REEN · Konum İstihbaratı · Ölçülen veri

Türkkuyusu, Bodrum/Muğla

Momentum +10.8

Türkkuyusu, Bodrum’un ilçe ortalamasının üzerinde, 130.385 TL/m² medyan fiyatla konumlanan, yüksek yürünebilirlik ve yoğun hizmet ağına sahip bir yerleşim alanıdır. Bölge, site içi yaşam, havuzlu yapılar ve deniz/manzara primleriyle karakterize edilen, nispeten pahalı ancak talebi olan bir segment sunar.

Talep eğilimi%−45 yıl ort.Son yıl tapu satışı26 adet2025Yürünebilirlik100/100Veri güveniorta17 ilanDeprem bölgesi2 · PGA 0.33gil bazlı

3D Konum · uydu + arazi · UAVT / Valhalla

Mahalleyi 3 boyutlu gez.

3D · uydu + arazi · 10 dk yürüme alanı

Sürükle: gez · sağ-tık sürükle (ya da pusula): döndür/eğ · tekerlek: yakınlaştır · sağ üstten arazi.

TKGM ada / parsel sorgula

Künye · ölçülen

130.385

Konut · ₺/m²

17 ilan · güven orta

16.950.000

Konut medyan ₺

satılık

100

Yürünebilirlik

667 ilgi noktası · OSM

61.500

Kiralık ₺/ay

20 ilan

01 · Bölge tezi

Konumun tezi.

Türkkuyusu, 'yüksek erişilebilirlikli, site içi yaşam odaklı, nakit-alıcı ağırlıklı üst segment' arayanlar için uygundur. Bölge, yoğun hizmet ağı (restoran, havuz, market) ve yürünebilirlik ile günlük konforu ön planda tutan, ancak toplu taşıma bağımlılığı düşük olan ve yüksek birim fiyatla işlem gören bir kitleye hitap eder. Düşük brüt getiri ve yavaşlayan satış hacmi, bölgenin kısa vadeli kiralama getirisi yerine, mevcut yaşam kalitesi ve konum primine odaklanan alıcılar için daha uygun olduğunu gösterir.

Yüksek konut kredisi faizi (%42.03), kredili talebi baskılayarak pazarın daha çok nakit alıcılara kaymasına neden olabilir; bu durum satış sürelerini uzatabilir.
Son 5 yıllık satış hacmindeki %4'lük düşüş trendi, talebin soğuduğunu veya arzın talebi aştığını gösterebilir; bu da alıcılar için pazarlık gücünü artırırken satıcılar için likidite riski yaratır.
Bölge, Ege kıyı fayları ve 2. derece deprem tehlike bölgesinde yer alır; PGA değeri 0.33g ile orta-yüksek bir sismik risk profili taşır, bu durum yapı kalitesi ve zemin etüdü açısından dikkatli seçim gerektirir.

Emlak tipleri · ölçülen medyan ₺/m²

Konut, arsa, işyeri ve bina — tip bazlı.

130.385

Konut

₺/m² · 17 ilan · orta güven

119.778

Konut

₺/m² · 12 ilan · orta güven

174.205

İşyeri

₺/m² · 8 ilan · orta güven

Ölçülen fiyat · tüm emlak tipleri · bölgesel ilan verisi

Emlak tipine göre ₺/m².

127.273

Daire

₺/m² · 9 ilan

131.667

Daire

₺/m² · 7 ilan

119.478

Villa

₺/m² · 4 ilan

Konut medyanı 130.385 TL/m² olup, ilçe geneli medyan olan 119.183 TL/m²’nin üzerindedir. Alt tip dağılımında villa (119.478 TL/m²) fiyatı, dairelerden (127.273–131.667 TL/m²) daha düşük seyretmektedir; bu durum, bölgedeki villa stoğunun daha geniş arazili veya daha az yoğunluklu yapılar olduğunu, daire segmentinin ise daha yüksek birim fiyattan işlem gördüğünü gösterir. Şerefiye analizinde site içindeki yapılar %10 primle en yüksek fiyat sürücüsüdür, bunu havuzlu (+%6) ve deniz yakını (+%3) seçenekler izler. Kiralık medyanı 61.500 TL/ay olarak gerçekleşmektedir; satılık fiyatların yüksekliği ve kiralık gelirin bu seviyede olması, brüt getiri oranının düşük olduğunu ve alıcıların büyük ölçüde nakit veya uzun vadeli değer artışı beklentisiyle hareket ettiğini işaret eder.

Satılık konut · ilan verisi

Taşınmaz türü ve oda tipine göre ₺/m²

Daire12 ilan

2+112 ilan

124.747₺/m²

Çubuk: p25 — medyan — p75. Aynı tür+odada geniş aralık = manzara/kat/cephe şerefiyesi.

Şerefiye · konut satılık · ilan verisi

Fiyat dağılımı

103.333118.881143.590

Dağılım: Düşük · (p75−p25) / medyan = 0.34

Şerefiye sürücüleri · genel medyana göre prim

131.026

Site içinde

6 ilan · +%10 prim

125.795

Havuzlu

4 ilan · +%6 prim

122.222

Deniz / sahil yakını

7 ilan · +%3 prim

120.552

Manzaralı

10 ilan · +%1 prim

Sürücüler aynı mahallede ₺/m²'yi ne kadar değiştirir (genel medyana kıyasla); ilan başlıklarındaki deniz/manzara/havuz ve site-içi bilgisinden.

Mahalle yapı stoğu · ilan verisi

Mahalledeki siteler, natamamlar ve kırılım

%21

Site içinde

6 / 29 ilan

Satılık konut ilanı

kamuya açık ilan verisi — mahalle (satılık konut)

Oda dağılımı

2+115 ilan · 122.222 ₺/m²

%60

3+16 ilan · 109.815 ₺/m²

%24

4+14 ilan · 105.645 ₺/m²

%16

Konum · erişilebilirlik · UAVT + OSM + Nominatim

Çevre ve ulaşım.

Resmi konum · Türkkuyusu, Bodrum, Muğla, Ege Bölgesi, 48400, Türkiye

100

Yürünebilirlik

Toplu ulaşım

193 m

En yakın market

221 m

En yakın eczane

190

Diğer

Toilets (16), Playground (10), İbadethane (9), Nightclub (8)

127

Yeme-içme

Restoran (53), Kafe (35), Fast Food (16), Bar (16)

123

Spor & rekreasyon

Yüzme Havuzu (101), Spor Sahası (15), Park (6), Spor Merkezi (1)

Günlük ihtiyaç

ATM (27), Banka (17), Süpermarket (17), Market (12)

Konaklama & turizm

Otel (46), Gezi Noktası (10), Hostel (7), Seyir Noktası (5)

Ulaşım

Otopark (34), Taksi (17)

Mahalle, 100/100 yürünebilirlik skoru ve 1,5 km içinde 667 ilgi noktasıyla son derece erişilebilir bir yaşam merkezi sunar. En yakın market (193 m), eczane (221 m) ve hastane (173 m) ile günlük ihtiyaçlar yürüme mesafesindedir. Yeme-içme (127 adet) ve spor/rekreasyon (123 adet, özellikle 101 yüzme havuzu) noktalarının yoğunluğu, bölgenin turistik ve yaşam odaklı bir karaktere sahip olduğunu, altyapısının bu yoğunluğa cevap verecek şekilde geliştiğini gösterir. Toplu ulaşım skoru 26 ile düşüktür ve otobüs durağı sayısı 7 ile sınırlıdır; bu durum bölgenin özel araç kullanımına dayalı, toplu taşıma bağımlılığı düşük bir yaşam profili sunduğunu, ancak araç sahipliği olmayanlar için erişim kısıtı yaratabileceğini gösterir.

Kadastro · TKGM

Tapu ve parsel.

387

Parsel

Ada

1.555

Ort. parsel m²

Arazi niteliği

Avlulu Kargir Ev · 94 (%24)
Arsa · 68 (%18)
İncir Bahçesi · 20 (%5)
Müşterek Kuyu · 9 (%2)
Tarla · 9 (%2)
Müşterek Methal · 8 (%2)
İki Katlı Kargir Bina Ve Arsası · 5 (%1)
2 Adet 2 Katlı Betonarme Bina Ve Arsası · 5 (%1)

Gelişmeler · belediye / imar

Bölgede son gelişmeler.

Duyuru: Turgutreis, Bahçelievler, Akyarlar, Karabağ, Akaçaalan, Peksimet, İslamhaneleri ve Dereköy Mahalleleri RevizyonBodrum Belediyesi tarafından Turgutreis ve çevre mahalleler için 1/1000 ölçekli uygulama imar planı revizyonu ve ilavesi duyurulmuştur.Bodrum Belediyesi · 2023-10-25

BODRUM (MUĞLA)Bodrum ilçesi sınırlarında, 29.11.2017 tarihinde Çevre ve Şehircilik Bakanlığı tarafından onaylanan alt ölçekli imar planı değişiklikleri ve Türkkuyusu bölgesi gelişmeleri yer almaktadır.Çevre ve Şehircilik Bakanlığı · 2021-06-04

Fiyat/m² serisi · Lure ilan verisi

122.303

2026-07-24

131.026

2026-07-27

131.026

2026-07-30

131.026

2026-08-02

124.747

2026-08-06

124.747

2026-08-10

122.222

2026-08-14

130.385

2026-08-19

Tapu işlem yoğunluğu · talep & likidite · TKGM

Gerçek alım-satım talebi

Konut satışı (yıllık)

2025 · −%4 5 yıl ort.'a göre

Arsa satışı (yıllık)

2025 · +%17 5 yıl ort.'a göre

323

Toplam konut satışı

Konut satışı (yıllık) · 2010–2025

Tapu işlem = GERÇEK alım-satım (TKGM); ilan ASKING fiyatından bağımsız talep/likidite sinyali. Düşen işlem = soğuyan talep, pazarlık alanı; yüksek işlem = likit, talepli.

Yatırım görünümü · gözleme dayalı eğilim

Yatırım değerlendirmesi

Türkkuyusu, ilçe medyanının üzerinde fiyatlanarak 'erişilebilir lüks' veya 'üst segment' olarak sınıflandırılır. Geniş p25–p75 fiyat aralığı (103.333–143.590 TL/m²), konum, manzara ve site statüsünün getiri marjını belirleyici olduğunu gösterir; doğru seçimde şerefiye farkı yatırımcıya ek değer katabilir. 2+1 tipi ilanların baskın olması (15 adet), bölgenin genç profesyoneller, çiftler veya kısa vadeli turistik kiralamalar için likit bir talep yarattığını düşündürür. TKGM verilerine göre son 5 yıllık ortalama 27 adet satış hacmi, mevcut 26 adetle istikrarlı ancak yavaşlayan bir likiditeye işaret eder; bu da alıcılar için pazarlık alanı yaratabileceğini, ancak arzın daraldığını gösterir. Bölgedeki arazi niteliğinin büyük kısmını 'Arsa' (%18) ve 'Avlulu Kargir Ev' (%24) oluşturması, imarlı ve yapılaşmış bir dokunun hakim olduğunu, tarla/zeytinlik gibi gelişim potansiyeli taşıyan alanların ise daha az (%5 tarla, %2 incir bahçesi) olduğunu gösterir; bu durum bölgenin 'gelişim'den çok 'mevcut yaşam' odaklı bir yatırım profili çizdiğini ortaya koyar.

İleriye dönük kesin tahmin değil; gözlemlenen eğilim + makro bağlamdan çıkarım. Yatırım tavsiyesi değildir.

Yatırım karşılaştırması · son 12 ay · gerçek veri

1 yıl önce bunu alsaydınız

Konut

Örnek (anonim) ilan: 2+1 · 90 m² · bugünkü fiyat 13.500.000 ₺. Bölge gayrimenkul endeksine göre 1 yıl önceki tahmini fiyatı ~11.396.457 ₺.

başlangıç sermayesi

Gram altın16.552.862 ₺ +%45

Bu konut13.500.000 ₺ +%18

ABD doları13.350.199 ₺ +%17

Bitcoin9.428.266 ₺ −%17

Taşınmaz: TCMB konut endeksi (Aydın/Denizli/Muğla)

Her satırda aynı sermaye (taşınmazın 1 yıl önceki tahmini fiyatı) o varlığa konsaydı bugünkü değeri — tüm fiyatlar gerçek, geçmiş getiri geleceğin garantisi değildir. USD: TCMB; Altın: spot (PAXG, gram); BTC: CoinGecko

REEN AĞI

İlgili Bölgeler

Yokuşbaşı, Bodrum/Muğla Umurca, Bodrum/Muğla Eskiçeşme, Bodrum/Muğla Kumbahçe, Bodrum/Muğla Cumhuriyet, Bodrum/Muğla Cevat Şakir, Bodrum/Muğla Gümbet, Bodrum/Muğla Çırkan, Bodrum/Muğla Bodrum, Muğla Konacık, Bodrum/Muğla Torba, Bodrum/Muğla Kızılağaç, Bodrum/Muğla

Yöntem & kaynak

Analiz, bölgesel ilan verisi, TKGM tapu satış kayıtları, KEOS imar bilgileri ve OSM/Valhalla konum verilerine dayanır; gelecekteki ani faiz değişimleri veya makroekonomik şokları öngörmez.