı oda sayısında bile villa seçiminin daha yüksek sermaye gerektirdiğini gösterir. İmar emsalinin düşük olması (0.21) ve arazi niteliğinin büyük kısmının arsa/zeytinlik/tarla olması, bölgenin yoğun yapılaşmaya kapalı, butik ve az yoğun bir karakter taşıdığını doğrular. Geniş fiyat aralığı (p25-p75: 141.444-302.803 TL/m²), konum ve özellik şerefiyesinin getiri marjını belirleyici olduğunu, doğru seçimde likidite ve değer koruma potansiyeli yarattığını gösterir. Ancak, konut satış hacmindeki düşüş (5 yıl ortalamasına göre %18 azalma) ve yüksek kredi faizleri (%42.03), talebin nakit alıcılara kayması ve likiditenin yavaşlaması riskini artırmaktadır.

İleriye dönük kesin tahmin değil; gözlemlenen eğilim + makro bağlamdan çıkarım. Yatırım tavsiyesi değildir.

Yatırım karşılaştırması · son 12 ay · gerçek veri

1 yıl önce bunu alsaydınız

Konut

Örnek (anonim) ilan: 4+1 · 250 m² · bugünkü fiyat 38.000.000 ₺. Bölge gayrimenkul endeksine göre 1 yıl önceki tahmini fiyatı ~32.078.916 ₺.

başlangıç sermayesi

Gram altın46.590.796 ₺ +%45

Bu konut38.000.000 ₺ +%18

ABD doları37.578.339 ₺ +%17

Bitcoin26.644.368 ₺ −%17

Taşınmaz: TCMB konut endeksi (Aydın/Denizli/Muğla)

Arsa

Örnek (anonim) ilan: Arsa · 650 m² · bugünkü fiyat 30.500.000 ₺. Bölge gayrimenkul endeksine göre 1 yıl önceki tahmini fiyatı ~25.747.551 ₺.

başlangıç sermayesi

Gram altın37.395.244 ₺ +%45

Bu arsa30.500.000 ₺ +%18

ABD doları30.161.562 ₺ +%17

Bitcoin21.385.611 ₺ −%17

Taşınmaz: TCMB konut endeksi (Aydın/Denizli/Muğla) — arsa için resmi endeks yok, bölge gayrimenkul göstergesi

Her satırda aynı sermaye (taşınmazın 1 yıl önceki tahmini fiyatı) o varlığa konsaydı bugünkü değeri — tüm fiyatlar gerçek, geçmiş getiri geleceğin garantisi değildir. USD: TCMB; Altın: spot (PAXG, gram); BTC: CoinGecko

REEN AĞI

İlgili Bölgeler

Gölköy, Bodrum/Muğla Küçükbük, Bodrum/Muğla Gündoğan, Bodrum/Muğla Farilya, Bodrum/Muğla Dirmil, Bodrum/Muğla Bodrum, Muğla Konacık, Bodrum/Muğla Yakaköy, Bodrum/Muğla Yalıkavak, Bodrum/Muğla Müskebi, Bodrum/Muğla Çırkan, Bodrum/Muğla Bitez, Bodrum/Muğla

Yöntem & kaynak

Bu analiz, Lure ilan verisi, TKGM tapu satış kayıtları, KEOS imar planı ve TCMB makro verileri üzerinden güncel durumu yansıtmaktadır. Gelecekteki ani faiz değişimleri, mevzuat düzenlemeleri veya beklenmedik makro ekonomik şoklar bu mevcut veriyi etkileyebilir ve tahminleri geçersiz kılabilir.