REEN · Konum İstihbaratı · Ölçülen veri

Bitez, Bodrum/Muğla

Momentum -10.2

Bitez, Bodrum’un en yüksek konut medyan fiyatına (162.917 TL/m²) sahip, villa ve daire segmentlerinin yoğun olduğu, site içi yapılaşmanın baskın olduğu bir mahalledir. Fiyat seviyesi ilçe ortalamasının belirgin üzerinde olup, deniz/manzara primleriyle şekillenen bir talep yapısı sergiler.

Talep eğilimi%−285 yıl ort.Son yıl tapu satışı176 adet2025Yürünebilirlik51/100Veri güveniorta168 ilanDeprem bölgesi2 · PGA 0.33gil bazlıİmar emsali0.19 · ≤2 katKEOS

3D Konum · uydu + arazi · UAVT / Valhalla

Mahalleyi 3 boyutlu gez.

3D · uydu + arazi · 10 dk yürüme alanı

Sürükle: gez · sağ-tık sürükle (ya da pusula): döndür/eğ · tekerlek: yakınlaştır · sağ üstten arazi.

TKGM ada / parsel sorgula

Künye · ölçülen

162.917

Konut · ₺/m²

168 ilan · güven orta

32.830

Arsa · ₺/m²

15 ilan · satılık

24.750.000

Konut medyan ₺

satılık

Yürünebilirlik

110 ilgi noktası · OSM

65.000

Kiralık ₺/ay

141 ilan

01 · Bölge tezi

Konumun tezi.

Bitez, yüksek bütçeli, araba kullanan ve deniz/manzara primine odaklanan 'ikinci konut veya lüks yazlık' alıcıları içindir. Düşük imar emsali (0,19) ve yüksek villa fiyatları, kitlesel konut değil, seçici, yüksek likiditeye sahip (satış hacmi düşük olsa da birim değer yüksek) varlık arayan yatırımcı için uygundur.

Likidite Riski: TKGM verilerine göre 2025 yılında konut satışı adedi 176 ile 5 yıllık ortalamaya (244) göre %28 düşüş göstermiştir. Yüksek ilan fiyatları ile düşük gerçek satış hacmi arasında boşluk, pazarlık gücünün alıcıda olduğunu ve varlığın nakde dönüşümünün uzun sürebileceğini gösterir.
Makro Risk: %42,03 gibi yüksek konut kredisi faiz oranı, kredili talebi baskılayarak pazardaki alıcı kitlesini daraltmış olabilir.
Deprem Profil: Bölge, deprem tehlike bölgesi 2 olarak sınıflandırılmış ve en büyük yer ivmesi (PGA) 0.33g ile Ege kıyı fay hattında yer almaktadır.

Emlak tipleri · ölçülen medyan ₺/m²

Konut, arsa, işyeri ve bina — tip bazlı.

162.917

Konut

₺/m² · 168 ilan · orta güven

133.333

Konut

₺/m² · 59 ilan · yüksek güven

32.830

Arsa

₺/m² · 15 ilan · orta güven

30.220

Arazi

₺/m² · 7 ilan · orta güven

1.000

İşyeri

₺/m² · 6 ilan · orta güven

602.894

Turistik Tesis

₺/m² · 5 ilan · orta güven

9.426

Arsa

₺/m² · 4 ilan · düşük güven

Ölçülen fiyat · tüm emlak tipleri · bölgesel ilan verisi

Emlak tipine göre ₺/m².

206.829

Villa

₺/m² · 74 ilan

136.136

Daire

₺/m² · 53 ilan

129.167

Villa

₺/m² · 24 ilan

138.258

Daire

₺/m² · 18 ilan

127.848

Müstakil Ev

₺/m² · 9 ilan

125.000

Rezidans

₺/m² · 7 ilan

121.825

Dubleks

₺/m² · 6 ilan

Konut medyanı 162.917 TL/m² ile ilçe geneli medyanın (119.167 TL/m²) üzerinde işlemektedir. Villa segmenti (206.829 TL/m²), daire segmentine (136.136 TL/m²) göre yaklaşık %52 prim yapmaktadır. Bu fark, mahallede m² başına düşen arazi ve özel yaşam alanı değerinin dairelerden çok daha ağır bastığını gösterir. Satılık ilanların 247.500.000 TL medyan fiyatı, yüksek bütçeli, nitelikli varlık ihtiyacına işaret ederken; kiralık medyanı (65.000 TL/ay) ile ilişkisi, yüksek alım fiyatlarının getiri oranlarını baskılayabileceğini düşündüren bir yapı kurar.

Satılık konut · ilan verisi

Taşınmaz türü ve oda tipine göre ₺/m²

Villa77 ilan

3+128 ilan

138.391₺/m²

4+125 ilan

208.571₺/m²

4+25 ilan

95.833₺/m²

5+18 ilan

298.691₺/m²

5+26 ilan

234.583₺/m²

6+15 ilan

188.889₺/m²

Daire61 ilan

1+112 ilan

128.743₺/m²

2+141 ilan

150.000₺/m²

3+18 ilan

237.527₺/m²

Çubuk: p25 — medyan — p75. Aynı tür+odada geniş aralık = manzara/kat/cephe şerefiyesi.

Şerefiye · konut satılık · ilan verisi

Fiyat dağılımı

116.364166.042241.974

Dağılım: Yüksek · (p75−p25) / medyan = 0.76

Şerefiye sürücüleri · genel medyana göre prim

200.000

Deniz / sahil yakını

77 ilan · +%20 prim

191.370

Manzaralı

66 ilan · +%15 prim

185.889

Havuzlu

42 ilan · +%12 prim

153.333

Site içinde

67 ilan · −%8 prim

Sürücüler aynı mahallede ₺/m²'yi ne kadar değiştirir (genel medyana kıyasla); ilan başlıklarındaki deniz/manzara/havuz ve site-içi bilgisinden.

Premium projeler · marka primi · ilan verisi

Markalı projeler ve fiyat primi

Mahalle medyanı 166.042 ₺/m²; markalı projeler genel medyana göre prim/iskontoyla işlem görür.

207.407

La Terraza

3 ilan · max 267.647 · +%25 prim

Mahalle yapı stoğu · ilan verisi

Mahalledeki siteler, natamamlar ve kırılım

%31

Site içinde

72 / 229 ilan

229

Satılık konut ilanı

kamuya açık ilan verisi — mahalle (satılık konut)

Oda dağılımı

2+163 ilan · 159.375 ₺/m²

%33

3+151 ilan · 143.448 ₺/m²

%27

4+129 ilan · 207.407 ₺/m²

%15

1+120 ilan · 128.743 ₺/m²

%10

5+110 ilan · 298.691 ₺/m²

4+27 ilan · 95.833 ₺/m²

5+26 ilan · 234.583 ₺/m²

6+15 ilan · 188.889 ₺/m²

Yapı yaşı

1-53 ilan

%100

Konum · erişilebilirlik · UAVT + OSM + Nominatim

Çevre ve ulaşım.

Resmi konum · Bitez, Syangela, Bodrum, Muğla, Ege Bölgesi, 48480, Türkiye

Yürünebilirlik

Toplu ulaşım

32 m

En yakın market

70 m

En yakın eczane

Spor & rekreasyon

Yüzme Havuzu (38), Spor Sahası (1)

Günlük ihtiyaç

Eczane (8), Süpermarket (4), Banka (4), Market (4)

Diğer

Butcher (3), Furniture (3), Clothes (2), Farm (2)

Yeme-içme

Restoran (11), Kafe (3), Fast Food (1)

Ulaşım

Otopark (8)

Sağlık

Hastane (1)

Yürünebilirlik skoru 51 ile orta düzeyde bir erişilebilirlik sunar; günlük ihtiyaçlar (market, eczane) 32-70 metre mesafede bulunur. Ancak toplu ulaşım skoru 2 ile neredeyse yoktur; bu durum araba bağımlılığı ve nitelikli hizmet erişimindeki kısıtları doğurur. 1,5 km içindeki 39 havuz ve spor tesisi, rekreasyon odaklı bir yaşam profili çizer; bu profil, tatil veya ikinci konut alıcıları için çekici ancak günlük çalışanlar için sınırlıdır.

Kadastro · TKGM

Tapu ve parsel.

1.904

Parsel

224

Ada

4.238

Ort. parsel m²

Arazi niteliği

Arsa · 378 (%20)
Tarla · 217 (%11)
Narenciye Bahçesi · 190 (%10)
İncir Bahçesi · 136 (%7)
Narinciye Bahçesi · 67 (%4)
2 Katlı Betonarme Bina Ve Arsası · 24 (%1)
Incir Bahçesi · 20 (%1)
İçinde Evi Olan Narinciye Bahçesi · 19 (%1)

İmar · KEOS (plan PDF)

Yapılaşma hakları.

Planlı parsel

0.20

Ort. KAKS

0.10

Ort. TAKS

Maks. kat

Gelişmeler · belediye / imar

Bölgede son gelişmeler.

Muğla İli, Bodrum İlçesi, Bitez Mahallesini Kapsayan Alana İlişkin Hazırlanan Bitez Koruma Amaçlı 1/5000 ve 1/1000 Ölçekli Revizyon ve İlave Nazım ve Uygulama İmar Planı Değişikliği Askı İlanı DuyurusuBitez Mahallesini kapsayan koruma amaçlı 1/5000 ve 1/1000 ölçekli nazım ve uygulama imar planı değişiklikleri askı ilanına çıkarılmıştır.Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı · 2024-05-20

Fiyat/m² serisi · Lure ilan verisi

146.429

2026-07-27

143.647

2026-07-30

143.647

2026-08-03

145.000

2026-08-06

145.000

2026-08-10

147.917

2026-08-15

162.917

2026-08-20

162.917

2026-08-27

Tapu işlem yoğunluğu · talep & likidite · TKGM

Gerçek alım-satım talebi

176

Konut satışı (yıllık)

2025 · −%28 5 yıl ort.'a göre

Arsa satışı (yıllık)

2025 · −%54 5 yıl ort.'a göre

2.714

Toplam konut satışı

Konut satışı (yıllık) · 2010–2025

Tapu işlem = GERÇEK alım-satım (TKGM); ilan ASKING fiyatından bağımsız talep/likidite sinyali. Düşen işlem = soğuyan talep, pazarlık alanı; yüksek işlem = likit, talepli.

Yatırım görünümü · gözleme dayalı eğilim

Yatırım değerlendirmesi

Bitez, ilçe medyanının üzerinde fiyatlandığı için 'üst segment' olarak sınıflandırılır. Şerefiye dağılımı (p25-p75 aralığı 116.364-241.974 TL/m²), konumun (deniz yakınlığı, manzara) getirideki marjı belirleyici olduğunu gösterir. Site içi projeler (%31 oranında) ve düşük imar emsali (ortalama 0,19), arzın sınırlı ve butik olduğunu; bu da mevcut varlıklar için likidite riski taşıyan ancak değer koruma potansiyeli yüksek bir yapıyı işaret eder. Yüksek kredi faizi (%42,03) nakit alıcı ağırlığını artırarak pazarı yavaşlatmış olabilir.

İleriye dönük kesin tahmin değil; gözlemlenen eğilim + makro bağlamdan çıkarım. Yatırım tavsiyesi değildir.

Yatırım karşılaştırması · son 12 ay · gerçek veri

1 yıl önce bunu alsaydınız

Konut

Örnek (anonim) ilan: 2+1 · 120 m² · bugünkü fiyat 19.900.000 ₺. Bölge gayrimenkul endeksine göre 1 yıl önceki tahmini fiyatı ~16.799.222 ₺.

başlangıç sermayesi

Gram altın24.398.864 ₺ +%45

Bu konut19.900.000 ₺ +%18

ABD doları19.679.183 ₺ +%17

Bitcoin13.953.235 ₺ −%17

Taşınmaz: TCMB konut endeksi (Aydın/Denizli/Muğla)

Arsa

Örnek (anonim) ilan: Arsa · 2.203 m² · bugünkü fiyat 34.500.000 ₺. Bölge gayrimenkul endeksine göre 1 yıl önceki tahmini fiyatı ~29.124.279 ₺.

başlangıç sermayesi

Gram altın42.299.538 ₺ +%45

Bu arsa34.500.000 ₺ +%18

ABD doları34.117.176 ₺ +%17

Bitcoin24.190.281 ₺ −%17

Taşınmaz: TCMB konut endeksi (Aydın/Denizli/Muğla) — arsa için resmi endeks yok, bölge gayrimenkul göstergesi

Arazi / tarla

Örnek (anonim) ilan: Arazi / tarla · 5.000 m² · bugünkü fiyat 45.000.000 ₺. Bölge gayrimenkul endeksine göre 1 yıl önceki tahmini fiyatı ~37.988.190 ₺.

başlangıç sermayesi

Gram altın55.173.311 ₺ +%45

Bu arazi45.000.000 ₺ +%18

ABD doları44.500.665 ₺ +%17

Bitcoin31.552.541 ₺ −%17

Taşınmaz: TCMB konut endeksi (Aydın/Denizli/Muğla) — arazi / tarla için resmi endeks yok, bölge gayrimenkul göstergesi

Her satırda aynı sermaye (taşınmazın 1 yıl önceki tahmini fiyatı) o varlığa konsaydı bugünkü değeri — tüm fiyatlar gerçek, geçmiş getiri geleceğin garantisi değildir. USD: TCMB; Altın: spot (PAXG, gram); BTC: CoinGecko

REEN AĞI

İlgili Bölgeler

Konacık, Bodrum/Muğla Çırkan, Bodrum/Muğla Cevat Şakir, Bodrum/Muğla Gümbet, Bodrum/Muğla Cumhuriyet, Bodrum/Muğla Müskebi, Bodrum/Muğla Bodrum, Muğla Eskiçeşme, Bodrum/Muğla Yahşi, Bodrum/Muğla Türkkuyusu, Bodrum/Muğla Gürece, Bodrum/Muğla Yokuşbaşı, Bodrum/Muğla

Yöntem & kaynak

Analiz, bölgesel ilan verisi, TKGM satış istatistikleri, KEOS imar planı ve OSM verilerine dayanır; gelecekteki faiz veya mevzuat değişikliklerini öngörmez.