REEN · Konum İstihbaratı · Ölçülen veri

Yahşi, Bodrum/Muğla

Momentum -13.7

Yahşi, Bodrum'da yer alan ve konut metrekare fiyatlarının ilçe medyanının üzerinde seyrettiği bir mahalledir. Bölgede villa ve daire segmentleri ağırlıktadır; fiyat seviyeleri orta-üst segmentte konumlanmaktadır.

Talep eğilimi%−115 yıl ort.Son yıl tapu satışı74 adet2025Yürünebilirlik14/100Veri güveniorta122 ilanDeprem bölgesi2 · PGA 0.33gil bazlıİmar emsali0.90 · ≤3 katKEOS

3D Konum · uydu + arazi · UAVT / Valhalla

Mahalleyi 3 boyutlu gez.

3D · uydu + arazi · 10 dk yürüme alanı

Sürükle: gez · sağ-tık sürükle (ya da pusula): döndür/eğ · tekerlek: yakınlaştır · sağ üstten arazi.

TKGM ada / parsel sorgula

Künye · ölçülen

123.529

Konut · ₺/m²

122 ilan · güven orta

9.125

Arsa · ₺/m²

38 ilan · satılık

20.450.000

Konut medyan ₺

satılık

Yürünebilirlik

18 ilgi noktası · OSM

160.000

Kiralık ₺/ay

1 ilan

01 · Bölge tezi

Konumun tezi.

Yahşi, TKGM parsel verilerinde görülen 222 adet tarla (%25) ve 201 adet arsa (%23) dağılımı ile imarlı yapılaşmanın devam ettiği, ancak tarımsal niteliğin de korunduğu bir geçiş bölgesidir. Bu durum, mahallenin hem yerleşik konut talebi hem de arazi geliştirme potansiyeli taşıyan bir profil sunduğunu göstermektedir.

TKGM verilerine göre konut satış trendindeki düşüş likidite riskine işaret edebilir.
Bölge, Ege kıyı fayları üzerinde yer alan 2. derece deprem tehlike bölgesindedir (PGA: 0.33g).
Yüksek konut kredisi faizleri (%41.87) nakit alıcı bağımlılığını artırabilir.

Emlak tipleri · ölçülen medyan ₺/m²

Konut, arsa, işyeri ve bina — tip bazlı.

123.529

Konut

₺/m² · 122 ilan · orta güven

158.333

Konut

₺/m² · 77 ilan · yüksek güven

9.125

Arsa

₺/m² · 38 ilan · orta güven

3.898

Arazi

₺/m² · 34 ilan · orta güven

52.442

İşyeri

₺/m² · 9 ilan · orta güven

85.227

Konut

₺/m² · 5 ilan · orta güven

10.140

Arsa

₺/m² · 3 ilan · düşük güven

2.662

Arazi

₺/m² · 3 ilan · düşük güven

Ölçülen fiyat · tüm emlak tipleri · bölgesel ilan verisi

Emlak tipine göre ₺/m².

132.067

Villa

₺/m² · 53 ilan

157.982

Villa

₺/m² · 44 ilan

134.375

Daire

₺/m² · 27 ilan

101.042

Yalı

₺/m² · 16 ilan

172.909

Daire

₺/m² · 13 ilan

118.182

Müstakil Ev

₺/m² · 13 ilan

120.690

Dubleks

₺/m² · 5 ilan

Bölgesel ilan verilerine göre konut medyanı 123.529 TL/m² seviyesindedir. Villa medyanı (132.067 - 157.982 TL/m²) ile daire medyanı (134.375 - 172.909 TL/m²) arasında oda tipine göre değişkenlik gösteren bir fiyat dağılımı mevcuttur. Şerefiye analizinde deniz/sahil yakınlığı %14 prim farkı yaratarak en güçlü fiyat sürücüsü olurken, site içi konum %3, havuzlu olması ise %2 oranında negatif bir fiyat etkisi yaratmaktadır. Satılık konutlarda 3+1 ve 2+1 oda tipleri baskındır. TKGM verilerine göre 2025 yılı konut satış adetlerindeki %11'lik düşüş, ilan fiyatlarına kıyasla gerçek işlem hacminde bir yavaşlama ve pazarlık alanının genişlemesine işaret etmektedir.

Satılık konut · ilan verisi

Taşınmaz türü ve oda tipine göre ₺/m²

Villa84 ilan

2+14 ilan

130.147₺/m²

3+135 ilan

143.333₺/m²

4+133 ilan

130.800₺/m²

4+26 ilan

172.816₺/m²

5+16 ilan

206.367₺/m²

Daire31 ilan

2+120 ilan

149.410₺/m²

3+111 ilan

181.818₺/m²

Yalı10 ilan

2+110 ilan

94.363₺/m²

Çubuk: p25 — medyan — p75. Aynı tür+odada geniş aralık = manzara/kat/cephe şerefiyesi.

Şerefiye · konut satılık · ilan verisi

Fiyat dağılımı

105.609136.412207.467

Dağılım: Yüksek · (p75−p25) / medyan = 0.75

Şerefiye sürücüleri · genel medyana göre prim

155.273

Deniz / sahil yakını

66 ilan · +%14 prim

140.909

Site içinde

63 ilan · +%3 prim

133.333

Havuzlu

41 ilan · −%2 prim

126.667

Manzaralı

46 ilan · −%7 prim

Sürücüler aynı mahallede ₺/m²'yi ne kadar değiştirir (genel medyana kıyasla); ilan başlıklarındaki deniz/manzara/havuz ve site-içi bilgisinden.

Mahalle yapı stoğu · ilan verisi

Mahalledeki siteler, natamamlar ve kırılım

%33

Site içinde

69 / 206 ilan

Yeni / proje aşaması

7 yeni · 4 proje

206

Satılık konut ilanı

kamuya açık ilan verisi — mahalle (satılık konut)

Oda dağılımı

3+159 ilan · 144.444 ₺/m²

%33

2+142 ilan · 122.110 ₺/m²

%23

4+140 ilan · 132.067 ₺/m²

%22

4+213 ilan · 111.591 ₺/m²

5+29 ilan · 115.909 ₺/m²

5+18 ilan · 201.359 ₺/m²

3+26 ilan · 144.500 ₺/m²

6+23 ilan · 137.311 ₺/m²

Yapı yaşı

0 (yeni/proje)7 ilan

%64

1-54 ilan

%36

Konum · erişilebilirlik · UAVT + OSM + Nominatim

Çevre ve ulaşım.

Resmi konum · Ortakent Yahşi, Müskebi, Bodrum, Muğla, Ege Bölgesi, 48420, Türkiye

Yürünebilirlik

Toplu ulaşım

914 m

En yakın market

Spor & rekreasyon

Spor Sahası (4), Yüzme Havuzu (3)

Diğer

Garden Centre (2), İbadethane (2), Furniture (1), Kiosk (1)

Günlük ihtiyaç

Akaryakıt (2), Pazar (1), Süpermarket (1)

Mahalle, düşük yürünebilirlik (14/100) ve toplu taşıma erişimi (0/100) skorları ile araç odaklı bir yaşam profili çizmektedir. 1,5 km çapında spor alanları, market ve pazar gibi günlük ihtiyaç noktaları bulunmakla birlikte, yerleşim daha çok müstakil veya site içi konut odaklıdır.

Kadastro · TKGM

Tapu ve parsel.

874

Parsel

123

Ada

6.194

Ort. parsel m²

Arazi niteliği

Tarla · 222 (%25)
Arsa · 201 (%23)
İncirli Tarla · 18 (%2)
İki Adet İki Katlı Kargir Bina · 12 (%1)
Mera · 9 (%1)
Mandalin Bahçesi · 8 (%1)
2 Katlı Betonarme Mesken Ve Arsası · 7 (%1)
Avlulu Kargir Ev · 6 (%1)

İmar · KEOS (plan PDF)

Yapılaşma hakları.

Planlı parsel

0.90

Ort. KAKS

0.90

Ort. TAKS

Maks. kat

Gelişmeler · belediye / imar

Bölgede son gelişmeler.

Duyuru: Ortakent-Yahşi Revizyon ve İlave Uygulama İmar Planı Plan ...Bodrum ve Muğla Büyükşehir Belediyesi meclis kararlarıyla Ortakent-Yahşi revizyon ve ilave uygulama imar planı onaylanmıştır.Bodrum Belediyesi · 2025-11-13

Muğla ili, Bodrum ilçesi, Müksebi (Ortakent)-Yahşi-Gürece-Yaka ...Yahşi dahil mahalleler için koruma amaçlı 1/5000 ölçekli revizyon ilave nazım imar planı ve 1/1000 ölçekli uygulama imar planı duyurulmuştur.Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı · 2024-05-20

Muğla İli, Bodrum İlçesi, Ortakent-Yahşi Mahallesi, Göktepe ...Ortakent-Yahşi Mahallesi Göktepe Mevkii'nde imar planı değişikliği yapıldığına dair bakanlık duyurusu yayımlanmıştır.Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı · 2024-06-15

Fiyat/m² serisi · Lure ilan verisi

136.250

2026-08-15

119.044

2026-08-20

119.044

2026-08-27

119.044

2026-09-03

124.265

2026-09-25

123.529

2026-10-02

123.529

2026-10-08

123.529

2026-10-14

Tapu işlem yoğunluğu · talep & likidite · TKGM

Gerçek alım-satım talebi

Konut satışı (yıllık)

2025 · −%11 5 yıl ort.'a göre

Arsa satışı (yıllık)

2025 · −%56 5 yıl ort.'a göre

1.034

Toplam konut satışı

Konut satışı (yıllık) · 2010–2025

Tapu işlem = GERÇEK alım-satım (TKGM); ilan ASKING fiyatından bağımsız talep/likidite sinyali. Düşen işlem = soğuyan talep, pazarlık alanı; yüksek işlem = likit, talepli.

Yatırım görünümü · gözleme dayalı eğilim

Yatırım değerlendirmesi

Yahşi, ilçe medyanı olan 119.493 TL/m²'nin üzerinde fiyatlanmaktadır. Geniş p25–p75 fiyat aralığı (105.609–207.467 TL/m²), konum ve deniz manzarası gibi şerefiye unsurlarının getiri marjı yarattığını göstermektedir. KEOS verilerine göre 0.90 emsal ve maksimum 3 kat sınırı, bölgenin düşük yoğunluklu ve butik bir yapılaşma karakterine sahip olduğunu kanıtlamaktadır.

İleriye dönük kesin tahmin değil; gözlemlenen eğilim + makro bağlamdan çıkarım. Yatırım tavsiyesi değildir.

Yatırım karşılaştırması · son 12 ay · gerçek veri

1 yıl önce bunu alsaydınız

Konut

Örnek (anonim) ilan: 3+1 · 160 m² · bugünkü fiyat 22.500.000 ₺. Bölge gayrimenkul endeksine göre 1 yıl önceki tahmini fiyatı ~18.820.126 ₺.

başlangıç sermayesi

Bu konut22.500.000 ₺ +%20

ABD doları22.133.210 ₺ +%18

Gram altın20.830.885 ₺ +%11

Bitcoin16.768.839 ₺ −%11

Taşınmaz: TCMB konut endeksi (Aydın/Denizli/Muğla)

Arsa

Örnek (anonim) ilan: Arsa · 850 m² · bugünkü fiyat 15.000.000 ₺. Bölge gayrimenkul endeksine göre 1 yıl önceki tahmini fiyatı ~12.546.751 ₺.

başlangıç sermayesi

Bu arsa15.000.000 ₺ +%20

ABD doları14.755.474 ₺ +%18

Gram altın13.887.257 ₺ +%11

Bitcoin11.179.226 ₺ −%11

Taşınmaz: TCMB konut endeksi (Aydın/Denizli/Muğla) — arsa için resmi endeks yok, bölge gayrimenkul göstergesi

Arazi / tarla

Örnek (anonim) ilan: Arazi / tarla · 3.300 m² · bugünkü fiyat 15.700.000 ₺. Bölge gayrimenkul endeksine göre 1 yıl önceki tahmini fiyatı ~13.132.266 ₺.

başlangıç sermayesi

Bu arazi15.700.000 ₺ +%20

ABD doları15.444.062 ₺ +%18

Gram altın14.535.329 ₺ +%11

Bitcoin11.700.923 ₺ −%11

Taşınmaz: TCMB konut endeksi (Aydın/Denizli/Muğla) — arazi / tarla için resmi endeks yok, bölge gayrimenkul göstergesi

İşyeri

Örnek (anonim) ilan: İşyeri · 4.005 m² · bugünkü fiyat 22.000.000 ₺. Bölge gayrimenkul endeksine göre 1 yıl önceki tahmini fiyatı ~18.401.901 ₺.

başlangıç sermayesi

Bu işyeri22.000.000 ₺ +%20

ABD doları21.641.361 ₺ +%18

Gram altın20.367.976 ₺ +%11

Bitcoin16.396.198 ₺ −%11

Taşınmaz: TCMB konut endeksi (Aydın/Denizli/Muğla) — i̇şyeri için resmi endeks yok, bölge gayrimenkul göstergesi

Her satırda aynı sermaye (taşınmazın 1 yıl önceki tahmini fiyatı) o varlığa konsaydı bugünkü değeri — tüm fiyatlar gerçek, geçmiş getiri geleceğin garantisi değildir. USD: TCMB; Altın: spot (PAXG, gram); BTC: CoinGecko

REEN AĞI

İlgili Bölgeler

Gürece, Bodrum/Muğla Müskebi, Bodrum/Muğla Yakaköy, Bodrum/Muğla İslamhaneleri, Bodrum/Muğla Bitez, Bodrum/Muğla Dereköy, Bodrum/Muğla Peksimet, Bodrum/Muğla Akçaalan, Bodrum/Muğla Dirmil, Bodrum/Muğla Konacık, Bodrum/Muğla Geriş, Bodrum/Muğla Karabağ, Bodrum/Muğla

Yöntem & kaynak

Analiz; TKGM satış verileri, KEOS imar planı, OSM ve Lure bölgesel ilan verilerine dayanmaktadır; gelecekteki makroekonomik değişimleri veya mevzuat değişikliklerini kapsamaz.