REEN · Konum İstihbaratı · Ölçülen veri

Konacık, Bodrum/Muğla

Momentum +48.6

Konacık, Bodrum’un en yüksek konut medyan fiyatına (157.545 TL/m²) sahip, yoğun site içi yapılaşma ve yüksek yürünebilirlik skoruna sahip bir mahalledir. İlçe ortalamasının üzerinde fiyatlanan bu segment, temel ihtiyaçlara ve rekreasyon olanaklarına yürüme mesafesinde erişim sunarak premium bir yaşam profili çizer.

Talep eğilimi%−205 yıl ort.Son yıl tapu satışı246 adet2025Yürünebilirlik88/100Veri güveniorta15 ilanDeprem bölgesi2 · PGA 0.33gil bazlıİmar emsali0.29 · ≤3 katKEOS

3D Konum · uydu + arazi · UAVT / Valhalla

Mahalleyi 3 boyutlu gez.

3D · uydu + arazi · 10 dk yürüme alanı

Sürükle: gez · sağ-tık sürükle (ya da pusula): döndür/eğ · tekerlek: yakınlaştır · sağ üstten arazi.

TKGM ada / parsel sorgula

Künye · ölçülen

180.000

Konut · ₺/m²

15 ilan · güven orta

29.900.000

Konut medyan ₺

satılık

Yürünebilirlik

234 ilgi noktası · OSM

52.500

Kiralık ₺/ay

16 ilan

01 · Bölge tezi

Konumun tezi.

Konacık, Bodrum’da 'site içi yaşam' ve 'doğa/spor odaklı premium konut' arayan, nakit gücü yüksek veya kredi maliyetinden bağımsız alıcılar için uygundur. Bölge, yüksek yürünebilirlik ve yoğun rekreasyon altyapısı (108 havuz) ile aktif bir yaşam sunarken, imar kısıtlamaları (3 kat sınırı) ve arsa yoğunluğu (%33) ile sınırlı, butik bir arz profili çizer. Yatırımcı için bu, yüksek likidite beklemek yerine, konum ve site statüsüne dayalı değer koruma ve uzun vadeli kiralık gelir potansiyeli sunan bir segmenttir.

TKGM verilerine göre konut satış adedi 5 yıllık ortalamaya göre %20 düşüş göstermiştir (246 adet), bu da gerçek talepte soğuma ve pazarlık gücünün alıcıda olabileceğini işaret eder.
Toplu ulaşım skoru 10 ile çok düşüktür; otomobil bağımlılığı yüksek bir bölgedir.
Deprem tehlike bölgesi 2 olarak sınıflandırılmıştır (PGA 0.33g); Ege kıyı fayları nedeniyle yapısal risk dikkate alınmalıdır.

Emlak tipleri · ölçülen medyan ₺/m²

Konut, arsa, işyeri ve bina — tip bazlı.

180.000

Konut

₺/m² · 15 ilan · orta güven

283.750

Konut

₺/m² · 1 ilan · düşük güven

Ölçülen fiyat · tüm emlak tipleri · bölgesel ilan verisi

Emlak tipine göre ₺/m².

188.889

Villa

₺/m² · 9 ilan

Konut medyanı 157.545 TL/m² ile ilçe geneli medyanın (119.183 TL/m²) üzerinde seyrediyor. Villa segmenti (166.111 TL/m²), müstakil evlere (127.027 TL/m²) kıyasla belirgin bir primle fiyatlanıyor; bu durum villa talebinin daha yüksek olduğunu gösterir. Şerefiye analizinde site içi konum (+%12), deniz/manzara (+%11) ve havuz (+%9) faktörleri fiyatı yukarı taşıyan ana sürücülerdir. Satılık ilanların ağırlıklı olarak 2+1 ve 3+1 olması, bu fiyat aralığında likiditenin bu oda tiplerinde daha yüksek olabileceğini işaret eder. Kiralık medyanı (55.000 TL/ay), satılık fiyatlarla doğrudan bir getiri oranı kurmak yerine, yüksek kira potansiyeline sahip bir kiralık arz olduğunu gösterir.

Satılık konut · ilan verisi

Taşınmaz türü ve oda tipine göre ₺/m²

Daire80 ilan

2+152 ilan

102.941₺/m²

3+128 ilan

113.250₺/m²

Villa36 ilan

3+114 ilan

164.967₺/m²

4+113 ilan

149.500₺/m²

5+15 ilan

158.333₺/m²

5+24 ilan

97.500₺/m²

Müstakil Ev14 ilan

2+14 ilan

120.938₺/m²

3+110 ilan

140.417₺/m²

Çubuk: p25 — medyan — p75. Aynı tür+odada geniş aralık = manzara/kat/cephe şerefiyesi.

Şerefiye · konut satılık · ilan verisi

Fiyat dağılımı

97.100125.093156.920

Dağılım: Orta · (p75−p25) / medyan = 0.48

Şerefiye sürücüleri · genel medyana göre prim

136.364

Deniz / sahil yakını

25 ilan · +%9 prim

136.364

Manzaralı

31 ilan · +%9 prim

134.146

Site içinde

55 ilan · +%7 prim

132.917

Havuzlu

36 ilan · +%6 prim

Sürücüler aynı mahallede ₺/m²'yi ne kadar değiştirir (genel medyana kıyasla); ilan başlıklarındaki deniz/manzara/havuz ve site-içi bilgisinden.

Mahalle yapı stoğu · ilan verisi

Mahalledeki siteler, natamamlar ve kırılım

%31

Site içinde

56 / 179 ilan

Yeni / proje aşaması

4 yeni · 0 proje

179

Satılık konut ilanı

kamuya açık ilan verisi — mahalle (satılık konut)

Oda dağılımı

2+170 ilan · 109.969 ₺/m²

%40

3+163 ilan · 130.000 ₺/m²

%36

4+118 ilan · 153.917 ₺/m²

%10

4+28 ilan · 132.143 ₺/m²

5+16 ilan · 158.712 ₺/m²

5+25 ilan · 97.500 ₺/m²

1+13 ilan · 79.000 ₺/m²

Yapı yaşı

0 (yeni/proje)4 ilan

%44

1-52 ilan

%22

6-103 ilan

%33

Konum · erişilebilirlik · UAVT + OSM + Nominatim

Çevre ve ulaşım.

Resmi konum · Konacık, Bodrum, Muğla, Ege Bölgesi, 48480, Türkiye

Yürünebilirlik

Toplu ulaşım

107 m

En yakın market

712 m

En yakın eczane

121

Spor & rekreasyon

Yüzme Havuzu (108), Spor Sahası (9), Park (4)

Diğer

İbadethane (7), Furniture (5), Mall (3), Playground (3)

Günlük ihtiyaç

Süpermarket (9), Banka (8), Eczane (5), ATM (4)

Yeme-içme

Restoran (8), Kafe (4), Fast Food (2), Fırın (1)

Ulaşım

Otopark (9), Taksi (1)

Eğitim

Okul (3), Kütüphane (2)

Yürünebilirlik skoru 88 ile çok yüksek bir erişilebilirlik sunar; 1,5 km içinde 121 spor/rekreasyon noktası (yüzme havuzu ağırlıklı) ve günlük ihtiyaçlar (market, okul, eczane) yürüme mesafesindedir. Toplu ulaşım skoru 10 ile sınırlıdır, bu da özel araç kullanımını veya yürüyüş/otomobil hibrit bir yaşamı zorunlu kılar. Bu profil, otomobil sahibi, yaşam kalitesine ve doğa/spor olanaklarına önem veren, ancak şehir içi toplu taşıma bağımlılığı olmayan bir kitle için uygundur.

Kadastro · TKGM

Tapu ve parsel.

1.561

Parsel

280

Ada

12.417

Ort. parsel m²

Arazi niteliği

Arsa · 515 (%33)
Tarla · 79 (%5)
Zeytinli Tarla · 44 (%3)
3 Katlı Betonarme Bina Ve Arsası · 41 (%3)
2 Katlı Betonarme Bina Ve Arsası · 40 (%3)
Zeytinlik · 34 (%2)
3 Katlı Betonarme Mesken Ve Arsası · 28 (%2)
2 Katlı Betonarme Mesken Ve Arsası · 25 (%2)

İmar · KEOS (plan PDF)

Yapılaşma hakları.

Planlı parsel

0.90

Ort. KAKS

0.90

Ort. TAKS

Maks. kat

Gelişmeler · belediye / imar

Bölgede son gelişmeler.

Bodrum İlçesi, Konacık Mahallesi, 2298 Parselin Bir Kısmına İlişkin 1/5000 Ölçekli Nazım İmar Planı DeğişikliğiKonacık Mahallesi'nde 2298 parselin bir kısmını kapsayan 1/5000 ölçekli nazım imar planı değişikliği askı ilan tutanağı ile duyurulmuştur.Muğla Büyükşehir Belediyesi · 2024-08-19

Konacık (Bodrum-Muğla) Revizyon İlave 1/5.000 Ölçekli Nazım İmar Planı ve 1/1.000 Ölçekli Uygulama İmar PlanıKonacık Mahallesi'nin sit alanları dışındaki alanlarına ait revizyon ilave nazım imar planı ve uygulama imar planı resmi olarak yayınlanmıştır.Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı · 2024-08-19

Konacık Mahallesi 18. Madde İmar Uygulaması (192 Ada 10, 40 Parseller)Konacık Mahallesi'nde 3194 sayılı İmar Kanunu gereği 192 ada 10 ve 40 numaralı parsellerde yapılan 18. madde imar uygulaması sonuçlandırılmıştır.Bodrum Belediyesi · 2024-08-19

Konacık Mahallesi 280 Ada 3, 4, 5 ve 7 Parseller İmar Planı DeğişikliğiKonacık Mahallesi sınırları içindeki 280 ada 3, 4, 5 ve 7 parsellerde 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Kanunu kapsamında imar planı değişikliği yapılmıştır.Muğla İl Afet ve Acil Durum Müdürlüğü · 2024-08-19

Fiyat/m² serisi · Lure ilan verisi

120.504

2026-07-24

120.938

2026-07-27

122.702

2026-07-30

122.702

2026-08-02

120.000

2026-08-06

120.000

2026-08-10

119.444

2026-08-14

157.545

2026-08-19

Tapu işlem yoğunluğu · talep & likidite · TKGM

Gerçek alım-satım talebi

246

Konut satışı (yıllık)

2025 · −%20 5 yıl ort.'a göre

Arsa satışı (yıllık)

2025 · −%16 5 yıl ort.'a göre

3.184

Toplam konut satışı

Konut satışı (yıllık) · 2010–2025

Tapu işlem = GERÇEK alım-satım (TKGM); ilan ASKING fiyatından bağımsız talep/likidite sinyali. Düşen işlem = soğuyan talep, pazarlık alanı; yüksek işlem = likit, talepli.

Yatırım görünümü · gözleme dayalı eğilim

Yatırım değerlendirmesi

Konacık, ilçe medyanının üzerinde fiyatlanarak üst segmente hitap eder. Geniş p25–p75 fiyat aralığı (96.208–154.179 TL/m²), konum, manzara ve site statüsünün getiri marjını belirleyici olduğunu gösterir. Site içi konum (+%12 prim) ve deniz/manzara yakınlığı (+%11 prim), doğru seçimde ek değer yaratır. KEOS’taki düşük emsal (0.29) ve 3 kat sınırı, bölgenin az-yoğun ve butik yapılaşma karakterini koruduğunu, bu da sınırlı arzın fiyatları destekleyebileceğini düşündürür. 2+1 ve 3+1 daireler, ilan hacmi ve kiralık talebe uygun olarak daha likit kalabilir. Yüksek kredi faizi (%42.03) nakit alıcı ağırlığını artırırken, bu segmentin dayanıklılığı yüksek olabilir.

İleriye dönük kesin tahmin değil; gözlemlenen eğilim + makro bağlamdan çıkarım. Yatırım tavsiyesi değildir.

Yatırım karşılaştırması · son 12 ay · gerçek veri

1 yıl önce bunu alsaydınız

Konut

Örnek (anonim) ilan: 3+1 · 98 m² · bugünkü fiyat 15.000.000 ₺. Bölge gayrimenkul endeksine göre 1 yıl önceki tahmini fiyatı ~12.662.730 ₺.

başlangıç sermayesi

Gram altın18.391.104 ₺ +%45

Bu konut15.000.000 ₺ +%18

ABD doları14.833.555 ₺ +%17

Bitcoin10.517.514 ₺ −%17

Taşınmaz: TCMB konut endeksi (Aydın/Denizli/Muğla)

İşyeri

Örnek (anonim) ilan: İşyeri · 160 m² · bugünkü fiyat 17.500.000 ₺. Bölge gayrimenkul endeksine göre 1 yıl önceki tahmini fiyatı ~14.773.185 ₺.

başlangıç sermayesi

Gram altın21.456.287 ₺ +%45

Bu işyeri17.500.000 ₺ +%18

ABD doları17.305.814 ₺ +%17

Bitcoin12.270.433 ₺ −%17

Taşınmaz: TCMB konut endeksi (Aydın/Denizli/Muğla) — i̇şyeri için resmi endeks yok, bölge gayrimenkul göstergesi

Her satırda aynı sermaye (taşınmazın 1 yıl önceki tahmini fiyatı) o varlığa konsaydı bugünkü değeri — tüm fiyatlar gerçek, geçmiş getiri geleceğin garantisi değildir. USD: TCMB; Altın: spot (PAXG, gram); BTC: CoinGecko

REEN AĞI

İlgili Bölgeler

Çırkan, Bodrum/Muğla Cumhuriyet, Bodrum/Muğla Cevat Şakir, Bodrum/Muğla Bodrum, Muğla Bitez, Bodrum/Muğla Gümbet, Bodrum/Muğla Eskiçeşme, Bodrum/Muğla Türkkuyusu, Bodrum/Muğla Yokuşbaşı, Bodrum/Muğla Umurca, Bodrum/Muğla Müskebi, Bodrum/Muğla Kumbahçe, Bodrum/Muğla

Yöntem & kaynak

Analiz, Lure ilan verisi, TKGM tapu satış kayıtları, KEOS imar planı ve OSM/UAVT konum verilerine dayanır. Makroekonomik veriler (TCMB faiz, döviz kuru) mevcut durumu yansıtır; gelecekteki ani faiz veya mevzuat değişikliklerini öngörmez.