REEN · Konum İstihbaratı · Ölçülen veri

Kızılağaç, Bodrum/Muğla

Momentum +18.4

Bodrum’un Kızılağaç mahallesinde konut medyanı m² başına 147.059 TL seviyesinde işlemekte olup, bu değer ilçe genelinin üzerinde bir fiyatlandırma profili sergilemektedir. Bölge, yüksek m² fiyatlarına rağmen düşük işlem hacmi ve tarımsal ağırlıklı arazi yapısıyla, niş ve likiditesi düşük bir segmenti temsil etmektedir.

Talep eğilimi%−445 yıl ort.Son yıl tapu satışı9 adet2025Yürünebilirlik1/100Veri güveniorta13 ilanDeprem bölgesi2 · PGA 0.33gil bazlıİmar emsali0.30 · ≤2 katKEOS

3D Konum · uydu + arazi · UAVT / Valhalla

Mahalleyi 3 boyutlu gez.

3D · uydu + arazi · 10 dk yürüme alanı

Sürükle: gez · sağ-tık sürükle (ya da pusula): döndür/eğ · tekerlek: yakınlaştır · sağ üstten arazi.

TKGM ada / parsel sorgula

Künye · ölçülen

147.059

Konut · ₺/m²

13 ilan · güven orta

15.000

Arsa · ₺/m²

3 ilan · satılık

27.500.000

Konut medyan ₺

satılık

Yürünebilirlik

4 ilgi noktası · OSM

01 · Bölge tezi

Konumun tezi.

Kızılağaç, Bodrum’un kırsal-tarımsal dokusunu koruyan, imar kısıtlamalarıyla sınırlı butik yapılaşmanın olduğu, yüksek bütçeli ancak likiditesi düşük, uzun vadeli tutuşa uygun niş bir segmenttir. Baskın zeytinlik ve tarla niteliğindeki parseller, bölgenin gelişim potansiyelini kısıtlarken, mevcut yapıların kırsal estetiği ve sakinliği ile değerini koruduğunu gösterir.

Likidite Riski: TKGM verilerindeki satış adedindeki %44'lük düşüş, varlığın hızlı satılmasının zor olabileceğini gösterir.
Makro Faiz Riski: Yüksek konut kredisi faizleri (%42.03), kredili alıcı talebini baskılayarak pazarı yavaşlatabilir.
Deprem Tehlikesi: Bölge, deprem tehlike bölgesi 2 kapsamında olup, Ege kıyı fayları ve yüksek yer ivmesi (PGA 0.33g) riski taşır.
İmar Kısıtlamaları: Düşük emsal (0.30) ve 2 kat sınırı, yapı stoğunun yoğunlaşmasını engeller, bu da geliştirme fırsatlarını sınırlar.

Emlak tipleri · ölçülen medyan ₺/m²

Konut, arsa, işyeri ve bina — tip bazlı.

147.059

Konut

₺/m² · 13 ilan · orta güven

1.722

Arazi

₺/m² · 5 ilan · orta güven

15.000

Arsa

₺/m² · 3 ilan · düşük güven

182.796

İşyeri

₺/m² · 1 ilan · düşük güven

Ölçülen fiyat · tüm emlak tipleri · bölgesel ilan verisi

Emlak tipine göre ₺/m².

112.500

Villa

₺/m² · 7 ilan

Konut medyanı (147.059 TL/m²), ilçe ortalamasının (119.167 TL/m²) üzerinde seyretmektedir. Alt-tip dağılımında villa segmenti (112.500 TL/m²) baskın olmakla birlikte, toplam konut medyanının villa medyanından yüksek çıkması, ilan verisindeki daire veya diğer yapı tiplerinin çok daha yüksek fiyatlara (muhtemelen lüks rezidans veya büyük arazili villalar) çekildiğini ve fiyat dağılımının geniş olduğunu gösterir. Arsa (15.000 TL/m²) ve arazi (1.722 TL/m²) fiyatlarındaki uçurum, imarlı yapılaşma ile tarımsal arazi arasındaki değer farkını net ortaya koyar. Satılık ilan fiyatlarının yüksek olmasına rağmen, TKGM verilerindeki satış adedindeki düşüş (-44%), gerçek piyasa talebinin soğuk olduğunu ve alıcıların pazarlık gücünün yüksek olduğunu işaret eder.

Mahalle yapı stoğu · ilan verisi

Mahalledeki siteler, natamamlar ve kırılım

%13

Site içinde

3 / 23 ilan

Yeni / proje aşaması

0 yeni · 1 proje

Satılık konut ilanı

kamuya açık ilan verisi — mahalle (satılık konut)

Oda dağılımı

2+15 ilan · 147.059 ₺/m²

%36

4+15 ilan · 147.500 ₺/m²

%36

5+14 ilan · 102.141 ₺/m²

%29

Konum · erişilebilirlik · UAVT + OSM + Nominatim

Çevre ve ulaşım.

Resmi konum · Kızılağaç, Bodrum, Muğla, Ege Bölgesi, Türkiye

Yürünebilirlik

Toplu ulaşım

Spor & rekreasyon

Spor Sahası (2), Yüzme Havuzu (1)

Günlük ihtiyaç

Akaryakıt (1)

Kadastro · TKGM

Tapu ve parsel.

780

Parsel

160

Ada

53.690

Ort. parsel m²

Arazi niteliği

Tarla · 308 (%39)
Zeytinli Tarla · 191 (%24)
Zeytinlik · 69 (%9)
Arsa · 54 (%7)
Kargir Ev Ve Avlusu · 34 (%4)
Orman · 14 (%2)
İncirli Tarla · 12 (%2)
İncir Bahçesi · 7 (%1)

İmar · KEOS (plan PDF)

Yapılaşma hakları.

Planlı parsel

Maks. kat

Gelişmeler · belediye / imar

Bölgede son gelişmeler.

Bodrum İlçesi, Kizilağaç Mahallesi, 305 Ada, 1 Parsel Ve Yakin Çevresi 1/5000 PlanıKızılağaç Mahallesi 305 Ada 1 Parsel ve yakın çevresine ilişkin 1/5000 ölçekli uygulama imar planı düzenlenmiştir.Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı · 2024-05-15

Muğla İli Bodrum İlçesi 1/25000 Ölçekli Nazım İmar Planı Askı İlanıBodrum İlçesi genel sınırlarını kapsayan 1/25000 ölçekli Nazım İmar Planı askı sürecine girmiştir.Muğla Büyükşehir Belediyesi · 2024-04-20

Fiyat/m² serisi · Lure ilan verisi

141.842

2026-07-27

141.842

2026-07-30

141.842

2026-08-03

134.671

2026-08-06

134.671

2026-08-11

141.842

2026-08-15

147.059

2026-08-20

147.059

2026-08-27

Tapu işlem yoğunluğu · talep & likidite · TKGM

Gerçek alım-satım talebi

Konut satışı (yıllık)

2025 · −%44 5 yıl ort.'a göre

137

Arsa satışı (yıllık)

2025 · −%4 5 yıl ort.'a göre

114

Toplam konut satışı

Konut satışı (yıllık) · 2010–2025

Tapu işlem = GERÇEK alım-satım (TKGM); ilan ASKING fiyatından bağımsız talep/likidite sinyali. Düşen işlem = soğuyan talep, pazarlık alanı; yüksek işlem = likit, talepli.

Yatırım görünümü · gözleme dayalı eğilim

Yatırım değerlendirmesi

Kızılağaç, ilçe medyanının üzerinde fiyatlanarak 'üst segmente' hitap eden bir profil çizer. Geniş fiyat aralığı (makul aralık 102.141–157.083 TL/m²), konum, manzara veya yapı niteliğine bağlı olarak önemli bir 'şerefiye' (değer farkı) olduğunu ve doğru seçimde getiri marjı yaratabileceğini gösterir. Ancak, TKGM verilerindeki satış adedindeki belirgin düşüş (-44%), varlığın nakde çevrilmesinde (likidite) zorluk yaşanabileceğini ve uzun vadeli tutuş gerektirdiğini gösterir. KEOS verilerindeki düşük emsal (0.30) ve 2 kat sınırı, bölgenin yoğun yapılaşmaya kapalı, butik ve az yoğun bir karakterde olduğunu doğrular; bu durum yeni arz baskısını kısıtlar ancak mevcut varlıkların kıtlık değerini korumasına yardımcı olabilir. Yüksek kredi faizleri (%42.03), kredili alıcı kitlesini kısıtladığı için bu segmentin daha çok nakit gücü olan yatırımcılar için uygun olduğunu gösterir.

İleriye dönük kesin tahmin değil; gözlemlenen eğilim + makro bağlamdan çıkarım. Yatırım tavsiyesi değildir.

Yatırım karşılaştırması · son 12 ay · gerçek veri

1 yıl önce bunu alsaydınız

Arsa

Örnek (anonim) ilan: Arsa · 3.617 m² · bugünkü fiyat 6.250.000 ₺. Bölge gayrimenkul endeksine göre 1 yıl önceki tahmini fiyatı ~5.276.137 ₺.

başlangıç sermayesi

Gram altın7.662.960 ₺ +%45

Bu arsa6.250.000 ₺ +%18

ABD doları6.180.648 ₺ +%17

Bitcoin4.382.297 ₺ −%17

Taşınmaz: TCMB konut endeksi (Aydın/Denizli/Muğla) — arsa için resmi endeks yok, bölge gayrimenkul göstergesi

Arazi / tarla

Örnek (anonim) ilan: Arazi / tarla · 1.976 m² · bugünkü fiyat 10.500.000 ₺. Bölge gayrimenkul endeksine göre 1 yıl önceki tahmini fiyatı ~8.863.911 ₺.

başlangıç sermayesi

Gram altın12.873.772 ₺ +%45

Bu arazi10.500.000 ₺ +%18

ABD doları10.383.488 ₺ +%17

Bitcoin7.362.260 ₺ −%17

Taşınmaz: TCMB konut endeksi (Aydın/Denizli/Muğla) — arazi / tarla için resmi endeks yok, bölge gayrimenkul göstergesi

Konut

Örnek (anonim) ilan: 4+1 · 190 m² · bugünkü fiyat 26.950.000 ₺. Bölge gayrimenkul endeksine göre 1 yıl önceki tahmini fiyatı ~22.750.705 ₺.

başlangıç sermayesi

Gram altın33.042.683 ₺ +%45

Bu konut26.950.000 ₺ +%18

ABD doları26.650.954 ₺ +%17

Bitcoin18.896.466 ₺ −%17

Taşınmaz: TCMB konut endeksi (Aydın/Denizli/Muğla)

Her satırda aynı sermaye (taşınmazın 1 yıl önceki tahmini fiyatı) o varlığa konsaydı bugünkü değeri — tüm fiyatlar gerçek, geçmiş getiri geleceğin garantisi değildir. USD: TCMB; Altın: spot (PAXG, gram); BTC: CoinGecko

REEN AĞI

İlgili Bölgeler

Torba, Bodrum/Muğla Umurca, Bodrum/Muğla Kumbahçe, Bodrum/Muğla Yokuşbaşı, Bodrum/Muğla Türkkuyusu, Bodrum/Muğla Eskiçeşme, Bodrum/Muğla Cumhuriyet, Bodrum/Muğla Cevat Şakir, Bodrum/Muğla Bodrum, Muğla Çırkan, Bodrum/Muğla Gümbet, Bodrum/Muğla Konacık, Bodrum/Muğla

Yöntem & kaynak

Analiz, bölgesel ilan verisi, TKGM satış verileri, KEOS imar planı ve TCMB makro verilerine dayanmaktadır. Gelecekteki ani faiz değişimleri veya mevzuat düzenlemeleri gibi makro şokları öngörmez, mevcut veriyi yansıtır.