105.699
Gümbet, Bodrum/Muğla
Momentum +11.2
Gümbet, Bodrum’un en yoğun turistik ve yaşam alanlarından biri olarak, ilçe medyanının üzerinde, 105.699 TL/m² ortalama fiyat seviyesiyle konumlanmıştır. Bölge, yüksek yürünebilirlik ve yoğun ilgi noktası (POI) yoğunluğuyla, hem yazlık turizm hem de kalıcı yaşam için talep gören, likiditesi yüksek bir piyasa sunar.
Yürünebilirlik100/100Veri güveniorta48 ilanDeprem bölgesi2 · PGA 0.33gil bazlı
Mahalleyi 3 boyutlu gez.
3D · uydu + arazi · 10 dk yürüme alanı
Sürükle: gez · sağ-tık sürükle (ya da pusula): döndür/eğ · tekerlek: yakınlaştır · sağ üstten arazi.
TKGM ada / parsel sorgula
Yapay zeka taşınmaz değerleme
Parsel künyesi + KEOS imar + mahalle canlı ₺/m² + TKGM işlem + yol terki ile AI tahmini; ₺/m² gerçek ilan verisinden hesaplanır. Resmî/lisanslı ekspertiz değil, yatırım tavsiyesi değildir.
8.400.000
Konut medyan ₺
satılık100
Yürünebilirlik
435 ilgi noktası · OSM80.000
Kiralık ₺/ay
49 ilanKonumun tezi.
Gümbet, 'yüksek erişilebilirlik ve turistik hizmet altyapısına sahip, likiditesi yüksek, ancak şerefiye farklarının belirgin olduğu yoğun yapılaşmış bir turistik yaşam merkezi' profilindedir. Bu mahalle; denize yürüme mesafesinde, site içi hizmetlerden yararlanan, kısa veya uzun dönem kiralama potansiyeli olan yatırımcılar ve yaz/kış kesintisiz yaşam arayanlar için uygundur. Kanıt: 100/100 yürünebilirlik skoru, 435 ilgi noktası ve site içi ilanların %32'lik ağırlığı, yaşam kalitesinin ve hizmet erişiminin mahalle genelinde homojen ama konuma göre primli olduğunu gösterir.
- Turistik talebe bağımlılık: Bölge ekonomisi büyük ölçüde turizme dayalıdır; sezon dışı dönemlerde kiralama gelirlerinde düşüş riski taşır.
- Deprem riski: Bölge, 2. derece deprem tehlike bölgesi olarak sınıflandırılmış olup, PGA değeri 0.33g ile Ege kıyı fayları üzerinde yer alır. Bu, yapı kalitesi ve zemin etüdü açısından dikkatli seçim gerektirir.
- Yoğun yapılaşma ve gürültü: 1,5 km içinde 136 spor/rekreasyon ve 70 konaklama/turizm noktası bulunması, yaşam kalitesini etkileyebilecek gürültü ve kalabalık riskini doğurabilir.
Konut, arsa, işyeri ve bina — tip bazlı.
105.699
Konut
₺/m² · 48 ilan · orta güven134.483
Konut
₺/m² · 47 ilan · orta güven4.000.000
Turistik Tesis
₺/m² · 15 ilan · orta güven92.500
İşyeri
₺/m² · 7 ilan · orta güven152.841
İşyeri
₺/m² · 4 ilan · düşük güven81.683
Arsa
₺/m² · 1 ilan · düşük güvenEmlak tipine göre ₺/m².
100.176
Daire
₺/m² · 26 ilan111.568
Daire
₺/m² · 14 ilan160.882
Rezidans
₺/m² · 10 ilan5.800
Rezidans
₺/m² · 8 ilan128.056
Dubleks
₺/m² · 6 ilan99.398
Villa
₺/m² · 5 ilan210.440
Yalı
₺/m² · 4 ilanKonut satılık medyanı 105.699 TL/m² olup, ilçe geneli medyan (119.183 TL/m²) altında kalsa da, segment bazında ciddi farklılaşma vardır. Rezidans segmenti (160.882 TL/m²) dairelerden (100.176 TL/m²) belirgin şekilde pahalıdır; bu durum, deniz/manzara erişimi olan ve hizmetli yapı (havuz/site) sunan birimlere olan talebin yüksek olduğunu gösterir. Satılık-kiralık ilişkisi incelendiğinde, aylık 80.000 TL kiralık medyanı, yüksek turistik potansiyeli işaret eder; ancak bu gelir modelinin istikrarlılığı için uzun dönem kiralama yerine kısa dönem turizm potansiyelinin değerlendirilmesi gerekir. Villa fiyatları (99.398 TL/m²) dairelere yakın seyretse de, villa stoğu (n=5) çok daha azdır; bu da villa segmentinin niş ve sınırlı arzlı olduğunu, daire ve rezidansın ise ana hacmi oluşturduğunu gösterir.
Taşınmaz türü ve oda tipine göre ₺/m²
Daire33 ilan
1+19 ilan
126.983₺/m²
1+04 ilan
115.518₺/m²
2+116 ilan
102.942₺/m²
3+14 ilan
102.115₺/m²
Rezidans9 ilan
1+15 ilan
134.483₺/m²
2+14 ilan
166.667₺/m²
Çubuk: p25 — medyan — p75. Aynı tür+odada geniş aralık = manzara/kat/cephe şerefiyesi.
Fiyat dağılımı
97.196128.822186.440
Dağılım: Orta · (p75−p25) / medyan = 0.69
Şerefiye sürücüleri · genel medyana göre prim
159.853
Manzaralı
20 ilan · +%24 prim152.308
Deniz / sahil yakını
35 ilan · +%18 prim138.889
Site içinde
27 ilan · +%8 prim138.889
Havuzlu
9 ilan · +%8 primSürücüler aynı mahallede ₺/m²'yi ne kadar değiştirir (genel medyana kıyasla); ilan başlıklarındaki deniz/manzara/havuz ve site-içi bilgisinden.
Markalı projeler ve fiyat primi
Mahalle medyanı 128.822 ₺/m²; markalı projeler genel medyana göre prim/iskontoyla işlem görür.
563.313
LE CHIC
4 ilan · max 736.667 · +%337 primMahalledeki siteler, natamamlar ve kırılım
%32
Site içinde
31 / 96 ilan96
Satılık konut ilanı
kamuya açık ilan verisi — mahalle (satılık konut)Oda dağılımı
2+127 ilan · 136.111 ₺/m²
%36
1+119 ilan · 129.310 ₺/m²
%26
3+112 ilan · 137.500 ₺/m²
%16
4+17 ilan · 109.375 ₺/m²
%9
1+06 ilan · 122.165 ₺/m²
%8
5+13 ilan · 212.121 ₺/m²
%4
Yapı yaşı
1-52 ilan
%100
Çevre ve ulaşım.
Resmi konum · Gümbet, Bodrum, Muğla, Ege Bölgesi, 48440, Türkiye
100
Yürünebilirlik
16
Toplu ulaşım
148 m
En yakın market
138 m
En yakın eczane
136
Spor & rekreasyon
Yüzme Havuzu (99), Spor Sahası (27), Park (8), Spor Merkezi (2)83
Diğer
Clothes (7), Waste Disposal (5), İbadethane (4), Recycling (4)70
Konaklama & turizm
Otel (57), Seyir Noktası (7), Gezi Noktası (3), Marina (2)55
Yeme-içme
Restoran (23), Bar (13), Kafe (9), Fast Food (8)53
Günlük ihtiyaç
Süpermarket (20), Eczane (9), Banka (9), ATM (8)33
Ulaşım
Otopark (26), Taksi (7)Bölgede son gelişmeler.
Bodrum İlçesi, Gümbet Mahallesi, Asarlık Mevkii İskele (denize girme ve ...Gümbet Mahallesi Asarlık Mevkii iskele için nazım ve uygulama imar planı değişikliği onayı alınarak 08.05.2018 tarihinde askıya çıkarılmıştır.Çevre ve Şehircilik İl Müdürlüğü · 2018-05-08
Muğla İli Bodrum İlçesi 1/25000 Ölçekli Nazım İmar Planı Askı İlanıBodrum İlçesi genelini kapsayan 1/25000 ölçekli Nazım İmar Planı değişiklikleri ve askı ilan tutanakları resmi olarak duyurulmuştur.Muğla Büyükşehir Belediyesi · 2023-10-15
125.000
2026-07-25
120.000
2026-07-28
120.000
2026-08-01
120.000
2026-08-04
126.983
2026-08-08
126.983
2026-08-13
134.741
2026-08-18
105.699
2026-08-26
Yatırım değerlendirmesi
Gümbet, ilçe medyanının altında bir ortalama sunsa da, iç dağılımı (p25-p75: 97.196–186.440 TL/m²) geniş bir şerefiye aralığına sahiptir. Bu, doğru konum (deniz/manzara/site içi) seçimiyle elde edilebilecek getiri marjının yüksek olduğunu gösterir. 2+1 tipindeki baskın ilan oranı (%27), aile veya grup kiralama talebine işaret ederken, 1+1 ve 1+0 tiplerinin yüksek birim fiyatları (126.983 TL/m²) yatırımcı odaklı, likiditesi yüksek bir stoku var olduğunu gösterir. KEOS verilerindeki imar durumu ve TKGM arazi niteliği, yapılaşma yoğunluğunu belirler; ancak mevcut veride imar emsal detayı eksik olduğundan, 'site içinde' olma özelliği (ilanların %32'si) fiziksel yoğunluktan ziyade 'hizmet ve güvenlik' premiumunu taşıdığı yorumu daha doğrudur. Yüksek kredi faizi (%42.03) koşullarında, nakit alıcı ağırlıklı ve turistik gelir potansiyeli olan bu segment, likidite açısından avantajlıdır.
İleriye dönük kesin tahmin değil; gözlemlenen eğilim + makro bağlamdan çıkarım. Yatırım tavsiyesi değildir.
1 yıl önce bunu alsaydınız
Konut
Örnek (anonim) ilan: 1+1 · 95 m² · bugünkü fiyat 11.500.000 ₺. Bölge gayrimenkul endeksine göre 1 yıl önceki tahmini fiyatı ~9.708.093 ₺.
başlangıç sermayesi
Gram altın14.099.846 ₺ +%45
Bu konut11.500.000 ₺ +%18
ABD doları11.372.392 ₺ +%17
Bitcoin8.063.427 ₺ −%17
Taşınmaz: TCMB konut endeksi (Aydın/Denizli/Muğla)
İşyeri
Örnek (anonim) ilan: İşyeri · 100 m² · bugünkü fiyat 9.750.000 ₺. Bölge gayrimenkul endeksine göre 1 yıl önceki tahmini fiyatı ~8.230.774 ₺.
başlangıç sermayesi
Gram altın11.954.217 ₺ +%45
Bu işyeri9.750.000 ₺ +%18
ABD doları9.641.811 ₺ +%17
Bitcoin6.836.384 ₺ −%17
Taşınmaz: TCMB konut endeksi (Aydın/Denizli/Muğla) — i̇şyeri için resmi endeks yok, bölge gayrimenkul göstergesi
Her satırda aynı sermaye (taşınmazın 1 yıl önceki tahmini fiyatı) o varlığa konsaydı bugünkü değeri — tüm fiyatlar gerçek, geçmiş getiri geleceğin garantisi değildir. USD: TCMB; Altın: spot (PAXG, gram); BTC: CoinGecko
İlgili Bölgeler
Analiz, bölgesel ilan verisi, OSM ve UAVT konum verileri ile TCMB makro verilerine dayanır; gelecekteki faiz veya mevzuat değişikliklerini öngörmez.