116.000
Umurca, Bodrum/Muğla
Momentum +17.5
Bodrum’un Umurca mahallesinde konut medyanı metrekare başına 116.000 TL seviyesinde seyrederek ilçe ortalamasına (119.167 TL/m²) yakın, dengeli bir fiyatlandırma profili sergilemektedir. Bölge, yüksek yürünebilirlik skoru ve yoğun ilgi noktası (POI) yoğunluğuyla, günlük ihtiyaçların ve turistik olanakların kapıda olduğu, hem yerleşim hem de yatırım potansiyeli taşıyan bir yapıya sahiptir.
Yürünebilirlik100/100Veri güveniyüksek27 ilanDeprem bölgesi2 · PGA 0.33gil bazlı
Mahalleyi 3 boyutlu gez.
3D · uydu + arazi · 10 dk yürüme alanı
Sürükle: gez · sağ-tık sürükle (ya da pusula): döndür/eğ · tekerlek: yakınlaştır · sağ üstten arazi.
TKGM ada / parsel sorgula
Yapay zeka taşınmaz değerleme
Parsel künyesi + KEOS imar + mahalle canlı ₺/m² + TKGM işlem + yol terki ile AI tahmini; ₺/m² gerçek ilan verisinden hesaplanır. Resmî/lisanslı ekspertiz değil, yatırım tavsiyesi değildir.
117.647
Arsa · ₺/m²
3 ilan · satılık21.250.000
Konut medyan ₺
satılık100
Yürünebilirlik
599 ilgi noktası · OSM52.500
Kiralık ₺/ay
31 ilanKonumun tezi.
Umurca, Bodrum’da 'konforlu ve erişilebilir' yaşam arayan, ancak ilçe ortalamasının üzerinde aşırı fiyat ödemek istemeyen yatırımcılar ve yerleşimciler için idealdir. Bölge, yüksek yürünebilirlik ve yoğun sosyal/turistik altyapısı (havuz, restoran, otel) ile 'tatil köyü' atmosferini 'sürekli yaşam' olanaklarıyla birleştirir. TKGM verilerindeki betonarme mesken ağırlığı, bölgenin riskli arazi değil, oturmuş ve yapılaşmış bir yerleşim yeri olduğunu teyit eder; bu da uzun vadeli değer koruma açısından güven vericidir.
- Deprem tehlike bölgesi 2 olarak sınıflandırılması ve Ege kıyı faylarındaki yüksek yer ivmesi (PGA 0.33g) riski, bölgenin genel coğrafi yapısından kaynaklanır; bina yaşı ve inşaat kalitesi kritik öneme sahiptir.
- Toplu ulaşım ağının zayıf olması (tek otobüs durağı), araçsız yaşamı zorlaştırır ve kiralık talep kısıtlaması yaratabilir.
- Satılık ilan stokunun kiralık ilanlara göre baskın olması, kısa vadeli kiralama piyasasında arz fazlası veya fiyat baskısı riski taşıyabilir.
Konut, arsa, işyeri ve bina — tip bazlı.
116.000
Konut
₺/m² · 27 ilan · yüksek güven110.625
Konut
₺/m² · 24 ilan · yüksek güven117.647
Arsa
₺/m² · 3 ilan · düşük güven2.393
Arazi
₺/m² · 1 ilan · düşük güvenEmlak tipine göre ₺/m².
110.209
Villa
₺/m² · 14 ilan115.104
Daire
₺/m² · 14 ilan96.628
Villa
₺/m² · 7 ilan113.636
Daire
₺/m² · 7 ilan116.525
Müstakil Ev
₺/m² · 5 ilanUmurca’daki konut medyanı (116.000 TL/m²), ilçe geneli medyanın (119.167 TL/m²) hemen altında kalarak erişilebilir bir segment oluşturur. Alt tip dağılımında villa (110.209 TL/m²) ile daire (115.104 TL/m²) fiyatları birbirine çok yakındır; bu durum, bodrum tipi yaşamın (villa) standart dairelerden fiyat avantajı sağlamadığını, aksine daire segmentinin daha yüksek bir metrekare birim fiyatına ulaştığını gösterir. Şerefiye analizinde havuzlu yapıların %18 prim getirmesi, alıcıların fiziksel konfora (havuz) fiyat ödemeye en istekli olduğunu ortaya koyar. Satılık ilanların çoğunluğunu oluşturduğu kiralık medyanın (52.500 TL/ay) yüksekliği, nakit alıcıların veya uzun vadeli kiralama potansiyelinin güçlü olduğunu işaret eder ancak getiri oranı hesaplanırken bu segment karışımı dikkatli değerlendirilmelidir.
Taşınmaz türü ve oda tipine göre ₺/m²
Daire15 ilan
2+111 ilan
126.389₺/m²
3+14 ilan
114.412₺/m²
Villa8 ilan
5+28 ilan
103.525₺/m²
Çubuk: p25 — medyan — p75. Aynı tür+odada geniş aralık = manzara/kat/cephe şerefiyesi.
Fiyat dağılımı
99.820113.636131.012
Dağılım: Düşük · (p75−p25) / medyan = 0.27
Şerefiye sürücüleri · genel medyana göre prim
133.905
Havuzlu
4 ilan · +%18 prim123.611
Site içinde
8 ilan · +%9 prim119.542
Deniz / sahil yakını
24 ilan · +%5 prim119.500
Manzaralı
25 ilan · +%5 primSürücüler aynı mahallede ₺/m²'yi ne kadar değiştirir (genel medyana kıyasla); ilan başlıklarındaki deniz/manzara/havuz ve site-içi bilgisinden.
Mahalledeki siteler, natamamlar ve kırılım
%16
Site içinde
8 / 51 ilan51
Satılık konut ilanı
kamuya açık ilan verisi — mahalle (satılık konut)Oda dağılımı
2+113 ilan · 126.389 ₺/m²
%34
3+18 ilan · 114.412 ₺/m²
%21
5+28 ilan · 103.525 ₺/m²
%21
1+13 ilan · 100.000 ₺/m²
%8
4+13 ilan · 156.786 ₺/m²
%8
4+23 ilan · 119.500 ₺/m²
%8
Çevre ve ulaşım.
Resmi konum · Umurca, Bodrum, Muğla, Ege Bölgesi, 48400, Türkiye
100
Yürünebilirlik
2
Toplu ulaşım
260 m
En yakın market
503 m
En yakın eczane
163
Diğer
Toilets (16), Playground (10), İbadethane (8), Nightclub (7)119
Spor & rekreasyon
Yüzme Havuzu (100), Spor Sahası (12), Park (6), Spor Merkezi (1)113
Yeme-içme
Restoran (49), Kafe (30), Bar (14), Fast Food (14)83
Günlük ihtiyaç
ATM (23), Süpermarket (16), Banka (16), Market (12)68
Konaklama & turizm
Otel (38), Gezi Noktası (10), Hostel (7), Seyir Noktası (6)42
Ulaşım
Otopark (26), Taksi (16)Mahalle, 100/100 yürünebilirlik skoru ve 1,5 km içinde 599 ilgi noktası ile son derece erişilebilir bir yaşam merkezi sunar. En yakın okulun 101 metre, marketin 260 metre ve hastanenin 521 metre uzaklığı, ailevi yaşam ve acil ihtiyaçlar için mükemmel bir altyapıyı kanıtlar. Toplu ulaşım skorunun düşük (2) olması ve tek bir otobüs durağı bulunması, özel araç kullanımını zorunlu kılar; ancak 1,5 km içindeki 100 yüzme havuzu, 49 restoran ve 38 otel ile bölgenin turistik ve sosyal yaşamın kalbinde olduğu, konaklama ve eğlence odaklı bir profil çizdiği açıktır.
Tapu ve parsel.
1
Parsel
1
Ada
417
Ort. parsel m²
Arazi niteliği
- 2 Adet 3 Katlı Betonarme Mesken Ve Arsası · 1 (%100)
Bölgede son gelişmeler.
PDF Bodrum İlçesi, Umurça'da 601 Ada 1 Parselde Rezerv Yapı AlanıUmurça mahallesi sınırlarında 601 ada 1 parselde rezerv yapı alanı düzenlemesi ve komşu parsellerin imar durumları açıklama raporunda detaylandırıldı.Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı · 2026-04-30
Turgutreis, Bahçelievler, Akyarlar, Karabağ, Akaçaalan, Peksimet, İslamhaneleri ve Dereköy Mahalleleri Revizyon ve İlave 1/1000 Ölçekli Uygulama İmar Planı DeğişikliğiBodrum Belediyesi tarafından Turgutreis ve çevre mahalleleri kapsayan 1/1000 ölçekli uygulama imar planı revizyon ve ilave çalışması yürütülmektedir.Bodrum Belediyesi · 2024-05-20
114.818
2026-07-27
116.000
2026-07-30
116.000
2026-08-02
116.000
2026-08-06
116.000
2026-08-10
113.636
2026-08-15
116.000
2026-08-20
116.000
2026-08-27
Yatırım değerlendirmesi
Umurca, ilçe medyanının altında fiyatlanarak giriş maliyetini optimize eden, ancak yüksek birim fiyatlarla (116.000 TL/m²) değerini koruyan bir profil çizer. Geniş p25-p75 fiyat aralığı (99.820-131.012 TL/m²), doğru konum ve özellik (havuz/site içi) seçimiyle elde edilebilecek getiri marjının (şerefiye) mevcut olduğunu gösterir. Baskın oda tipi olan 2+1 ve 3+1 yapılar, hem genç profesyoneller hem de küçük aileler için likit bir talep yaratır. TKGM verilerindeki '3 Katlı Betonarme Mesken' ağırlığı, bölgenin zaten yapılaşmış, imarlı ve olgun bir yerleşim alanı olduğunu doğrular; bu da büyük bir arsa geliştirme riski yerine, mevcut stoktan değer yakalama stratejisi için uygun olduğunu gösterir.
İleriye dönük kesin tahmin değil; gözlemlenen eğilim + makro bağlamdan çıkarım. Yatırım tavsiyesi değildir.
1 yıl önce bunu alsaydınız
Konut
Örnek (anonim) ilan: 5+1 · 220 m² · bugünkü fiyat 15.850.000 ₺. Bölge gayrimenkul endeksine göre 1 yıl önceki tahmini fiyatı ~13.380.285 ₺.
başlangıç sermayesi
Gram altın19.434.287 ₺ +%45
Bu konut15.850.000 ₺ +%18
ABD doları15.674.123 ₺ +%17
Bitcoin11.069.483 ₺ −%17
Taşınmaz: TCMB konut endeksi (Aydın/Denizli/Muğla)
Her satırda aynı sermaye (taşınmazın 1 yıl önceki tahmini fiyatı) o varlığa konsaydı bugünkü değeri — tüm fiyatlar gerçek, geçmiş getiri geleceğin garantisi değildir. USD: TCMB; Altın: spot (PAXG, gram); BTC: CoinGecko
İlgili Bölgeler
Bu analiz, bölgesel ilan verisi, TKGM kadastro verisi, OSM/Nominatim konum bilgileri ve TCMB makro verilerine dayanır; gelecekteki ani faiz veya mevzuat değişikliklerini öngörmez.