REEN · Konum İstihbaratı · Ölçülen veri

Müskebi, Bodrum/Muğla

Momentum +3.6

Müskebi, Bodrum’un ilçe medyanının yaklaşık iki katı, m² başına 112.500 TL medyan fiyatla konumlanan, yüksek segmentli bir yerleşim alanıdır. Bölge, site içi yaşam, deniz/manzara erişimi ve müstakil yapı stoğuyla öne çıkan, nakit ağırlıklı talebin yoğun olduğu bir pazardır.

Yürünebilirlik44/100Veri güveniyüksek48 ilanDeprem bölgesi2 · PGA 0.33gil bazlı

3D Konum · uydu + arazi · UAVT / Valhalla

Mahalleyi 3 boyutlu gez.

3D · uydu + arazi · 10 dk yürüme alanı

Sürükle: gez · sağ-tık sürükle (ya da pusula): döndür/eğ · tekerlek: yakınlaştır · sağ üstten arazi.

TKGM ada / parsel sorgula

Künye · ölçülen

112.500

Konut · ₺/m²

48 ilan · güven yuksek

27.309

Arsa · ₺/m²

14 ilan · satılık

12.000.000

Konut medyan ₺

satılık

Yürünebilirlik

62 ilgi noktası · OSM

74.750

Kiralık ₺/ay

73 ilan

01 · Bölge tezi

Konumun tezi.

Müskebi; Bodrum'da 'site içi yaşam' ve 'müstakil yapı' arayan, nakit alım gücüne sahip aileler veya ikinci konut yatırımcıları için uygundur. TKGM verilerindeki 'bahçeli dubleks' ve 'betonarme mesken' ağırlığı, düşük yoğunluklu, mahremiyete önem veren bir yapı stoğunu kanıtlar. Site içi ilanların %18 oranında olması ve deniz/manzara priminin yüksek olması, bu segmentin talebinin sürekli olduğunu gösterir.

Deprem tehlike bölgesi 2 kapsamında olması ve Ege kıyı faylarına yakınlığı (PGA 0.33g), yapısal dayanıklılık ve sigorta maliyetleri açısından dikkatli inşaat denetimi gerektirir.
Toplu ulaşım ağından yoksunluk (skor 0), araç sahipliği olmayan kullanıcılar için erişilebilirliği kısıtlar.
Makroekonomik faiz oranlarının yüksek seyri (%42,03), kredili talebi yavaşlatarak pazarın daha çok nakit alıcıya bağımlı kalmasına neden olabilir.

Emlak tipleri · ölçülen medyan ₺/m²

Konut, arsa, işyeri ve bina — tip bazlı.

112.500

Konut

₺/m² · 48 ilan · yüksek güven

156.042

Konut

₺/m² · 44 ilan · yüksek güven

27.309

Arsa

₺/m² · 14 ilan · orta güven

11.837

Arazi

₺/m² · 7 ilan · orta güven

60.976

İşyeri

₺/m² · 6 ilan · orta güven

115.000

Bina

₺/m² · 1 ilan · düşük güven

55.882

Bina

₺/m² · 1 ilan · düşük güven

6.974

Arazi

₺/m² · 1 ilan · düşük güven

Ölçülen fiyat · tüm emlak tipleri · bölgesel ilan verisi

Emlak tipine göre ₺/m².

107.143

Daire

₺/m² · 33 ilan

164.583

Villa

₺/m² · 16 ilan

147.222

Villa

₺/m² · 7 ilan

189.524

Daire

₺/m² · 7 ilan

129.583

Müstakil Ev

₺/m² · 6 ilan

100.800

Dubleks

₺/m² · 5 ilan

Bölgesel ilan verilerine göre konut medyanı 112.500 TL/m² olup, ilçe geneli medyanın (60.000 TL/m²) üzerinde seyretmektedir. Alt tip dağılımında villa (147.222–164.583 TL/m²) fiyatları, dairelerden (100.800–189.524 TL/m²) belirgin şekilde yüksektir; bu fark, arazi kullanımının ve mahremiyet talebinin fiyat üzerindeki baskısını gösterir. Şerefiye analizinde deniz/sahil yakınlığı %34 primle en belirgin fiyat sürücüsüdür. Satılık ilan yoğunluğu (n=48) ile kiralık medyan (74.750 TL/ay) arasındaki ilişki, yüksek alım gücüne sahip ancak kiralık dönüşümünde likidite dengesini koruyan bir segment yapısına işaret eder.

Satılık konut · ilan verisi

Taşınmaz türü ve oda tipine göre ₺/m²

Daire28 ilan

2+115 ilan

138.889₺/m²

3+113 ilan

116.583₺/m²

Çubuk: p25 — medyan — p75. Aynı tür+odada geniş aralık = manzara/kat/cephe şerefiyesi.

Şerefiye · konut satılık · ilan verisi

Fiyat dağılımı

106.076132.843176.052

Dağılım: Orta · (p75−p25) / medyan = 0.53

Şerefiye sürücüleri · genel medyana göre prim

178.571

Deniz / sahil yakını

21 ilan · +%34 prim

156.553

Site içinde

16 ilan · +%18 prim

150.534

Havuzlu

16 ilan · +%13 prim

135.803

Manzaralı

6 ilan · +%2 prim

Sürücüler aynı mahallede ₺/m²'yi ne kadar değiştirir (genel medyana kıyasla); ilan başlıklarındaki deniz/manzara/havuz ve site-içi bilgisinden.

Mahalle yapı stoğu · ilan verisi

Mahalledeki siteler, natamamlar ve kırılım

%18

Site içinde

17 / 92 ilan

Yeni / proje aşaması

4 yeni · 0 proje

Satılık konut ilanı

kamuya açık ilan verisi — mahalle (satılık konut)

Oda dağılımı

3+136 ilan · 145.500 ₺/m²

%49

2+123 ilan · 127.273 ₺/m²

%32

5+15 ilan · 214.286 ₺/m²

4+13 ilan · 147.222 ₺/m²

4+23 ilan · 166.667 ₺/m²

5+23 ilan · 130.714 ₺/m²

Yapı yaşı

0 (yeni/proje)4 ilan

%57

1-52 ilan

%29

6-101 ilan

%14

Konum · erişilebilirlik · UAVT + OSM + Nominatim

Çevre ve ulaşım.

Resmi konum · Ortakent Yahşi, Müskebi, Bodrum, Muğla, Ege Bölgesi, 48420, Türkiye

Yürünebilirlik

Toplu ulaşım

361 m

En yakın market

624 m

En yakın eczane

Spor & rekreasyon

Yüzme Havuzu (9), Spor Sahası (9), Park (1)

Diğer

Arts Centre (3), Clothes (3), Garden Centre (2), Mall (2)

Günlük ihtiyaç

Süpermarket (7), Akaryakıt (4), Pazar (1), Eczane (1)

Yeme-içme

Restoran (2), Kafe (2), Fast Food (1), Fırın (1)

Ulaşım

Otopark (3)

Konaklama & turizm

Otel (1)

Yürünebilirlik skoru 44 olan bölgede, günlük ihtiyaçlar (market 361 m, eczane 624 m) ve spor/rekreasyon olanakları (havuz, park) 1,5 km içinde yoğunlaşmıştır. Toplu ulaşım skoru 0 olması, özel araç kullanımını zorunlu kılar ve bu da site içi yaşam veya müstakil yapı tercihini destekler. 10 dakikalık yürüme erişiminde arts centre ve alışveriş noktalarının bulunması, turistik ve yerleşik yaşamın iç içe geçtiği bir profil çizer.

Kadastro · TKGM

Tapu ve parsel.

Parsel

Ada

3.949

Ort. parsel m²

Arazi niteliği

14 Adet 3 Katlı Betonarme Dubleks Mesken Ve Arsası · 1 (%17)
2 Katlı Betonarme Mesken Ve Arsası · 1 (%17)
5 Adet 2 Katlı Betonarme Mesken Ve Arsası · 1 (%17)
Bahçeli Kargir İki Dubleks Ev · 1 (%17)
Palamutlu Tarla · 1 (%17)
Üç Katlı Betonarme Mesken Ve Arsası · 1 (%17)

Gelişmeler · belediye / imar

Bölgede son gelişmeler.

MÜSKEBİ Alt Yapı Takvimi: Bton Yol Uygulama ÇalışmasıBodrum Belediyesi tarafından Müskebi Mahallesi'nde 2640 Sokak'ta 17.09.2025 ile 30.09.2025 tarihleri arasında beton yol uygulama çalışması yürütülmektedir.Bodrum Belediyesi · 2025-09-17

Muğla ili, Bodrum ilçesi, Müskebi, Yahşi, Gürece, Yaka Mahalleleri 1/5000 ve 1/1000 Ölçekli Koruma Amaçlı Nazım ve Uygulama İmar Planı İlavesi ve DeğişikliğiMüskebi dahil mahalleler için 1/5000 ve 1/1000 ölçekli koruma amaçlı nazım ve uygulama imar planı ilavesi ve değişikliği CSB tarafından duyurulmuştur.Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı · 2025-02-18

Muğla ili, Bodrum ilçesi, Müskebi, Yahşi, Gürece, Yaka Mahalleleri, 1/5000 ve 1/1000 Ölçekli Koruma Amaçlı Nazım ve Uygulama Planı ve RevizyonuMüskebi ve çevre mahallelerin imar planı revizyonu, Bakanlık Makamının 18.02.2025 tarihli kararı ile onaylanarak duyurulmuştur.Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı · 2025-02-18

Duyuru: Müskebi (Ortakent) Yahşi Gürece Yaka Mahalleleri Koruma Amaçlı 1/5000 Ölçekli Revizyon İlave Nazım İmar PlanıBodrum Belediyesi, Müskebi ve komşu mahalleler için koruma amaçlı 1/5000 ölçekli revizyon ilave nazım imar planı ve 1/1000 ölçekli ilave uygulama imar planını duyurmuştur.Bodrum Belediyesi · 2023-05-05

Fiyat/m² serisi · Lure ilan verisi

132.353

2026-07-28

132.353

2026-07-31

132.353

2026-08-03

131.111

2026-08-07

130.940

2026-08-11

130.742

2026-08-16

112.500

2026-08-21

112.500

2026-08-28

Yatırım görünümü · gözleme dayalı eğilim

Yatırım değerlendirmesi

Müskebi, ilçe ortalamasının üzerinde fiyatlanarak 'üst segment' profilini korur. Geniş p25–p75 fiyat aralığı (106.076–176.052 TL/m²), konum, manzara ve site statüsünün getiri marjını belirlediğini gösterir; doğru seçimde şerefiye farkı getiriyi artırabilir. TKGM verilerindeki arazi niteliği dağılımı (bahçeli dubleksler, betonarme meskenler) ve düşük yoğunluklu yapı stoğu, bölgenin 'butik/az-yoğun' karakterini destekler. 3+1 ve 2+1 baskın oda tipleri, aile ve uzun dönemli oturum talebine hitap eder. Yüksek kredi faizleri (%42,03) nakit alıcı ağırlığını korurken, site içi ve deniz yakını stoğunun likiditesinin daha yüksek kalması beklenir.

İleriye dönük kesin tahmin değil; gözlemlenen eğilim + makro bağlamdan çıkarım. Yatırım tavsiyesi değildir.

Yatırım karşılaştırması · son 12 ay · gerçek veri

1 yıl önce bunu alsaydınız

Konut

Örnek (anonim) ilan: 3+1 · 119 m² · bugünkü fiyat 15.750.000 ₺. Bölge gayrimenkul endeksine göre 1 yıl önceki tahmini fiyatı ~13.295.866 ₺.

başlangıç sermayesi

Gram altın19.311.673 ₺ +%45

Bu konut15.750.000 ₺ +%18

ABD doları15.575.233 ₺ +%17

Bitcoin10.999.644 ₺ −%17

Taşınmaz: TCMB konut endeksi (Aydın/Denizli/Muğla)

Arsa

Örnek (anonim) ilan: Arsa · 400 m² · bugünkü fiyat 83.500.000 ₺. Bölge gayrimenkul endeksine göre 1 yıl önceki tahmini fiyatı ~70.489.196 ₺.

başlangıç sermayesi

Gram altın102.382.519 ₺ +%45

Bu arsa83.500.000 ₺ +%18

ABD doları82.573.456 ₺ +%17

Bitcoin58.315.572 ₺ −%17

Taşınmaz: TCMB konut endeksi (Aydın/Denizli/Muğla) — arsa için resmi endeks yok, bölge gayrimenkul göstergesi

Arazi / tarla

Örnek (anonim) ilan: Arazi / tarla · 11.257 m² · bugünkü fiyat 45.000.000 ₺. Bölge gayrimenkul endeksine göre 1 yıl önceki tahmini fiyatı ~37.988.190 ₺.

başlangıç sermayesi

Gram altın55.176.208 ₺ +%45

Bu arazi45.000.000 ₺ +%18

ABD doları44.500.665 ₺ +%17

Bitcoin31.427.554 ₺ −%17

Taşınmaz: TCMB konut endeksi (Aydın/Denizli/Muğla) — arazi / tarla için resmi endeks yok, bölge gayrimenkul göstergesi

Her satırda aynı sermaye (taşınmazın 1 yıl önceki tahmini fiyatı) o varlığa konsaydı bugünkü değeri — tüm fiyatlar gerçek, geçmiş getiri geleceğin garantisi değildir. USD: TCMB; Altın: spot (PAXG, gram); BTC: CoinGecko

REEN AĞI

İlgili Bölgeler

Yahşi, Bodrum/Muğla Gürece, Bodrum/Muğla Yakaköy, Bodrum/Muğla Bitez, Bodrum/Muğla Konacık, Bodrum/Muğla İslamhaneleri, Bodrum/Muğla Çırkan, Bodrum/Muğla Cevat Şakir, Bodrum/Muğla Gümbet, Bodrum/Muğla Cumhuriyet, Bodrum/Muğla Bodrum, Muğla Dirmil, Bodrum/Muğla

Yöntem & kaynak

Analiz, bölgesel aktif ilan verisi, TKGM kadastro yapısı ve TCMB makro verilerine dayanır; gelecekteki ani faiz veya mevzuat değişikliklerini öngörmez.