100.000
Torba, Bodrum/Muğla
Momentum +4.4
Torba, Bodrum'da yer alan mahalle, konut medyan fiyatının 100.000 TL/m² seviyesinde seyrettiği, villa ağırlıklı bir yerleşim bölgesidir. Bölgedeki fiyat seviyesi, Bodrum ilçe medyanı olan 119.493 TL/m²'nin altında kalarak daha erişilebilir bir segment sunmaktadır.
Talep eğilimi%−75 yıl ort.Son yıl tapu satışı100 adet2025Yürünebilirlik71/100Veri güveniorta61 ilanDeprem bölgesi2 · PGA 0.33gil bazlıİmar emsali0.53 · ≤3 katKEOS
Mahalleyi 3 boyutlu gez.
3D · uydu + arazi · 10 dk yürüme alanı
Sürükle: gez · sağ-tık sürükle (ya da pusula): döndür/eğ · tekerlek: yakınlaştır · sağ üstten arazi.
TKGM ada / parsel sorgula
Yapay zeka taşınmaz değerleme
Parsel künyesi + KEOS imar + mahalle canlı ₺/m² + TKGM işlem + yol terki ile AI tahmini; ₺/m² gerçek ilan verisinden hesaplanır. Resmî/lisanslı ekspertiz değil, yatırım tavsiyesi değildir.
34.286
Arsa · ₺/m²
13 ilan · satılık17.000.000
Konut medyan ₺
satılık71
Yürünebilirlik
96 ilgi noktası · OSM100.000
Kiralık ₺/ay
68 ilanKonumun tezi.
Torba, TKGM verilerine göre 90 parselin (toplam parsel sayısının %21'i) arsa niteliğinde olması ve villa tipi konutların baskınlığı nedeniyle, düşük yoğunluklu, müstakil yaşam odaklı ve yapılaşma potansiyeli olan bir yerleşim alanı olarak tanımlanabilir.
- TKGM verilerine göre konut satış adetlerindeki %7'lik düşüş trendi, ilan fiyatları ile gerçek işlem hacmi arasında bir likidite farkı oluşabileceğine işaret etmektedir.
- Bölge, Ege kıyı fayları üzerinde yer alan ve 0.33g en büyük yer ivmesi (PGA) değerine sahip bir deprem tehlike bölgesindedir.
Konut, arsa, işyeri ve bina — tip bazlı.
100.000
Konut
₺/m² · 61 ilan · orta güven139.062
Konut
₺/m² · 56 ilan · yüksek güven34.286
Arsa
₺/m² · 13 ilan · orta güven50.000
İşyeri
₺/m² · 4 ilan · düşük güven2.976
Arazi
₺/m² · 3 ilan · düşük güven160.000
Arazi
₺/m² · 1 ilan · düşük güven40.323
Arsa
₺/m² · 1 ilan · düşük güvenEmlak tipine göre ₺/m².
153.261
Villa
₺/m² · 34 ilan106.000
Villa
₺/m² · 33 ilan86.118
Daire
₺/m² · 10 ilan104.318
Müstakil Ev
₺/m² · 9 ilan115.139
Daire
₺/m² · 6 ilan80.768
Tripleks
₺/m² · 4 ilan123.109
Müstakil Ev
₺/m² · 4 ilanBölgesel ilan verilerine göre konut medyanı 100.000 TL/m² iken, villa medyanı 153.261 TL/m² ile daire medyanı olan 86.118 TL'nin yaklaşık 1.7 katı seviyesindedir; bu durum mahallenin villa segmentinde yoğunlaştığını gösterir. Şerefiye analizinde havuzlu konutların (+%39) ve site içi yapıların (+%17) en yüksek prim farkını yarattığı, deniz/sahil yakınlığı ve manzara unsurlarının ise mevcut ilan verilerinde medyanın altında bir primle fiyatlandığı görülmektedir. Kiralık konut medyanının 100.000 TL olması, yüksek değerli konut stokunun kira getirisi potansiyelini desteklemektedir.
Taşınmaz türü ve oda tipine göre ₺/m²
Villa59 ilan
3+123 ilan
115.000₺/m²
4+118 ilan
116.562₺/m²
4+29 ilan
106.000₺/m²
5+15 ilan
130.000₺/m²
6+14 ilan
147.727₺/m²
Daire13 ilan
2+113 ilan
94.737₺/m²
Çubuk: p25 — medyan — p75. Aynı tür+odada geniş aralık = manzara/kat/cephe şerefiyesi.
Fiyat dağılımı
87.500117.500167.211
Dağılım: Orta · (p75−p25) / medyan = 0.68
Şerefiye sürücüleri · genel medyana göre prim
163.571
Havuzlu
29 ilan · +%39 prim137.014
Site içinde
18 ilan · +%17 prim108.930
Deniz / sahil yakını
52 ilan · −%7 prim104.318
Manzaralı
35 ilan · −%11 primSürücüler aynı mahallede ₺/m²'yi ne kadar değiştirir (genel medyana kıyasla); ilan başlıklarındaki deniz/manzara/havuz ve site-içi bilgisinden.
Mahalledeki siteler, natamamlar ve kırılım
%15
Site içinde
18 / 117 ilan2
Yeni / proje aşaması
1 yeni · 1 proje117
Satılık konut ilanı
kamuya açık ilan verisi — mahalle (satılık konut)Oda dağılımı
3+136 ilan · 113.088 ₺/m²
%36
4+120 ilan · 116.562 ₺/m²
%20
2+119 ilan · 120.000 ₺/m²
%19
4+215 ilan · 100.000 ₺/m²
%15
5+17 ilan · 136.842 ₺/m²
%7
6+14 ilan · 147.727 ₺/m²
%4
Yapı yaşı
0 (yeni/proje)1 ilan
%100
Çevre ve ulaşım.
Resmi konum · Torba, Bodrum, Muğla, Ege Bölgesi, 48400, Türkiye
71
Yürünebilirlik
2
Toplu ulaşım
214 m
En yakın market
276 m
En yakın eczane
30
Spor & rekreasyon
Yüzme Havuzu (21), Spor Sahası (9)21
Yeme-içme
Restoran (18), Kafe (2), Fırın (1)18
Konaklama & turizm
Otel (17), Gezi Noktası (1)13
Günlük ihtiyaç
Market (4), Akaryakıt (3), Süpermarket (3), Eczane (2)11
Diğer
Playground (1), Police (1), Pottery (1), Spa (1)2
Ulaşım
Taksi (2)71 yürünebilirlik skoruna sahip mahallede, market ve eczane gibi temel ihtiyaç noktalarına yürüme mesafesinde (214m - 276m) erişim mümkündür. 96 ilgi noktası ile zengin bir sosyal donatı (özellikle 30 spor/rekreasyon ve 21 yeme-içme noktası) sunan bölge, toplu taşıma skorunun düşük (2) olması nedeniyle özel araç kullanımına dayalı bir yaşam profili çizmektedir.
Tapu ve parsel.
437
Parsel
97
Ada
59.580
Ort. parsel m²
Arazi niteliği
- Arsa · 90 (%21)
- Zeytinlik · 34 (%8)
- Tarla · 33 (%8)
- Zeytinli Tarla · 25 (%6)
- Orman · 10 (%2)
- Delicelik Ve Kısmen Zeytinlik · 5 (%1)
- Bahçeli Kargir Dubleks İki Ev · 5 (%1)
- Iki Katlı Kargir Bina · 3 (%1)
Yapılaşma hakları.
15
Planlı parsel
0.90
Ort. KAKS
0.90
Ort. TAKS
3
Maks. kat
Bölgede son gelişmeler.
Muğla İli Bodrum İlçesi 1/25000 Ölçekli Nazım İmar Planı Askı İlanıBodrum İlçesi genel kapsamlı 1/25000 ölçekli Nazım İmar Planı değişiklikleri askıya çıkarılmıştır.Muğla Büyükşehir Belediyesi · 2023-10-15
116.562
2026-08-11
115.312
2026-08-15
99.722
2026-08-20
99.722
2026-08-27
99.722
2026-09-03
99.722
2026-09-11
100.000
2026-10-09
100.000
2026-10-15
Gerçek alım-satım talebi
100
Konut satışı (yıllık)
2025 · −%7 5 yıl ort.'a göre18
Arsa satışı (yıllık)
2025 · −%18 5 yıl ort.'a göre1.268
Toplam konut satışı
Konut satışı (yıllık) · 2010–2025Tapu işlem = GERÇEK alım-satım (TKGM); ilan ASKING fiyatından bağımsız talep/likidite sinyali. Düşen işlem = soğuyan talep, pazarlık alanı; yüksek işlem = likit, talepli.
Yatırım değerlendirmesi
Torba, ilçe medyanının altında fiyatlanmasıyla dikkat çekmektedir; geniş p25–p75 fiyat aralığı (87.500–167.211 TL/m²) konum ve donatı farkına bağlı getiri marjı sunabileceğine işaret eder. Villa segmentindeki yüksek m² fiyatları ve 3+1, 4+1 gibi geniş oda tiplerinin baskınlığı, bölgenin daha çok aile odaklı veya nitelikli konut arayan bir kitleye hitap ettiğini göstermektedir. KEOS verilerine göre 0.53 emsal değeri, bölgede düşük yoğunluklu ve butik bir yapılaşma karakterinin korunduğunu kanıtlamaktadır.
İleriye dönük kesin tahmin değil; gözlemlenen eğilim + makro bağlamdan çıkarım. Yatırım tavsiyesi değildir.
1 yıl önce bunu alsaydınız
Konut
Örnek (anonim) ilan: 3+1 · 170 m² · bugünkü fiyat 18.900.000 ₺. Bölge gayrimenkul endeksine göre 1 yıl önceki tahmini fiyatı ~15.808.906 ₺.
başlangıç sermayesi
Bu konut18.900.000 ₺ +%20
ABD doları18.591.897 ₺ +%18
Gram altın17.497.943 ₺ +%11
Bitcoin14.085.825 ₺ −%11
Taşınmaz: TCMB konut endeksi (Aydın/Denizli/Muğla)
Arsa
Örnek (anonim) ilan: Arsa · 1.721 m² · bugünkü fiyat 60.000.000 ₺. Bölge gayrimenkul endeksine göre 1 yıl önceki tahmini fiyatı ~50.187.004 ₺.
başlangıç sermayesi
Bu arsa60.000.000 ₺ +%20
ABD doları59.021.895 ₺ +%18
Gram altın55.549.026 ₺ +%11
Bitcoin44.716.904 ₺ −%11
Taşınmaz: TCMB konut endeksi (Aydın/Denizli/Muğla) — arsa için resmi endeks yok, bölge gayrimenkul göstergesi
Her satırda aynı sermaye (taşınmazın 1 yıl önceki tahmini fiyatı) o varlığa konsaydı bugünkü değeri — tüm fiyatlar gerçek, geçmiş getiri geleceğin garantisi değildir. USD: TCMB; Altın: spot (PAXG, gram); BTC: CoinGecko
İlgili Bölgeler
Analiz; TKGM satış verileri, KEOS imar planı, OSM konum verileri ve Lure bölgesel ilan verilerine dayanmaktadır; gelecekteki makroekonomik değişimleri veya mevzuat farklılıklarını kapsamaz.