REEN · Konum İstihbaratı · Ölçülen veri

Eskiçeşme, Bodrum/Muğla

Momentum +10.0

Eskiçeşme, Bodrum’un merkezinde yüksek yürünebilirliğe sahip, yoğun ilgi noktası ağına sahip bir konumda yer alır. Satılık konutlarda 123.750 TL/m² medyan fiyatı ile ilçe ortalamasının üzerinde, lüks ve butik segmente hitap eden bir yapı sergiler.

Talep eğilimi%−15 yıl ort.Son yıl tapu satışı268 adet2025Yürünebilirlik100/100Veri güveniyüksek69 ilanDeprem bölgesi2 · PGA 0.33gil bazlı

3D Konum · uydu + arazi · UAVT / Valhalla

Mahalleyi 3 boyutlu gez.

3D · uydu + arazi · 10 dk yürüme alanı

Sürükle: gez · sağ-tık sürükle (ya da pusula): döndür/eğ · tekerlek: yakınlaştır · sağ üstten arazi.

TKGM ada / parsel sorgula

Künye · ölçülen

123.750

Konut · ₺/m²

69 ilan · güven yuksek

14.500.000

Konut medyan ₺

satılık

100

Yürünebilirlik

710 ilgi noktası · OSM

01 · Bölge tezi

Konumun tezi.

Eskiçeşme; Bodrum’da 'merkezi ama özel' bir yaşam arayan, yüksek günlük hizmet erişimi (market, hastane, restoran yakınlığı) sunan, ancak aynı zamanda site içi güvenlik ve havuz/manzara gibi lüks olanakları birleştiren üst segment alıcılar için uygundur. Bölge, 1,5 km içinde 710 ilgi noktası ve %30 site içi ilan oranı ile hem turistik hem de yerleşik bir karakter sergiler.

Pazarlık Alanı Riski: TKGM gerçek satış verisi (268 adet) 5 yıllık ortalamaya (-1%) yakın seyretmektedir. İlan fiyatlarının yüksekliği ile gerçek satış hacminin düşük seyretmesi, alıcının pazarlık gücünü artırabilir ve satış süresini uzatabilir.
Makro Faiz Riski: %42,03 gibi yüksek konut kredisi faizleri, kredili talebi baskılayarak piyasanın büyük ölçüde nakit alıcılara bağımlı hale gelmesine neden olur. Bu durum, fiyat esnekliğini azaltabilir.
Deprem Tehlikesi: Bölge, il bazlı deprem tehlike bölgesi 2 kapsamında ve Ege kıyı fayları yakınındadır. Yüksek PGA (0.33g) değeri, yapı kalitesi ve zemin etüdü açısından dikkatli inceleme gerektirir.

Emlak tipleri · ölçülen medyan ₺/m²

Konut, arsa, işyeri ve bina — tip bazlı.

123.750

Konut

₺/m² · 69 ilan · yüksek güven

126.333

Konut

₺/m² · 49 ilan · yüksek güven

175.000

İşyeri

₺/m² · 5 ilan · orta güven

109.444

İşyeri

₺/m² · 5 ilan · orta güven

2.214.286

Turistik Tesis

₺/m² · 4 ilan · düşük güven

64.516

Bina

₺/m² · 3 ilan · düşük güven

54.777

Arazi

₺/m² · 1 ilan · düşük güven

325.455

Bina

₺/m² · 1 ilan · düşük güven

Ölçülen fiyat · tüm emlak tipleri · bölgesel ilan verisi

Emlak tipine göre ₺/m².

121.429

Daire

₺/m² · 35 ilan

117.007

Villa

₺/m² · 18 ilan

126.923

Daire

₺/m² · 13 ilan

106.667

Müstakil Ev

₺/m² · 9 ilan

147.765

Villa

₺/m² · 9 ilan

148.750

Rezidans

₺/m² · 6 ilan

134.545

Dubleks

₺/m² · 5 ilan

231.818

Rezidans

₺/m² · 4 ilan

Konut medyan fiyatı 123.750 TL/m² ile ilçe geneli medyanın (119.183 TL/m²) üzerinde seyretmektedir. Alt tip dağılımında villa ve rezidans fiyatları (villa medyanı ~147.765 TL/m², rezidans 148.750 TL/m²) dairelerden (121.429–126.923 TL/m²) belirgin şekilde yüksektir; bu durum bölgenin yüksek gelirli segment talebine odaklandığını gösterir. Turistik tesis fiyatlarının (2.214.286 TL/m²) çok yüksek olması, bölgenin ticari/turistik potansiyelinin konut fiyatlamasını da yukarı çektiğini ortaya koyar. Kiralık medyanı (55.000 TL/ay), yüksek satılık değerler karşısında brüt getiri oranlarını baskılayabilir; bu da bölgenin daha çok 'kullanım/değer saklama' odaklı alıcıları çektiğini düşündürür.

Satılık konut · ilan verisi

Taşınmaz türü ve oda tipine göre ₺/m²

Daire38 ilan

1+113 ilan

106.923₺/m²

2+121 ilan

137.000₺/m²

3+14 ilan

90.217₺/m²

Villa21 ilan

2+16 ilan

114.048₺/m²

3+18 ilan

120.556₺/m²

4+17 ilan

84.375₺/m²

Çubuk: p25 — medyan — p75. Aynı tür+odada geniş aralık = manzara/kat/cephe şerefiyesi.

Şerefiye · konut satılık · ilan verisi

Fiyat dağılımı

100.000127.083170.290

Dağılım: Orta · (p75−p25) / medyan = 0.55

Şerefiye sürücüleri · genel medyana göre prim

143.269

Manzaralı

20 ilan · +%13 prim

137.000

Havuzlu

15 ilan · +%8 prim

130.587

Site içinde

34 ilan · +%3 prim

129.692

Deniz / sahil yakını

24 ilan · +%2 prim

Sürücüler aynı mahallede ₺/m²'yi ne kadar değiştirir (genel medyana kıyasla); ilan başlıklarındaki deniz/manzara/havuz ve site-içi bilgisinden.

Mahalle yapı stoğu · ilan verisi

Mahalledeki siteler, natamamlar ve kırılım

%30

Site içinde

35 / 118 ilan

Yeni / proje aşaması

3 yeni · 1 proje

118

Satılık konut ilanı

kamuya açık ilan verisi — mahalle (satılık konut)

Oda dağılımı

2+140 ilan · 139.333 ₺/m²

%40

3+124 ilan · 128.199 ₺/m²

%24

1+117 ilan · 125.000 ₺/m²

%17

4+110 ilan · 82.002 ₺/m²

%10

1+03 ilan · 155.000 ₺/m²

3+23 ilan · 126.333 ₺/m²

4+23 ilan · 146.512 ₺/m²

Yapı yaşı

0 (yeni/proje)3 ilan

%38

1-55 ilan

%62

Konum · erişilebilirlik · UAVT + OSM + Nominatim

Çevre ve ulaşım.

Resmi konum · Eskiçeşme Mahallesi, Bodrum, Muğla, Ege Bölgesi, Türkiye

100

Yürünebilirlik

Toplu ulaşım

11 m

En yakın market

347 m

En yakın eczane

201

Diğer

Toilets (15), İbadethane (11), Artwork (8), Playground (8)

129

Yeme-içme

Restoran (57), Kafe (33), Fast Food (18), Bar (16)

127

Spor & rekreasyon

Yüzme Havuzu (99), Spor Sahası (16), Park (12)

Günlük ihtiyaç

ATM (30), Süpermarket (18), Banka (18), Eczane (12)

Konaklama & turizm

Otel (57), Gezi Noktası (11), Seyir Noktası (8), Hostel (5)

Ulaşım

Otopark (44), Taksi (18)

Kadastro · TKGM

Tapu ve parsel.

1.848

Parsel

202

Ada

2.103

Ort. parsel m²

Arazi niteliği

Arsa · 617 (%33)
Avlulu Kargir Ev · 162 (%9)
Tarla · 59 (%3)
İki Katlı Kargir Bina Ve Arsası · 28 (%2)
2 Katlı Betonarme Bina Ve Arsası · 22 (%1)
Üç Katlı Kargir Bina · 21 (%1)
İncir Bahçesi · 18 (%1)
3 Katlı Betonarme Bina Ve Arsası · 16 (%1)

Gelişmeler · belediye / imar

Bölgede son gelişmeler.

Muğla İli Bodrum İlçesi Eskiçeşme Mahallesi 14 ada 70 ve 90 nolu Parsellere Ait Koruma Amaçlı 1/5000 Ölçekli Nazım ve 1/1000 Ölçekli Uygulama İmar Planının Askı TutanağıEskiçeşme Mahallesi 14 ada 70 ve 90 nolu parsellere ait koruma amaçlı nazım ve uygulama imar planlarının askı tutanağı yayımlanmıştır.Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı · 2024-05-20

Fiyat/m² serisi · Lure ilan verisi

124.375

2026-07-26

124.375

2026-07-29

124.375

2026-08-02

126.333

2026-08-05

126.333

2026-08-10

125.667

2026-08-14

124.375

2026-08-19

123.750

2026-08-26

Tapu işlem yoğunluğu · talep & likidite · TKGM

Gerçek alım-satım talebi

268

Konut satışı (yıllık)

2025 · −%1 5 yıl ort.'a göre

Arsa satışı (yıllık)

2025 · +%15 5 yıl ort.'a göre

2.585

Toplam konut satışı

Konut satışı (yıllık) · 2010–2025

Tapu işlem = GERÇEK alım-satım (TKGM); ilan ASKING fiyatından bağımsız talep/likidite sinyali. Düşen işlem = soğuyan talep, pazarlık alanı; yüksek işlem = likit, talepli.

Yatırım görünümü · gözleme dayalı eğilim

Yatırım değerlendirmesi

Eskiçeşme, ilçe medyanının üzerinde fiyatlandığı için 'premium' konumdadır. Fiyat dağılımındaki geniş p25-p75 aralığı (100.000–170.290 TL/m²) ve şerefiye primleri (manzara +13%, havuz +8%), doğru konum ve özellik seçimiyle ek getiri marjı yaratılabileceğini gösterir. Villa ve daire fiyat farkları, aynı oda sayısında tür bazlı likidite farklılıklarına işaret eder; yatırımcı portföyünü tür bazlı çeşitlendirmelidir. TKGM verilerine göre arsa ve yapı stoğu dengeliyken, düşük imsal (tahmini) ve butik yapılaşma arzı kısıtlı tutarak fiyat istikrarına katkı sağlayabilir. Düşük kredi faizleri (%42,03) nakit alıcı ağırlığını artırırken, bölgenin sıcak talep görmesi (momentum skoru 9,7) likidite riskini dengeler.

İleriye dönük kesin tahmin değil; gözlemlenen eğilim + makro bağlamdan çıkarım. Yatırım tavsiyesi değildir.

Yatırım karşılaştırması · son 12 ay · gerçek veri

1 yıl önce bunu alsaydınız

Konut

Örnek (anonim) ilan: 2+1 · 80 m² · bugünkü fiyat 15.000.000 ₺. Bölge gayrimenkul endeksine göre 1 yıl önceki tahmini fiyatı ~12.662.730 ₺.

başlangıç sermayesi

Gram altın18.391.104 ₺ +%45

Bu konut15.000.000 ₺ +%18

ABD doları14.833.555 ₺ +%17

Bitcoin10.517.514 ₺ −%17

Taşınmaz: TCMB konut endeksi (Aydın/Denizli/Muğla)

İşyeri

Örnek (anonim) ilan: İşyeri · 200 m² · bugünkü fiyat 9.250.000 ₺. Bölge gayrimenkul endeksine göre 1 yıl önceki tahmini fiyatı ~7.808.683 ₺.

başlangıç sermayesi

Gram altın11.341.181 ₺ +%45

Bu işyeri9.250.000 ₺ +%18

ABD doları9.147.359 ₺ +%17

Bitcoin6.485.800 ₺ −%17

Taşınmaz: TCMB konut endeksi (Aydın/Denizli/Muğla) — i̇şyeri için resmi endeks yok, bölge gayrimenkul göstergesi

Her satırda aynı sermaye (taşınmazın 1 yıl önceki tahmini fiyatı) o varlığa konsaydı bugünkü değeri — tüm fiyatlar gerçek, geçmiş getiri geleceğin garantisi değildir. USD: TCMB; Altın: spot (PAXG, gram); BTC: CoinGecko

REEN AĞI

İlgili Bölgeler

Türkkuyusu, Bodrum/Muğla Cevat Şakir, Bodrum/Muğla Cumhuriyet, Bodrum/Muğla Yokuşbaşı, Bodrum/Muğla Gümbet, Bodrum/Muğla Umurca, Bodrum/Muğla Çırkan, Bodrum/Muğla Kumbahçe, Bodrum/Muğla Bodrum, Muğla Konacık, Bodrum/Muğla Bitez, Bodrum/Muğla Torba, Bodrum/Muğla

Yöntem & kaynak

Analiz, Lure aktif ilan verisi, TKGM tapu satış istatistikleri, KEOS imar planı verileri ve TCMB makro göstergeleri esas alınarak hazırlanmıştır. Gösterimler mevcut veriyi yansıtır; ani faiz değişimleri veya mevzuat şokları gibi makro şokları öngörmez.