REEN · Konum İstihbaratı · Ölçülen veri

Yokuşbaşı, Bodrum/Muğla

Momentum +20.1

Yokuşbaşı, Bodrum’da yüksek fiyatlı villa ve daire arzının yoğunlaştığı, ilçe medyanının üzerinde işlem gören bir konumdur. Bölge, 147.368 TL/m² ortalama fiyat seviyesiyle lüks segment talebine hitap ederken, yüksek nakit hacmi ve sınırlı kredi erişimi pazarın dinamiklerini şekillendirir.

Talep eğilimi%+15 yıl ort.Son yıl tapu satışı83 adet2025Yürünebilirlik100/100Veri güveniorta37 ilanDeprem bölgesi2 · PGA 0.33gil bazlıİmar emsali0.23KEOS

3D Konum · uydu + arazi · UAVT / Valhalla

Mahalleyi 3 boyutlu gez.

3D · uydu + arazi · 10 dk yürüme alanı

Sürükle: gez · sağ-tık sürükle (ya da pusula): döndür/eğ · tekerlek: yakınlaştır · sağ üstten arazi.

TKGM ada / parsel sorgula

Künye · ölçülen

147.368

Konut · ₺/m²

37 ilan · güven orta

20.000

Arsa · ₺/m²

1 ilan · satılık

21.000.000

Konut medyan ₺

satılık

100

Yürünebilirlik

623 ilgi noktası · OSM

01 · Bölge tezi

Konumun tezi.

Yokuşbaşı, yüksek nakit gücüne sahip, müstakil yaşam ve özel donanımlara (havuz, manzara) öncelik veren, özel araç kullanan lüks segment yatırımcıları ve ikinci konut alıcıları için uygundur. Bölge, yoğun sosyal olanaklara sahip olmasına rağmen sınırlı toplu taşıma ve düşük imar emsali ile butik, az-yoğun bir yapı stoku sunar; bu da kitlesel kiralama veya düşük bütçeli konut talebine kapalı, niş bir pazar profili yaratır.

Yüksek konut kredisi faizi (%42,03), krediye muhtaç alıcı kitlesini pazardan uzaklaştırarak talebi daraltabilir.
Düşük toplu ulaşım skoru (12), araç kullanmayan kitle için erişilebilirlik kısıtı oluşturur.
Deprem tehlike bölgesi 2 ve yüksek PGA (0,33g) değerleri, bölgenin Ege kıyı fayları üzerinde yer aldığını ve yapısal risk taşıdığını gösterir.
İmarda uygulama planı olan parsellerin azlığı (8 parsel), bölgenin büyük kısmında imar belirsizliği veya farklı planlama statüsü olabileceğini düşündürür.

Emlak tipleri · ölçülen medyan ₺/m²

Konut, arsa, işyeri ve bina — tip bazlı.

147.368

Konut

₺/m² · 37 ilan · orta güven

230.603

Turistik Tesis

₺/m² · 3 ilan · düşük güven

20.000

Arsa

₺/m² · 1 ilan · düşük güven

118.182

Bina

₺/m² · 1 ilan · düşük güven

Ölçülen fiyat · tüm emlak tipleri · bölgesel ilan verisi

Emlak tipine göre ₺/m².

171.053

Villa

₺/m² · 17 ilan

141.250

Daire

₺/m² · 10 ilan

Konut medyanı 147.368 TL/m² ile ilçe geneli medyanı (119.167 TL/m²) üzerinde seyrederek bölgenin premium konumunu teyit eder. Villa segmenti (171.053 TL/m²), daire segmentine (141.250 TL/m²) kıyasla belirgin bir fiyat farkı yaratır; bu durum, müstakil yaşam talebinin daha yüksek bir değerleme yarattığını gösterir. Şerefiye analizinde havuzlu yapıların fiyatı %114 primle en yüksek seviyeye taşırken, site içi yapılar %11 geride kalır. Bu dağılım, alıcıların kapalı alan ve havuz gibi özel donanımlara, kapalı site yaşamına göre daha fazla değer verdiğini ortaya koyar. Makro verilerdeki %42,03 konut kredisi faizi, talebin büyük ölçüde nakit gücü olan alıcılardan geldiğini ve kredi maliyetlerinin yükselişinin likiditeyi yavaşlatabileceğini işaret eder.

Satılık konut · ilan verisi

Taşınmaz türü ve oda tipine göre ₺/m²

Villa25 ilan

3+110 ilan

250.960₺/m²

4+16 ilan

160.595₺/m²

6+15 ilan

183.333₺/m²

6+24 ilan

123.812₺/m²

Daire19 ilan

2+115 ilan

94.737₺/m²

3+14 ilan

134.286₺/m²

Çubuk: p25 — medyan — p75. Aynı tür+odada geniş aralık = manzara/kat/cephe şerefiyesi.

Şerefiye · konut satılık · ilan verisi

Fiyat dağılımı

95.000138.571203.922

Dağılım: Yüksek · (p75−p25) / medyan = 0.79

Şerefiye sürücüleri · genel medyana göre prim

297.143

Havuzlu

7 ilan · +%114 prim

173.667

Deniz / sahil yakını

28 ilan · +%25 prim

168.936

Manzaralı

36 ilan · +%22 prim

123.333

Site içinde

11 ilan · −%11 prim

Sürücüler aynı mahallede ₺/m²'yi ne kadar değiştirir (genel medyana kıyasla); ilan başlıklarındaki deniz/manzara/havuz ve site-içi bilgisinden.

Premium projeler · marka primi · ilan verisi

Markalı projeler ve fiyat primi

Mahalle medyanı 138.571 ₺/m²; markalı projeler genel medyana göre prim/iskontoyla işlem görür.

278.713

Ofton Elysium

6 ilan · max 368.687 · +%101 prim

Mahalle yapı stoğu · ilan verisi

Mahalledeki siteler, natamamlar ve kırılım

%14

Site içinde

11 / 76 ilan

Satılık konut ilanı

kamuya açık ilan verisi — mahalle (satılık konut)

Oda dağılımı

2+121 ilan · 96.000 ₺/m²

%34

3+118 ilan · 176.286 ₺/m²

%29

4+110 ilan · 165.833 ₺/m²

%16

6+16 ilan · 183.333 ₺/m²

%10

6+24 ilan · 123.812 ₺/m²

4+23 ilan · 194.444 ₺/m²

Yapı yaşı

1-51 ilan

%100

Konum · erişilebilirlik · UAVT + OSM + Nominatim

Çevre ve ulaşım.

Resmi konum · Yokuşbaşı, Bodrum, Muğla, Ege Bölgesi, 48400, Türkiye

100

Yürünebilirlik

Toplu ulaşım

61 m

En yakın market

584 m

En yakın eczane

173

Diğer

Toilets (16), Playground (10), İbadethane (9), Nightclub (8)

122

Yeme-içme

Restoran (55), Kafe (32), Bar (15), Fast Food (14)

110

Spor & rekreasyon

Yüzme Havuzu (92), Spor Sahası (11), Park (6), Spor Merkezi (1)

Günlük ihtiyaç

ATM (26), Banka (16), Süpermarket (15), Market (13)

Konaklama & turizm

Otel (42), Gezi Noktası (10), Seyir Noktası (8), Hostel (7)

Ulaşım

Otopark (30), Taksi (16)

Yürünebilirlik skoru 100 ve çevrede 623 ilgi noktası ile bölge, günlük ihtiyaçların ve sosyal yaşamın çok yakın olduğu yoğun bir yapıya sahiptir. En yakın marketin 61 metre, okulun 205 metre ve hastanenin 473 metre uzaklığı, yaşam konforunu yüksek kılar. Toplu ulaşım skoru 12 ve sadece 3 otobüs durağı bulunması, özel araç kullanımını zorunlu kılarken, Valhalla’ya 10 dakikalık yürüme mesafesi turistik ve sosyal erişilebilirliği vurgular. Yüzme havuzu (92 adet) ve restoran (55 adet) yoğunluğu, bölgenin turistik ve rekreasyonel bir çekim merkezi olduğunu gösterir.

Kadastro · TKGM

Tapu ve parsel.

645

Parsel

Ada

2.525

Ort. parsel m²

Arazi niteliği

Arsa · 256 (%40)
Avlulu Kargir Ev · 37 (%6)
Tarla · 19 (%3)
Zeytinli Tarla · 19 (%3)
Orman · 13 (%2)
Çamlık Ve Ormanlık Arazi · 10 (%2)
Narenciye Bahçesi · 9 (%1)
Üç Katlı Kargir Bina · 7 (%1)

İmar · KEOS (plan PDF)

Yapılaşma hakları.

Planlı parsel

0.28

Ort. KAKS

0.28

Ort. TAKS

Gelişmeler · belediye / imar

Bölgede son gelişmeler.

Bodrum İlçesi Yokuşbaşı ve Türkkuyusu Mahallesi, 95 Nolu 3194/18. Madde İmar Uygulaması Geri Dönüşüm İşlemiBodrum İlçesi Yokuşbaşı ve Türkkuyusu Mahallesi'nde 3194/18. Madde kapsamında imar uygulaması geri dönüşüm işlemi ile ilgili askı ilan tutanağı ve geri dönüşüm cetveli yayımlanmıştır.Muğla Büyükşehir Belediyesi · 2023-08-23

YOKUŞBAŞI Alt Yapı Takvimi: Asfaltlama ÇalışmasıBodrum Belediyesi tarafından Yokuşbaşı Mahallesi'nde gerçekleştirilen altyapı ve asfaltlama çalışmaları hakkında duyuru yapılmıştır.Bodrum Belediyesi · 2024-05-20

Muğla İli, Bodrum İlçesi, Yokuşbaşı Mahallesi, Boynuzçukuru Mevkii Koruma Amaçlı 1/5000 Ölçekli Nazım İmar PlanıYokuşbaşı Mahallesi Boynuzçukuru Mevkisi'nde Koruma Amaçlı 1/5000 ölçekli Nazım İmar Planı incelendiğine ve planın geçerliliğine dair resmi belge yayımlanmıştır.Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı · 2018-05-30

Fiyat/m² serisi · Lure ilan verisi

118.182

2026-07-27

117.157

2026-07-30

117.157

2026-08-03

122.292

2026-08-06

122.292

2026-08-10

140.119

2026-08-15

147.368

2026-08-20

147.368

2026-08-27

Tapu işlem yoğunluğu · talep & likidite · TKGM

Gerçek alım-satım talebi

Konut satışı (yıllık)

2025 · +%1 5 yıl ort.'a göre

Arsa satışı (yıllık)

2025 · +%73 5 yıl ort.'a göre

674

Toplam konut satışı

Konut satışı (yıllık) · 2010–2025

Tapu işlem = GERÇEK alım-satım (TKGM); ilan ASKING fiyatından bağımsız talep/likidite sinyali. Düşen işlem = soğuyan talep, pazarlık alanı; yüksek işlem = likit, talepli.

Yatırım görünümü · gözleme dayalı eğilim

Yatırım değerlendirmesi

Yokuşbaşı, ilçe medyanının üzerinde fiyatlanarak 'üst segment' profil çizer. Geniş p25–p75 fiyat aralığı (95.000–203.922 TL/m²), konum, manzara ve donanım farklarının getiri marjını belirleyici olduğunu gösterir. Villa ile daire fiyat farkı, müstakil yapıların daha yüksek bir değerleme potansiyeline sahip olduğunu; ancak oda tipi bazında 3+1 villa ve dairelerin daha likit olabileceğini düşündürür. KEOS verilerindeki düşük emsal (0,23) ve KAKS (0,28), bölgenin yoğun yapılaşmaya kapalı, butik ve az-yoğun bir karaktere sahip olduğunu doğrular. TKGM verilerindeki 83 adet yıllık satış hacmi, talebin istikrarlı ancak sınırlı bir kitleye hitap ettiğini gösterir; bu da yüksek bütçeli, niş yatırımcılar için uygun bir profil çizer.

İleriye dönük kesin tahmin değil; gözlemlenen eğilim + makro bağlamdan çıkarım. Yatırım tavsiyesi değildir.

Yatırım karşılaştırması · son 12 ay · gerçek veri

1 yıl önce bunu alsaydınız

Konut

Örnek (anonim) ilan: 4+1 · 326 m² · bugünkü fiyat 36.300.000 ₺. Bölge gayrimenkul endeksine göre 1 yıl önceki tahmini fiyatı ~30.643.806 ₺.

başlangıç sermayesi

Gram altın44.506.471 ₺ +%45

Bu konut36.300.000 ₺ +%18

ABD doları35.897.203 ₺ +%17

Bitcoin25.452.383 ₺ −%17

Taşınmaz: TCMB konut endeksi (Aydın/Denizli/Muğla)

Her satırda aynı sermaye (taşınmazın 1 yıl önceki tahmini fiyatı) o varlığa konsaydı bugünkü değeri — tüm fiyatlar gerçek, geçmiş getiri geleceğin garantisi değildir. USD: TCMB; Altın: spot (PAXG, gram); BTC: CoinGecko

REEN AĞI

İlgili Bölgeler

Umurca, Bodrum/Muğla Türkkuyusu, Bodrum/Muğla Kumbahçe, Bodrum/Muğla Eskiçeşme, Bodrum/Muğla Cumhuriyet, Bodrum/Muğla Cevat Şakir, Bodrum/Muğla Gümbet, Bodrum/Muğla Çırkan, Bodrum/Muğla Bodrum, Muğla Torba, Bodrum/Muğla Konacık, Bodrum/Muğla Kızılağaç, Bodrum/Muğla

Yöntem & kaynak

Bu analiz, bölgesel ilan verisi, TKGM satış istatistikleri, KEOS imar planı ve OSM verilerine dayanır; gelecekteki makroekonomik şokları veya ani mevzuat değişikliklerini öngörmez.