REEN · Konum İstihbaratı · Ölçülen veri

Torba, Bodrum/Muğla

Momentum +4.8

Torba, Bodrum’un yüksek segment konut piyasasında, villa ve müstakil ev ağırlıklı bir yapı sunar; konut medyan fiyatı 99.722 TL/m² ile ilçe geneline kıyasla daha erişilebilir bir noktada konumlanır. Bölge, zeytinlik ve tarla niteliğindeki arazilerle sınırlı imar potansiyeline sahiptir. Satılık ilan fiyatlarında son dönemde %15’lik bir düşüş gözlenirken, kiralık piyasada aylık 100.000 TL bandında istikrar devam etmektedir.

Talep eğilimi%−75 yıl ort.Son yıl tapu satışı100 adet2025Yürünebilirlik71/100Veri güveniorta60 ilanDeprem bölgesi2 · PGA 0.33gil bazlıİmar emsali0.53 · ≤3 katKEOS

3D Konum · uydu + arazi · UAVT / Valhalla

Mahalleyi 3 boyutlu gez.

3D · uydu + arazi · 10 dk yürüme alanı

Sürükle: gez · sağ-tık sürükle (ya da pusula): döndür/eğ · tekerlek: yakınlaştır · sağ üstten arazi.

TKGM ada / parsel sorgula

Künye · ölçülen

99.722

Konut · ₺/m²

60 ilan · güven orta

34.863

Arsa · ₺/m²

11 ilan · satılık

17.000.000

Konut medyan ₺

satılık

Yürünebilirlik

94 ilgi noktası · OSM

100.000

Kiralık ₺/ay

68 ilan

01 · Bölge tezi

Konumun tezi.

Torba, Bodrum’da 'lüks yaşam' sunan değil, 'özel mülkiyet ve site içi konfor' arayan, nakit gücü yüksek yatırımcılar ve yazlık/kırsal yaşam tercih eden aileler için uygundur. Bölge, zeytinlik ve tarla ağırlıklı arazi yapısı (TKGM verisi) nedeniyle yoğun yapılaşmaya kapalıdır; bu da sınırlı arzı korur. İmarlı arsaların azlığı ve düşük emsal değerleri, bölgenin 'kırsal-lüks' hibrit karakterini belirler. Alıcılar için asıl değer sürücüsü deniz manzarası değil, site içi güvenlik ve havuzlu altyapıdır.

Likidite Riski: TKGM verilerindeki yıllık satış adetlerinin 5 yıllık ortalamaya göre %7 düşüş göstermesi, talebin yavaşladığını ve alıcıların pazarlık gücünün arttığını gösterir.
Makro Faiz Riski: %42.03 konut kredisi faizi, kredili talebi baskılayarak piyasanın tamamen nakit alıcılara bağımlı hale gelmesine neden olur.
İmar Kısıtı: Düşük emsal (0.53) ve 3 kat sınırı, arsa sahiplerinin geliştirme potansiyelini kısıtlar; bu durum arsa değer artış hızını ilçe ortalamasının altında tutabilir.

Emlak tipleri · ölçülen medyan ₺/m²

Konut, arsa, işyeri ve bina — tip bazlı.

99.722

Konut

₺/m² · 60 ilan · orta güven

139.062

Konut

₺/m² · 56 ilan · yüksek güven

34.863

Arsa

₺/m² · 11 ilan · orta güven

50.000

İşyeri

₺/m² · 4 ilan · düşük güven

160.000

Arazi

₺/m² · 1 ilan · düşük güven

40.323

Arsa

₺/m² · 1 ilan · düşük güven

Ölçülen fiyat · tüm emlak tipleri · bölgesel ilan verisi

Emlak tipine göre ₺/m².

153.261

Villa

₺/m² · 34 ilan

103.000

Villa

₺/m² · 32 ilan

86.118

Daire

₺/m² · 10 ilan

104.318

Müstakil Ev

₺/m² · 9 ilan

115.139

Daire

₺/m² · 6 ilan

123.109

Müstakil Ev

₺/m² · 4 ilan

80.768

Tripleks

₺/m² · 4 ilan

Torba’da konut medyanı 99.722 TL/m² olup, ilçe medyanı (119.167 TL/m²) altında kalmaktadır. Bu durum, bölgenin 'üst segment' olarak sınıflandırılmasına rağmen, ilçe ortalamasına göre daha rekabetçi bir fiyat aralığı sunduğunu gösterir. Alt tip dağılımında villa medyanı (153.261 TL/m²) daire medyanının (86.118 TL/m²) yaklaşık 1,8 katıdır; bu fark, villa segmentinin daha yüksek marjinal değer ürettiğini ve talebin büyük ölçekli konutlara yoğunlaştığını işaret eder. Şerefiye analizinde havuzlu yapılar %40 prim yaparken, deniz/sahil yakını veya manzaralı olanlarda fiyatın genel medyana göre düşüş göstermesi (%7-%11), bölgede 'havuz/site içi' konforunun, doğrudan deniz erişimine göre daha yüksek bir değer sürücüsü olduğunu ortaya koyar. Kiralık medyanın 100.000 TL/ay olması, yüksek satılık fiyatlar karşısında brüt getiri oranlarının düşük olduğunu ve piyasanın nakit/alıcı veya uzun vadeli kiracı odaklı olduğunu düşündürür.

Satılık konut · ilan verisi

Taşınmaz türü ve oda tipine göre ₺/m²

Villa58 ilan

3+123 ilan

115.000₺/m²

4+118 ilan

116.562₺/m²

4+28 ilan

103.000₺/m²

5+15 ilan

130.000₺/m²

6+14 ilan

147.727₺/m²

Daire13 ilan

2+113 ilan

94.737₺/m²

Çubuk: p25 — medyan — p75. Aynı tür+odada geniş aralık = manzara/kat/cephe şerefiyesi.

Şerefiye · konut satılık · ilan verisi

Fiyat dağılımı

87.500116.562167.345

Dağılım: Orta · (p75−p25) / medyan = 0.69

Şerefiye sürücüleri · genel medyana göre prim

163.571

Havuzlu

29 ilan · +%40 prim

137.014

Site içinde

18 ilan · +%18 prim

108.930

Deniz / sahil yakını

52 ilan · −%7 prim

104.318

Manzaralı

35 ilan · −%11 prim

Sürücüler aynı mahallede ₺/m²'yi ne kadar değiştirir (genel medyana kıyasla); ilan başlıklarındaki deniz/manzara/havuz ve site-içi bilgisinden.

Mahalle yapı stoğu · ilan verisi

Mahalledeki siteler, natamamlar ve kırılım

%16

Site içinde

18 / 116 ilan

Yeni / proje aşaması

1 yeni · 1 proje

116

Satılık konut ilanı

kamuya açık ilan verisi — mahalle (satılık konut)

Oda dağılımı

3+136 ilan · 113.088 ₺/m²

%36

4+120 ilan · 116.562 ₺/m²

%20

2+119 ilan · 120.000 ₺/m²

%19

4+214 ilan · 99.722 ₺/m²

%14

5+17 ilan · 136.842 ₺/m²

6+14 ilan · 147.727 ₺/m²

Yapı yaşı

0 (yeni/proje)1 ilan

%100

Konum · erişilebilirlik · UAVT + OSM + Nominatim

Çevre ve ulaşım.

Resmi konum · Torba, Bodrum, Muğla, Ege Bölgesi, 48400, Türkiye

Yürünebilirlik

Toplu ulaşım

214 m

En yakın market

276 m

En yakın eczane

Spor & rekreasyon

Yüzme Havuzu (21), Spor Sahası (9)

Yeme-içme

Restoran (17), Kafe (2), Fırın (1)

Konaklama & turizm

Otel (17), Gezi Noktası (1)

Günlük ihtiyaç

Akaryakıt (4), Süpermarket (3), Market (3), Eczane (2)

Diğer

Police (1), Pottery (1), Spa (1), Toilets (1)

Ulaşım

Taksi (2)

Mahalle, 71 puanlık yürünebilirlik skoru ile günlük ihtiyaçların büyük kısmına (market, eczane, restoran) 200-300 metre mesafede erişim imkanı sunar. 94 ilgi noktası ve yoğun spor/turizm altyapısı (yüzme havuzu, spa, restoran), bölgenin turistik ve yaşam odaklı karakterini pekiştirir. Toplu ulaşım skoru 2 ile sınırlıdır; bu durum, araba bağımlılığını artırırken aynı zamanda gürültü ve trafiğin az olduğu, daha izole bir yaşam profili yaratır. Site içi konumun (%16 oranı) fiyat primini desteklemesi, kapalı devre yaşam tercihinin bölgede baskın olduğunu gösterir.

Kadastro · TKGM

Tapu ve parsel.

437

Parsel

Ada

59.580

Ort. parsel m²

Arazi niteliği

Arsa · 90 (%21)
Zeytinlik · 34 (%8)
Tarla · 33 (%8)
Zeytinli Tarla · 25 (%6)
Orman · 10 (%2)
Delicelik Ve Kısmen Zeytinlik · 5 (%1)
Bahçeli Kargir Dubleks İki Ev · 5 (%1)
Iki Katlı Kargir Bina · 3 (%1)

İmar · KEOS (plan PDF)

Yapılaşma hakları.

Planlı parsel

0.90

Ort. KAKS

0.90

Ort. TAKS

Maks. kat

Gelişmeler · belediye / imar

Bölgede son gelişmeler.

Muğla İli Bodrum İlçesi 1/25000 Ölçekli Nazım İmar Planı Askı İlanıBodrum İlçesi genel kapsamlı 1/25000 ölçekli Nazım İmar Planı değişiklikleri askıya çıkarılmıştır.Muğla Büyükşehir Belediyesi · 2023-10-15

Fiyat/m² serisi · Lure ilan verisi

119.091

2026-07-27

120.714

2026-07-31

120.714

2026-08-03

116.562

2026-08-06

116.562

2026-08-11

115.312

2026-08-15

99.722

2026-08-20

99.722

2026-08-27

Tapu işlem yoğunluğu · talep & likidite · TKGM

Gerçek alım-satım talebi

100

Konut satışı (yıllık)

2025 · −%7 5 yıl ort.'a göre

Arsa satışı (yıllık)

2025 · −%18 5 yıl ort.'a göre

1.268

Toplam konut satışı

Konut satışı (yıllık) · 2010–2025

Tapu işlem = GERÇEK alım-satım (TKGM); ilan ASKING fiyatından bağımsız talep/likidite sinyali. Düşen işlem = soğuyan talep, pazarlık alanı; yüksek işlem = likit, talepli.

Yatırım görünümü · gözleme dayalı eğilim

Yatırım değerlendirmesi

Torba, yüksek bütçeli yatırımcılar ve aile profili için uygun, likiditesi düşük ancak değer koruma potansiyeli olan bir segmenttir. İmar planındaki düşük emsal (0.53) ve 3 katlı yapı sınırı, bölgenin 'butik/az-yoğun' karakterini korumasını sağlar; bu durum arzı sınırlayarak fiyatların aşırı şişmesini engeller. Şerefiye dağılımındaki geniş p25-p75 aralığı (87.500-167.345 TL/m²), doğru konum/havuz seçimiyle elde edilebilecek getiri marjının yüksek olduğunu gösterir. Ancak, TKGM verilerindeki satış adetlerindeki %7’lik düşüş trendi ve yüksek kredi faizleri (%42.03), kısa vadeli hızlı dönüş (flip) stratejilerini zorlaştırır; bu mahalle, nakit gücü yüksek ve uzun vadeli tutum benimseyen yatırımcılar için daha uygundur.

İleriye dönük kesin tahmin değil; gözlemlenen eğilim + makro bağlamdan çıkarım. Yatırım tavsiyesi değildir.

Yatırım karşılaştırması · son 12 ay · gerçek veri

1 yıl önce bunu alsaydınız

Konut

Örnek (anonim) ilan: 4+1 · 220 m² · bugünkü fiyat 18.500.000 ₺. Bölge gayrimenkul endeksine göre 1 yıl önceki tahmini fiyatı ~15.617.367 ₺.

başlangıç sermayesi

Gram altın22.683.552 ₺ +%45

Bu konut18.500.000 ₺ +%18

ABD doları18.294.718 ₺ +%17

Bitcoin12.920.217 ₺ −%17

Taşınmaz: TCMB konut endeksi (Aydın/Denizli/Muğla)

Arsa

Örnek (anonim) ilan: Arsa · 1.721 m² · bugünkü fiyat 60.000.000 ₺. Bölge gayrimenkul endeksine göre 1 yıl önceki tahmini fiyatı ~50.650.919 ₺.

başlangıç sermayesi

Gram altın73.568.277 ₺ +%45

Bu arsa60.000.000 ₺ +%18

ABD doları59.334.220 ₺ +%17

Bitcoin41.903.405 ₺ −%17

Taşınmaz: TCMB konut endeksi (Aydın/Denizli/Muğla) — arsa için resmi endeks yok, bölge gayrimenkul göstergesi

Her satırda aynı sermaye (taşınmazın 1 yıl önceki tahmini fiyatı) o varlığa konsaydı bugünkü değeri — tüm fiyatlar gerçek, geçmiş getiri geleceğin garantisi değildir. USD: TCMB; Altın: spot (PAXG, gram); BTC: CoinGecko

REEN AĞI

İlgili Bölgeler

Kızılağaç, Bodrum/Muğla Umurca, Bodrum/Muğla Yokuşbaşı, Bodrum/Muğla Türkkuyusu, Bodrum/Muğla Kumbahçe, Bodrum/Muğla Eskiçeşme, Bodrum/Muğla Bodrum, Muğla Cumhuriyet, Bodrum/Muğla Çırkan, Bodrum/Muğla Cevat Şakir, Bodrum/Muğla Gümbet, Bodrum/Muğla Konacık, Bodrum/Muğla

Yöntem & kaynak

Bu analiz; bölgesel ilan verisi, TKGM tapu satış kayıtları, KEOS imar planı ve OSM verilerine dayanmaktadır. Mevcut fiyat ve talep verilerini yansıtır; gelecekteki faiz değişiklikleri veya mevzuat reformları gibi makro şokları öngörmez.