REEN · Konum İstihbaratı · Ölçülen veri

Müskebi, Bodrum/Muğla

Momentum -8.2

Müskebi, Bodrum'un orta-üst segment konut piyasasını temsil eden, konut medyan fiyatının 120.000 TL/m² seviyesinde seyrettiği bir mahalledir. Bölge, ilçe genelindeki 119.493 TL/m² seviyesindeki medyan fiyatla benzer bir skalada konumlanmaktadır.

Yürünebilirlik44/100Veri güveniyüksek67 ilanDeprem bölgesi2 · PGA 0.33gil bazlı

3D Konum · uydu + arazi · UAVT / Valhalla

Mahalleyi 3 boyutlu gez.

3D · uydu + arazi · 10 dk yürüme alanı

Sürükle: gez · sağ-tık sürükle (ya da pusula): döndür/eğ · tekerlek: yakınlaştır · sağ üstten arazi.

TKGM ada / parsel sorgula

Künye · ölçülen

120.000

Konut · ₺/m²

67 ilan · güven yuksek

27.309

Arsa · ₺/m²

14 ilan · satılık

12.990.000

Konut medyan ₺

satılık

Yürünebilirlik

62 ilgi noktası · OSM

75.000

Kiralık ₺/ay

74 ilan

01 · Bölge tezi

Konumun tezi.

TKGM verilerine göre mahalledeki parsellerin büyük çoğunluğu (%85'i) '2 veya 3 katlı betonarme mesken ve arsası' niteliğindedir; bu durum bölgenin yerleşik, düşük yoğunluklu ve müstakil/az katlı yapılaşmanın hakim olduğu bir yerleşim karakterine sahip olduğunu göstermektedir.

Ege kıyı fayları nedeniyle bölge, 0.33g yer ivmesi ile deprem tehlike bölgesi 2 kapsamında yer almaktadır.
Yüksek konut kredisi faizleri (%41.87), bölgedeki nakit alıcı bağımlılığını artırabilir ve talebi yavaşlatabilir.

Emlak tipleri · ölçülen medyan ₺/m²

Konut, arsa, işyeri ve bina — tip bazlı.

120.000

Konut

₺/m² · 67 ilan · yüksek güven

155.034

Konut

₺/m² · 44 ilan · yüksek güven

27.309

Arsa

₺/m² · 14 ilan · orta güven

143

İşyeri

₺/m² · 7 ilan · orta güven

11.837

Arazi

₺/m² · 7 ilan · orta güven

60.976

İşyeri

₺/m² · 6 ilan · orta güven

55.882

Bina

₺/m² · 1 ilan · düşük güven

115.000

Bina

₺/m² · 1 ilan · düşük güven

Ölçülen fiyat · tüm emlak tipleri · bölgesel ilan verisi

Emlak tipine göre ₺/m².

110.769

Daire

₺/m² · 44 ilan

162.019

Villa

₺/m² · 16 ilan

143.611

Villa

₺/m² · 12 ilan

189.524

Daire

₺/m² · 7 ilan

96.002

Müstakil Ev

₺/m² · 6 ilan

78.000

Dubleks

₺/m² · 5 ilan

Bölgesel ilan verilerine göre konut medyanı 120.000 TL/m² iken, villa segmenti (162.019 TL/m²) daire segmentinden (110.769 TL/m²) belirgin şekilde daha yüksek fiyatlanmaktadır. Aynı oda tipinde dahi villa ve daire arasında fiyat farkı gözlemlenmektedir; örneğin 3+1 bir villanın m² fiyatı 165.927 TL iken, 3+1 bir daire 111.538 TL seviyesindedir. Şerefiye unsurları incelendiğinde, deniz/sahil yakınlığının (+%31) fiyatlara en yüksek prim katan unsur olduğu, bunu sırasıyla site içi (+%16) ve havuzlu (+%15) yapıların takip ettiği görülmektedir. Kiralık konut medyanının 75.000 TL olması, bölgedeki konut segmentinin yüksek gelir grubuna hitap ettiğini göstermektedir.

Satılık konut · ilan verisi

Taşınmaz türü ve oda tipine göre ₺/m²

Daire39 ilan

2+122 ilan

130.303₺/m²

3+117 ilan

111.538₺/m²

Villa15 ilan

3+110 ilan

165.927₺/m²

4+15 ilan

147.222₺/m²

Çubuk: p25 — medyan — p75. Aynı tür+odada geniş aralık = manzara/kat/cephe şerefiyesi.

Şerefiye · konut satılık · ilan verisi

Fiyat dağılımı

100.800138.095177.419

Dağılım: Orta · (p75−p25) / medyan = 0.55

Şerefiye sürücüleri · genel medyana göre prim

180.909

Deniz / sahil yakını

25 ilan · +%31 prim

160.880

Site içinde

18 ilan · +%16 prim

158.173

Havuzlu

18 ilan · +%15 prim

140.000

Manzaralı

7 ilan · +%1 prim

Sürücüler aynı mahallede ₺/m²'yi ne kadar değiştirir (genel medyana kıyasla); ilan başlıklarındaki deniz/manzara/havuz ve site-içi bilgisinden.

Mahalle yapı stoğu · ilan verisi

Mahalledeki siteler, natamamlar ve kırılım

%17

Site içinde

19 / 111 ilan

Yeni / proje aşaması

4 yeni · 0 proje

111

Satılık konut ilanı

kamuya açık ilan verisi — mahalle (satılık konut)

Oda dağılımı

3+144 ilan · 148.750 ₺/m²

%47

2+131 ilan · 120.000 ₺/m²

%33

4+15 ilan · 147.222 ₺/m²

5+15 ilan · 214.286 ₺/m²

4+23 ilan · 166.667 ₺/m²

5+23 ilan · 130.714 ₺/m²

2.5+13 ilan · 91.304 ₺/m²

Yapı yaşı

0 (yeni/proje)4 ilan

%57

1-52 ilan

%29

6-101 ilan

%14

Konum · erişilebilirlik · UAVT + OSM + Nominatim

Çevre ve ulaşım.

Resmi konum · Ortakent Yahşi, Müskebi, Bodrum, Muğla, Ege Bölgesi, 48420, Türkiye

Yürünebilirlik

Toplu ulaşım

361 m

En yakın market

624 m

En yakın eczane

Spor & rekreasyon

Spor Sahası (9), Yüzme Havuzu (9), Park (1)

Diğer

Arts Centre (3), Clothes (3), Garden Centre (2), Mall (2)

Günlük ihtiyaç

Süpermarket (7), Akaryakıt (3), Pazar (1), Eczane (1)

Yeme-içme

Restoran (2), Kafe (2), Fast Food (1), Fırın (1)

Ulaşım

Otopark (3)

Konaklama & turizm

Otel (1)

Mahalle, 44 olan düşük yürünebilirlik skoru ve 0 olan toplu ulaşım skoru ile araç odaklı bir yaşam profili çizmektedir. 1,5 km yarıçapında 62 ilgi noktası bulunmakta olup; spor alanları (19), günlük ihtiyaç noktaları (13) ve yeme-içme mekanları (6) erişilebilir durumdadır. En yakın markete 361 m, eczaneye ise 624 m mesafede olunması temel ihtiyaçlara yakınlığı desteklemektedir.

Kadastro · TKGM

Tapu ve parsel.

Parsel

Ada

3.949

Ort. parsel m²

Arazi niteliği

14 Adet 3 Katlı Betonarme Dubleks Mesken Ve Arsası · 1 (%17)
2 Katlı Betonarme Mesken Ve Arsası · 1 (%17)
5 Adet 2 Katlı Betonarme Mesken Ve Arsası · 1 (%17)
Bahçeli Kargir İki Dubleks Ev · 1 (%17)
Palamutlu Tarla · 1 (%17)
Üç Katlı Betonarme Mesken Ve Arsası · 1 (%17)

Gelişmeler · belediye / imar

Bölgede son gelişmeler.

MÜSKEBİ Alt Yapı Takvimi: Bton Yol Uygulama ÇalışmasıBodrum Belediyesi tarafından Müskebi Mahallesi'nde 2640 Sokak'ta 17.09.2025 ile 30.09.2025 tarihleri arasında beton yol uygulama çalışması yürütülmektedir.Bodrum Belediyesi · 2025-09-17

Muğla ili, Bodrum ilçesi, Müskebi, Yahşi, Gürece, Yaka Mahalleleri 1/5000 ve 1/1000 Ölçekli Koruma Amaçlı Nazım ve Uygulama İmar Planı İlavesi ve DeğişikliğiMüskebi dahil mahalleler için 1/5000 ve 1/1000 ölçekli koruma amaçlı nazım ve uygulama imar planı ilavesi ve değişikliği CSB tarafından duyurulmuştur.Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı · 2025-02-18

Muğla ili, Bodrum ilçesi, Müskebi, Yahşi, Gürece, Yaka Mahalleleri, 1/5000 ve 1/1000 Ölçekli Koruma Amaçlı Nazım ve Uygulama Planı ve RevizyonuMüskebi ve çevre mahallelerin imar planı revizyonu, Bakanlık Makamının 18.02.2025 tarihli kararı ile onaylanarak duyurulmuştur.Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı · 2025-02-18

Duyuru: Müskebi (Ortakent) Yahşi Gürece Yaka Mahalleleri Koruma Amaçlı 1/5000 Ölçekli Revizyon İlave Nazım İmar PlanıBodrum Belediyesi, Müskebi ve komşu mahalleler için koruma amaçlı 1/5000 ölçekli revizyon ilave nazım imar planı ve 1/1000 ölçekli ilave uygulama imar planını duyurmuştur.Bodrum Belediyesi · 2023-05-05

Fiyat/m² serisi · Lure ilan verisi

130.940

2026-08-11

130.742

2026-08-16

112.500

2026-08-21

112.500

2026-08-28

112.500

2026-09-11

119.615

2026-10-03

119.615

2026-10-10

120.000

2026-10-15

Yatırım görünümü · gözleme dayalı eğilim

Yatırım değerlendirmesi

Müskebi, ilçe medyanına paralel bir fiyat seviyesinde seyretmektedir. Geniş p25–p75 fiyat aralığı (100.800–177.419 TL/m²), konum ve manzara şerefiyesine göre yüksek getiri marjı potansiyeli barındırdığını göstermektedir. 3+1 ve 2+1 konut tiplerinin ilanlarda baskın olması, bu oda tiplerinin bölgede daha likit olduğunu kanıtlamaktadır.

İleriye dönük kesin tahmin değil; gözlemlenen eğilim + makro bağlamdan çıkarım. Yatırım tavsiyesi değildir.

Yatırım karşılaştırması · son 12 ay · gerçek veri

1 yıl önce bunu alsaydınız

Konut

Örnek (anonim) ilan: 3+1 · 100 m² · bugünkü fiyat 16.500.000 ₺. Bölge gayrimenkul endeksine göre 1 yıl önceki tahmini fiyatı ~13.801.426 ₺.

başlangıç sermayesi

Bu konut16.500.000 ₺ +%20

ABD doları16.231.021 ₺ +%18

Gram altın15.275.982 ₺ +%11

Bitcoin12.297.149 ₺ −%11

Taşınmaz: TCMB konut endeksi (Aydın/Denizli/Muğla)

Arsa

Örnek (anonim) ilan: Arsa · 400 m² · bugünkü fiyat 83.500.000 ₺. Bölge gayrimenkul endeksine göre 1 yıl önceki tahmini fiyatı ~69.843.580 ₺.

başlangıç sermayesi

Bu arsa83.500.000 ₺ +%20

ABD doları82.138.803 ₺ +%18

Gram altın77.305.728 ₺ +%11

Bitcoin62.231.025 ₺ −%11

Taşınmaz: TCMB konut endeksi (Aydın/Denizli/Muğla) — arsa için resmi endeks yok, bölge gayrimenkul göstergesi

Arazi / tarla

Örnek (anonim) ilan: Arazi / tarla · 11.257 m² · bugünkü fiyat 45.000.000 ₺. Bölge gayrimenkul endeksine göre 1 yıl önceki tahmini fiyatı ~37.640.253 ₺.

başlangıç sermayesi

Bu arazi45.000.000 ₺ +%20

ABD doları44.266.421 ₺ +%18

Gram altın41.661.770 ₺ +%11

Bitcoin33.537.678 ₺ −%11

Taşınmaz: TCMB konut endeksi (Aydın/Denizli/Muğla) — arazi / tarla için resmi endeks yok, bölge gayrimenkul göstergesi

Her satırda aynı sermaye (taşınmazın 1 yıl önceki tahmini fiyatı) o varlığa konsaydı bugünkü değeri — tüm fiyatlar gerçek, geçmiş getiri geleceğin garantisi değildir. USD: TCMB; Altın: spot (PAXG, gram); BTC: CoinGecko

REEN AĞI

İlgili Bölgeler

Yahşi, Bodrum/Muğla Gürece, Bodrum/Muğla Yakaköy, Bodrum/Muğla Bitez, Bodrum/Muğla Konacık, Bodrum/Muğla İslamhaneleri, Bodrum/Muğla Çırkan, Bodrum/Muğla Cevat Şakir, Bodrum/Muğla Gümbet, Bodrum/Muğla Cumhuriyet, Bodrum/Muğla Bodrum, Muğla Dirmil, Bodrum/Muğla

Yöntem & kaynak

Analiz; TKGM tapu kayıtları, OSM konum verileri, Lure bölgesel ilan verileri ve TCMB makro verilerine dayanmaktadır; gelecekteki mevzuat veya makroekonomik şokları kapsamaz.