123.750
Eskiçeşme, Bodrum/Muğla
Momentum +4.8
Eskiçeşme Mahallesi, Bodrum genelindeki konut medyanının üzerinde bir fiyat seviyesine sahip, yüksek yoğunluklu bir yerleşim bölgesidir. Bölgede konut m² birim fiyatları medyan bazda 128.477 TL seviyesinde seyretmektedir.
Talep eğilimi%−15 yıl ort.Son yıl tapu satışı268 adet2025Yürünebilirlik100/100Veri güveniyüksek80 ilanDeprem bölgesi2 · PGA 0.33gil bazlı
Mahalleyi 3 boyutlu gez.
3D · uydu + arazi · 10 dk yürüme alanı
Sürükle: gez · sağ-tık sürükle (ya da pusula): döndür/eğ · tekerlek: yakınlaştır · sağ üstten arazi.
TKGM ada / parsel sorgula
Yapay zeka taşınmaz değerleme
Parsel künyesi + KEOS imar + mahalle canlı ₺/m² + TKGM işlem + yol terki ile AI tahmini; ₺/m² gerçek ilan verisinden hesaplanır. Resmî/lisanslı ekspertiz değil, yatırım tavsiyesi değildir.
370.607
Arsa · ₺/m²
3 ilan · satılık14.950.000
Konut medyan ₺
satılık100
Yürünebilirlik
717 ilgi noktası · OSMKonumun tezi.
Eskiçeşme, yüksek sosyal donatı yoğunluğu ve deniz/manzara odaklı şerefiye artışları nedeniyle, özellikle yüksek likidite bekleyen ve yaya erişimine önem veren yatırımcılar ile üst segment konut arayanlar için uygun bir bölgedir.
- TKGM verilerine göre konut satış hacmindeki hafif düşüş, piyasadaki likidite hızının yavaşladığını göstermektedir.
- Bölge, Ege kıyı fayları üzerinde yer alan 2. derece deprem tehlike bölgesindedir.
- Yüksek konut kredisi faiz oranları, alıcı kitlesini kısıtlayarak satış süreçlerini uzatabilir.
Konut, arsa, işyeri ve bina — tip bazlı.
123.750
Konut
₺/m² · 80 ilan · yüksek güven121.923
Konut
₺/m² · 49 ilan · yüksek güven159.167
İşyeri
₺/m² · 6 ilan · orta güven108.182
İşyeri
₺/m² · 5 ilan · orta güven2.214.286
Turistik Tesis
₺/m² · 4 ilan · düşük güven187.179
Bina
₺/m² · 4 ilan · düşük güven370.607
Arsa
₺/m² · 3 ilan · düşük güven370.607
Arsa
₺/m² · 1 ilan · düşük güvenEmlak tipine göre ₺/m².
121.429
Daire
₺/m² · 39 ilan114.754
Villa
₺/m² · 19 ilan129.870
Daire
₺/m² · 13 ilan135.208
Villa
₺/m² · 12 ilan157.143
Rezidans
₺/m² · 9 ilan102.292
Müstakil Ev
₺/m² · 8 ilan134.545
Dubleks
₺/m² · 7 ilan231.818
Rezidans
₺/m² · 4 ilanMahalle konut medyanı 128.477 TL/m² ile Bodrum ilçe medyanı olan 119.565 TL/m²'nin üzerindedir. Konut alt tiplerinde rezidans segmenti 157.143 TL/m² ile en yüksek birim fiyatına sahipken, bunu daire ve villa segmentleri takip etmektedir. Oda tipi bazlı incelemede, 2+1 dairelerin 139.333 TL/m² ile 1+1 (106.923 TL/m²) ve 3+1 (90.217 TL/m²) seçeneklerinden daha yüksek birim değere sahip olduğu görülmektedir; benzer şekilde villalarda da 3+1 tipi (116.574 TL/m²) 4+1 (92.188 TL/m²) tipine göre daha yüksek fiyatlanmaktadır. Şerefiye analizine göre deniz/sahil yakınlığı (+%15) ve manzara (+%10) birim fiyatlarını en çok yukarı çeken unsurlardır. Bölgesel ilan verilerine göre p25–p75 aralığının 100.000–172.024 TL/m² olması, geniş bir fiyat yelpazesi ve konum/donatı farkına dayalı ciddi bir şerefiye ayrışması olduğunu göstermektedir.
Taşınmaz türü ve oda tipine göre ₺/m²
Daire41 ilan
1+113 ilan
106.923₺/m²
2+124 ilan
139.333₺/m²
3+14 ilan
90.217₺/m²
Villa24 ilan
2+16 ilan
113.512₺/m²
3+110 ilan
116.574₺/m²
4+18 ilan
92.188₺/m²
Rezidans8 ilan
2+18 ilan
193.577₺/m²
Çubuk: p25 — medyan — p75. Aynı tür+odada geniş aralık = manzara/kat/cephe şerefiyesi.
Fiyat dağılımı
100.000128.477170.575
Dağılım: Orta · (p75−p25) / medyan = 0.55
Şerefiye sürücüleri · genel medyana göre prim
149.500
Deniz / sahil yakını
29 ilan · +%16 prim143.269
Manzaralı
22 ilan · +%12 prim136.682
Havuzlu
16 ilan · +%6 prim127.083
Site içinde
37 ilan · −%1 primSürücüler aynı mahallede ₺/m²'yi ne kadar değiştirir (genel medyana kıyasla); ilan başlıklarındaki deniz/manzara/havuz ve site-içi bilgisinden.
Mahalledeki siteler, natamamlar ve kırılım
%29
Site içinde
38 / 130 ilan4
Yeni / proje aşaması
3 yeni · 1 proje130
Satılık konut ilanı
kamuya açık ilan verisi — mahalle (satılık konut)Oda dağılımı
2+146 ilan · 147.058 ₺/m²
%41
3+127 ilan · 120.000 ₺/m²
%24
1+116 ilan · 119.318 ₺/m²
%14
4+111 ilan · 84.375 ₺/m²
%10
7+33 ilan · 108.571 ₺/m²
%3
3+23 ilan · 126.333 ₺/m²
%3
4+23 ilan · 146.512 ₺/m²
%3
1+03 ilan · 155.000 ₺/m²
%3
Yapı yaşı
0 (yeni/proje)3 ilan
%38
1-55 ilan
%62
Çevre ve ulaşım.
Resmi konum · Eskiçeşme Mahallesi, Bodrum, Muğla, Ege Bölgesi, Türkiye
100
Yürünebilirlik
36
Toplu ulaşım
11 m
En yakın market
347 m
En yakın eczane
203
Diğer
Toilets (15), İbadethane (11), Clothes (10), Artwork (8)132
Yeme-içme
Restoran (58), Kafe (35), Fast Food (18), Bar (16)128
Spor & rekreasyon
Yüzme Havuzu (100), Spor Sahası (16), Park (12)96
Günlük ihtiyaç
ATM (30), Süpermarket (18), Banka (18), Eczane (12)86
Konaklama & turizm
Otel (58), Gezi Noktası (11), Seyir Noktası (8), Hostel (5)62
Ulaşım
Otopark (44), Taksi (18)100 tam puanlık yürünebilirlik skoru ile mahalle, tüm temel ihtiyaçlara (market 11 m, eczane 347 m, hastane 347 m) çok yakın, yüksek erişilebilir bir yaşam profili sunmaktadır. 1,5 km çapında 132 yeme-içme noktası ve 128 spor/rekreasyon alanı (özellikle 100 yüzme havuzu) bulunması, bölgenin turistik ve sosyal odaklı bir kullanım karakteri taşıdığını doğrulamaktadır. Toplu taşıma skoru (36) ise mahallenin yaya odaklı bir yapıya sahip olduğunu göstermektedir.
Tapu ve parsel.
1.848
Parsel
202
Ada
2.103
Ort. parsel m²
Arazi niteliği
- Arsa · 617 (%33)
- Avlulu Kargir Ev · 162 (%9)
- Tarla · 59 (%3)
- İki Katlı Kargir Bina Ve Arsası · 28 (%2)
- 2 Katlı Betonarme Bina Ve Arsası · 22 (%1)
- Üç Katlı Kargir Bina · 21 (%1)
- İncir Bahçesi · 18 (%1)
- 3 Katlı Betonarme Bina Ve Arsası · 16 (%1)
Bölgede son gelişmeler.
Muğla İli Bodrum İlçesi Eskiçeşme Mahallesi 14 ada 70 ve 90 nolu Parsellere Ait Koruma Amaçlı 1/5000 Ölçekli Nazım ve 1/1000 Ölçekli Uygulama İmar Planının Askı TutanağıEskiçeşme Mahallesi 14 ada 70 ve 90 nolu parsellere ait koruma amaçlı nazım ve uygulama imar planlarının askı tutanağı yayımlanmıştır.Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı · 2024-05-20
126.333
2026-08-05
126.333
2026-08-10
125.667
2026-08-14
124.375
2026-08-19
123.750
2026-08-26
123.750
2026-09-02
128.477
2026-10-06
128.477
2026-10-12
Gerçek alım-satım talebi
268
Konut satışı (yıllık)
2025 · −%1 5 yıl ort.'a göre62
Arsa satışı (yıllık)
2025 · +%15 5 yıl ort.'a göre2.585
Toplam konut satışı
Konut satışı (yıllık) · 2010–2025Tapu işlem = GERÇEK alım-satım (TKGM); ilan ASKING fiyatından bağımsız talep/likidite sinyali. Düşen işlem = soğuyan talep, pazarlık alanı; yüksek işlem = likit, talepli.
Yatırım değerlendirmesi
Eskiçeşme, ilçe medyanının üzerinde fiyatlanan ve yüksek şerefiye farkları barındıran bir bölgedir. Rezidans ve 2+1 daire tipi yoğunluğu, bölgenin likidite karakterini belirlemektedir. TKGM verilerine göre konut satış adetlerindeki %1'lik hafif düşüş, yüksek kredi faizleri (%41.87) ortamında nakit odaklı bir piyasaya işaret etmektedir.
İleriye dönük kesin tahmin değil; gözlemlenen eğilim + makro bağlamdan çıkarım. Yatırım tavsiyesi değildir.
1 yıl önce bunu alsaydınız
Konut
Örnek (anonim) ilan: 2+1 · 80 m² · bugünkü fiyat 15.000.000 ₺. Bölge gayrimenkul endeksine göre 1 yıl önceki tahmini fiyatı ~12.546.751 ₺.
başlangıç sermayesi
Bu konut15.000.000 ₺ +%20
ABD doları14.755.474 ₺ +%18
Gram altın13.887.257 ₺ +%11
Bitcoin11.179.226 ₺ −%11
Taşınmaz: TCMB konut endeksi (Aydın/Denizli/Muğla)
İşyeri
Örnek (anonim) ilan: İşyeri · 150 m² · bugünkü fiyat 9.250.000 ₺. Bölge gayrimenkul endeksine göre 1 yıl önceki tahmini fiyatı ~7.737.163 ₺.
başlangıç sermayesi
Bu işyeri9.250.000 ₺ +%20
ABD doları9.099.209 ₺ +%18
Gram altın8.563.808 ₺ +%11
Bitcoin6.893.856 ₺ −%11
Taşınmaz: TCMB konut endeksi (Aydın/Denizli/Muğla) — i̇şyeri için resmi endeks yok, bölge gayrimenkul göstergesi
Her satırda aynı sermaye (taşınmazın 1 yıl önceki tahmini fiyatı) o varlığa konsaydı bugünkü değeri — tüm fiyatlar gerçek, geçmiş getiri geleceğin garantisi değildir. USD: TCMB; Altın: spot (PAXG, gram); BTC: CoinGecko
İlgili Bölgeler
Analiz; TKGM satış verileri, Lure bölgesel ilan verileri, OSM ve UAVT konum verileri ile TCMB makro verilerine dayanmaktadır; gelecekteki ani mevzuat veya makroekonomik şokları kapsamaz.