REEN · Konum İstihbaratı · Ölçülen veri

Kumbahçe, Bodrum/Muğla

Momentum -2.8

Bodrum’un Kumbahçe mahallesinde satılık konutların ilan medyanı 144.167 TL/m² ile ilçe ortalamasının (119.183 TL/m²) üzerinde konumlanmaktadır. Bölge, yüksek yürünebilirlik skoru ve yoğun ilgi noktası (POI) ağıyla, günlük ihtiyaçların ve turistik yaşamın merkeze yakın, erişilebilir bir yapıda olduğunu göstermektedir.

Talep eğilimi%−65 yıl ort.Son yıl tapu satışı58 adet2025Yürünebilirlik100/100Veri güveniyüksek72 ilanDeprem bölgesi2 · PGA 0.33gil bazlıİmar emsali0.60 · ≤3 katKEOS

3D Konum · uydu + arazi · UAVT / Valhalla

Mahalleyi 3 boyutlu gez.

3D · uydu + arazi · 10 dk yürüme alanı

Sürükle: gez · sağ-tık sürükle (ya da pusula): döndür/eğ · tekerlek: yakınlaştır · sağ üstten arazi.

TKGM ada / parsel sorgula

Künye · ölçülen

144.167

Konut · ₺/m²

72 ilan · güven yuksek

19.400.000

Konut medyan ₺

satılık

100

Yürünebilirlik

512 ilgi noktası · OSM

80.000

Kiralık ₺/ay

80 ilan

01 · Bölge tezi

Konumun tezi.

Kumbahçe; Bodrum’da 'konforlu yerleşim' arayan ancak sahil şeridinin aşırı yoğunluğundan kaçınan, nakit gücü yüksek aileler ve ikincel konut yatırımcıları için uygundur. Bölgenin baskın arazi niteliği (arsa %23, avlulu kargir evler %22) ve düşük imar emsali, bölgenin tarımsal/kırsal geçiş zonunda değil, yerleşik ve korunmuş bir yapı stoğuna sahip olduğunu kanıtlar. Yüksek yürünebilirlik ve site içi yaşam opsiyonları, 'sahil yakınlığı' ile 'mahalle sakinliği' arasında denge kuran bir profil çizer.

Likidite Riski: TKGM verilerine göre konut satış adedi 5 yıllık ortalamaya göre %6 düşüş göstermiştir (2025: 58 adet). Yüksek ilan fiyatları ile düşen gerçek satış hacmi arasındaki uyumsuzluk, alıcının pazarlık gücünü artırırken satıcının çıkış süresini uzatabilir.
Makro Faiz Riski: TCMB konut kredisi faiz oranının %42,03 seviyesinde olması, kredili talebi baskılamaktadır. Pazarın büyük ölçüde nakit işlem yapan bir kitleye bağımlı olması, faizlerdeki ani değişimlere karşı hassasiyeti artırır.
Deprem Tehlikesi: Bölge, Ege kıyı fayları üzerinde yer alan 2. derece deprem tehlike bölgesindedir (PGA: 0,33g). Yapı stoğunun yaşlı kargir evlerden oluştuğu göz önüne alındığında, zemin ve yapı kalitesi kontrolü kritik önem taşır.

Emlak tipleri · ölçülen medyan ₺/m²

Konut, arsa, işyeri ve bina — tip bazlı.

144.167

Konut

₺/m² · 72 ilan · yüksek güven

162.500

Konut

₺/m² · 36 ilan · orta güven

272.631

İşyeri

₺/m² · 8 ilan · orta güven

439.276

Bina

₺/m² · 4 ilan · düşük güven

2.595

Arazi

₺/m² · 1 ilan · düşük güven

Ölçülen fiyat · tüm emlak tipleri · bölgesel ilan verisi

Emlak tipine göre ₺/m².

135.964

Daire

₺/m² · 30 ilan

118.980

Villa

₺/m² · 16 ilan

161.667

Villa

₺/m² · 16 ilan

111.600

Müstakil Ev

₺/m² · 9 ilan

200.000

Daire

₺/m² · 7 ilan

159.722

Dubleks

₺/m² · 5 ilan

Konut segmentinde villa (161.667 TL/m²) ve daire (135.964 TL/m²) fiyatları arasında belirgin bir fark bulunurken, villa medyanının daire medyanının yaklaşık 1,2 katı olması, bu segmentte konum ve nitelik farklarının fiyata yansıdığını gösterir. Şerefiye analizinde deniz/sahil yakınlığı %10, site içi ve havuzlu özellikler %5 prim getirdiğinden, alıcılar için 'manzara ve site statüsü' fiyatın ana belirleyicisidir. Kiralık medyanın 80.000 TL/ay seviyesinde olması, yüksek satılık fiyatlar karşısında brüt getiri oranlarının düşük olabileceğini ve bu piyasanın daha çok ikincel konut veya turistik kullanım odaklı nakit alıcılardan oluştuğunu işaret eder.

Satılık konut · ilan verisi

Taşınmaz türü ve oda tipine göre ₺/m²

Daire30 ilan

1+14 ilan

116.321₺/m²

2+119 ilan

150.000₺/m²

3+17 ilan

113.333₺/m²

Villa12 ilan

3+15 ilan

131.579₺/m²

4+17 ilan

219.643₺/m²

Çubuk: p25 — medyan — p75. Aynı tür+odada geniş aralık = manzara/kat/cephe şerefiyesi.

Şerefiye · konut satılık · ilan verisi

Fiyat dağılımı

103.060146.373197.596

Dağılım: Orta · (p75−p25) / medyan = 0.65

Şerefiye sürücüleri · genel medyana göre prim

161.071

Deniz / sahil yakını

54 ilan · +%10 prim

153.667

Site içinde

16 ilan · +%5 prim

153.333

Havuzlu

15 ilan · +%5 prim

150.000

Manzaralı

49 ilan · +%2 prim

Sürücüler aynı mahallede ₺/m²'yi ne kadar değiştirir (genel medyana kıyasla); ilan başlıklarındaki deniz/manzara/havuz ve site-içi bilgisinden.

Mahalle yapı stoğu · ilan verisi

Mahalledeki siteler, natamamlar ve kırılım

%15

Site içinde

16 / 109 ilan

109

Satılık konut ilanı

kamuya açık ilan verisi — mahalle (satılık konut)

Oda dağılımı

2+127 ilan · 157.143 ₺/m²

%29

3+124 ilan · 144.792 ₺/m²

%26

4+114 ilan · 169.286 ₺/m²

%15

5+18 ilan · 118.958 ₺/m²

3+27 ilan · 180.000 ₺/m²

1+15 ilan · 132.643 ₺/m²

4+24 ilan · 111.516 ₺/m²

5+24 ilan · 115.417 ₺/m²

Yapı yaşı

11-201 ilan

%100

Konum · erişilebilirlik · UAVT + OSM + Nominatim

Çevre ve ulaşım.

Resmi konum · Kumbahçe, Bodrum, Muğla, Ege Bölgesi, 48440, Türkiye

100

Yürünebilirlik

Toplu ulaşım

115 m

En yakın market

109 m

En yakın eczane

144

Diğer

Toilets (13), Playground (8), İbadethane (7), Nightclub (7)

107

Yeme-içme

Restoran (45), Kafe (28), Fast Food (14), Bar (14)

Spor & rekreasyon

Yüzme Havuzu (68), Spor Sahası (10), Park (6)

Günlük ihtiyaç

ATM (17), Süpermarket (14), Market (12), Banka (11)

Konaklama & turizm

Otel (39), Gezi Noktası (9), Hostel (7), Konukevi (5)

Ulaşım

Otopark (19), Taksi (15)

Mahalle, 100/100 yürünebilirlik skoru ve 1,5 km içinde 500’den fazla ilgi noktasıyla (restoran, havuz, market) yoğun bir yerleşim dokusuna sahiptir. Toplu ulaşım skoru düşük (6) ve otobüs durağına uzaklık, bireysel araç kullanımını zorunlu kılar; ancak yürüme mesafesindeki yoğun hizmet ağı (eczane, okul, market) yaşam konforunu artırır. Site içi ilanların %15 oranında olması ve 512 POI varlığı, bölgenin hem yerleşim hem de turistik konaklama (otel/hostel yoğunluğu) işlevlerini birleştiren hibrit bir yapıda olduğunu gösterir.

Kadastro · TKGM

Tapu ve parsel.

1.166

Parsel

105

Ada

8.393

Ort. parsel m²

Arazi niteliği

Arsa · 274 (%23)
Avlulu Kargir Ev · 261 (%22)
3 Katlı Betonarme Bina Ve Arsası · 25 (%2)
Avlulu Kargir Ev Ve Mutfak · 23 (%2)
Bahçeli Kargir Ev · 19 (%2)
Kargir Ev · 13 (%1)
Kargir Dükkan · 12 (%1)
Üç Katlı Kargir Bina · 11 (%1)

İmar · KEOS (plan PDF)

Yapılaşma hakları.

Planlı parsel

0.60

Ort. KAKS

0.60

Ort. TAKS

Maks. kat

Gelişmeler · belediye / imar

Bölgede son gelişmeler.

Bodrum İlçesi, Kumbahçe Mahallesi, İçmeler Mevkii Yat Limanı, Kayıkhane ...Kumbahçe Mahallesi İçmeler Mevkii Yat Limanı ve Kayıkhane alanlarına ilişkin 1/5000 ölçekli Nazım İmar Planı askı tutanağı ve planları duyurulmuştur.Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı · 2024-05-20

Fiyat/m² serisi · Lure ilan verisi

143.403

2026-07-27

146.667

2026-07-30

146.667

2026-08-02

144.167

2026-08-06

144.167

2026-08-10

144.444

2026-08-14

143.889

2026-08-19

144.167

2026-08-26

Tapu işlem yoğunluğu · talep & likidite · TKGM

Gerçek alım-satım talebi

Konut satışı (yıllık)

2025 · −%6 5 yıl ort.'a göre

Arsa satışı (yıllık)

2025 · −%61 5 yıl ort.'a göre

609

Toplam konut satışı

Konut satışı (yıllık) · 2010–2025

Tapu işlem = GERÇEK alım-satım (TKGM); ilan ASKING fiyatından bağımsız talep/likidite sinyali. Düşen işlem = soğuyan talep, pazarlık alanı; yüksek işlem = likit, talepli.

Yatırım görünümü · gözleme dayalı eğilim

Yatırım değerlendirmesi

Kumbahçe, ilçe medyanının üzerinde fiyatlandığı için 'premium' veya 'üst segment' erişilebilirlik profili çizer. Geniş p25-p75 fiyat aralığı (103.060–197.596 TL/m²), doğru konum (deniz/site) seçimiyle elde edilebilecek bir değerleme marjı olduğunu gösterir. KEOS verilerindeki düşük emsal (0,60) ve 3 kat sınırı, bölgenin yoğun yapılaşmaya kapalı, butik ve az-yoğun bir karaktere sahip olduğunu; bu da arzın sınırlı kalacağını ve mevcut stokun değerini koruma potansiyelini artırır. 2+1 ve 3+1 tiplerinin baskın olması, ailevi veya uzun dönemli kiralama talebine hitap eden likit bir yapı oluşturur. Makro faiz oranlarının yüksekliği (%42,03) nedeniyle kredi maliyetleri yüksektir; bu durum alıcı kitlesini ağırlıklı olarak nakit gücü olan yatırımcılarla sınırlar.

İleriye dönük kesin tahmin değil; gözlemlenen eğilim + makro bağlamdan çıkarım. Yatırım tavsiyesi değildir.

Yatırım karşılaştırması · son 12 ay · gerçek veri

1 yıl önce bunu alsaydınız

Konut

Örnek (anonim) ilan: 3+1 · 144 m² · bugünkü fiyat 23.000.000 ₺. Bölge gayrimenkul endeksine göre 1 yıl önceki tahmini fiyatı ~19.416.186 ₺.

başlangıç sermayesi

Gram altın28.199.692 ₺ +%45

Bu konut23.000.000 ₺ +%18

ABD doları22.744.784 ₺ +%17

Bitcoin16.126.854 ₺ −%17

Taşınmaz: TCMB konut endeksi (Aydın/Denizli/Muğla)

Her satırda aynı sermaye (taşınmazın 1 yıl önceki tahmini fiyatı) o varlığa konsaydı bugünkü değeri — tüm fiyatlar gerçek, geçmiş getiri geleceğin garantisi değildir. USD: TCMB; Altın: spot (PAXG, gram); BTC: CoinGecko

REEN AĞI

İlgili Bölgeler

Umurca, Bodrum/Muğla Yokuşbaşı, Bodrum/Muğla Türkkuyusu, Bodrum/Muğla Eskiçeşme, Bodrum/Muğla Cevat Şakir, Bodrum/Muğla Gümbet, Bodrum/Muğla Cumhuriyet, Bodrum/Muğla Çırkan, Bodrum/Muğla Kızılağaç, Bodrum/Muğla Bodrum, Muğla Torba, Bodrum/Muğla Konacık, Bodrum/Muğla

Yöntem & kaynak

Analiz, Lure aktif ilan verisi, TKGM tapu satış kayıtları, KEOS imar planı ve OSM/Valhalla konum verilerine dayanır. Mevcut fiyat ve talep verilerini yansıtır; gelecekteki faiz, mevzuat veya makroekonomik şokları öngörmez.