REEN · Konum İstihbaratı · Ölçülen veri

Yahşi, Bodrum/Muğla

Momentum +0.7

Bodrum’un Yahşi mahallesinde konut medyanı m² başına 119.044 TL seviyesinde işlemekte olup, ilçe ortalamasıyla (119.167 TL/m²) neredeyse aynı düzeydedir. Bölge, yüksek değerli villa ve daire stokunun yanı sıra geniş arsa yelpazesiyle dikkat çeken, nitelikli bir yaşam alanıdır.

Talep eğilimi%−115 yıl ort.Son yıl tapu satışı74 adet2025Yürünebilirlik14/100Veri güveniorta88 ilanDeprem bölgesi2 · PGA 0.33gil bazlıİmar emsali0.90 · ≤3 katKEOS

3D Konum · uydu + arazi · UAVT / Valhalla

Mahalleyi 3 boyutlu gez.

3D · uydu + arazi · 10 dk yürüme alanı

Sürükle: gez · sağ-tık sürükle (ya da pusula): döndür/eğ · tekerlek: yakınlaştır · sağ üstten arazi.

TKGM ada / parsel sorgula

Künye · ölçülen

119.044

Konut · ₺/m²

88 ilan · güven orta

12.000

Arsa · ₺/m²

11 ilan · satılık

18.000.000

Konut medyan ₺

satılık

Yürünebilirlik

18 ilgi noktası · OSM

150.000

Kiralık ₺/ay

94 ilan

01 · Bölge tezi

Konumun tezi.

Yahşi, Bodrum’da 'site içi yaşam' ve 'villa odaklı' konforu arayan, ancak ilçe merkezinin gürültüsünden uzak, daha çok özel havuzlu ve manzaralı evlere yönelen orta-üst gelir grubu için uygundur. Baskın arazi niteliğinin tarla (%25) ve arsa (%23) olması, bölgenin henüz tamamen bitmiş bir yerleşim yerine dönüşmemiş, gelişim potansiyeli taşıyan ama aynı zamanda altyapı ve hizmet erişiminde (toplu taşıma yokluğu) sınırlılıkları olan bir yapıya sahip olduğunu kanıtlar.

TKGM verilerine göre konut satış adedinde 5 yıllık ortalamaya göre %11'lik düşüş trendi, talebin soğuduğunu ve alıcının pazarlık gücünün arttığını gösterir.
Toplu ulaşım skoru 0 ve yürünebilirlik skorunun düşük olması, araç bağımlılığını zorunlu kılar ve kiralık potansiyeli daraltabilir.
Deprem tehlike bölgesi 2 ve PGA 0.33g değerleri, bölgenin Ege kıyı fayları üzerinde yer aldığını ve yapı kalitesinin/zeminin deprem performansı için kritik olduğunu hatırlatır.

Emlak tipleri · ölçülen medyan ₺/m²

Konut, arsa, işyeri ve bina — tip bazlı.

119.044

Konut

₺/m² · 88 ilan · orta güven

156.000

Konut

₺/m² · 83 ilan · yüksek güven

12.000

Arsa

₺/m² · 11 ilan · orta güven

6.000

Arazi

₺/m² · 9 ilan · orta güven

2.662

Arazi

₺/m² · 3 ilan · düşük güven

10.140

Arsa

₺/m² · 3 ilan · düşük güven

28.654

Bina

₺/m² · 1 ilan · düşük güven

Ölçülen fiyat · tüm emlak tipleri · bölgesel ilan verisi

Emlak tipine göre ₺/m².

157.982

Villa

₺/m² · 46 ilan

133.333

Villa

₺/m² · 38 ilan

136.250

Daire

₺/m² · 25 ilan

168.909

Daire

₺/m² · 13 ilan

77.917

Müstakil Ev

₺/m² · 9 ilan

94.363

Yalı

₺/m² · 7 ilan

200.000

Müstakil Ev

₺/m² · 5 ilan

120.690

Dubleks

₺/m² · 5 ilan

Konut medyanı 119.044 TL/m² iken, alt tipler arasında belirgin bir segment ayrımı vardır; villa medyanı (157.982 TL/m²) daire medyanının (136.250 TL/m²) üzerinde seyrederek lüks segment talebini doğrular. Şerefiye analizinde deniz/sahil yakınlığı fiyatı %11 primle en çok artıran faktörken, manzara prim getirmemektedir. Bölgesel ilan verisine göre kiralık medyan aylık 150.000 TL olup, satılık fiyat yüksekliği ve kiralık geliri arasındaki ilişki, yatırımcı için net bir brüt getiri hesabı yapılmasını gerektiren bir yapı sergiler.

Satılık konut · ilan verisi

Taşınmaz türü ve oda tipine göre ₺/m²

Villa69 ilan

2+14 ilan

130.147₺/m²

3+128 ilan

136.103₺/m²

4+126 ilan

153.792₺/m²

4+26 ilan

172.816₺/m²

5+15 ilan

233.333₺/m²

Daire28 ilan

2+119 ilan

164.444₺/m²

3+19 ilan

181.818₺/m²

Çubuk: p25 — medyan — p75. Aynı tür+odada geniş aralık = manzara/kat/cephe şerefiyesi.

Şerefiye · konut satılık · ilan verisi

Fiyat dağılımı

107.143140.909212.500

Dağılım: Yüksek · (p75−p25) / medyan = 0.75

Şerefiye sürücüleri · genel medyana göre prim

156.000

Deniz / sahil yakını

60 ilan · +%11 prim

146.292

Site içinde

56 ilan · +%4 prim

137.500

Havuzlu

35 ilan · −%2 prim

125.000

Manzaralı

40 ilan · −%11 prim

Sürücüler aynı mahallede ₺/m²'yi ne kadar değiştirir (genel medyana kıyasla); ilan başlıklarındaki deniz/manzara/havuz ve site-içi bilgisinden.

Mahalle yapı stoğu · ilan verisi

Mahalledeki siteler, natamamlar ve kırılım

%36

Site içinde

62 / 172 ilan

Yeni / proje aşaması

7 yeni · 4 proje

172

Satılık konut ilanı

kamuya açık ilan verisi — mahalle (satılık konut)

Oda dağılımı

3+148 ilan · 143.889 ₺/m²

%32

2+134 ilan · 124.265 ₺/m²

%23

4+133 ilan · 158.333 ₺/m²

%22

4+213 ilan · 111.591 ₺/m²

5+16 ilan · 210.417 ₺/m²

5+26 ilan · 90.463 ₺/m²

1+14 ilan · 227.143 ₺/m²

3+24 ilan · 144.500 ₺/m²

Yapı yaşı

0 (yeni/proje)7 ilan

%64

1-54 ilan

%36

Konum · erişilebilirlik · UAVT + OSM + Nominatim

Çevre ve ulaşım.

Resmi konum · Ortakent Yahşi, Müskebi, Bodrum, Muğla, Ege Bölgesi, 48420, Türkiye

Yürünebilirlik

Toplu ulaşım

914 m

En yakın market

Spor & rekreasyon

Spor Sahası (4), Yüzme Havuzu (3)

Diğer

Garden Centre (2), İbadethane (2), Furniture (1), Kiosk (1)

Günlük ihtiyaç

Akaryakıt (2), Pazar (1), Süpermarket (1)

Yürünebilirlik skoru 14 ve toplu taşıma skoru 0 olan Yahşi, özel araç kullanımına dayalı bir yaşam profili çizer. 1,5 km içindeki ilgi noktaları (Spor & Rekreasyon, Garden Centre, Akaryakıt) günlük ihtiyaçların ve hobi odaklı yaşamın mahalle içinde karşılandığını, ancak ticari veya sosyal merkezlerden bağımsız bir yapıya sahip olduğunu gösterir. Site içi oranının %36 olması, yaşam standartlarının kapalı devre veya kontrollü alanlarda yoğunlaştığını ortaya koyar.

Kadastro · TKGM

Tapu ve parsel.

874

Parsel

123

Ada

6.194

Ort. parsel m²

Arazi niteliği

Tarla · 222 (%25)
Arsa · 201 (%23)
İncirli Tarla · 18 (%2)
İki Adet İki Katlı Kargir Bina · 12 (%1)
Mera · 9 (%1)
Mandalin Bahçesi · 8 (%1)
2 Katlı Betonarme Mesken Ve Arsası · 7 (%1)
Avlulu Kargir Ev · 6 (%1)

İmar · KEOS (plan PDF)

Yapılaşma hakları.

Planlı parsel

0.90

Ort. KAKS

0.90

Ort. TAKS

Maks. kat

Gelişmeler · belediye / imar

Bölgede son gelişmeler.

Duyuru: Ortakent-Yahşi Revizyon ve İlave Uygulama İmar Planı Plan ...Bodrum ve Muğla Büyükşehir Belediyesi meclis kararlarıyla Ortakent-Yahşi revizyon ve ilave uygulama imar planı onaylanmıştır.Bodrum Belediyesi · 2025-11-13

Muğla ili, Bodrum ilçesi, Müksebi (Ortakent)-Yahşi-Gürece-Yaka ...Yahşi dahil mahalleler için koruma amaçlı 1/5000 ölçekli revizyon ilave nazım imar planı ve 1/1000 ölçekli uygulama imar planı duyurulmuştur.Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı · 2024-05-20

Muğla İli, Bodrum İlçesi, Ortakent-Yahşi Mahallesi, Göktepe ...Ortakent-Yahşi Mahallesi Göktepe Mevkii'nde imar planı değişikliği yapıldığına dair bakanlık duyurusu yayımlanmıştır.Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı · 2024-06-15

Fiyat/m² serisi · Lure ilan verisi

146.000

2026-07-27

144.667

2026-07-31

144.667

2026-08-03

146.000

2026-08-06

146.000

2026-08-11

136.250

2026-08-15

119.044

2026-08-20

119.044

2026-08-27

Tapu işlem yoğunluğu · talep & likidite · TKGM

Gerçek alım-satım talebi

Konut satışı (yıllık)

2025 · −%11 5 yıl ort.'a göre

Arsa satışı (yıllık)

2025 · −%56 5 yıl ort.'a göre

1.034

Toplam konut satışı

Konut satışı (yıllık) · 2010–2025

Tapu işlem = GERÇEK alım-satım (TKGM); ilan ASKING fiyatından bağımsız talep/likidite sinyali. Düşen işlem = soğuyan talep, pazarlık alanı; yüksek işlem = likit, talepli.

Yatırım görünümü · gözleme dayalı eğilim

Yatırım değerlendirmesi

Yahşi, ilçe medyanı ile aynı fiyat bandında konumlanarak erişilebilir bir giriş noktası sunar. Villa ve daire fiyatlarındaki geniş p25–p75 aralığı (107.143–212.500 TL/m²), doğru konum ve özellik seçimiyle elde edilebilecek getiri marjının yüksek olduğunu gösterir. KEOS verilerindeki düşük emsal (0.90) ve 3 kat sınırı, bölgenin yoğun yapılaşmadan ziyade butik/az-yoğun karakterde kalacağını ve bu da arz kısıtlaması üzerinden değer korumasına işaret eder. TKGM verilerindeki satış adedindeki düşüş (-11%), likiditenin yavaşladığını ancak nakit alıcıların varlığını gösterir.

İleriye dönük kesin tahmin değil; gözlemlenen eğilim + makro bağlamdan çıkarım. Yatırım tavsiyesi değildir.

Yatırım karşılaştırması · son 12 ay · gerçek veri

1 yıl önce bunu alsaydınız

Konut

Örnek (anonim) ilan: 3+1 · 160 m² · bugünkü fiyat 22.500.000 ₺. Bölge gayrimenkul endeksine göre 1 yıl önceki tahmini fiyatı ~18.994.095 ₺.

başlangıç sermayesi

Gram altın27.586.655 ₺ +%45

Bu konut22.500.000 ₺ +%18

ABD doları22.250.332 ₺ +%17

Bitcoin15.776.270 ₺ −%17

Taşınmaz: TCMB konut endeksi (Aydın/Denizli/Muğla)

Arsa

Örnek (anonim) ilan: Arsa · 488 m² · bugünkü fiyat 20.500.000 ₺. Bölge gayrimenkul endeksine göre 1 yıl önceki tahmini fiyatı ~17.305.731 ₺.

başlangıç sermayesi

Gram altın25.134.508 ₺ +%45

Bu arsa20.500.000 ₺ +%18

ABD doları20.272.525 ₺ +%17

Bitcoin14.373.935 ₺ −%17

Taşınmaz: TCMB konut endeksi (Aydın/Denizli/Muğla) — arsa için resmi endeks yok, bölge gayrimenkul göstergesi

Arazi / tarla

Örnek (anonim) ilan: Arazi / tarla · 9.702 m² · bugünkü fiyat 49.500.000 ₺. Bölge gayrimenkul endeksine göre 1 yıl önceki tahmini fiyatı ~41.787.008 ₺.

başlangıç sermayesi

Gram altın60.690.642 ₺ +%45

Bu arazi49.500.000 ₺ +%18

ABD doları48.950.731 ₺ +%17

Bitcoin34.707.795 ₺ −%17

Taşınmaz: TCMB konut endeksi (Aydın/Denizli/Muğla) — arazi / tarla için resmi endeks yok, bölge gayrimenkul göstergesi

Her satırda aynı sermaye (taşınmazın 1 yıl önceki tahmini fiyatı) o varlığa konsaydı bugünkü değeri — tüm fiyatlar gerçek, geçmiş getiri geleceğin garantisi değildir. USD: TCMB; Altın: spot (PAXG, gram); BTC: CoinGecko

REEN AĞI

İlgili Bölgeler

Gürece, Bodrum/Muğla Müskebi, Bodrum/Muğla Yakaköy, Bodrum/Muğla İslamhaneleri, Bodrum/Muğla Bitez, Bodrum/Muğla Dereköy, Bodrum/Muğla Peksimet, Bodrum/Muğla Akçaalan, Bodrum/Muğla Dirmil, Bodrum/Muğla Konacık, Bodrum/Muğla Geriş, Bodrum/Muğla Karabağ, Bodrum/Muğla

Yöntem & kaynak

Analiz, Lure aktif ilan verisi, TKGM tapu satış kayıtları, KEOS imar planı ve OSM/Nominatim coğrafi verilerine dayanır. Makro faiz oranları (%42.03) ve döviz kurları anlık verilerdir; gelecekteki mevzuat veya faiz değişiklikleri fiyatları etkileyebilir, ancak bu analiz mevcut statik veriyi yansıtır.