REEN · Konum İstihbaratı · Ölçülen veri

Kumbahçe, Bodrum/Muğla

Momentum -4.8

Kumbahçe, Bodrum'un yüksek fiyatlı ve merkezi bir mahallesidir. Bölgedeki konut metrekare medyan fiyatı 144.444 TL olarak gerçekleşirken, genel piyasa hareketliliği fiyatlarda hafif bir gerileme eğilimi göstermektedir.

Talep eğilimi%−65 yıl ort.Son yıl tapu satışı58 adet2025Yürünebilirlik100/100Veri güveniyüksek75 ilanDeprem bölgesi2 · PGA 0.33gil bazlıİmar emsali0.60 · ≤3 katKEOS

3D Konum · uydu + arazi · UAVT / Valhalla

Mahalleyi 3 boyutlu gez.

3D · uydu + arazi · 10 dk yürüme alanı

Sürükle: gez · sağ-tık sürükle (ya da pusula): döndür/eğ · tekerlek: yakınlaştır · sağ üstten arazi.

TKGM ada / parsel sorgula

Künye · ölçülen

144.444

Konut · ₺/m²

75 ilan · güven yuksek

19.300.000

Konut medyan ₺

satılık

100

Yürünebilirlik

515 ilgi noktası · OSM

77.500

Kiralık ₺/ay

81 ilan

01 · Bölge tezi

Konumun tezi.

Kumbahçe, düşük yoğunluklu imar yapısı (0.60 emsal) ve yüksek sosyal donatı yoğunluğu sayesinde, merkezi konumda butik ve nitelikli konut arayan üst segment kullanıcılar için uygun bir bölgedir.

TKGM verilerine göre konut satış adetlerindeki %6'lık düşüş trendi, ilan fiyatları ile gerçek alım gücü arasında bir dengesizlik ve likidite yavaşlaması riski barındırmaktadır.
Bölge, Ege kıyı fayları üzerinde yer alan 2. derece deprem tehlike bölgesindedir.
Yüksek konut kredisi faiz oranları (%41.87), nakit alıcı odaklı bir piyasa yaratarak talebi sınırlayabilir.

Emlak tipleri · ölçülen medyan ₺/m²

Konut, arsa, işyeri ve bina — tip bazlı.

144.444

Konut

₺/m² · 75 ilan · yüksek güven

165.000

Konut

₺/m² · 43 ilan · orta güven

415.455

İşyeri

₺/m² · 6 ilan · orta güven

463.918

Bina

₺/m² · 5 ilan · orta güven

2.595

Arazi

₺/m² · 1 ilan · düşük güven

166.667

Bina

₺/m² · 1 ilan · düşük güven

Ölçülen fiyat · tüm emlak tipleri · bölgesel ilan verisi

Emlak tipine göre ₺/m².

144.217

Daire

₺/m² · 34 ilan

131.579

Villa

₺/m² · 20 ilan

161.667

Villa

₺/m² · 16 ilan

94.750

Müstakil Ev

₺/m² · 12 ilan

200.000

Daire

₺/m² · 9 ilan

Bölge konut medyanı 144.444 TL/m² ile Bodrum ilçe medyanının (119.493 TL/m²) üzerindedir. Konut alt tiplerinde 4+1 villaların 233.821 TL/m² ile en yüksek seviyede, müstakil evlerin ise 94.750 TL/m² ile en düşük seviyede fiyatlandığı görülmektedir; bu durum villa segmentinin yüksek primli bir üst segment olduğunu kanıtlar. Şerefiye analizine göre deniz/sahil yakınlığı (+%10) ve havuzlu/site içi olma durumu (+%5) fiyatı yukarı çeken temel unsurlardır. Kiralık konut medyanının 77.500 TL olması, bölgedeki yüksek mülk değerlerinin kira getirisiyle desteklenen bir segmentte olduğunu göstermektedir.

Satılık konut · ilan verisi

Taşınmaz türü ve oda tipine göre ₺/m²

Daire35 ilan

1+14 ilan

116.321₺/m²

2+121 ilan

157.143₺/m²

3+110 ilan

148.939₺/m²

Villa15 ilan

3+15 ilan

131.579₺/m²

4+110 ilan

233.821₺/m²

Çubuk: p25 — medyan — p75. Aynı tür+odada geniş aralık = manzara/kat/cephe şerefiyesi.

Şerefiye · konut satılık · ilan verisi

Fiyat dağılımı

102.312146.373206.644

Dağılım: Yüksek · (p75−p25) / medyan = 0.71

Şerefiye sürücüleri · genel medyana göre prim

161.071

Deniz / sahil yakını

56 ilan · +%10 prim

153.667

Havuzlu

16 ilan · +%5 prim

153.333

Site içinde

17 ilan · +%5 prim

150.000

Manzaralı

53 ilan · +%2 prim

Sürücüler aynı mahallede ₺/m²'yi ne kadar değiştirir (genel medyana kıyasla); ilan başlıklarındaki deniz/manzara/havuz ve site-içi bilgisinden.

Mahalle yapı stoğu · ilan verisi

Mahalledeki siteler, natamamlar ve kırılım

%14

Site içinde

17 / 119 ilan

119

Satılık konut ilanı

kamuya açık ilan verisi — mahalle (satılık konut)

Oda dağılımı

2+130 ilan · 160.630 ₺/m²

%30

3+126 ilan · 145.606 ₺/m²

%26

4+117 ilan · 178.571 ₺/m²

%17

5+18 ilan · 118.958 ₺/m²

3+27 ilan · 180.000 ₺/m²

1+15 ilan · 132.643 ₺/m²

4+24 ilan · 111.516 ₺/m²

2+24 ilan · 93.182 ₺/m²

Yapı yaşı

11-201 ilan

%100

Konum · erişilebilirlik · UAVT + OSM + Nominatim

Çevre ve ulaşım.

Resmi konum · Kumbahçe, Bodrum, Muğla, Ege Bölgesi, 48440, Türkiye

100

Yürünebilirlik

Toplu ulaşım

115 m

En yakın market

109 m

En yakın eczane

146

Diğer

Toilets (13), Playground (8), Nightclub (7), İbadethane (7)

108

Yeme-içme

Restoran (45), Kafe (29), Bar (14), Fast Food (14)

Spor & rekreasyon

Yüzme Havuzu (68), Spor Sahası (10), Park (6)

Günlük ihtiyaç

ATM (17), Süpermarket (14), Market (12), Banka (11)

Konaklama & turizm

Otel (39), Gezi Noktası (9), Hostel (7), Konukevi (5)

Ulaşım

Otopark (19), Taksi (15)

Mahalle, 100 tam puanlık yürünebilirlik skoruyla çok yüksek bir şehir içi erişime sahiptir. 1,5 km yarıçapında 515 ilgi noktası bulunmakta; restoran, kafe ve bar gibi yeme-içme odaklı işletmelerin (108 adet) yoğunluğu bölgenin sosyal bir merkez olduğunu göstermektedir. Market, eczane ve okul gibi temel ihtiyaç noktalarına yürüme mesafesinde (yaklaşık 100-150 m) olunması, mahallenin hem yerleşik yaşam hem de turistik kullanım için uygun bir profil çizdiğini ortaya koymaktadır.

Kadastro · TKGM

Tapu ve parsel.

1.166

Parsel

105

Ada

8.393

Ort. parsel m²

Arazi niteliği

Arsa · 274 (%23)
Avlulu Kargir Ev · 261 (%22)
3 Katlı Betonarme Bina Ve Arsası · 25 (%2)
Avlulu Kargir Ev Ve Mutfak · 23 (%2)
Bahçeli Kargir Ev · 19 (%2)
Kargir Ev · 13 (%1)
Kargir Dükkan · 12 (%1)
Üç Katlı Kargir Bina · 11 (%1)

İmar · KEOS (plan PDF)

Yapılaşma hakları.

Planlı parsel

0.60

Ort. KAKS

0.60

Ort. TAKS

Maks. kat

Gelişmeler · belediye / imar

Bölgede son gelişmeler.

Bodrum İlçesi, Kumbahçe Mahallesi, İçmeler Mevkii Yat Limanı, Kayıkhane ...Kumbahçe Mahallesi İçmeler Mevkii Yat Limanı ve Kayıkhane alanlarına ilişkin 1/5000 ölçekli Nazım İmar Planı askı tutanağı ve planları duyurulmuştur.Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı · 2024-05-20

Fiyat/m² serisi · Lure ilan verisi

144.444

2026-08-14

143.889

2026-08-19

144.167

2026-08-26

144.444

2026-09-10

144.444

2026-09-25

144.444

2026-10-02

144.444

2026-10-09

144.444

2026-10-14

Tapu işlem yoğunluğu · talep & likidite · TKGM

Gerçek alım-satım talebi

Konut satışı (yıllık)

2025 · −%6 5 yıl ort.'a göre

Arsa satışı (yıllık)

2025 · −%61 5 yıl ort.'a göre

609

Toplam konut satışı

Konut satışı (yıllık) · 2010–2025

Tapu işlem = GERÇEK alım-satım (TKGM); ilan ASKING fiyatından bağımsız talep/likidite sinyali. Düşen işlem = soğuyan talep, pazarlık alanı; yüksek işlem = likit, talepli.

Yatırım görünümü · gözleme dayalı eğilim

Yatırım değerlendirmesi

Kumbahçe, ilçe medyanının üzerinde fiyatlanan bir bölgedir. Geniş p25–p75 fiyat aralığı (102.312–206.644 TL/m²), konum ve manzara şerefiyesine göre ciddi getiri marjları oluşabileceğini göstermektedir. 2+1 ve 3+1 konut tiplerinin ilan yoğunluğu, bu oda tiplerinin bölgede daha likit olduğunu işaret eder. KEOS verilerine göre 0.60 emsal ve maksimum 3 kat izni, bölgenin düşük yoğunluklu ve butik bir yapılaşma karakterine sahip olduğunu teyit eder.

İleriye dönük kesin tahmin değil; gözlemlenen eğilim + makro bağlamdan çıkarım. Yatırım tavsiyesi değildir.

Yatırım karşılaştırması · son 12 ay · gerçek veri

1 yıl önce bunu alsaydınız

Konut

Örnek (anonim) ilan: 3+1 · 144 m² · bugünkü fiyat 23.000.000 ₺. Bölge gayrimenkul endeksine göre 1 yıl önceki tahmini fiyatı ~19.238.351 ₺.

başlangıç sermayesi

Bu konut23.000.000 ₺ +%20

ABD doları22.625.060 ₺ +%18

Gram altın21.293.793 ₺ +%11

Bitcoin17.141.480 ₺ −%11

Taşınmaz: TCMB konut endeksi (Aydın/Denizli/Muğla)

Her satırda aynı sermaye (taşınmazın 1 yıl önceki tahmini fiyatı) o varlığa konsaydı bugünkü değeri — tüm fiyatlar gerçek, geçmiş getiri geleceğin garantisi değildir. USD: TCMB; Altın: spot (PAXG, gram); BTC: CoinGecko

REEN AĞI

İlgili Bölgeler

Umurca, Bodrum/Muğla Yokuşbaşı, Bodrum/Muğla Türkkuyusu, Bodrum/Muğla Eskiçeşme, Bodrum/Muğla Cevat Şakir, Bodrum/Muğla Gümbet, Bodrum/Muğla Cumhuriyet, Bodrum/Muğla Çırkan, Bodrum/Muğla Kızılağaç, Bodrum/Muğla Bodrum, Muğla Torba, Bodrum/Muğla Konacık, Bodrum/Muğla

Yöntem & kaynak

Analiz; TKGM satış verileri, KEOS imar planı, OSM ve Lure bölgesel ilan verilerine dayanmaktadır; gelecekteki makroekonomik değişimleri veya mevzuat değişikliklerini kapsamaz.