REEN · Konum İstihbaratı · Ölçülen veri

Bitez, Bodrum/Muğla

Momentum -22.6

Bitez, Bodrum'da yer alan mahalle, konut m² birim fiyatı medyanı 164.118 TL ile ilçe ortalamasının (119.493 TL) üzerinde seyreden, üst segment bir bölgedir. Bölge, villa ve daire seçeneklerinin yanı sıra turistik tesis varlığıyla dikkat çeken bir yapı sergilemektedir.

Talep eğilimi%−285 yıl ort.Son yıl tapu satışı176 adet2025Yürünebilirlik51/100Veri güveniorta200 ilanDeprem bölgesi2 · PGA 0.33gil bazlıİmar emsali0.21 · ≤2 katKEOS

3D Konum · uydu + arazi · UAVT / Valhalla

Mahalleyi 3 boyutlu gez.

3D · uydu + arazi · 10 dk yürüme alanı

Sürükle: gez · sağ-tık sürükle (ya da pusula): döndür/eğ · tekerlek: yakınlaştır · sağ üstten arazi.

TKGM ada / parsel sorgula

Künye · ölçülen

164.118

Konut · ₺/m²

200 ilan · güven orta

23.742

Arsa · ₺/m²

27 ilan · satılık

21.750.000

Konut medyan ₺

satılık

Yürünebilirlik

110 ilgi noktası · OSM

65.000

Kiralık ₺/ay

141 ilan

01 · Bölge tezi

Konumun tezi.

Bitez, düşük yoğunluklu imar yapısı (maksimum 2 kat) ve yüksek şerefiye primleri (deniz/manzara) nedeniyle, nitelikli ve az yoğun yapılaşma arayan üst segment konut alıcıları için uygun bir bölgedir.

Emlak tipleri · ölçülen medyan ₺/m²

Konut, arsa, işyeri ve bina — tip bazlı.

164.118

Konut

₺/m² · 200 ilan · orta güven

127.889

Konut

₺/m² · 52 ilan · orta güven

23.742

Arsa

₺/m² · 27 ilan · orta güven

1.000

İşyeri

₺/m² · 7 ilan · orta güven

15.617

Arazi

₺/m² · 6 ilan · orta güven

602.894

Turistik Tesis

₺/m² · 5 ilan · orta güven

990

Arazi

₺/m² · 1 ilan · düşük güven

Ölçülen fiyat · tüm emlak tipleri · bölgesel ilan verisi

Emlak tipine göre ₺/m².

204.167

Villa

₺/m² · 84 ilan

142.500

Daire

₺/m² · 64 ilan

129.167

Villa

₺/m² · 22 ilan

127.778

Daire

₺/m² · 15 ilan

136.000

Müstakil Ev

₺/m² · 10 ilan

134.487

Rezidans

₺/m² · 10 ilan

117.857

Dubleks

₺/m² · 7 ilan

Bölgesel ilan verilerine göre konut m² medyanı 164.118 TL'dir. Villa segmenti (204.167 TL/m²), daire (142.500 TL/m²) ve rezidans (134.487 TL/m²) segmentlerine göre belirgin bir fiyat primine sahiptir; özellikle 5+1 villa tipi (265.625 TL/m²) en yüksek değerlemeyi almaktadır. Şerefiye analizinde deniz/sahil yakınlığı (+%23) ve manzara (+%20) en güçlü fiyat artırıcı unsurlardır; site içi konumlanma ise medyanın %7 altında kalarak daha erişilebilir bir seçenek sunmaktadır. Sarnıç Sitesi gibi markalı projelerin mahalle medyanına göre %108 primli olması, yüksek yapı kalitesi ve konum farkının fiyatlamadaki etkisini göstermektedir.

Satılık konut · ilan verisi

Taşınmaz türü ve oda tipine göre ₺/m²

Villa84 ilan

3+128 ilan

138.391₺/m²

4+128 ilan

207.989₺/m²

4+25 ilan

95.833₺/m²

5+111 ilan

265.625₺/m²

5+27 ilan

242.424₺/m²

6+15 ilan

187.778₺/m²

Daire67 ilan

1+114 ilan

132.051₺/m²

2+143 ilan

150.000₺/m²

3+110 ilan

237.527₺/m²

Çubuk: p25 — medyan — p75. Aynı tür+odada geniş aralık = manzara/kat/cephe şerefiyesi.

Şerefiye · konut satılık · ilan verisi

Fiyat dağılımı

116.317166.042250.000

Dağılım: Yüksek · (p75−p25) / medyan = 0.81

Şerefiye sürücüleri · genel medyana göre prim

205.019

Deniz / sahil yakını

88 ilan · +%23 prim

198.529

Manzaralı

73 ilan · +%20 prim

172.105

Havuzlu

49 ilan · +%4 prim

154.167

Site içinde

74 ilan · −%7 prim

Sürücüler aynı mahallede ₺/m²'yi ne kadar değiştirir (genel medyana kıyasla); ilan başlıklarındaki deniz/manzara/havuz ve site-içi bilgisinden.

Premium projeler · marka primi · ilan verisi

Markalı projeler ve fiyat primi

Mahalle medyanı 166.042 ₺/m²; markalı projeler genel medyana göre prim/iskontoyla işlem görür.

345.833

Sarnıç Sitesi

3 ilan · max 412.500 · +%108 prim

104.211

İş Bankalılar Sitesi

3 ilan · max 114.062 · −%37 prim

Mahalle yapı stoğu · ilan verisi

Mahalledeki siteler, natamamlar ve kırılım

%31

Site içinde

79 / 253 ilan

253

Satılık konut ilanı

kamuya açık ilan verisi — mahalle (satılık konut)

Oda dağılımı

2+170 ilan · 158.688 ₺/m²

%33

3+155 ilan · 143.448 ₺/m²

%26

4+132 ilan · 200.478 ₺/m²

%15

1+122 ilan · 137.821 ₺/m²

%10

5+114 ilan · 264.837 ₺/m²

4+27 ilan · 95.833 ₺/m²

5+27 ilan · 242.424 ₺/m²

6+15 ilan · 187.778 ₺/m²

Yapı yaşı

1-53 ilan

%100

Konum · erişilebilirlik · UAVT + OSM + Nominatim

Çevre ve ulaşım.

Resmi konum · Bitez, Syangela, Bodrum, Muğla, Ege Bölgesi, 48480, Türkiye

Yürünebilirlik

Toplu ulaşım

32 m

En yakın market

70 m

En yakın eczane

Spor & rekreasyon

Yüzme Havuzu (38), Spor Sahası (1)

Günlük ihtiyaç

Eczane (8), Süpermarket (4), Banka (4), Market (4)

Diğer

Butcher (3), Furniture (3), Clothes (2), Farm (2)

Yeme-içme

Restoran (11), Kafe (3), Fast Food (1)

Ulaşım

Otopark (8)

Sağlık

Hastane (1)

Bitez, 110 ilgi noktası ile yüksek bir sosyal donatı çeşitliliğine sahiptir; özellikle spor/rekreasyon (39 nokta) ve yeme-içme (15 nokta) alanları yoğunlaşmıştır. Yürünebilirlik skoru 51 olan mahallede, market ve eczane gibi günlük ihtiyaçlara erişim çok kısa mesafededir (32m - 70m). Toplu taşıma skorunun düşük olması (2), bölgedeki yaşamın daha çok bireysel araç veya özel ulaşım odaklı bir profil çizdiğini göstermektedir.

Kadastro · TKGM

Tapu ve parsel.

1.905

Parsel

225

Ada

4.238

Ort. parsel m²

Arazi niteliği

Arsa · 378 (%20)
Tarla · 217 (%11)
Narenciye Bahçesi · 190 (%10)
İncir Bahçesi · 136 (%7)
Narinciye Bahçesi · 67 (%4)
2 Katlı Betonarme Bina Ve Arsası · 24 (%1)
Incir Bahçesi · 20 (%1)
İçinde Evi Olan Narinciye Bahçesi · 19 (%1)

İmar · KEOS (plan PDF)

Yapılaşma hakları.

Planlı parsel

0.30

Ort. KAKS

0.15

Ort. TAKS

Maks. kat

Gelişmeler · belediye / imar

Bölgede son gelişmeler.

Muğla İli, Bodrum İlçesi, Bitez Mahallesini Kapsayan Alana İlişkin Hazırlanan Bitez Koruma Amaçlı 1/5000 ve 1/1000 Ölçekli Revizyon ve İlave Nazım ve Uygulama İmar Planı Değişikliği Askı İlanı DuyurusuBitez Mahallesini kapsayan koruma amaçlı 1/5000 ve 1/1000 ölçekli nazım ve uygulama imar planı değişiklikleri askı ilanına çıkarılmıştır.Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı · 2024-05-20

Fiyat/m² serisi · Lure ilan verisi

162.917

2026-08-27

162.917

2026-09-03

165.833

2026-09-11

166.042

2026-09-18

162.917

2026-09-26

165.833

2026-10-03

165.833

2026-10-10

164.118

2026-10-15

Tapu işlem yoğunluğu · talep & likidite · TKGM

Gerçek alım-satım talebi

176

Konut satışı (yıllık)

2025 · −%28 5 yıl ort.'a göre

Arsa satışı (yıllık)

2025 · −%54 5 yıl ort.'a göre

2.714

Toplam konut satışı

Konut satışı (yıllık) · 2010–2025

Tapu işlem = GERÇEK alım-satım (TKGM); ilan ASKING fiyatından bağımsız talep/likidite sinyali. Düşen işlem = soğuyan talep, pazarlık alanı; yüksek işlem = likit, talepli.

Yatırım görünümü · gözleme dayalı eğilim

Yatırım değerlendirmesi

Bölge fiyatları ilçe medyanının üzerinde konumlanmaktadır; geniş p25–p75 fiyat aralığı (116.317–250.000 TL), konum ve manzara şerefiyesinin getiri marjı yarattığını kanıtlamaktadır. Villa ve geniş metrekareli konutların m² bazlı yüksek değerlemesi, bölgenin lüks segment talebine yanıt verdiğini göstermektedir. KEOS verilerine göre düşük emsal (0.21) ve maksimum 2 kat izni, bölgedeki yapılaşmanın butik ve az yoğun kaldığını teyit etmektedir.

İleriye dönük kesin tahmin değil; gözlemlenen eğilim + makro bağlamdan çıkarım. Yatırım tavsiyesi değildir.

Yatırım karşılaştırması · son 12 ay · gerçek veri

1 yıl önce bunu alsaydınız

Konut

Örnek (anonim) ilan: 4+1 · 190 m² · bugünkü fiyat 19.800.000 ₺. Bölge gayrimenkul endeksine göre 1 yıl önceki tahmini fiyatı ~16.561.711 ₺.

başlangıç sermayesi

Bu konut19.800.000 ₺ +%20

ABD doları19.477.225 ₺ +%18

Gram altın18.333.316 ₺ +%11

Bitcoin14.758.782 ₺ −%11

Taşınmaz: TCMB konut endeksi (Aydın/Denizli/Muğla)

Arsa

Örnek (anonim) ilan: Arsa · 1.820 m² · bugünkü fiyat 50.000.000 ₺. Bölge gayrimenkul endeksine göre 1 yıl önceki tahmini fiyatı ~41.822.503 ₺.

başlangıç sermayesi

Bu arsa50.000.000 ₺ +%20

ABD doları49.184.912 ₺ +%18

Gram altın46.296.253 ₺ +%11

Bitcoin37.269.653 ₺ −%11

Taşınmaz: TCMB konut endeksi (Aydın/Denizli/Muğla) — arsa için resmi endeks yok, bölge gayrimenkul göstergesi

Arazi / tarla

Örnek (anonim) ilan: Arazi / tarla · 443 m² · bugünkü fiyat 8.500.000 ₺. Bölge gayrimenkul endeksine göre 1 yıl önceki tahmini fiyatı ~7.109.826 ₺.

başlangıç sermayesi

Bu arazi8.500.000 ₺ +%20

ABD doları8.361.435 ₺ +%18

Gram altın7.870.363 ₺ +%11

Bitcoin6.335.841 ₺ −%11

Taşınmaz: TCMB konut endeksi (Aydın/Denizli/Muğla) — arazi / tarla için resmi endeks yok, bölge gayrimenkul göstergesi

Her satırda aynı sermaye (taşınmazın 1 yıl önceki tahmini fiyatı) o varlığa konsaydı bugünkü değeri — tüm fiyatlar gerçek, geçmiş getiri geleceğin garantisi değildir. USD: TCMB; Altın: spot (PAXG, gram); BTC: CoinGecko

REEN AĞI

İlgili Bölgeler

Konacık, Bodrum/Muğla Çırkan, Bodrum/Muğla Cevat Şakir, Bodrum/Muğla Gümbet, Bodrum/Muğla Cumhuriyet, Bodrum/Muğla Müskebi, Bodrum/Muğla Bodrum, Muğla Eskiçeşme, Bodrum/Muğla Yahşi, Bodrum/Muğla Türkkuyusu, Bodrum/Muğla Gürece, Bodrum/Muğla Yokuşbaşı, Bodrum/Muğla

Yöntem & kaynak

Analiz; TKGM satış verileri, KEOS imar planı, OSM ve Lure bölgesel ilan verilerine dayanmaktadır; gelecekteki ani faiz veya mevzuat değişiklikleri gibi makro şokları kapsamaz.